Покупка квартиры по переуступке прав: что это и как составить договор передачи собственности на жилье в строящемся и еще не сданном доме, а также возможные риски

Главная / Квартира / Переуступка прав собственности

Покупка квартиры по переуступке прав: что это и как составить договор передачи собственности на жилье в строящемся и еще не сданном доме, а также возможные рискиЦессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

Юридическая природа и суть переуступки права требования

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

Основные риски по договору цессии

Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

  • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
  • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства.

Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами.

Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии.

Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства.

После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику.

Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента.

При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза.

При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его.

Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

  • инвестиционные соглашения;
  • предварительные соглашения купли-продажи;
  • предварительные соглашения долевого участия;
  • вексельные схемы.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

  • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
  • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

Покупка квартиры по переуступке прав: что это и как составить договор передачи собственности на жилье в строящемся и еще не сданном доме, а также возможные рискиУзнайте особенности и порядок оформление квартиры в новостройке в собственность.

Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

Правила оформления цессии

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Скачать типовой договор переуступки прав собственности на квартиру вы можете по этой ссылке: типовой договор.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html

Из вторых рук

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Покупка квартиры по переуступке прав: что это и как составить договор передачи собственности на жилье в строящемся и еще не сданном доме, а также возможные риски

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

Читайте также:  Акт приема-передачи помещения при расторжении договора аренды: образец документа о возврате жилой квартиры при аннулировании соглашения найма, нюансы офомления

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

  • В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.
  • Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.
  • «Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Покупка квартиры по переуступке прав: какие риски покупки в сданном, строящемся доме

Последние изменения: Май 2019

Переуступка прав при покупке недвижимости используется довольно редко, представляя собой сложную процедуру. Требуется знание юридических особенностей процесса и соблюдение норм гражданского законодательства, чтобы покупка квартиры по переуступке прав прошла в полном соответствии с действующими правилами.

Основные положения о переуступке

Покупка квартиры по переуступке прав: что это и как составить договор передачи собственности на жилье в строящемся и еще не сданном доме, а также возможные риски

  • Через предварительный договор, что подразумевает уступку права на оформление основной купчей. Особенность такого варианта заключена в том, что уступается лишь право на подписание в будущем основного договора, однако право на собственность остается неизменным вплоть до надлежащего заключения стандартной купчей на квартиру в сданном доме. По предварительному соглашению не происходит продажа, а возникает зафиксированная документально договоренность на сделку в будущем. Действие документа ограничено датой подписания главного договора на приобретение. Предварительное соглашение не нуждается в госрегистрации, не требует расчетов сторон, не влечет никаких иных действий, кроме обязательства переоформить квартиру в течение определенного срока.
  • Через договор долевого участия. Применяется для приобретения жилплощади в строящемся доме. Данный документ предполагает проведение основных расчетов до оформления уступки права. Если часть выплат остается непогашенной, остаток суммы переходит в финансовые обязательства другого собственника. Действие переуступки ограничено подписанием приемопередаточного акта, когда жилье передается в собственность от строительной организации к собственнику. В отличие от предварительного соглашения, ДДУ требует регистрации. Важная особенность данного способа переоформления – при получении прав на квартиру к покупателю переходят и финансовые обязательства продавца.  Так как использовать право на оформление собственности можно лишь в том же объеме, которым владел прежний владелец, важно в соглашении дать детальное описание недвижимости, четко указать основания для переоформления права требования.

Описание процедуры

В процессе переоформления квартиры по договору уступки прав, стороны придерживаются следующей последовательности:

  1. Покупатель анализирует степень надежности и стабильности застройщика, обращая внимание на длительность работы на строительном рынке, достаточность и действительность учредительной и разрешительной документации. Отдельное внимание уделяют проверке прав использования земель под застройку (долгосрочная аренда, право собственности).
  2. Перед сделкой потребуется подготовить список обязательной документации. Со стороны продавца готовят следующие бумаги: первичный договор (о долевом участии или предварительный), платежные документы, подтверждающие внесение взносов, письменное согласие строительной компании на проведение переуступки (если стоимость квартиры выплачена не полностью и остались финансовые обязательства прежнего владельца). Если продавец внес сумму в счет оплаты объекта в полном объеме, необходимо лишь оповестить о произошедших изменениях права собственности. Если продавец находится в брачных отношениях, готовят письменное согласие супруга. Со стороны покупателя потребуется гражданский паспорт и согласие супруга.
  3. Для оформления перехода готовится договор об уступке права. При составлении документа исходят из той же формы, что и первичный договор, а при наличии нотариального заверения, новому владельцу также потребуется посетить нотариуса. Главное отличие – указание предметом договора передачу права с их детальным описанием и перечислением оснований для переоформления.
  4. После подписания соглашения его регистрируют в Росреестре. Предусмотрено два варианта подачи документов на регистрацию — через МФЦ, либо напрямую в отделении регистрирующего органа.
  5. Расчет по выполненной сделке производится после того, как регистрация смены собственника права зафиксирована Росреестром. Как правило, это происходит в пределах 10 дней после обращения граждан.
  6. Как любое действие, связанное с регистрационными государственными услугами, будет взиматься пошлина. Стандартный размер пошлины за внесение сведений о смене правообладателя для обычных граждан составляет 2 тысячи рублей, а для организаций стоимость выше – 22 тысячи рублей. Общая стоимость регистрационной услуги не зависит от количества заявителей. При подаче нескольких заявлений, сумма пошлины распределяется между всеми участниками.
Читайте также:  Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: стоит ли приобретать такое жилье, можно ли его взять в ипотеку, а также какие есть риски и чем грозит владельцам?

После подписания договора покупатель должен проконтролировать наличие следующих документов:

  • основной договор, в отношении которого возникла потребность в переуступке;
  • финансовая документация, устанавливающая ситуацию с расчетами между участниками сделки;
  • при невыплаченном остатке стоимости объекта, согласие от строительной организации или согласие кредитора (при покупке в ипотеку);
  • акт, устанавливающий факт передачи документации;
  • подписанный договор переуступки.

Этот перечень должен быть предоставлен покупателю после того, как стороны скрепили договор своими подписями, для дальнейшего проведения регистрации в Росреестре.

Особенности переуступки права

 

  • Подписывая договор об уступке, необходимо учитывать, что этим документом фиксируется переход права в том же объеме, что и у прежнего владельца, и не может быть ограничена или расширена переуступкой.
  • Существует множество нюансов, которые необходимо учитывать в процессе переоформления права на собственность по переуступке:
  • Чтобы исключить финансовые претензии со стороны застройщика, рекомендуется проверить, не осталось ли невыплаченных взносов в отношении указанной недвижимости, и какова ситуация с оплатой взносов на строительство. Если не проконтролировать данный вопрос, покупатель может столкнуться с необходимостью погашения взносов за прежнего владельца в качестве нового собственника строящегося объекта.
  • В целях финансовой безопасности сделки, важно уведомить, а в случае необходимости, согласовать вопрос переуступки. При наличии каких-либо оставшихся нерешенными финансовых претензий, отсутствие письменного разрешения от компании-строителя станет существенным нарушением процедуры.
  • Проверять отсутствие задолженностей нужно не только по основным взносам, но и по дополнительным начислениям (штрафы, неустойки, пени) в рамках существующих договорных отношений с застройщиком.
  • Так как переуступка не предполагает ограничения череды смены собственников, важно выявить историю владения правом. Помочь с выявлением цепочки помогут данные, полученные по запросу в Росреестре, т.к. легитимными остаются лишь те права, которые были надлежаще зарегистрированы.

Возможна ли переуступка «задним» числом?

После составления приемопередаточного акта может пройти довольно длительный период времени до того, как квартира будет оформлена в собственность. Провести сделку на этом этапе можно одним из следующих способов:

  1. Изменить дату приемопередаточного акта, при согласии застройщика.
  2. Поменять дату составления предварительного договора, если он еще не был зарегистрирован в Росреестре.

Этот вариант оформления уступки относится к схемам повышенного риска, прежде всего, по причине возможных изменений в цене квартиры. В результате, покупатель, заплативший более высокую стоимость, при указании в договоре меньшей цены, в случае форс-мажорной ситуации, которая повлекла расторжение договора, покупателю будет возвращена только сумма, указанная в договоре.

Стоит ли использовать данную схемы – решать конкретному покупателю, исходя из оценки обоснованности рисков покупателя. Специалисты рекомендуют оформлять уступку права по ДДУ как самому безопасному варианту. В таком случае, права стороны защищены положениями специального закона №214-ФЗ.

Стоимость строящегося объекта, по мере приближения даты сдачи в эксплуатацию, растет. В результате, расторгнув договор по ДУ, покупатель вернет только ту сумму, которая установлена в тексте документа. Часто сумма по ДДУ и цена квартиры по переуступке серьезно различаются, что грозит значительными убытками для несостоявшегося владельца.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-po-pereustupke-prav/

Договор переуступки права собственности: оформление, риски

Договор переуступки права собственности на квартиру, что это такое, особенности оформления при передаче недвижимости в новостройке, опасные моменты договора цессии для покупателя.

Договор переуступки заключается с:

  • Дольщиками, заключившими ДДУ по ФЗ №214;
  • Инвесторами, заключившие договор инвестирования в строящуюся недвижимость;
  • Владельцами пая в ЖСК.

Все перечисленные владельцы прав требования у застройщика оплаченного жилья отличаются только тем, что двойных продаж можно избежать только при переуступке права по ДДУ.

Договор переуступки права требования на квартиру

Договор переуступки права собственности — это договор цессии (уступка прав), оформляющий правила перехода права требования у застройщика от продавца к покупателю передать в собственность оплаченную квартиру по завершению строительства и сдачи дома госкомиссии.

Договор цессии заключается только в случае, если квартира не в собственности и дом не не сдан госкомиссии.

Это самый распространенный вид переуступки в настоящее время и часто объектом выступают права на строящееся жилье. Третья сторона – застройщик (девелопер).

  • Покупка квартиры по переуступки прав — один из самых рискованных способов приобретения квартиры.
  • Узнайте про риски при покупке квартиры по переуступке
  • Оформление договора переуступки прав собственности на квартиру
    В договоре указываются и передаются:
  • права, которые принадлежат бывшему владельцу;
  • документы, на основании которых прежний хозяин получил свое право.

Список передаваемых документов:

  1. Договор долевого участия или соглашение о включении в ЖСК или договор инвестирования;
  2. Квитанции или платежные поручения о полной оплате стоимости жилья;
  3. Ранее подписанные договоры об уступке прав.

Уступка прав требования оформляется через орган Росреестра только при праве требования квартиры в доме, строящегося по ФЗ №214. При строительстве в ЖСК и инвестировании в строительство не по ФЗ №214 регистрация договора переуступки не производится, что влечет риски двойных продаж.

Изучите образец договора переуступки прав собственности на квартиру

Покупка квартиры по переуступке прав: что это и как составить договор передачи собственности на жилье в строящемся и еще не сданном доме, а также возможные риски

Схема переуступки права требования по договору

  1. Заключение договора долевого участия, инвестирования или вступление в ЖСК;
  2. Внесение платежей за приобретаемую недвижимость;
  3. Принятие решения владельцем о передаче (уступке) прав на квартиру другому лицу;
  4. Заключение договора цессии (уступки прав) с любым желающим стать собственником квартиры после сдачи дома.

Существенные условия, указываемые в договоре уступки права требования:

  1. Предмет сделки, информация об объекте недвижимости — этаж, этажность, площадь, количество комнат, высота потолков, состояние (черновая, чистовая отделки или без отделки);
  2. Стоимость — цена квартиры в договоре цессии, обычно на несколько порядков выше, чем на этапе «котлована»;
  3. Срок действия договора — ограничен моментом приема дома госкомиссией и подписанием акта приема-передачи новым собственником;
  4. Права и обязанности сторон — обязанности по передаче документов бывшим владельцем и список этих документов).

Проверяйте документы, подписывая договор, следует строго иметь на руках весь необходимый перечень документов.

Перечень документов после сделки по переуступке:

  • договор цессии, подписанный всеми сторонами;
  • документ, подтверждающий полный финансовый расчет между сторонами (акт, м/д застройщиком и нынешним дольщиком);
  • все дополнения и приложения, которые фигурируют в договоре (оригиналы);
  • согласие на переуступку третьей стороны (девелопер) в письменном виде;
  • документ, подтверждающий передачу вам этих документов — акт;
  • документ, подтверждающий согласие банка на переуступку, если использовались кредитные средства;
  • договор долевого участия, прошедший регистрацию в Росреестре (оригинал);
  • согласие супруга (-и) на переуступку, если продавец в браке приобретал право.

В договоре цессии указывается дата и номер договора, по которому происходит передача прав (обычно реквизиты указаны в шапке договора долевого участия, инвестирования и тд.).

Алгоритм оформления договора цессии

  1. Проверка документов — покупатель проверяет документы застройщика, личность продавца, объект недвижимости;
  2. Письменное уведомление застройщика — письменное согласие девелопера на переуступку прав новому владельцу;
  3. Одобрение кредитной организации — только в случае, если бывший владелец использовал заемные средства на приобретение недвижимости, ему надо получить согласие банка;
  4. Согласие супруга — получение нотариального согласия супруга, если право приобреталось в браке;
  5. Составление договора цессии — составление и подписание договора уступки, регистрация его в органе Росреестра (в случае с ДДУ).

При регистрации договора цессии необходимо оплатить госпошлину, сделать ксерокопию квитанции и предоставить сотруднику регистрирующего органа.

После государственной регистрации договор приобретает законную силу и прежний владелец лишается всех прав на недвижимость в пользу нового собственника.

Риски, связанные договором уступки права требования

  1. Подписывая договор уступки прав на квартиру, вы должны помнить, часто жилье «продается» таким образом, если есть подозрения в несостоятельности застройщика и его скором банкротстве.

  2. Внимание: это не закономерность, но такое случается, так что будьте внимательны, следите за обстановкой на рынке недвижимости и кропотливо изучайте интересующий вас ЖК или ЖД.

  3. Главный риск в том, что передав вам права и обязанности, первоначальный их обладатель не несет более перед вами никакой ответственности за действия застройщика.

Купив квартиру по переуступке прав, принимаете на себя все обязанности и риски

Т.е., в случае заморозки стройки, именно вам придется судиться за выплаченные деньги и получение неустойки за просрочку сдачи дома. И не факт, что деньги к вам вернутся.

Есть возможность указать в договоре, что в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей, первоначальный обладатель прав на жилье, будет нести ответственность перед вами. Но процент таких сделок крайне мал, мало кто пойдет на такое.

  • Также, договор уступки права требования может быть признан недействительным, если права на застройку квартиры были переданы по заведомо заниженной цене, или это произошло менее чем за год, до возбуждения дела о банкротстве застройщика.
  • Выполнение простых проверочных мероприятий, тщательная подготовка, привлечение грамотных юристов, позволит вам заключить договор и купить квартиру по переуступке прав, без риска для своих денег и нервов в дальнейшем.
  • Сегодня вы узнали о некоторых нюансах, рисках и алгоритме оформления договора переуступки права собственности (цессии) на квартиру в новостройке.

Источник: https://www.HabRealty.ru/dogovor/dogovor-pereustupki-prav-na-kvartiru.html

Покупка квартиры по переуступке прав в строящемся доме: можно ли сделать такую продажу жилья, каковы риски и как заключить договор?

Наряду с распространением долевого строительства, в обиход приобретателей квартир входит понятие цессии или переуступки прав. Эта процедура возникла в римском праве и по сей день не утрачивает своей актуальности.

Более того – некоторые формы сделок с недвижимостью могут осуществляться только посредством такого договора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое покупка и продажа квартиры по переуступке?

Переуступка квартиры – гражданско-правовая сделка, которая совершается с недвижимостью, на которую продавец не имеет права собственности, но уже вступил в права требования. В отечественном гражданском праве переуступка применяется в двух случаях:

  1. При передаче права требования квартиры по договору долевого участия (ДДУ).
  2. При передаче права требования заключения сделки по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Так как здесь речь идёт о юридически полноценных объектах, но не возникших в своём фактическом состоянии (ДДУ) или не дающих продавцу права собственности (ПДКП), сама квартира по переуступке приобретаться не может. Непосредственное приобретение жилья допустимо только по договору купли-продажи (ДКП), которому переуступка не идентична.

Основные различия при переуступке следующие:

  • Здесь сторонами договора являются не покупатель и продавец, а цессионарий и цедент.
  • Объект передаётся как пакет документации, предоставляющий участнику сделки право пользоваться всеми полномочиями, которыми тот располагает как владелец документов.
  • Право собственности и притязания на объект не возникают в момент подписания договора цессии.
Читайте также:  Обязанности управляющей компании: что входит по закону и праву, что должна делать бесплатно и обязательно предоставляемый жкх перечень дополнительных услуг по содержанию многоквартирного дома , а также жилищный кодекс об ответственности за жилье

Для того чтобы жилое помещение было предоставлено, потребуется одно из нижеследующих действий:

  1. дождаться пока новостройка будет сдана и подписан акт приёмки;
  2. оформить ДКП на квартиру.

Сделка регулируется следующими нормами статей:

Справка. Кроме этого для проведения цессии нужно обратить внимание на локальные акты, принятые застройщиком.

Уступка прав на жилое помещение осуществляется с соблюдением норм законодательства. Главное из них – цедент должен обладать правом требования, то есть получить его фактически. Если речь идёт о новостройке, то – заключить ДДУ. Это условие обязательно, так как сам договор цессии не может быть автономно правоспособным. Он может выступать только приложением к основному договору:

  • ДДУ;
  • ПДКП;
  • кредитному договору с банком, если переуступается требование долга.

Второе непременное условие – положения ДДУ должны содержать разрешение на переуступку по настоящему договору. Или, как минимум, не содержать запрета на передачу права требования третьим лицам. Все положения договора следует соблюдать. Правовым последствием их несоблюдения становиться возможность расторжения договора согласно положениям статьи 450 ГК РФ.

Остальные требования являются стандартными:

  1. проверить пакет документации;
  2. принять его актом;
  3. заключить договор цессии;
  4. зарегистрировать сделку в Росреестре.

Продавец может быть физическим или юридическим лицом. Если это физическое лицо, то им может выступать только дольщик, который вправе передать бумаги новому участнику.

Такие участники могут переуступать договор множество раз, но всё же регламент установлен Росреестром.

Так как цессия требует регистрации, её нельзя проводить ранее, чем через 3 месяца после заключения и регистрации очередной сделки.

Юридическим лицом при переуступке прав обычно выступают:

  1. представитель компании;
  2. его дочерняя фирма;
  3. застройщик или подрядчик (о нюансах приобретения квартиры у подрядчика мы рассказывали тут).

Для них установлена норма переуступки права требования один раз. Исключение составляют случаи, когда ДДУ расторгается, и квартиры вновь возвращаются к правообладателям – юридическим лицам. Такие случаи возможны, если на юридическое лицо оформлен ДДУ с учредителем.

Важно! Дольщик может переуступать договор вплоть до сдачи новостройки. После сдачи дома долевое участие утрачивает правоспособность. С этого момента переуступка осуществляется только по ПДКП.

  1. Главный риск при покупке – попасть в мошеннические схемы. Некоторые из них специально разрабатываются для процедуры переуступки. Здесь могут встретиться следующие подводные камни:
    • подставные дольщики или подставная дочерняя фирма;
    • заведомо запланированное банкротство фирмы;
    • оформление одной квартиры на нескольких покупателей;
    • использование подложных документов.

    Чтобы их избежать, нужно проследить всю титульную цепочку преемников. Обязательно получить исчерпывающую информацию о компании, выйти на её официальный сайт и провести мониторинг предшествующей деятельности. В любом случае при обнаружении мошенничества следует обратиться в прокуратуру.

  2. Следующий риск – не исполнение компанией обязательств по сдаче дома. Риски получения ущерба передаются от вышедшего из участия дольщика – к вновь вступившему. Самый тонкий момент в этом деле следующий. Неисполненные обязательства застройщика предусматривают возврат уплаченных по ДДУ денег.

    Но переуступка допускает получение суммы сверх предусмотренного договором объёма. Поэтому часть уплаченных денег цессионария остаются в зоне риска вплоть до момента приёмки здания. Этот факт просто потребуется принять как должное.

  3. Самое главное – не заключить контракт с подставной компанией. Ведь она может развалиться в любой момент и заключённый с ней договор окажется неправоспособным. Если же такое произошло – нужно собрать всю имеющуюся документацию и обращаться в суд за взысканием уплаченной суммы денег.

Больше информации о рисках, которые возможны при приобретении жилья в новострое, найдете в специальном материале.

Как провести процедуру?

Переуступка ДДУ может осуществляться на любом этапе строительства в диапазоне: от получения разрешения на строительство «стадия котлована», когда начинают оформляться первые договоры с дольщиками – до момента сдачи дома актом госприёмки.

При заключении сделки следует учитывать следующие факторы:

  • на стадии котлована стоимость квартир существенно дешевле – до 30-35% экономии;
  • на этом этапе риски существенно выше, так как застройщик понёс небольшие затраты;
  • чем дальше продвинулось строительство, тем дороже квартиры;
  • чем ближе новостройка к готовности – тем ниже риски.

Из этих факторов следует выбирать момент, когда начинать участие в строительстве. Лица, намеренные сэкономить как можно больше денег и готовые на риск, могут получить право требования квартиры по ДДУ с того момента, как только такие договора начнут заключаться.

По ПДКП процедура может оформляться только после сдачи дома в эксплуатацию. Здесь риски сведены к минимуму.

Поэтому лицам, не намеренным рисковать собственными сбережениями и не имеющим необходимости экономить, целесообразно получить право требования по ПДКП.

Но здесь может обнаружиться один нюанс: если застройщик откажется оформить регистрацию собственности, сделка купли-продажи может задержаться или не состояться.

Если это положение прописано в ПДКП и выбран регламент действий, которые устраивают цессионария, за последствия можно не опасаться – при расторжении договора задаток будет возвращён в двойном размере, если сделать ссылку на нормы статей 380 и 381 ГК РФ. Поэтому такие договоры нужно составлять продуманно и не опасаться непредвиденных обстоятельств.

Пошаговая инструкция: как купить жилье?

Когда строительство дома только начинается, можно заключить ДДУ. Но иногда жилые помещения расхватываются так быстро, что уже на стадии котлована свободных квартир нет. Если покупателя заинтересовал конкретный строящийся дом, где всё будущее жильё разобрано и зарезервировано, он может сделать договор переуступки.

Для того чтобы взять такую квартиру, нужно поискать информацию о лицах, готовых переуступить полученные права на жильё. Поиск можно провести:

  • в местных СМИ;
  • на рекламных сайтах в интернете;
  • непосредственно в офисе компании.

Внимание! Можно расширить спектр поиска, подав объявление на поиск варианта переуступки, указав в объявлении параметры искового жилья и свои контактные данные.

Подробную инструкцию по покупке квартиры в новострое, не только по переуступке прав, мы приводили в отдельной статье.

Какие документы нужны от обеих сторон?

После того как объект найден, нужно провести проверку документации, имеющейся у цедента. Если он отвечает всем требованиям законодательства, можно приступать к заключению сделки.

От покупателя

Принимающая сторона, которая приобретает право требования квартиры по переуступке, представляет:

  1. Паспорт с пропиской.
  2. Для лиц, представляющих интересы покупателя – доверенность.
  3. Кредитный договор, если квартира оформляется в ипотеку.
  4. Свидетельства о рождении детей, если квартира оформляется на них. Паспорта детей, которым исполнилось 14 лет.

В стандартных случаях требуется только паспорт покупателя.

От владельца

Как правильно собрать документы, чтобы сделать переуступку? Пакет документации от продавца существенно больше, чем у покупателя. Если речь идёт о переуступке по ДДУ, то в нём должны быть:

  1. Паспорт с пропиской.
  2. Для лиц, представляющих интересы покупателя – доверенность.
  3. Основной ДДУ, заключённый с компанией застройщика с отметкой о регистрации.
  4. Договора переуступки от предшествующих участников, если процедура уже проводилась.
  5. Разрешение застройщика на переуступку, если в договоре отсутствует отдельное положение о допустимости переуступки.
  6. Разрешение банка, если передающей стороной оформлялась ипотека.
  7. Разрешение супруга, удостоверенное нотариусом, если цедент состоит в браке.
  8. Все квитанции, подтверждающие платежи по ДДУ.
  9. Акты приёма-передачи документов, если ранее уже проводилась переуступка.

Нужно иметь в виду, что при отсутствии одного из договоров цессии, если переуступка проводилась ранее, сделка считается ничтожной, проводить её нельзя. Если оформляется переуступка ПДКП, то пакет документов несколько изменяется.

В него может не входить разрешение от застройщика, но обязательно должен быть приложен акт приёмки новостройки. Если выписка из ЕГРН о праве собственности уже получена, то она также должна быть вложена в пакет документации. Если не получена – её требуется получить.

Заключение договора уступки

После того как подготовлены и проверены документы на квартиру, можно приступать к сделке. Покупателю нужно подойти к месту возведения новостройки и проверить на месте:

  • что строительство движется;
  • каков окружающий ландшафт;
  • какова инфраструктура в зоне застройки.

Если всё понравилось – нужно приступить к заключению договора. Договор может составляться самостоятельно. По желанию можно обратиться к юристу или нотариусу.

Справка. При самостоятельном составлении требуется проверить соответствие документа по форме и содержанию.

Форма документа состоит из следующих частей:

  • Наименования.
  • Места и даты заключения.
  • Реквизитов основного договора: ДДУ или ПДКП.
  • Основной части.
  • Заключительной части.

Обязательно одна из сторон должна быть стороной, заключившей предшествующий договор переуступки, ДДУ или ПДКП. В основной части все существенные положения должны располагаться пунктами и подпунктами. В их числе обязательно должны быть следующие:

  1. Предмет договора. Здесь указывается факт проведения процедуры переуступки права требования, даются сведения о сторонах, обозначаются кадастровые и технические характеристики квартиры, адрес расположения объекта.
  2. Стоимость объекта. Устанавливается назначенная цедентом цена сделки, которая может отличаться от установленной в ДДУ и уплаченной по квитанциям. Если речь идёт о цессии ПДКП, то вносится основная стоимость объекта, по которой он будет участвовать в купле-продаже.
  3. Проведение расчёта с продавцом. Здесь указывают способ передачи денег продавцу и сроки, когда это должно произойти.
  4. Права и обязанности сторон. Ориентируются на право получения денег продавцом и право получения пакета документации покупателем, которое должно произойти в установленные сроки.
  5. Ответственность сторон. За нарушение прав контрагента и неисполнение указанных обязательств может назначаться неустойка или штраф.
  6. Условия расторжения. Перечисляются условия, при которых допустимо расторгнуть заключённый договор: по согласию или в суде в одностороннем порядке.

В заключительной части даются реквизиты сторон. Если это физические лица – их паспортные данные. Ставятся подписи участников сделки. По желанию допускается нотариальное удостоверение. Документацию обязательно следует передать актом приёма-передачи.

Порядок регистрации сделки

После того как договор подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Документы на регистрацию подаются в МФЦ. Стороны подходят с документацией:

  • паспортами;
  • экземпляром ДДУ;
  • тремя экземплярами договоров переуступки;
  • передаточным актом;
  • согласием супруга, если продавец семейный.

Предварительно следует уплатить пошлину, которая составляет 350 рублей. Квитанцию нужно приложить к документам. Документы подаются под расписку, в которой назначен день повторного визита. Обычно, если стороны обратились совместно, повторный визит назначается через 10 дней.

В назначенный день покупатель подходит с паспортом и распиской за получением документов:

  1. ДДУ с отметкой о регистрации перехода права требования.
  2. Договор переуступки прав с отметкой о регистрации.
  3. Выписку из ЕГРН об участии в долевом строительстве.

Внимание! Если оформлялась переуступка ПДКП, то в Росреестр обращаться не нужно. Этот договор регистрации не подлежит.

НДФЛ в размере 13% прибыли взимается со всех доходов физических лиц. Продажа жилья по переуступке – не исключение. НДФЛ в данном случае взимается тогда, когда стоимость сделки превышает 1 миллион рублей. С суммы, указанной в договоре цессии вычитается 1 миллион рублей. Остаток облагается налогом.

Если продать квартиру, то сведения в налоговую поступают из Росреестра и налоговое удержание оформляется автоматически. В текущий налоговый период продавцу следует заполнить налоговую декларацию и оплатить налог.

Заключение На ДДУ или ПДКП можно оформить переуступку права требования. Такой договор полностью исключает из правовых отношений одного участника, а на его место включает нового. Такой договор является приложением к основному договору. При переуступке по ДДУ требуется регистрация.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/instrutsiya/novostrojki-i-vtorichka/po-pereustupke-prav.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector