Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Покупка квартиры — это важный момент в жизни каждого человека. Данная инвестиция не только является крупной, но и подвергается определенному риску.

«Квартира в собственности менее 3 лет» — такие заголовки объявлений сегодня встречаются очень часто. Большинство людей не понимают, для чего в объявлении продавец указывает такие подробности.

Как же избежать ошибок и купить квартиру без риска? Для этого необходимо детально ознакомиться со всеми формальностями и условиями купли и продажи.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Правила безопасности при покупке недвижимости

Риски при приобретения квартиры на сегодняшний день очень велики. Как не попасться на обман риэлтора и продавца? Как обезопасить себя во время купли-продажи жилого помещения? Потенциальный покупатель, чтобы не быть обманутым, должен обращать внимание на такие детали, как история жилого объекта, документы на квартиру, претенденты на жилплощадь, соответствие жилья документам.

Перед оформлением документов покупки необходимо детально изучить историю жилья. Следует знать ответы на ряд вопросов:

  • кто сейчас владелец квартиры;
  • кто был раньше владельцем;
  • кто прописан в этой квартире;
  • сколько проживает непрописанных жильцов.

Что касается бумаг, перед оформлением необходимо тщательно изучить документы на жилое помещение. Очень часто мошенники используют фальшивые документы.

Кроме того, покупатель должен быть уверен, что приобретает квартиру легально, а жилье должно соответствовать документам. Вот, например, несколько уточняющих вопросов, которые следует задать собственнику, если была реконструкция квартиры: «Была ли перепланировка квартиры законна?», «Управляющие службы давали согласие на перенесение коммуникаций?».

Необходимые документы на квартиру

Покупка квартиры — это серьезная сделка, поэтому важно при оформлении договора быть осведомленным в необходимом пакете документов.

Большинство покупателей думают, что все вопросы по купле-продаже можно переложить на агента по недвижимости. Нужно помнить, что он не несет финансовой и правовой ответственности за подписание сделки.

Агент по недвижимости только предоставляет информационные услуги.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Квартиры обычно могут быть первичными или вторичными. Во время покупки в новостройке клиент может приобрести жилье уже в сданном доме или участвовать в долевом строительстве. Процедуры покупки жилья в уже сданном новом доме и процедуры приобретения жилья на вторичном рынке одинаковые.

Если клиент участвует в долевом строительстве, то сначала с ним заключают договор долевого участия (ДДУ), а после постройки здания покупатель оформляет право на собственность. Для того чтобы зарегистрировать ДДУ, от клиента требуется:

  • заявление (бланк заявления можно получить на месте);
  • договор ДУ;
  • чек об оплате госпошлины в размере 100 рублей плюс копия чека.

Подводные камни во время покупки недвижимости

Во время продажи главная цель продавца — это как можно больше заработать на сделке. Для того чтобы не приобрести жилье, которое не будет соответствовать цене, следует остерегаться банальных ошибок. Частые ошибки во время покупки:

  1. Покупка квартиры в спешке. В данном вопросе не следует спешить, и перед оформлением документов нужно посмотреть хотя бы десять вариантов.
  2. Приобретение жилья в летний период. Для того чтобы выявить погрешности помещения, нужно рассматривать варианты осенью или зимой. Тогда можно понять, насколько хорошо отапливается помещение, течет ли крыша, проверить стены на наличие плесени.
  3. Окна и вид из них. Нужно обратить внимание, нет ли под окнами стройки или шумной магистрали.
  4. Перепланировка помещения. Чтобы избежать проблем с законом, план квартиры должен соответствовать паспорту БТИ.
  5. Электроснабжение помещения. Согласно законам РФ, для того чтобы переносить розетки, владелец должен иметь проект электроснабжения жилого объекта.
  6. Осмотр жилья вечером. Специалисты советуют осматривать жилье днем, чтобы увидеть все погрешности помещения.
  7. Отказ от помощи юриста. Во время покупки недвижимости необходимо воспользоваться услугами юриста. Это поможет избежать проблем в дальнейшем.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Возможные способы мошенничества во время купли-продажи помещения для проживания

Как обезопасить себя и не попасть на мошенника? Сегодня квартирные аферисты работают по таким схемам:

  1. Многократная продажа жилья. Во время такой сделки мошенники дают фальшивые документы и требуют полную оплату после регистрации нотариусом.
  2. Продажа чужой квартиры. Жулики подготавливают неправдивый пакет документов на арендованную квартиру и пытаются продать ее.
  3. Уплата аванса. Аферист требует аванс от покупателя, после чего жулик быстро исчезает.

Для того чтобы не попасться на обман, необходимо соблюдать некоторые рекомендации:

  1. Следует заключать договор купли-продажи в присутствии юриста.
  2. Необходимо просить все копии подписанных документов владельца квартиры.
  3. Перед оформлением договора следует как можно больше узнать информации о владельце.
  4. Покупатель во время заключения договора имеет полное право вносить свои изменения. Если продавец будет запрещать ввод изменений, то следует отказаться от такого договора.
  5. Во время заключения сделки должны присутствовать два лица. Они смогут быть свидетелями в суде, если возникнут какие-то проблемы.

Покупка жилья, которое находится в собственности менее 3 лет

Продажа квартиры меньше 3 лет в собственности обусловлена условиями и порядками, которые прописаны в 220 статье Налогового Кодекса Российской Федерации.

Если стоимость жилья больше одного миллиона рублей, то закон обязывает продавца заплатить налог на доход с продажи жилищного помещения.

Если продающаяся квартира в собственности менее 3 лет, налог составляет тринадцать процентов от общей стоимости жилья.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Многие продавцы могут пытаться обхитрить закон и не заплатить полагающийся налог. Они предлагают покупателю подписать договор на сумму меньше одного миллиона рублей и заплатить недостающую часть неофициально. На такие сделки не следует соглашаться, так как можно вовлечь себя в большие неприятности.

Например, продавец может расторгнуть договор купли-продажи, и во время судебного заседания продавцу вернут квартиру, а покупателю — деньги, указанные в договоре. Если была осуществлена продажа квартиры меньше 3 лет в собственности, по закону должен быть оплачен налог.

В противном случае — это повлечет законное наказание.

Типичные риски

Покупка квартиры менее 3 лет в собственности может привести к большим рискам. Существуют несколько причин для беспокойства:

  1. Подаренная квартира менее 3 лет в собственности может вернуться к владельцу обратно, если с момента дарения прошло не больше трех лет.
  2. Может быть аннулирован договор, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.
  3. Невозможно получить налоговый вычет с жилого объекта, если квартира в собственности менее 3 лет.

Такие риски возможны, но не во всех случаях. Сегодня квартира в собственности менее 3 лет, как правило, не несет с собой в придачу проблемы и заботы покупателю. Хотя, конечно, всегда бывают исключения. Можно попасть на мошенников, жилье с долгами или в залоге.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Риски во время приобретения жилья по доверенности

Во время приобретения квартиры по доверенности существуют свои риски. Три основных угрозы:

  1. Приобретение квартиры по поддельной доверенности.
  2. Отчуждение собственности из-за просроченной или отозванной доверенности.
  3. Смерть собственника, от которого действует доверенное лицо. В этом случае лучше встретится с владельцем и договориться о том, что покупатель будет сам заниматься оформлением без посредника.

Если владельцев имущества несколько, то необходимо получить письменный отказ от каждого собственника.

Из чего должна состоять подлинная доверенность

Для того чтобы удостовериться о подлинности доверенности, следует ее проверить на действительность. В неподдельном документе должны быть указаны:

  • паспортные данные доверителя (ФИО, дата рождения, место прописки, серия и номер паспорта);
  • данные о доверенном лице;
  • адрес отчуждаемого жилья;
  • подпись того, кто выдал эту доверенность;
  • удостоверительная надпись и нотариальная печать.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Риски во время покупки жилья, полученного путем наследства

Продавцом может быть человек, который получил в наследство квартиру от другого лица. Необходимо знать нюансы такого наследства:

  • наследство может переходить вместе с долгами;
  • наследство может переходить к наследнику, будучи в залоге; в такой ситуации он не имеет право распоряжаться наследством;

Несколько проблем, которые могут возникнуть:

  • подача иска в суд с целью разорвать сделку наследства;
  • обременение квартиры, например, если была подписана долгосрочная аренда, то такой договор остается законным, даже если меняется собственник.

Проверка на чистоту квартиры с юридической стороны

Для того чтобы обезопасить себя и не попасть в махинацию мошенника, необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Новому собственнику нужно:

  • узнать о сроках вступления права на наследство;
  • обратиться к нотариусу, который оформлял наследство, чтобы предотвратить появление других преемников.

Оспаривание сделки

Существуют случаи, когда покупатель становится инициатором расторжения договора купли-продажи. В соответствии законом (статья 450 ГК России) аннулировать сделку можно на законном основании:

  • если продавец серьезно нарушил подписанный договор;
  • в том случае, если условия сделки противоречат нормативно-правовым актам;
  • в случае ущемление прав третьего лица (наследника);

Данный вопрос можно решить двумя способами: по обоюдному согласию сторон или в суде, если одна из сторон не хочет разрывать договор.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Обмен квартиры в собственности менее 3 лет

Обмен жилищных помещений сегодня стал актуальным. У многих возникают вопросы:

  • Квартира, находящаяся в собственности менее 3 лет, подлежит обмену?
  • Обязаны ли собственники платить налог во время обмена?

Если жилье было в достоянии меньше 3 лет, то владелец освобождается от оплаты налога во время обмена жилья, претендуя на налоговый вычет. Такой вычет как раз равняется тринадцати процентам от общей суммы жилья.

Но если срок владения превышает хотя бы на один месяц, то собственник обязан заплатить государству налог, для того чтобы сделка считалась действительной и была зарегистрирована.

Все законы РФ по обмену квартир прописаны в Гражданском кодексе (статья 567), а в статье 217 НК указан размер налога для оплаты.

Источник: https://BusinessMan.ru/kvartira-v-sobstvennosti-menee-let-kak-prodat-pokupka-kvartiryi-riski.html

Чем грозит продажа квартиры, находившейся менее 3 лет в собственности?

Покупка недвижимости — это серьёзная сделка. Люди тратят на приобретение жилья свои многолетние сбережения, продают собственность, чтобы иметь возможность внести необходимую сумму.

К сожалению, бизнес, где заключаются соглашения на несколько миллионов рублей, а именно столько может стоить квартира, привлекает мошенников.

Рассмотрим, какие риски существуют для покупателя квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, и как их избежать.

Почему именно 3 года

Откуда взялся этот срок в три года? Дело в том, что недвижимое имущество, которое находится в собственности владельца менее трёх лет, продаётся и покупается по определённым условиям.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Для некоторых сделок в 2016 году, 1 января, срок был увеличен до 5 лет. Это касается договора купли-продажи и инвестирования.

Неудобства, связанные с налогами, существуют и для покупателя. При покупке первого жилья, которое находилось у продавца менее трёх лет, покупающий не может обратиться в ИФНС и получить за него налоговый вычет.

Способы обмана

Покупка квартиры, которая менее 3 лет в собственности находится, сопряжена с большими рисками. Существует несколько распространённых схем мошенничества, которыми пользуются недобросовестные продавцы:

  1. Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?Продажа по поддельным документам. Чаще всего подделывают доверенности, когда квартиру продаёт не владелец, а его доверенное лицо. Возможен другой вариант — недвижимость находится в общей долевой собственности, продавцом является муж, а доверенность от жены подделана. Но иногда мошенничество достигает огромных масштабов — ненастоящими являются полностью все документы и квартира, а истинные владельцы даже не знают, что их собственность продана.
  2. Признание сделки недействительной. Через некоторое время после того, как было заключено соглашение купли-продажи, бывший владелец обращается в суд для признания договора незаконным. Основания могут быть самыми разными: совладелец был не в курсе продажи, в квартире прописаны несовершеннолетние дети, жилплощадь была подарена предыдущему собственнику и даритель решил отозвать дарственную, дом достался по наследству и появились другие наследники.
  3. Продажа квартиры нескольким покупателям. В то время, пока покупатели будут спорить, кто же теперь считается новым владельцем квартиры, мошенник скрывается с полученными деньгами.

Стоит сказать, что и со стороны покупателей могут совершаться мошеннические действия. Они могут уговорить продавца указать в договоре сумму в 1 млн рублей, чтобы тот не оплачивал подоходный налог. Как все понимают, остатка можно так и не дождаться.

Что должно насторожить

Риски для покупателя квартиры, находящейся в собственности владельца менее 3 лет, можно сократить, если обращать внимание на спорные моменты. Есть несколько тревожных звоночков, на которые следует обращать внимание при приобретении квартиры:

  1. Продажа по доверенности. Во-первых, срок её действия может закончиться до завершения сделки. Во-вторых, доверитель может аннулировать доверенность без уведомления своего доверенного лица. Тогда договор будет считаться недействительным.
  2. Есть ли среди прописанных лиц несовершеннолетние или недееспособные граждане. Это тоже может стать основанием для аннулирования сделки.
  3. При некоторых обстоятельствах зарегистрированные в квартире жильцы могут добиться права проживания в ней даже после продажи. Не думаем, что кому-то будет приятно жить на своей жилплощади, но с чужими людьми.
  4. Если недвижимость была получена по наследству, то на неё могут претендовать другие наследники. Если им заблаговременно не сообщили об имеющихся объектах наследования, то считается, что их права нарушены и они могут обратиться в суд.
  5. Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?То же самое касается объектов, считающихся совместно нажитым имуществом. Супруги при разводе могут добровольно разделить собственность, не фиксируя этого документально. Если не было решения суда или нотариальной заверки, такая собственность продолжает считаться общей. В течение 3 лет после продажи совместной квартиры бывший супруг может обжаловать сделку, как нарушающую его права.
  6. Если владелец получил недвижимость в результате договора дарения, то предыдущий собственник в течение 3 лет может отозвать дарственную.
  7. Квартира находится под обременением.
Читайте также:  Акт приема-передачи помещения при расторжении договора аренды: образец документа о возврате жилой квартиры при аннулировании соглашения найма, нюансы офомления

Конечно, наличие одного или нескольких пунктов из этого списка не говорит о том, что продавец мошенник, в жизни бывают разные случаи, когда требуется срочная продажа недвижимости или владелец сам может не знать некоторых нюансов. Но купля-продажа новой квартиры сопряжена с большими денежными рисками, поэтому при малейших сомнениях от сделки лучше отказаться.

Проверка квартиры

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?На слова продавца надеяться не стоит, лучше проверить покупаемое жильё самостоятельно. Для начала стоит получить выписку из домовой книги, которая покажет, кто зарегистрирован на интересующей жилплощади. Следующим шагом будет обращение в ЕГРП с просьбой о получении расширенной выписки, которая покажет следующую информацию:

  • кто является владельцем квартиры;
  • кто ранее владел этой жилплощадью;
  • список зарегистрированных лиц;
  • данные об уплате подоходного налога на недвижимость;
  • существует ли обременение.

За такую справку потребуется заплатить государственную пошлину, но её размеры не идут ни в какое сравнение с теми денежными средствами, которыми рискует покупатель.

Обязательно нужно сравнить изначальный план квартиры с имеющимся. Не было ли перепланировки? Если имеются изменения, необходимо проверить, согласованы ли они и внесён ли налог.

Конечно же, нужно обратить внимание на заполнение договора. Он должен быть оформлен юридически грамотно, иначе его можно будет оспорить в суде. Договор должен содержать следующую информацию:

  1. Дата и место заключения соглашения.
  2. Полные идентификационные данные сторон, включая ФИО, паспорт, ИНН, регистрацию.
  3. Характеристики объекта недвижимости, включая полный адрес, кадастровый номер, информацию из документов на жильё.
  4. Заверение об отсутствии обременений.
  5. Цена.
  6. Сроки на освобождение жилплощади предыдущими жильцами.

Что делать, если, несмотря на все предосторожности, факт мошенничества всё-таки имел место? Сразу же обращаться с заявлением в суд. Только через суд есть возможность вернуть денежные средства.

Однако это может затянуться, если физическое лицо-продавец объявит себя банкротом.

К тому же возвращены будут только те деньги, которые тратились на приобретение, расходы на осуществление покупки, ремонт квартиры возмещены не будут.

Сделки на большие суммы денег всегда сопряжены с риском, особенно когда это касается покупки недвижимости. Чтобы всё было оформлено правильно и без лишних волнений, лучшим вариантом будет обращения к квалифицированным юристам, которые смогут проверить и продавца, и квартиру и будут сопровождать сделку.

Источник: https://consultantor.ru/nedvizh/dogovor/prodazha-kvartiry-nahodivshejsya-menee-3-let.html

Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Главная / Покупка / Квартира меньше 3 лет в собственности — стоит ли покупать, риски

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Однако для тех, кто изучил юридическую и правовую сторону приобретения жилого помещения, понимает, что такое упоминание представляет собой лакмусовую бумажку, предупреждая об определенных рисках. Итак, что значит – квартира в собственности менее 3 лет и стоит ли рассматривать подобные объявления о продаже?

Справка: Недвижимость в собственности менее 3 лет говорит о том, что право на имущество было зарегистрировано не ранее трех лет назад. Чтобы проверить этот аспект, затребуйте у продавца свидетельство о государственной регистрации и обратите внимание на дату выдачи.

Продажа имущества менее 3 лет в собственности: налоговый сбор

Согласно актуальным изменениям в Налоговом кодексе Российской Федерации от января 2016 года собственники обязаны выплатить налог при продаже имущества, находящегося в праве собственности не менее пяти лет.

Ранее приобретенное имущество (до вступления в силу поправки в Налоговый кодекс) облагается налогом при акте продажи только в течение трех лет.

Аспект о налоговых сборах очень важен не только для продавцов, но и покупателей, поскольку такая сделка будет сопряжена с определенными трудностями.

Налоговый вычет:

  • Если собственник имущества, выставленного на продажу и находящегося в собственности менее трех лет, получил недвижимость по безвозмездному договору (к примеру, вступление в наследство, дарственная, приватизированное жилье), то он имеет законное право на вычет в сумме 1 миллиона рублей.
  • Налоговый вычет для тех, кто оформил право собственности более трех лет назад, равен стоимости продаваемой недвижимости.

Опасность приобретения недвижимого имущества в собственности до трех (а согласно последним данным до пяти) лет заключается в том, что нечистые на руку продавцы после получения налогового вычета пытаются аннулировать состоявшуюся сделку. Рассмотрим самые распространенные схемы мошенничества и способы избежать непредвиденных ситуаций.

Риски при покупке жилья: популярные схемы мошенничества

Сумма налога, уплачиваемого продавцом по завершению сделки о купле-продаже недвижимого имущества, равна 13% (налог на доходы физических лиц) при этом в качестве налогооблагаемой базы понимают разницу между стоимостью покупки и продажи объекта.

Приобретенное недвижимое имущество

Продавец указывает в расходной части сумму, прописанную в договоре о купле-продаже, а также затраты на улучшение жилищных условий и расходы по ипотеке. Каждая статья расходов подтверждается документальным обоснованием.

Полученное по безвозмездному договору

Собственник имеет право указать в расходах сумму не более 1 миллиона рублей, если он унаследовал, получил в дар или приватизировал квартиру.

Следует обратить внимание на то, что данная сумма определена на один объект недвижимости. Это означает, что если на продажу выставлена доля, тогда можно получить соответственную сумму при вычете (до 1 миллиона рублей).

Однако важно понимать, что при продаже сразу нескольких долевых частей сумма вычета не увеличивается.

В городах с многомиллионным населением нередко текущая стоимость жилья значительно разнится с ценой покупки. Таким образом, при продаже собственник может получить налоговый вычет в размере полумиллиона и выше.

Мошенники разработали несколько вариантов заработка на налоговых вычетах, которые основаны на признании недействительным договора о купле-продаже квартиры. Кроме того, существуют другие виды мошенничества, затрагивающие кошелек покупателя:

Фальсификация документов

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Аннулирование договора в судебном порядке

После завершения операции купли-продажи бывший собственник жилого помещения подает исковое заявление,  указывая в нем меньшую стоимость.

Согласно постановлению суда проданное имущество возвращается собственнику, но покупатель получает сумму, указанную в иске. При желании постановление суда можно обжаловать.

Решению в пользу пострадавшего поспособствуют свидетельские показания других обманутых покупателей.

Закон «О банкротстве физических лиц» повышает риск финансовых потерь покупателя при признании договора о купле-продаже недействительным. Если продавец, подавший исковое заявление в суд для аннулирования соглашения, будет признан банкротом, то возмещение стоимости квартиры покупателю будет невозможным.

Оформление параллельной продажи квартиры

Мошенники находят сразу несколько покупателей и одновременно оформляют договор о купле-продаже, заверяя документацию в разных юридических конторах. После завершения нескольких актов о продаже квартиры, аферисты исчезают.

Случаи мошенничества на рынке недвижимости чаще встречаются в крупных городах, где стоимость квадратного метра на порядок выше, чем в провинции.

Как минимизировать риски финансовых потерь?

Покупка недвижимого имущества не терпит спешки и потребует повышенного внимания, начиная с поиска подходящих вариантов.

Чтобы свести риски возникновения проблем после покупки жилья, к выборке предложений стоит подходить очень избирательно.

По возможности избегайте объявления с пометкой «в собственности менее трех лет», но если все же вам приглянулась квартира из этой категории, обязательно проверьте:

Причину продажи недвижимости и непосредственно самого продавца

В первую очередь, подозрение должен вызвать продавец, действующий по доверенности. Главным образом, следует обратить внимание на срок истечения доверенности.

Если на момент заключения договора о купле-продаже, документ о передаче полномочий окажется просроченным, сделка будет признана нелегитимной.

Чтобы обезопасить свои финансовые накопления, важно лично нанять высококвалифицированного нотариуса, который мог бы контролировать чистоту совершаемой сделки.

При проверке документов, удостоверяющих личность продавца, следует отметить для себя место постоянной регистрации: по статистике приезжие граждане чаще всего являются мошенниками.

Документацию на приобретаемое жилое помещение:

Кроме подтверждения об уплате налога, домовой книги и другой обязательной документации, важно запросить расширенную выписку из домовой книги. В этом документе указываются все лица, проживавшие на территории квартиры. Расширенная выписка позволит вам ознакомиться с подробной историей приобретаемого недвижимого имущества.

Важно проверить, нет ли в выписке лиц, которые могут вернуться по закону. Фактор риска увеличивается, если на данной территории были зарегистрированы несовершеннолетние лица. В этом случае потребуется разрешение попечительского совета.

Не соглашайтесь подписывать договор о купле-продаже до предоставления полного пакета оригинальных документов на недвижимость.

  • Нюанс: Договор о купле-продаже переданного имущества по завещанию или после вступления в наследства может быть аннулирован по решению суда, если были нарушены права наследников.

Помимо отсутствия надлежащей документации и других аспектов, сопровождающих покупку недвижимости, следует учесть и косвенные признаки непорядочности собственника: неоправданно заниженная цена (свыше 15%) и заявленная в предложении срочность.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

  • Что такое приобретательная давность на недвижимость;
  • Чем полезен аккредитив при покупке квартиры;
  • Что такое альтернативная сделка купли продажи.

С какими последствиями можно столкнуться, если не затребовать или своевременно не проверить предоставленную продавцом квартиры документацию:

  • В случае со столкновением с мошеннической аферой и при соответствующем постановлении суда, можно добиться полного возмещения затраченных денежных средств. Однако судебное разбирательство также потребует некоторых финансовых вложений и времени.
  • Полученная в дар собственность может быть возвращена дарителем, который вправе аннулировать дарственную в течение трех лет со дня ее вступления в силу.
  • Соглашение о купле-продаже квартиры, обремененной зарегистрированными в ней недееспособными или несовершеннолетними лицами, может быть оспорено в судебном порядке.
  • Если вы приобрели квартиру, переданную продавцу по наследству, а позднее наследники восстановили право собственности через суд, вам положена компенсация в сумме стоимости квартиры. Денежные средства, затраченные на оформление документов или улучшение жилищных условий, не подлежат возврату.

Продажа квартир, находящихся в собственности менее трех (пяти) лет – достаточно частое явление, поскольку на сегодняшний день предложение рынка недвижимости на 50% состоит из недавно приобретенного жилья в новостройках. Интенсивное строительство новых жилых объектов в последние годы способствует увеличению объемов продаж недвижимого имущества, зарегистрированного не более трех лет назад.

Во избежание финансовых потерь при столкновении с мошенническими аферами, следует с особой внимательностью отнестись к документальному оформлению сделки и максимально обезопасить себя от возможных необратимых убытков.

Источник: https://1pokvartire.com/menshe-3-let-v-sobstvennosti/

Риски приобретения квартиры, которая была в собственности менее 3 лет

Собственники квартиры и прочей недвижимости, приобретённой ими меньше, чем три года назад, при продаже сталкиваются с обязанностью уплачивать налог от полученной прибыли.

Более того, в соответствии с новыми правилами в Налоговом кодексе Российской Федерации, если продаётся квартира, приобретённая после 1-го января 2016-го года, налог нужно уплачивать при продаже недвижимости бывшей в собственности меньше пяти лет.

Это не затрагивает имущество, которое было получено по дарственной, наследству, ренте. Для этих категорий действуют старые условия, включающие ограничения в три года владения.

Варианты мошенничества

Чаще всего риски покупки квартиры и прочей недвижимости, бывшей менее 3 лет в собственности, связаны именно с мошенничеством. Практика знает множество таких случаев, что позволяет выделить некоторые наиболее распространённые схемы:

  • Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?Осуществление сделки по поддельным документам. Используются не только фальшивые документы, печати, подставные лица, но и съёмная квартира, которая часто принадлежит лицу и вовсе не подозревающему о махинациях. При этом найти мошенников после практически невозможно, а добиться справедливости и вернуть деньги очень сложно.
  • Подача искового заявления в суд для признания сделки не действительной. Иск подаёт продавец, чтобы вернуть себе недвижимость и заработать на этом сверху. Несмотря на то, что после аннулирования договора покупателю возвращаются его деньги, это не та сумма, которая была уплачена, а меньше. Разницу присваивает себе мошенник. Кроме того, не стоит забывать о судебных издержках.
  • Продажа квартиры нескольким лицам сразу. Делается это путём размножения заверенных нотариусом копий документов, по которым оформляются одновременные сделки. Разумеется, продавец оформляет их в разных нотариальных конторах. Притянуть такого мошенника к ответственности крайне сложно, поскольку обычно он сразу же скрывается в неизвестном направлении.
Читайте также:  Дарственная на квартиру несовершеннолетнему ребенку: как составить договор дарения детям и образец документа?

Важнейшие аспекты перестраховки

Чтобы снизить существующие риски для покупателя квартиры, которая находилась в собственности продавца меньше, чем три года или пять лет по новым правилам, даже если на первый взгляд всё выглядит прозрачно, важно проверить:

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

  • Продавца. Лучше не заключать договор по доверенности, поскольку дата её действия может истечь ещё до того, как договор будет зарегистрирован. С приезжими продавцами связываться тоже нежелательно. Кроме того, необходимо уточнить и по возможности проверить причину продажи.
  • Квартиру или прочую приобретаемую недвижимость, в том числе и в новостройке. Необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги, чтобы посмотреть весь перечень ранее проживающих на этой площади жильцов, и уточнить, нет ли среди них таких, которые могут вернуться по закону. Важно сразу оговорить и зафиксировать документально способ оплаты.
  • Порядок осуществления сделки. Срочность или существенно сниженная цена на квартиру (более пятнадцати процентов) это причина насторожиться. Отсутствие какого-либо документа в пакете также является причиной не подписывать договор купли-продажи.

Если для покупателя это первая подобная сделка, то лучше обратиться за помощью к специалисту, который проверит юридическую чистоту квартиры и подскажет, когда именно следует бить тревогу и какие на то есть основания.

Тщательная проверка

Покупка недвижимости сопровождается рядом нюансов, которые нужно предусмотреть заранее. Занимаясь покупкой самостоятельно, необходимо поинтересоваться историей квартиры.

Задавать вопросы это, разумеется, хорошо, но каждый ответ должен подтверждаться соответствующим документом.

Именно поэтому нужно попросить продавца показать не только справку из домовой книги, но и расширенную выписку из единого государственного реестра прав собственности на недвижимые объекты.

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Важно обратить внимание на то, зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние и не являются ли они совладельцами. Если таковые имеются, должно быть официальное разрешение попечительского совета на сделку и прочие сопутствующие бумаги. Впрочем, с такими объектами лучше вовсе не связываться.

Также понадобиться проверить соответствие квартиры с её планировкой по документам. Если были изменения, они должны быть узаконены. Если уплачивался налог – должны быть квитанции.

С какими рисками можно столкнуться?

Причины, по которым возникают риски для покупателя квартиры и прочей недвижимости, бывшей в собственности меньше, чем три года или пять лет, обоснованы тем, что:

  • Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?Если квартира была получена продавцом по дарственной, даритель вправе через суд её вернуть до истечения трех лет в собственности;
  • Недвижимость может быть обременена регистрацией в ней малолетних или недееспособных лиц, из-за которых могут аннулировать договор купли-продажи;
  • Отсутствует возможность оформить вычет за уплаченный налог.

Разумеется, покупка такой квартиры необязательно будет обременена всеми этими неприятностями. Несомненно, есть и добросовестные продавцы, у которых имеются уважительные и вполне обоснованные причины продать недвижимость без возникновения каких-либо проблем.

Впрочем, в случае покупки недвижимости в новостройке терять бдительности не стоит. Мошенники орудуют и здесь. Кроме того, не исключена возможность не выплаченного кредита.

Продажа по доверенности

Для того чтобы снизить существующие риски, необходимо обратиться за помощью к нотариусу на начальном этапе оформления сделки. Квалифицированный специалист знает, на что обращать внимания и где могут быть подвохи, которые обычный гражданин может по невнимательности или незнанию пропустить. Расходы на нотариуса немаленькие, однако, так можно быть уверенным в том, что сделка безопасна. В случае самостоятельного оформления, попав на мошенника, покупатель потеряет гораздо больше, чем стоимость услуг специалиста.

Не менее опасны и сделки, если квартира, которая находится в собственности продавца менее трех лет, была им унаследована.

Это связано с тем, что в этот период прочие наследники, которые по каким-либо причинам не вступили в свои права, могут обратиться в суд и восстановить их. При удовлетворении их иска все сделки с недвижимостью будут аннулированы.

Деньги, потраченные на покупку, вернут, а вот средства, которые пошли на оформление документов, ремонт и прочие расходы – нет.

https://www.youtube.com/watch?v=u6i1o-3VfhE

Внимание на составленный договор

Заключая договор на покупку квартиры, бывшей в собственности продавца менее чем три года, крайне внимательно следует прочесть весь документ, от первого до последнего символа. Заверять договор в нотариальной конторе не обязательно, но так будет надёжнее для обеих сторон, если сделка чистая.

Обязательные пункты договора купли-продажи:

  • Указание места и даты его составления;
  • Данные личных паспортов каждого участника сделки, включая адреса прописки, совпадающие с оригиналами;
  • Описание характеристик покупаемой квартиры, формы собственности, а также указание того, на основании каких документов получено право собственности у продавца;
  • Гарантии того, что квартира не обременена и лиц, которые имеют законное право проживать в ней, не имеется;
  • Окончательная стоимость недвижимости в полном размере;
  • Срок полного освобождения квартиры нынешними жильцами.

Целесообразно включить в документ пункт о том, что продавец обязуется взять на себя всю ответственность перед третьими лицами в случае, если таковые заявят свои претензии на проданную недвижимость.

Оспаривание сделки

Иногда можно решить вопрос и без судебного разбирательства, если стороны пришли к общему согласию, но такое случается чаще в виде исключения. Поэтому нужно оставаться бдительным и тщательно всё проверять. Если же дело дошло до суда, важно иметь абсолютно все документы, которые фигурировали в сделке. Особенно это касается финансовой стороны, где многое значит подтверждение оплаты и сумма.

https://www.youtube.com/watch?v=uWOxveVyHzQ

Источник: https://PravoNedv.ru/kvartira/pokupka/riski-priobreteniya-kvartiry-v-sobstvennosti-menee-3-let.html

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

С ваших слов все очень даже замечательно! Может быть продавец покупал эту квартиру по такой же цене, что и продает, и налог у него вообще не возникает. Гадать можно долго. Здесь надо изучить правоустанавливающие документы.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ольга, респект Вашему продавцу. Это значит лишь то, что он законопослушный гражданин нашего государства и готов оплачивать налоги, редкий случай, уверяю Вас.А почему пишут. до правильно и делают что пишут! Для многих это принципиально важный момент, и лучше если знать это на уровне мониторинга рынка.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

1.Обещают, что в ДКП напишут нужную сумму. Если действительно напишут полную стоимость, то для вас это самый лучший вариант, при условии (теория) расторжения договора по суду, Вам возвращается вся сумма, указанная в Договоре и подтвержденная распиской!2.

Обычно в объявлениях указывают: менее трех лет — это означает, что продажа объекта происходит по цене до 1млн. рублей, либо по инветиционной стоимости (за что купили — за то и продали), остальная сумма указывается в дополнительной расписке, типа за неотъемлемые улучшения жилищных условий и т.п., а это уже на усмотрение суда.

(вернут ли все деньги, либо тольку ту сумму, которая указана в Договоре)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Риск есть всегда, а в Вашем примере он обусловлен:а) указанием неполной стоимости (налоги для продавца);б) общими сроками исковой (3 года).При этом не всегда при собственности менее 3-х лет указывают заниженную стоимость, есть законопослушные граждане, которые готовы платить налог. Другой вариант имущество продается за туже или меньшую стоимость, чем было куплено.

По срокам исковой давности вопрос трактоваться может по разному, например, в некоторых случаях исчисляется он с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав.

значит, лучше покупать квартиру, где в ДКП указывается полная сумма? А с другими вариантами лучше не связываться, а то возможно потом, если вдруг будет суд, могут не вернуть все деньги? Так что ли? А то есть вариант, где срок собственнгости меньше трех лет, но всю сумму продавец не указывает, говорит про расписку. А мне что -то боязно, а вдруг это какой-то мошенник окажется.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ольга, мошенники могут продавать квартиру как за полную стоимость, так и за миллион. А лучше всегда покупать квартиру, которую хорошо проверили ????

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ольга, хороший специалист Вам в помощь!

иногда есть смысл вместо демпинга платить налоги но продать,чем поступать наоборот

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Всегда есть риск покупая недвижимость, причем любую.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Для покупателя имеет значение указание в ДКП той суммы, за которую он покупает квартиру.Плюс — отсутствие рисков, а для этого надо покопаться в истории квартиры.Пишут менее трех лет в собственности » — подразумевают указание неполной суммы в ДКП.

Пишут «укажем полную стоимость» — значит, либо есть такая возможность, либо продавец — законопослушный гражданин, и ему не в лом заплатить государству сумму в 13% с тех денег, которые больше миллиона. И таких сейчас все чаще встречаю.

То ли страх, то ли гражданская сознательность повышается, не знаю.

А вообще — раз у Вас возникли такие вопросы, а Вы их задаете здесь, — значит, нет у Вас своего, представляющего Ваши интересы, риэлтора. Пригласите его, найдите его! Вы — покупатель, а это риски. и самому в них не всегда разобраться.

Риски есть всегда, главное уметь их минимизировать

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, можете обосновать свою оценку мне? Вот Вы не ответили ни на один вопрос Ольги, а пишите о процедуре аванса, который действительно бесполезен тут.

Ольга, о том, какую именно сумму напишут в ДКП следует договариваться на авансе, и не только договариваться, а прописывать это отдельным пунктом, чтобы продавец в последнюю минуту не передумал. И еще некторые важные вещи надо тоже оговаривать заранее. И покупаемую квартиру проверять. Советую Вам выбрать специалиста в помощь. Успеха!

Здравствуйте, Ольга! Недвижимость-это самый дорогой товар на рынке, поэтому вокруг много недобросовестных людей.

Поэтому надо помнить, что продажа квартиры, где указанна не полная цена — это повод насторожиться.

И в случае расторжения договора купли-продажи квартиры, покупатель получит сумму, указанную в договоре. Есть такая профессия-риэлтор, который обеспечит финансовую безопасность клиента.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Надо смотреть правоустанавливающие документы. Причем проверять надо полную историю сделок с этим объектом, могут вылезти моменты признающие недействительность какой либо сделки. Если все нормально, то продавец один из тех немногих добросовестных налогоплательщиков))как говориться «скупой платит дважды»! Обратитесь к услугам АН и спать будет спокойнее))

Чего гадать на кофейной гуще? То, что человек не бегает, как большинство, от налогов, может быть как положительной его характеристикой, так и отрицательной. Есть такое выражение: «слишком хорошо — тоже нехорошо».

В порядке первого пришедшего на ум примера: продавец с переклеенной фотографией в паспорте, т.е. не он хозяин — вот уж ему плевать, какие там будут налоги! А впечатление произведет на покупателя положительное своей «законопослушностью».

Документы надо анализировать — это в любом случае и в первую очередь. Ольга, простите за неоригинальность, но совет в этом случае может быть только один: наймите специалиста для себя, агент продавца — это агент ПРОДАВЦА.

Расписывать не видя документов можно что угодно и как угодно, но это не оградит Вас от обмана, если таковой затевается. Хотите проверить на себе, затевается ли он.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Какие подводные камни при покупке квартиры

Если вы хотите купить жилое помещение, тогда вам стоит задуматься и о неприятностях, которые могут вас ожидать. Эти обстоятельства могут не только отразиться на результате сделки, но и вообще сделать ее несостоявшейся. Стоит помнить об осторожности и внимательности при подписании договора, а также при оплате.

Читайте также:  Функции управляющей компании и задачи в сфере жкх

Важно! Все неприятности, которые могут возникнуть во время сделки с приобретением жилого помещения на возмездной основе, можно разбить на 2 вида:

  • Технические. Это риски, которые на право собственности никак не влияют, но могут существенно испортить желание приобретать жилье. К ним можно отнести незаконную перепланировку, мебель, вывоз которой будет осуществляться после продажи, сантехника и прочее;
  • Юридические. Это риски, которые напрямую могут воздействовать на потерю права собственности на приобретенное жилье, причем не исключено даже разбирательство в судебной инстанции. И для устранения таких рисков нужно потратить немало сил и времени.

Как показывает практика, большая часть неприятностей превращается в реальность уже после передачи денежных средств продавцу. После этого уже сложно доказать свою правоту, а вернуть право собственности (если оно утеряно) или потраченные денежные средства вряд ли получится.

Поэтому стоит тщательно проверять жилое помещение до момента его приобретения.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

При покупке жилого помещения со вторичного рынка будьте внимательны ко всем мелочам, не стоит забывать о подводных камнях:

  • регистрация посторонних лиц, особенно относящихся к опасной категории;
  • на данное жилое помещение наложили обременение, в скрытии этого факта продавец заинтересован;
  • в жилом помещении имеется несанкционированная перепланировка;
  • мошенничество с документами.

Так что покупка жилья со вторичного рынка недвижимого имущества имеет свои опасности.

А будет ли сделка удачной, зависит только от вашей внимательности и щепетильность.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.

На что обратить внимание при покупке недвижимости

Давайте рассмотрим подводные камни, которые могут поджидать при совершении сделки купли-продажи жилого помещения:

  • Оформление документов доверенным лицом. Подписывать документ с доверенным лицом стоит только, когда все документы проверены досконально. Например: гражданин Д. приобрел жилое помещение у доверенного лица Л., которому собственник К. передал полномочия по оформлению этой сделки. После того, как сделка была оформлена, и денежные средства переданы, выяснилось, что у собственника К. имеется психическое заболевание, то есть он является недееспособным. Договор в таком случае будет признан недействительным;
  • В сделке принимают участие юридические лица. Это первый звоночек для того, чтобы тщательно проверить всю документацию, скорее всего, тут что-то не так;
  • Жилье приобреталось по материнскому капиталу. На законодательном уровне установлено, что такое жилое помещение должно оформляться на всех членов семьи, в том числе детей. А в случае продажи долей несовершеннолетних детей они должны быть зарегистрированы по другому адресу. Если продавец не выполнил данное условие, сделку, скорее всего, признают недействительной;
  • Собственник жилого помещения является частично недееспособным гражданином. Обычно такие лица страдают алкоголизмом, наркоманией или психическими заболеваниями. Конечно, ему не запрещено совершать подобного рода сделки, но состояние, в котором он ее заключает, может стать причиной для признания сделки недействительной.
  • Совершается сделка в отношении совместно нажитого имущества, значит, должно быть нотариально заверенное письменное согласие второго супруга;
  • Наследники жилого помещения. Например, жилое помещение по наследству передано в собственность двум лицам. Но один из них продает собственность незаконно и без уведомления второго собственника. В результате судебная инстанция признает сделку недействительной и потребует возвратить недвижимое имущество;
  • На квартиру наложено обременение. Жилое помещение находится в залоге;
  • В жилом помещении проведена несанкционированная перепланировка, последствия придется устранять покупателям (платить штраф или восстанавливать первоначальное положение);
  • Недвижимым имуществом владеют несколько человек в долевой собственности. Совладельцы в этом случае имеют преимущественное право на выкуп доли продавца. Поэтому сделка считается законной, только если остальные собственники отказались в письменной форме приобретать его долю. Нарушение этой нормы может привести к судебному иску не в пользу покупателя;
  • Дом внесен в перечень домов, которые подлежат расселению. Продажа квартиры в таком доме будет нарушением законодательства.

Это основные моменты, которые не стоит оставлять без внимания покупателю перед подписанием договора купли-продажи. Любая неточность или факт, настораживающий внимание, должен заставить еще раз проверить законность сделки или рассмотреть другой вариант.

Посмотрите видео. «Подводные камни» покупки квартиры на вторичном рынке:

Риски при оформлении ипотеки

Подводные камни при покупке квартиры на вторичном рынке: какими опасностями грозит приобретение жилья, которое менее 3 лет в собственности?

Внимание! Более внимательным стоит быть при оформлении покупки вторичного жилья по ипотечному кредиту. Обратите особое внимание на следующие моменты:

  • Состояние жилья: повреждения, состояние, близкое к аварийному. Это может привести к отклонению сделки со стороны кредитной организации;
  • Репутация кредитной организации и поддержка клиентов.

Прежде чем оформлять ипотечный кредит, стоит внимательно изучить условия по ипотечному кредитованию в данной кредитной организации.

Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками несовершеннолетними гражданами

Оформление договора купли-продажи жилого помещения, среди владельцев которого имеются несовершеннолетние, может быть проведено с согласия органа опеки и попечительства. Основное условием в этом случае – у несовершеннолетних не должно ухудшиться жилищное положение. В противном случае совершение такой сделки не допустят органы опеки и попечительства.

Договор от имени несовершеннолетних подписывают законные представители.

А лица в возрасте от 14 до 18 лет заключают договор самостоятельно, но с оформленного согласия родителей, удостоверенного нотариусом, с полученным разрешением органов опеки и попечительства.

Если несовершеннолетние члены семьи не владеют продаваемым жилым помещением, получать разрешение на продажу от органов опеки и попечительства не нужно.

Технические моменты

Перед покупкой жилого помещения не стоит спешить. Обратите внимание на следующие элементы, недосмотр которых может обернуться неприятными последствиями: от административной ответственности в виде штрафа до бесконечного ремонта.

Заметьте! Моменты, на которые стоит обратить особое внимание при подписании договора купли-продажи жилого помещения на вторичном рынке:

  • Состояние дома: не стоит заканчивать осмотр только пределами жилого помещения в многоквартирном доме, следует осмотреть подъезд, а также чердачные и подвальные помещения;
  • Чистота придомовой территории, подъезда, мусоропровода;
  • Имеется ли грибок, плесень и сырость;
  • Состояние электрических сетей, водопровода, отопительной системы (к сожалению, неисправности в этом случае видны не сразу);
  • Местонахождение квартиры относительно света и вид из окон;
  • Материал, из которого возведен дом, удобство планировки: можно, конечно, потом оформить перепланировку, но лучше приобрести жилье, которое удовлетворяет ваши желания;
  • Если в квартире имеется перепланировка, законна ли она (чаще всего продавец скрывает факт незаконности). Такая перепланировка может послужить причиной наложения на владельца административного наказания в виде штрафа. Потом доказать свою невиновность будет крайне сложно;
  • Социальный статус соседей: если начнутся проблемы с соседями, то закономерно можно предполагать, что жить в этой квартире будет невозможно.

На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов

В соответствии с Семейным кодексом РФ совместно нажитое имущество супругов признается общей собственностью, соответственно, и распоряжаться им необходимо вместе. Для сделок с подобным имуществом необходимо нотариально заверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества. Хотя не всегда такой документ оформляют.

В случае, когда данное согласие отсутствует, у второго супруга есть право на оспаривание законности сделки через суд. Поэтому стоит уточнить, не является ли жилое помещение совместно нажитым имуществом.

Как избежать мошенничества

Учтите! Чтобы избежать неприятных ситуаций, стоит придерживаться следующих правил:

  • Проверять внимательно документацию продавца, а также выписку из единого государственного реестра недвижимости и домовой книги;
  • Стараться не связываться с жилыми помещениями, полученными в наследство, или когда от имени владельца выступает доверенное лицо;
  • В случае передачи продавцу наличных денежных средств стоит позаботиться о том, чтобы он выдал вам расписку в их получении;
  • Не стоит пренебрегать услугами профессионалов.
  • При приобретении жилого помещения на кону стоит немалая сумма средств, поэтому стоит быть внимательным.
  • Посмотрите видео. Как проверить квартиру перед покупкой: какие документы необходимы при покупке:

Источник: https://codex-rf.ru/bez-rubriki/podvodnye-kamni-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-kakimi-opasnostjami-grozit-priobretenie-zhilja-kotoroe-menee-3-let-v-sobstvennosti.html

Что такое "Собственность менее 3 лет"? | Частный риэлтор в Москве

«Собственность менее 3 лет» буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

«Свежая собственность» является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец «попадает» на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года — срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи.

Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения.

Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со «свежей собственностью» сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей.

Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон «О банкротстве физических лиц»), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала «до плинтуса».

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски «собственности менее 3 лет» для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все «вчерашние новостройки» и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде.

Причем, если «вчерашние новостройки» обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает «реституция» прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц» риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно.

Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Источник: https://www.realtor-pro.ru/chto-takoe-sobstvennost-menee-3-let

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector