Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?

Доброго времени суток!

Некоторое время назад мы с коллегами обсуждали положение дел на российском рынке недвижимости. Продажа недвижимости облагается, конечно, совсем немаленькими налогами, вследствие чего количество спекуляций в этой сфере достигает немыслимых масшатбов. Подажа квартиры ниже кадастровой стоимости – одна из самых распространенных схем обмана государства, но с недавних пор она стала невыгодна.

Итак, для чего нужна кадастровая стоимость квартиры и можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, вы узнаете из следующей статьи.

Стоимость недвижимости – рыночная и кадастровая

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?У домов и участков есть как кадастровая стоимость, так и рыночная

У домов и участков есть как кадастровая стоимость, так и рыночная. О том, есть ли между ними взаимосвязь и на что они влияют, мы расскажем в этой статье.

Для начала надо разобраться, что такое рыночная и кадастровая стоимость.

Рыночная цена — это те деньги, которые реальный покупатель готов заплатить за данный дом, участок.

Квалифицированный агент по недвижимости способен довольно точно определить, за сколько возможно продать тот или иной объект недвижимости, будь то коттедж, деревенский дом, летняя дача или пустой земельный участок.

Делает он это на основании своего многолетнего опыта продаж именно в этом месте, статистики продаж за последний год, знаний о тенденциях рынка недвижимости.

Кадастровая стоимость — это некая сумма, которую государство определило для взимания налогов и реализации других государственных задач. Информация о кадастровой стоимости большинства объектов недвижимости — это открытая информация, и она доступна на сайте Росреестра, а также отражена в кадастровом паспорте объекта.

Как же определяется кадастровая стоимость? Группа чиновников анализирует некий перечень документов, учитывая рекомендации многочисленных государственных органов, в том числе и пожелания по сбору налогов и госпошлин, и назначает кадастровую стоимость всех участков данной категории назначения в данном населенном пункте.

Никто из этих чиновников не знает местные особенности, участка не видит и не должен видеть. При этом реальные рыночные стоимости двух соседних участков могут отличаться в разы. Один поднят и выровнен, другой — нет, на одном свалка, на другом — сад, один граничит с лесополосой, другой — с авторемонтной мастерской.

И так далее.

Кадастровая оценка может быть близка к рыночной, но в большинстве случаев она существенно отличается в большую или меньшую сторону. Наибольшие расхождения в оценке государством и рынком для земельных участков наблюдается в Пушкинском, Курортном, Красносельском и Петродворцовом районах, где кадастровая оценка может быть в 1,5—2 раза выше рыночной.

Первый повод сравнить кадастровую и рыночную стоимость — определение, за какую сумму продавать дом и участок.

Обычно кадастровая стоимость заметно меньше рыночной. В этом случае очевидно, что продавцами в рекламу ставится именно рыночная цена.

А вот если кадастровая стоимость заметно выше рыночной, то есть той, которую рекомендовал агент по недвижимости, то ситуация становится менее понятной.

Если продавец настаивает на постановке в рекламу его недвижимости по кадастровой стоимости, то это приводит к нескольким месяцам пустого ожидания звонков от покупателей, которые не реагируют на рекламу объекта по явно завышенной цене.

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?Второй повод сравнивать кадастровую и рыночную стоимости — это налоги

Второй повод сравнивать кадастровую и рыночную стоимости — это налоги.

1 января вступили в силу поправки в налоговый кодекс РФ, которые меняют порядок уплаты продавцом налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости.

В нашей стране существует единый подоходный налог 13%. В результате сделки продавец получает доход, значит, должен заплатить подоходный налог.

Тут уместно вспомнить, какие в нашей стране существует льготы при налогообложении:

  1. Ежегодный налоговый вычет на один миллион рублей при продаже недвижимости. То есть, если вы получили доход от продажи 1,5 миллиона рублей, то налог вы платите только с полумиллиона рублей: 500 000×0,13=65 000 рублей. Если ваш доход составил меньше 1 млн. рублей, то налог при продаже вам платить не надо.
  2. От уплаты налога освобождаются те, кто оформил свое право собственности более 5 лет назад. Особые льготы, а именно снижение этого срока до 3 лет, даны тем, кто получил недвижимость от близких родственников и членов семьи в дар или по наследству, приватизировал жилье, получил недвижимость по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Теперь считаем налог, если владеем продаваемой недвижимостью недавно, то есть не имеем права на освобождение от налога.

Что нового? Так вот, если раньше при расчете налога учитывалась сумма, указанная в договоре купли-продажи Объекта, то есть рыночная, сейчас это будет так же только в случае, если рыночная больше кадастровой.

Если же в договоре купли-продажи указана цена меньше кадастровой, то для расчета налога будут использовать расчетную стоимость. Расчетная стоимость равна кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.

Например, продаем участок в Павловске. Его кадастровая стоимость 15 миллионов рублей, покупателя удалось найти на 9 миллионов рублей, в договоре купли-продажи указано 9 миллионов рублей.

Налог считаем следующим образом:

  • Для начала вычисляем расчетную стоимость: 15 000 000×0,7=10 500 000.
  • Из расчетной стоимости вычитаем ежегодный налоговый вычет в размере одного миллиона рублей: 10 500 000–1 000 000=9 500 000.
  • Вычисляем из полученной разницы налог: 9 500 000×0,13=1 235 000.

Таким образом получается, что продавец должен уплатить налог 1 235 000 рублей.

Особенно внимательны должны быть продавцы, которые на вырученные от продажи своей недвижимости деньги собираются покупать другую недвижимость или совершать иную крупную покупку. Им надо учитывать, что в любом случае у них должна оставаться достаточная для оплаты налогов сумма.

Другой вариант — отказаться от продажи своей недвижимости и ждать, когда исполнится 5 лет с момента регистрации на нее права собственности, что тоже рискованно. За это время многое может произойти, может измениться стоимость объекта, а может и законодательство. Решение принимает продавец, главное, чтобы он делал это осознанно.

Новый закон закроет схемы ухода от налогов при продаже квартир

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?Поправки в Налоговый кодекс, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, подписал президент Владимир Путин

Поправки в Налоговый кодекс, ужесточающие порядок налогообложения доходов граждан от продажи недвижимости, подписал президент Владимир Путин. Предельный срок владения недвижимостью, при котором весь доход освобождается от НДФЛ, увеличится в 2016 г. с трех лет до пяти. А налогооблагаемая цена сделки не сможет оказаться менее 70% от кадастровой стоимости квартиры за вычетом расходов на покупку.

Сейчас от НДФЛ освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше, действует вычет – 1 млн руб. или расходы на покупку недвижимости. Поправки в Налоговый кодекс должны были лишить рантье возможности уклонится от налогов: они нередко занижают формальную стоимость проданного объекта.

Концепция законопроекта Минфина была жестче: от НДФЛ освобождался доход от продажи только единственного жилья. Потом от идеи отказались, а в депутатском проекте было указано, что для освобождения от налога нужно владеть объектом не менее семи лет. Затем срок был уменьшен до 5 лет.

В итоге новый порядок получения льготы распространится только на сделки после 1 января 2016 г., объяснял автор законопроекта, председатель бюджетного комитета Госдумы Андрей Макаров. После 2016 г.

трехлетний период владения для получения льготы продолжит действовать для приватизированного жилья, полученного по наследству, в дар или по договору пожизненного содержания с иждивением.

У регионов будет право обнулить срок владения.

Норма запоздала, считает руководитель аналитического центра «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: рынок вторичной недвижимости стагнирует с 2008 г., спекулянты потеряли к нему интерес. Предпосылок для роста цен нет, отмечает он, в жилье инвестируют для сохранения накоплений, а не их приумножения. К тому же многие сделки проходят не за деньги, а по обмену, говорит Таганов.

Увязка цены продажи с кадастровой стоимостью увеличит риски продавца, предупреждает член совета Российского общества оценщиков Евгений Нейман: из-за неадекватной кадастровой оценки “законная” цена сделки может оказаться выше рыночной.

Этот риск особенно велик в текущей ситуации, предупреждает он: валютные риски могут серьезно повлиять на рынок, а кадастровая оценка может не меняться в течение пяти лет.

Сделки будут затягиваться, прогнозирует Нейман: продавцам придется оспаривать кадастровую оценку.

Спекуляции с жильем поправки в законе делают невыгодными

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?Сейчас от НДФЛ освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше, действует вычет – 1 млн или расходы на покупку недвижимости

Председатель комитета по бюджету и налогам Андрей Макаров внес в Госдуму поправки (есть у «Ведомостей») в Налоговый кодекс – они войдут в закон о налоговом маневре, назначенный ко второму чтению. Среди поправок Макарова – о росте налоговой нагрузки на доходы от продажи недвижимости. Поправки эти начал готовить Минфин, их обсуждали в Кремле и в правительстве, но в документе, который внес Макаров, концепция поменялась.

Сейчас от НДФЛ освобождается вся выручка от продажи жилья, если человек владел им более трех лет, если меньше, действует вычет – 1 млн или расходы на покупку недвижимости.

Минфин хотел с помощью поправок отделить обычных владельцев от рантье, с первых собрать меньше, со вторых – гораздо больше: доходы при продаже единственного жилья освобождались бы от налогов вне зависимости от сроков владения, а при продаже второго жилья – если объект не дороже 5 млн руб.

или во владении находится от 3 до 10 лет; регионы имели бы право ужесточить условия – снизить стоимость или удлинить срок владения.

В поправках Макарова особых условий для единственного жилья (а также дач, гаражей и земли) нет, а льготы можно получить только после семи лет владения. Правда, регионы могут снизить срок вплоть до нуля.

А через три года льготы будут доступны только тем, кто получил жилье от близких родственников в подарок или в наследство, и тем, кто его приватизировал.

Поправки перекрывают и известную лазейку в законе: сейчас можно получить льготы даже до истечения трехлетнего срока, если цена сделки, указанная в договоре, не превышает 1 млн руб.

Теперь при продаже недвижимости менее чем за 70% от кадастровой стоимости налог придется платить именно исходя из этой величины – за вычетом расходов на покупку. Регионы, правда, смогут уменьшать коэффициент, понижающий кадастровую стоимость объекта вплоть до нуля.

Макаров не ответил на звонки «Ведомостей».

Читайте также:  Как лучше сдать квартиру - самому или через агентство: положительные моменты и подводные камни самостоятельных действий по аренде

«Поправки Макарова (более 80 страниц) раздали в среду на комитете, никто не успел с ними ознакомиться, но принято решение их одобрить, а детальнее разобрать на следующем комитете в пятницу», – говорит член комитета по бюджету и налогам Антон Ищенко (ЛДПР). Поправки формально не рассматривались, их не одобрили, считает чиновник, присутствовавший на комитете.

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?Из-за ипотеки рынок только начал обеляться – владельцы вторичной недвижимости ждали три года, а затем продавали; при семилетних сроках рынок снова начнет уходить в тень, сетует гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая

Один из депутатов говорит, что поправки уже согласованы с Кремлем и Минфином, а два федеральных чиновника утверждают, что Кремль против. Высока вероятность, что в пятницу комитет не станет их обсуждать, они будут отцеплены от поправок о маневре и прицеплены к другим, допускает один из собеседников «Ведомостей».

  • Представители Минфина и первого вице-премьера Игоря Шувалова отказались от комментариев.
  • Послабления для единственного жилья убрали, так как не удалось дать корректное определение, оправдывает поправки чиновник финансово-экономического блока, могло бы получиться еще более несправедливо: один человек продаст единственную пятикомнатную квартиру на Тверской и не заплатит налог, а другой – долю в родительской хрущевке и заплатит.
  • Нельзя одновременно по всем фронтам повышать нагрузку, признает другой чиновник: и через налог на имущество, и через доходы от ее продажи.

Будто бы правила контроля за трансфертным ценообразованием применили к физическим лицам, находит аналогию старший юрист Goltsblat BLP Артем Торопов – с «безопасной границей» отклонения цены сделки от кадастровой в размере 30%. Нарушение этой нормы может повлечь уголовную ответственность, полагает он.

Из-за ипотеки рынок только начал обеляться – владельцы вторичной недвижимости ждали три года, а затем продавали; при семилетних сроках рынок снова начнет уходить в тень, сетует гендиректор «Метриум групп» Мария Литинецкая.

Если поправки будут приняты, у продавцов будет два пути, рассуждает она: продавать квартиры не дороже кадастровой стоимости, которая бывает ниже рыночной на треть, или же включать налог в цену квартиры – и вызвать рост цен.

На вторичном рынке особых спекуляций нет, говорит эксперт «Инком-недвижимости» Дмитрий Таганов: в 2007 г. цены выросли в 2 раза, в первой половине 2009 г. – в 1,5 раза; а в последние годы цены росли медленнее инфляции: в 2014 г. – на 6,8%, в 2013 г. – на 3,2%, в 2012 г. – на 3,8%. При таком росте неважно, сколько ждать льготы – три года или больше, это все равно не инвестиция.

Зато хорошо спекулируют на новостройках, продолжает Таганов: от стадии котлована до стадии сдачи госкомиссии цена вырастает на 10-30%. Но и тут поправки проблему не решат, уверен он: продажа новостройки обычно состоит в переуступке покупателю договора доверительного управления, который может быть оформлен и на индивидуального предпринимателя (налог – 6%).

Влияние поправок в НК РФ на налогообложение продажи недвижимости

Источник: http://nedviginform.ru/kuplya-prodazha/kadastrovaya-stoimost-kvartiry.html

Зачем нам нужны кадастровая стоимость квартиры и Росреестр

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной.

Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта.

Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной.

Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи.

Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?

Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина.

Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене.

На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

  • обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;
  • обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе.

Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент.

За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.

Источник: https://fsk.ru/articles/kadastrovaya-stoimost-kvartiry-i-roseestr

Кадастровая стоимость квартиры

В 2018 году кадастровая стоимость квартиры необходима для правильного расчета имущественного налога, для определения суммы госпошлины на наследство. Также граждане могут использовать этот показатель для определения цены жилья по сделкам купли-продажи.

Расчет кадастровой стоимости квартиры проходит во время государственной оценки недвижимости либо по итогам оспаривания ее собственниками. На показатели кадастровой стоимости будут влиять тип здания и год постройки, месторасположение жилья, уровень благоустройства и характер улучшений.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость – это цена недвижимости, определяемая в результате комплексных кадастровых работ, проводимых за государственный счет. Оценка недвижимости проводится по заказу региональных органов, после чего все показатели фиксируются Росреестром в ЕГРН. Кадастровая стоимость квартиры, подтвержденная Росреестром, будет применяться в следующих случаях:

  • чтобы рассчитать налоговые платежи – сразу после внесения сведений в ЕГРН, эту информацию получает ИФНС для выставления собственникам платежей по имущественному налогу;
  • для получения ипотечного кредита – банк может использовать показатель кадастровой стоимости для оценки недвижимости при выдаче кредита либо при обращении взыскания на залог;
  • для расчета пошлины нотариусу при вступлении в наследство – граждане могут самостоятельно выбрать между показателями кадастровой и инвентаризационной стоимости для расчета при вступлении в наследство;
  • в иных случаях, предусмотренных законом.

Можно ли определять по кадастровой стоимости цену жилья по договору купли-продажи? При совершении сделок стороны сами определяют все условия договора, в том числе его цену. Если продавец и покупатель будут согласны на применение показателя кадастровой стоимости, такой вариант будет полностью соответствовать закону.

Из чего складывается кадастровая стоимость?

Разберем, из чего складывается кадастровая стоимость кадастровая стоимость квартиры, и какие критерии будут учитываться при оценке. Кадастровая цена применяется с 2014 года, когда был введен механизм кадастрового учета.

Для внесения сведений о стоимости квартиры в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)¸ необходимо провести государственную оценку.

Для этого региональными властями проводятся комплексные кадастровые работы – не чаще одного раза в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

Оценка дает возможность определить кадастровую стоимость квартиры с учетом:

  • года постройки объекта — чем старше дом, тем меньше стоит 1 кв.м. жилья в нем;
  • средней стоимости 1 кв.м. в конкретном городе или регионе;
  • месторасположения дома, в котором находится квартира, его удаленности от центра, престижности;
  • других факторов.

Обратите внимание!

Комплексные кадастровые работы не учитывают индивидуальные особенности конкретной квартиры. Поэтому показатель кадастровой стоимости может существенно отличаться от объективной рыночной цены недвижимости.

Недостоверный показатель кадастровой стоимости приводит к существенному завышению налога на имущество. Поэтому собственники могут оспорить результаты государственной оценки через региональную Комиссию при Росреестре либо в судебном порядке.

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры?

Чтобы узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, нужно обратиться к Федеральному закону № 237-ФЗ. Для этого органы власти субъекта РФ должны выполнить следующие действия:

  • провести конкурс и заключить договор с кадастровыми инженерами;
  • передать документацию на объекты капитального строительства и земельные участки;
  • обеспечить доступ для выполнения работ в натуре и на местности;
  • утвердить итоговый акт после завершения работ и опубликовать итоги на официальном сайте.
Читайте также:  Передача денег при покупке квартиры: как происходит данная сделка, когда отдают деньги при торговле недвижимости, а также образец договора на реализацию жилья

Только при этих условия кадастровая стоимость будет зафиксирована в ЕГРН. Изменить показатель кадастровой стоимости до следующей государственной оценки недвижимости можно только путем ее оспаривания.

Зная кадастровую стоимость, можно определить размер налога, который вы обязаны платить за квартиру. В отношении квартир, комнат и частных домов НК РФ устанавливает базовую ставку налога – не более 0,1% от кадастровой стоимости. Муниципальные власти могут изменять эту ставку по следующим направлениям:

  • полностью освобождать отдельные категории граждан от налогообложения, т.е. ставка будет равна 0;
  • уменьшать размер ставки;
  • увеличивать размер ставки, но не более чем в 3 раза – следовательно, максимальный размер налога не будет превышать 0,3% от кадастровой стоимости.

Обратите внимание!

Так как установление ставок относится к вопросам местного значения, узнавать о действующих льготах нужно в муниципалитете или на сайтах муниципальных образований.

Как рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно? Закон не допускает такой возможности, даже при обращении к независимому оценщику. Проводить государственную оценку недвижимости могут только кадастровые инженеры.

Изменение кадастровой стоимости

Решение об изменении показателя стоимости принимают только органы власти субъекта РФ — не реже раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года. В городах федерального значения показатель может меняться раз в 2 года, если властный орган издаст соответствующий нормативный акт. Кадастровая стоимость квартиры может быть как увеличена, так и уменьшена при проведении очередной оценки.

Увеличение кадастровой стоимости

Для увеличения поступлений в бюджет этот показатель в регионах может пересматриваться в сторону повышения. Закон устанавливает ставку налога для квартир, жилых домов, хозстроений, объектов незавершенного строительства и гаражей в размере 0,1% от их кадастровой стоимости.

Обратите внимание!

Увеличение ставки налога на имущество не влечет автоматического увеличения кадастровой стоимости. Кадастровые показатели могут рассчитываться только во время государственной оценки недвижимости.

Увеличение кадастровой стоимости может происходить по следующим основаниям:

  • при проведении плановой регулярной оценки недвижимости;
  • при выявлении недостоверных данных и ошибок, допущенных кадастровыми инженерами;
  • при поступлении жалоб от муниципалитета о занижении показателя кадастровой стоимости.

Сведения считаются недостоверными при неточных вычислениях, наличии ошибочных данных в реестрах недвижимости, неправильном расчете по аварийному жилфонду, а также по иным причинам.

Снижение кадастровой стоимости

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость, граждане могут выбрать один из вариантов оспаривания – административный или судебный порядок. Для рассмотрения спора в административном порядке документы подаются в Комиссию при Управлении Росреестра. Обращаться следует с перечнем обязательных документов:

  • отчет о рыночной стоимости недвижимости – для получения такого отчета необходимо обратиться к независимому эксперту, который проведет обследование объекта;
  • справка о кадастровой стоимости – этот документ можно получить в МФЦ или Росреестре;
  • копия документа, подтверждающего право собственности – выписка ЕГРН.

Обратите внимание!

Комиссия при Росреестре не всегда принимает решения в пользу заявителя. В случае отклонения запроса и отказа в уменьшении стоимости необходимо обратиться в суд.

Как определить кадастровую стоимость квартиры для оспаривания? Независимый оценщик представит отчет о рыночной цене объекта. Если Комиссия или суд согласятся с таким вариантом расчета, кадастровая стоимость будет приравнена к рыночной, а в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Обратиться в суд можно даже без подачи заявления в Комиссию при Росреестре. Состав документов для оспаривания через суд будет таким же.

Как указывалось выше, оспорить кадастровую стоимость квартиры можно через суд либо через региональную Комиссию. В большинстве случаев, собственники сразу подают документы в судебные инстанции, чтобы избежать затягивания спора. Как правило, во время разбирательства суды выносят решения в пользу заявителей.

Владельцу недвижимого имущества (дома или квартиры) потребуется оплатить услуги, связанные с оценкой и представительством в суде. Для подачи заявления потребуется наличие:

  • справки о кадастровой стоимости;
  • выписки ЕГРН, подтверждающей право собственности;
  • документа, подтверждающего использование неточных данных об объекте недвижимости при проведении оценки его стоимости;
  • отчета, подготовленного независимым оценщиком;
  • копии документа для подтверждения отказа комиссии в снижении кадастровой стоимости (если гражданин использовал административный порядок);
  • квитанции об уплате госпошлины.

Рассмотрение дела может занять 1-2 месяца. Если причиной оспаривания являлось завышение налоговых платежей, они будут снижены по судебному акту только за один отчетный период. На основании решения обновленные сведения будут внесены в ЕГРН и будут использованы при последующих расчета налогов.

Как узнать кадастровую стоимость?

Где узнать кадастровую стоимость квартиры? Для этого можно воспользоваться следующими способами:

  • заказать в Росреестре или МФЦ выписку ЕГРН или справку о кадастровой стоимости – срок изготовления не превысит 4 дней;
  • заказать выписку или справку через портал госуслуг – документы будут представлены в электронной форме с ЭЦП специалиста Росреестра;
  • воспользоваться общедоступной Публичной кадастровой картой на сайте Росреестра – на этом ресурсе можно получить сведения о кадастровой стоимости, а также перейти к форме заказа справки.

Обратите внимание!

С 2017 года собственникам не выдаются кадастровые или технические паспорта. Вся информация о недвижимости может предоставляться только в виде выписок и справок из реестра ЕГРН.

Где узнать кадастровую стоимость квартиры, если гражданин не располагает сведениями о кадастровом номере объекта? В этом случае оптимальным вариантом будет Публичная кадастровая карта. Все сведения на этом ресурсе представлены в графическом режиме, а выбрать нужный объект можно непосредственно на онлайн-карте.

Обратите внимание!

Узнавать о кадастровой оценке недвижимости через Публичную кадастровую карту удобно и быстро, однако такой вариант получения сведений не считается официальным, и может применяться только для личных целей.

По всем вопросам, касающимся кадастровой цены квартиры, ее изменения, а также оспаривания, можно проконсультироваться у юристов портала Правовед.RU.

Источник: https://pravoved.ru/journal/kadastrovaya-stoimost-kvartiry/

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое?

Кадастровая стоимость квартиры — это специальный вид оценки объекта недвижимости, который рассчитывается на основании проведенных кадастровых работ. Значение кадастровой стоимости может не совпадать с реальной рыночной ценой объекта, а ее применение, на данный момент, связано с целями налогообложения.

Как рассчитывается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего  складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений?

Чтобы рассчитать указанный налог, государственным органам необходимо обладать рядом исходных показателей: площадь объекта, его целевые характеристики, место расположения и стоимость. Использование для целей налогообложения цены совершения сделок является нецелесообразным по следующим причинам:

  • многие сделки носят безвозмездный характер и вообще не предусматривают определение стоимости недвижимости;
  • при совершении возмездных сделок стороны вправе самостоятельно определять цену договора, которая может существенно различаться даже для однотипных объектов;
  • если для расчета налога использовать стоимость договоров, занижение цены будет носит массовый характер, чтобы уменьшить налогообложение.

Изначально для расчета налога использовалась инвентаризационная оценка квартиры. Этот показатель определялся по сведениям инвентаризационного учета органов БТИ, а затем пропорционально уменьшался по причине нормативного физического износа объектов. Использование инвентаризационной стоимости также является крайне неэффективным вариантом для государства:

  1. ежегодное уменьшение инвентаризационной стоимости не соответствовало реальным рыночным процессам, ведь стоимость жилья растет с каждым годом;
  2. инвентаризационная стоимость уменьшалась по нормативным показателям физического износа, что не соответствовало реальному износу квартиры (квартира в идеальном состоянии, в относительно новом доме, уже через 10 лет имела практически максимальный износ);
  3. расчет инвентаризационной стоимости не учитывал сравнительный и иные объективные методы оценки.

По этой причине с 2013 года в РФ была введена система кадастрового учета недвижимости, а также предусмотрен поэтапный переход на использование кадастровой стоимости объектов для целей налогообложения.

Поэтапный переход предусматривал право регионов определять, когда переходить от применения инвентаризационной стоимости к кадастровой оценке.

Как следствие, на протяжении последних лет в РФ более половины субъектов РФ перешли на кадастровую стоимость для налогообложения.

Помимо расчета налогов собственникам недвижимости, с января 2016 года показатель кадастровой стоимости напрямую влияет на определение размера налога при продаже квартиры. Это правило распространяется только на жилые помещения, приобретенные после 1 января 2016 года и находящиеся в собственности граждан, и заключается в следующем:

  • если цена сделки купли-продажи составляет более 70% от размера кадастровой стоимости объекта – расчет налога осуществляется по общим правилам, когда из цены квартиры минусуется имущественный налоговый вычет (1 000 000 рублей) или документально подтвержденные расходы на его приобретение;
  • если цена сделки купли-продажи ниже 70% от кадастровой стоимости – от показателя 70% кадастровой стоимости отнимается имущественный налоговый вычет (1 000 000 рублей) или документально подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры.

Таким образом, гражданам предоставлено право выбирать, каким способом будет рассчитываться налог при продаже квартиры. Если в субъекте РФ на момент регистрации сделки не определена кадастровая стоимость квартиры, расчет налога будет производиться по общим правилам – продажная цена минус имущественный вычет или подтвержденные расходы.

Так как показатель кадастровой стоимости может существенно различаться в зависимости от субъекта РФ, значение налога также будет существенно различаться. Так как кадастровая стоимость объектов является общедоступной информацией и публикуется на официальном сайте исполнительного органа власти субъекта РФ, еще на стадии подготовки договора можно узнать примерный размер налога.

Показатель кадастровой стоимости формируется по итогам выполнения кадастровых работ по заказу правительства субъекта РФ. У собственников недвижимости есть право оспорить кадастровую стоимость их объекта следующими способами:

  • обратиться в специальную комиссию по урегулированию споров о кадастровой оценке;
  • подать документы в судебные органы.

Случаи, когда по итогам споров кадастровая стоимость приравнивается к рыночной оценке, отмечаются по всей стране.

Для обращения в суд собственнику необходимо заказать отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости у независимого оценщика.

При составлении отчета о рыночной стоимости оценщик использует несколько методов исследования, в том числе изучение рынка недвижимости в конкретном регионе.

Как продать квартиру государству по кадастровой стоимости

Хотя государственные и муниципальные органы и учреждения могут выступать полноценным участником правоотношений, обязать их выкупать жилые помещения у граждан невозможно.

Однако нередко властные структуры приобретают жилье на вторичном рынке жилья для обеспечения собственных нужд.

Помимо этого, местные органы власти таким способом обеспечивают жилыми помещениями нуждающихся граждан, которые имеют первоочередное право на получение квартир (например, дети-сироты после достижения 18 лет).

В этих случаях, при определении цены договора, они руководствуются объемом финансирования, утвержденным в бюджете на очередной финансовый год. Чтобы определить размер бюджетных средств могут использоваться различные методики и, прежде всего, значение кадастровой стоимости.

Также показатели кадастровой стоимости могут использоваться для расчетов с частными собственниками в следующих случаях:

  • при выкупе объектов недвижимости для государственных и муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законом;
  • при определении размера компенсации при повреждении или уничтожении квартиры по вине государственных служб и ведомств;
  • в случае принудительного изъятия квартиры по специальным нормативным правовым актам.
Читайте также:  Может ли управляющая компания подать в суд на собственника жилья многоквартирного дома, начислять пени, вывешивать списки должников?

Полный переход на использование кадастровой стоимости должен завершиться не позднее 2020 года.

С этого времени расчет налогов на объекты недвижимости при продаже, а также налога на имущество, будет осуществляться только на основании кадастровой стоимости.

Инвентаризационная стоимость объектов недвижимого имущества останется только показателем для внутреннего учета, а также составления и ведения технической документации на многоквартирные дома.

Источник: https://law03.ru/housing/article/kadastrovaya-stoimost-kvartiry

Что Такое Кадастровая Стоимость Квартиры Из Чего Она Складывается

Если в представленной документации явно представлено, что кадастровая и рыночная величины существенно не совпадают друг с другом, судебным органом выносится решение о признании равенства двух данных показателей. Это решение распространяется именно на конкретную недвижимость, а для прочих площадей в многоквартирном здании существующая стоимость в кадастре будет иметь силу до момента ее оспаривания.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Из чего складывается кадастровая стоимость квартиры

  • Лично прийти в отделение, взяв с собой паспорт, документацию на недвижимость;
  • Написать заявление, приложить копии документов по квартире и направить почтовым отправлением;
  • Занять очередь посредством посещения сайта «Госуслуги» или аналогичного интернет-ресурса, после прийти в назначенное время и не ждать очереди;
  • Обратиться за получением услуги в соответствующую фирму, которая оказывает посреднические услуги при получении необходимой документации.

Кадастровая стоимость недвижимости – это цена на объект недвижимости, рассчитываемая со стороны уполномоченной организации посредством осуществления кадастровой оценки согласно действующему законодательству, регламентирующему правила и алгоритм проведения таковой.

Методы расчета кадастровой стоимости квартиры: как формируется и определяется

  1. Перейти на сайт по этой ссылке.
  2. Выбирайте «Адрес», затем «ГКН».
  3. Введите данные адреса квартиры. Нажмите на кнопку «Сформировать запрос».
  4. В появившихся результатах жмем на адрес.

    Если ничего нет, значит либо данных просто не существует, или еще не успели внести. Если же адрес есть, то можно увидеть всю информацию по объекту.

Интересное:  Как не платить долг по алиментам после 18 лет

Чтобы заказать этот паспорт, нужно пройти на сайт Cadastr-Online.ru, заполнить все данные о Вашей квартире или доме, введите свой электронный адрес и оплатите 200 рублей. Следуйте подсказкам на странице, если что-то будет непонятно, обратитесь в службу поддержки онлайн и Вам помогут.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, и как она рассчитывается

  • Год постройки дома. Чем жилье старше, тем дешевле будет квартира, соответственно, тем ниже кадастровая стоимость. Самыми дорогими в этом плане остаются современные новостройки. На стоимость жилья также может повлиять проведенный капитальный ремонт с заменой всех коммуникаций.
  • Размеры жилой площади. Стоимость вычисляется по цене одного квадратного метра.
  • Инфраструктура в районе. При оценке учитывается наличие поблизости социально значимых объектов, транспортная ситуация, наличие магазинов, торговых центров и т. д. Из-за этого стоимость жилья в новом только что застроенном и уже обжитом районе может существенно различаться.
  • Средняя стоимость квадратного метра жилья в данном населенном пункте. Естественно, что в центре Москвы жилье во много раз дороже, чем в провинции, соответственно, и кадастровая стоимость будет меняться.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости.

Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

Что такое кадастровая стоимость квартиры из чего она складывается

Чтобы заказать этот паспорт, нужно пройти на сайт Cadastr-Online.ru, заполнить все данные о Вашей квартире или доме, введите свой электронный адрес и оплатите 200 рублей. Следуйте подсказкам на странице, если что-то будет непонятно, обратитесь в службу поддержки онлайн и Вам помогут.

Кадастровая стоимость – это специальное значение, определяемое государственной Кадастровой палатой. Она показывает ценность данного объекта недвижимости в настоящий момент, и этот размер зависит от целого ряда факторов.

Инвентаризационная стоимость оказывалась сильно заниженной, и из-за этого государство недополучало деньги в виде огромного количества налогов, поэтому было принято решение исправить ситуацию. Рыночная же цена вообще никак не контролируется государством, кроме того, она может резко повышаться и понижаться в зависимости от ситуации на рынке, и ее сложно предугадать.

Кадастровую стоимость стремятся максимально приблизить к рыночной, однако это не всегда возможно. Как показатель ценности жилья она используется в нескольких случаях:

Интересное:  Как Встать В Очередь На Получение Жилья В Москве

Кадастровая стоимость квартиры: основное понятие базы для исчисления единого налога на недвижимость

  • Окончание пятилетнего срока с момента последней оценки недвижимости. Новая кадастровая стоимость может быть как больше предыдущего показателя, так и меньше.
  • Изменение стоимости недвижимости в районе. Например: ее снижение из-за возведения промышленного завода. Данные факторы напрямую влияют на кадастровую стоимость объекта.
  • Переоценка стоимости жилья. Возникает по решению суда. По судебному решению кадастровая стоимость может быть пересмотрена.

Кадастровая стоимость жилья сильно различается по России. Для сравнения: средний кв. метр по кадастровой оценке в стране составляет около 32 тысяч рублей, в столице – он выше более, чем в 5 раз (около 166 тысяч рублей).

Основным фактором, влияющим на стоимость квартиры, является местный рынок недвижимости.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры

Кадастровая палата выдаёт нужную справку, срок готовности составляет от 5 дней до недели, после того, как составляется специальный запрос и предоставляется полный пакет всех необходимых документов. Какие бумаги следует подать туда? Помимо написания заявления, необходимо иметь:

Показатель кадастровой стоимости квартиры важен для того, чтобы узнать размер налога на жилище, которое находится в собственности. Именно этот показатель рассчитывается с помощью государственной автоматизированной службой кадастра. Расчёт происходит, отталкиваясь от данных о недвижимости, которые были предварительно внесены в кадастр, благодаря специальным алгоритмам.

Что такое кадастровая стоимость квартиры, земли или другого объекта недвижимости, как она определяется, от чего зависит и на что влияет

Как правило, стоимость каждого недвижимого объекта определяется по итогам независимой оценки, учитывающей все оказывающие влияние факторы. Однако главным образом результаты оценки имеют значение для государства, в целях налогообложения. Так что государство само занимается оценкой зарегистрированных домов, квартир, земель…

Кроме того при наследовании необходимо заплатить государственную пошлину, расчет которой исчисляется исходя из суммы, на которую оценен недвижимый объект. Как правило, при этом производится независимая оценка, однако можно представить и справку из росрееста, где указана информация о кадастровой стоимости объекта.

Порядок расчета кадастровой стоимость квартиры

Люди, обладающие собственным жильем, часто хотят узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, ведь в жизни могут возникнуть ситуации, делающие этот вопрос актуальным.

Для того чтобы получить ответ, сначала нужно узнать, что такое кадастровая стоимость квартиры, о том, как она считается, из чего складывается кадастровая стоимость, о местах, где этот расчет можно произвести и от чего зависит, изменится ли этот показатель.

Если в представленной документации явно представлено, что кадастровая и рыночная величины существенно не совпадают друг с другом, судебным органом выносится решение о признании равенства двух данных показателей. Это решение распространяется именно на конкретную недвижимость, а для прочих площадей в многоквартирном здании существующая стоимость в кадастре будет иметь силу до момента ее оспаривания.

Интересное:  Как выглядит документ по межеванию земельного участка

Кадастровая стоимость квартиры – это цена объекта недвижимости, приближенная к рыночной цене жилья. Как правило,рассчитывает эту стоимость Кадастровая палата, она же Федеральная Служба Кадастра и Картографии. Ранее кадастровая стоимость была не важна для россиян.

  1. Экономической ситуации в стране и отдельном регионе. Например, учитывается размер средней заработной платы россиян и прочие условия.
  2. Тип недвижимости. Например, жилая/нежилая, коммерческая или промышленная.
  3. Характеристики имущества: этаж, площадь, год постройки.
  4. Расположение объекта в городе (близко к центру, далеко). Учитывается даже престижность района.
  5. Рыночной стоимости недвижимости. Как правило, рыночная и кадастровая цена жилья различается в 20-25%.

Что значит и от чего зависит кадастровая стоимость жилья

  1. Документ об установленной на момент подачи заявления кадастровой стоимости объекта (из Госкадастра).
  2. Заверенные нотариусом копии правоустанавливающих документов на квартиру.
  3. Документы-доказательства, которые обнаруживают ошибочные сведения в момент оценки КС.

  4. Сведения о рыночной стоимости объекта на момент назначения кадастровой стоимости.
  5. Результаты независимой экспертизы недвижимости, проведённой независимой организацией, имеющей разрешительные документы на свою деятельность.

  6. Документы, подтверждающие наличие ошибочных данных об объекте, при проведении процедуры госорганами.

Если стоимость жилья, указанная в договоре купли-продажи, меньше, чем кадастровая, на 30%, то налог рассчитается на 70% от КС.

Получить актуальную информацию о цене своей квартиры, установленной государством, можно на сайте Росреестра, в режиме онлайн либо отправить запрос в кадастровую палату.

Кадастровая стоимость квартиры: что это такое, из чего складывается, а также когда нужна цена объекта недвижимости и влияет ли она на виды налоговых обложений

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает.

Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости.

Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

Кадастровая стоимость недвижимости — это цена, установленная специализированными государственными органами. Она входит в общие сведения, которые содержатся в едином кадастре недвижимости. Участки земли и строения, расположенные на них, являются дорогостоящим товаром.

14 Авг 2019      glavurist         76      

Источник: https://mainurist.ru/privatizatsiya/chto-takoe-kadastrovaya-stoimost-kvartiry-iz-chego-ona-skladyvaetsya-2

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector