Отличия жск и дду: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Сегодня на рынке первичной недвижимости наиболее распространенными способами приобрести жилье является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ) между компанией-застройщиком и дольщиком, и вступление покупателя в жилищно-строительный кооператив (ЖСК). В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение.

Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ-214, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ-215.

Кстати, на сегодняшний день подавляющее большинство сделок на московском рынке первичной недвижимости (порядка 90%) заключается именно по ДДУ, однако ЖСК также не утратили актуальность, хотя такие сделки составляют всего порядка 8%. Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

В чем идея долевого и кооперативного строительства?

Идея долевого строительства (в рамках ДДУ) заключается в том, что компания привлекает деньги дольщиков (средства, которые, по сути, являются беспроцентным кредитом), возводит на эти деньги квартиры и получает прибыль. Дольщики, в свою очередь, за предоставленные средства получают жилье ниже рыночной стоимости.

Отношения дольщика и застройщика регулируются положениями ФЗ-214, которые предполагают довольно жесткие ограничения для застройщика. Если застройщик каким-либо образом нарушит права дольщика, тот может отстоять свои интересы в суде.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Идея строительства кооперативного жилья (в рамках ЖСК) заключается в том, что граждане собирают средства и занимаются организацией строительных работ сами (нанимают подрядчика, поручают ему закупку стройматериалов, контролируют качество, пр.).

С одной стороны, участники могут получить свои квартиры по более низкой цене (чем по ДДУ), так как прибыль третьего лица не предусмотрена, оплата проводится за выполненные работы и приобретаемые стройматериалы.

Но, с другой стороны, закон (ФЗ-215) не может защитить граждан от них же, ведь они сами строят жилье и сами решают, как и в каком порядке это нужно делать.

Отношения между кооперативом и членами этого кооператива регулируются внутренними документами — Уставом с одной стороны, и Договором участия с другой. При этом, Договор участия может быть в любой момент изменен, и, если отношения участника с кооперативном будут складываться не так, как предполагал участник кооператива изначально, то в суде будет сложно отстоять свою правоту.

Ценовая составляющая

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

  • Жилье в ЖСК можно приобрести дешевле, чем у застройщика по ДДУ. В рамках долевого строительства есть определенные ограничения, которые обуславливают более высокую стоимость недвижимости относительно кооперативного жилья:
  • Во-первых, застройщик должен не только окупить расходы, но и получить прибыль, в противном случае его деятельность теряет смысл. Строительство силами кооператива имеет иные приоритеты, участникам нужно жилье, поэтому первостепенной задачей является покрытие расходов на строительство;
  • В-вторых, застройщик, продавая жилье, вынужден включать в цену НДС. Самостоятельное строительство (силами кооператива) не облагается налогом на добавленную стоимость;

В-третьих, застройщик не может избежать расходов, возникающих при страховании его ответственности пред дольщиками, страховать риски обязывает закон, и расходы также включаются в стоимость жилья. Для ЖСК нет подобных требований, впрочем, отсутствие страхования сделки существенно повышает риски членов кооператива.

Гарантии качества

Качество строительства — один из важнейших параметров, по которому зачастую и выбирают новостройку потенциальные дольщики/пайщики.

Покупка по ДДУ предполагает, что дольщик является потребителем, поэтому он находится под защитой Закона о правах потребителя.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

В свою очередь, член кооператива (ЖСК) таковым не является, ведь член добровольного объединения, по сути, потребляет свои же услуги. Таким образом, суд не поможет защитить права участника кооператива относительно качества жилья и прочих параметров строительства.

Согласно ДДУ, застройщик несет гарантийные обязательства перед дольщиком в течение пяти лет.

То есть, если через определенное время после принятия квартиры дольщик выявит недостатки, наличие которых невозможно было установить в момент передачи жилья, застройщик обязан устранить эти недостатки.

Гарантийный срок, который должен быть прописан в ДДУ (согласно ФЗ-14) составляет 5 лет. В свою очередь, ЖСК нельзя заставить устранить недочеты, так как в ФЗ-215 ничего не сказано о гарантийном сроке.

Защита от двойной продажи

ДДУ обязательно должен регистрироваться в Росреестре, таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.

Технически нечто подобное может произойти, например, квартира будет продана один раз по ДДУ, и еще нескольким клиентам застройщик продаст ее же по Предварительному Договору купли-продажи.

Но дольщик, который подписал ДДУ, судебным решением безоговорочно будет признан единственным владельцем жилья, а остальные «претенденты» будут очень долго искать правды.

Вступление в кооператив не предполагает обязательной регистрации договора, поэтому квартиру вполне возможно продать неограниченному количеству покупателей, проверить это невозможно.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Необходимо понимать, что ЖСК не обеспечивает защиту от мошенничества со стороны менеждмента кооператива.

Защита от изменений в договоре

Весомый аргумент

Дольщик может отказаться от изменений в ДДУ, и тогда застройщик в судебном порядке должен будет вернуть дольщику сумму, уплаченную в момент заключения договора или выплатить неустойку (предложить иные пути разрешения проблемы).

ФЗ-214 обязывает застройщика указать в ДДУ все параметры будущей квартиры – количество квадратных метров, стоимость квадрата, общую стоимость жилплощади, планировку, вид и качество стройматериалов, инженерных коммуникаций, пр.

Если в процессе строительства возникнет желание или необходимость что-либо изменить (например, заменить керамзитоблок на шлакобетон, стеклопакеты на деревянные рамы), изменения можно вносить только по согласию дольщика.

В Договоре участия (ЖСК) внести изменения намного проще, для этого не требуется согласие каждого из участников, правлению кооператива достаточно заполучить согласие большинства.

Для этого могут использоваться различные способы, и часто предложение выглядит как ультиматум (например, если не будет принято решение о внесении изменений, придется собрать дополнительные средства, так как имеющихся уже недостаточно).

То есть, участник кооператива может по завершении строительства получить не совсем то, на что рассчитывал изначально (например, меньший метраж, иное качество жилья, пр.) и никто за это не будет нести ответственность, кооператив не станет компенсировать ни моральный, ни материальный ущерб.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

В случае, если участник хочет выйти из ЖСК до того, как дом построен, он может это сделать в порядке, прописанном в уставе.

При этом, кооператив должен перечислить уплаченную сумму на счет участника, и с этим нередко возникают проблемы, которые приходится решать в судебном порядке.

Так, положения устава к моменту выхода участника могут измениться, и, согласно договору, возврат денег может растянуться на неопределенное время. Лучшим вариантом в этом случае будет помощь квалифицированного юриста, который будет представлять ваши интересы в суде.

Возврат денег, неустойки, компенсации

ЖСК: нелицеприятные факты

Жители Саратова помнят резонансное дело о том, как председатель ЖСК «Капитель-2002» оставила без квартир 274 участника, при этом, порядка 160 млн. рублей были похищены, а строительство замерло на уровне восьмого этажа. Стоит ли говорить о том, что никакого возмещения участники кооператива так и не получили?

Согласно ФЗ-214 (поправки, вступившие в силу с 2017 года) компания-застройщик должна состоять в саморегулируемом обществе, иметь уставной капитал и выплачивать взносы в компенсационный фонд (общий для всех застройщиков).

В случае банкротства застройщика все выплаты в пользу дольщиков будут компенсироваться средствами из этого фонда.

То есть, если на момент банкротства дом не будет достроен или сдан в эксплуатацию, дольщик может рассчитывать, что ему вернут деньги или достроят все-таки дом (в таких случаях СРО может передать объект другому застройщику).

Добиться в подобных случаях чего-либо от кооператива (ЖСК) проблематично.

ЖСК сможет вернуть деньги только в том случае, если они есть на счете (хотя факт остановки строительства сам по себе говорит об отсутствии денег).

Разумеется, на дополнительные выплаты (пени, компенсации) рассчитывать не приходится, порядок возврата определяет сам кооператив, если участнику кооператива и удастся вернуть хотя бы часть, это будет очень хорошо.

Справедливости ради, стоит отметить, что новые поправки по ДДУ еще только на стадии внедрения, однако уже сейчас есть механизмы, которые позволяют обеспечить выплаты дольщикам – это страхование ответственности и поручительство банка.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

В случае с ЖСК страхование не является обязательным требованием.

Так что, если менеджмент при организации строительных работ окажется неэффективным (чего нельзя исключать, так члены правления кооператива необязательно являются профессионалами строительного рынка), и на окончание строительства денег не хватит, то либо придется изыскивать дополнительные суммы либо пытаться каким-то образом реализовать недострой.

Рассрочка, ипотека, господдержка ипотеки

Преимуществом покупки жилья по ЖСК является возможность оформить рассрочку на длительный период (до 7 лет), причем, деньги можно вносить частями даже после ввода дома в эксплуатацию и заселения.

По ДДУ (для Москвы) максимальный срок рассрочки составляет 2 года. Ипотечный кредит можно оформить, как на жилье, приобретаемое по ДДУ, так и на жилье, возводимое ЖСК. Программы льготной ипотеки могут предоставляться только при покупке недвижимости по ДДУ, на кооперативное строительство программы господдержки не распространяются.

Заключение

Одним из основных преимуществ строительства в рамках кооператива является цена. Жилье может обойтись участнику кооператива значительно дешевле, чем дольщику, который оформил свои отношения с застройщиком по ДДУ, кроме того, есть возможность рассрочки, что также повышает привлекательность ЖСК.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

А вот в плане защищенности интересов участников ЖСК сильно проигрывает долевому строительству. Риск остаться без денег и без квартиры в результате мошенничества, иных обстоятельств, получить некачественное жилье для дольщика значительно ниже.

Если же участник кооператива решит обезопасить себя с помощью страхования сделки, то сумма взносов по договору страхования вплотную приблизит стоимость квартиры к той цене, которую предлагают застройщики.

Таким образом, более надежным представляется приобретение недвижимости по ДДУ, в этом случае более высокая цена компенсируется значительным снижением рисков.

Однако нужно понимать, что во время приобретения жилья по ДДУ риски тоже присутствуют, в данный момент ни один из способов приобретения недвижимости на первичном рынке не может гарантировать полную безопасность.

Источник: https://novostroev.ru/articles/ddu-i-zhsk-v-chem-otlichiya/

Что выбрать: ЖСК или ДДУ? Разбираемся в отличиях, преимуществах и недостатках

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Распространенная схема реализации квартиры в новострое — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу свободных метров через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Обе схемы законны, они действуют по согласованию с федеральным законом № 214 от 30.12.2004.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-83-41. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Понятия ДДУ и ЖСК

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК.

Читайте также:  Как лучше сдать квартиру - самому или через агентство: положительные моменты и подводные камни самостоятельных действий по аренде

Долевое строительство — договор, где застройщик ручается своевременно возвести многоквартирный объект. Получить согласие на ввод в использование, и передать здание сообщнику долевой постройки. Прочитайте нашу статью о том, что такое долевое строительство

Дольщик должен выплатить оговоренную цену и принять дом.

Кооператив жилья — добровольное сообщество людей посредством членства для постройки жилого объекта. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации права на метры — справка ЖСК обо всей выплате паевого взноса.

Договор ЖСК необязателен к регистрации в ГУ ФРС (Государственное управление Федеральной регистрационной службы).

Основные отличия: в чем разница?

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

  1. Государственная регистрация.
  2. Стоимость постройки.
  3. Сроки строительства.
  4. Рассрочка на возведение.
  5. Прекращение договоров.

Для ДДУ непременное условие — регистрация в Росреестре (как узнать, зарегистрирован ли ДДУ в росеестре), это исключит повторную продажу. Приобретатель по договору ЖСК не застрахован от вторичной реализации квартир.

В ДДУ прописана полная стоимость приобретаемого жилья, она не подлежит изменению. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты.

В ДДУ четко оговорены сроки возведения, если застройщик не успевает сдать объект, то он выплачивает неустойку и штраф. В ЖСК этот пункт отсутствует.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более долгий срок, но под определенный процент.

В случае прекращения действия договора по ДДУ покупатель вернет всю сумму, затраченную на строительство. При договоре ЖСК удается вернуть средства в размере не более 85%.

По долевому строительству застройщик обязуется предоставить всю необходимую документацию в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) до начала реализации. Обеспечить открытый доступ к договорам и сертификатам. По принципу ЖСК это делать необязательно. Далее мы проведем более подробное сравнение.

Особенности ДДУ

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

  1. Старое правило — разрешение на возведение получено до 01. 04. 2005.
  2. Новый договор — после апреля 2005 года.

Новое постановление обращено на обеспечение заинтересованности дольщиков. Участие в этом виде договора надежнее, но он дороже, чем старое разрешение.

При подпоясывании документов рекомендуется изучить бумаги компании застройщика: что она строила, где, когда и результат ее деятельности. Проверяются уставные документы, сертификаты, дающие права на возведение объектов.

Изучаются акты для строительства (экология, фундамент и другие). В отсутствие данных возведение здания незаконно.

Потенциальный дольщик должен соблюсти правила:

  1. Ознакомиться с проектом строительства.
  2. Просмотреть арендный договор земли под застройку или бумагу о праве собственности участка.
  3. При продаже жилья другой компанией от имени застройщика, прослеживается вся цепочка передачи прав на квартиру.
  4. Средства за ДДУ вносятся через банк, а не кассу компании.

Бумага долевого участия в постройке содержит в себе адрес объекта: этаж, планировка, площадь. Прописывается тип используемых материалов, применяемых при застраивании. В ДДУ указываются и другие сведения:

  1. Срок сдачи дома.
  2. Цена окончательна, ее изменение, возможно, по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект.
  3. Система возврата финансов в случае просрочки сдачи здания.
  4. Нет третьего лица на помещение. При обнаружении другого собственника, застройщик должен предоставить аналогичный объект или возместить его цену.
  5. Положение об оплате коммунальных платежей до настоящего заселения.

Застройщик обязан выдать дольщику бумаги по первому требованию, регистрирующие имущественное право на жилье.

Иногда компании, имеющие новое разрешение на застройку, предлагают покупателям участвовать в ДДУ по старым правилам. Дольщикам предлагается заключить документ не с самим застройщиком (с землеотводом, лицензией), а с дочерним предприятием. Обосновывая, сто это обходится дешевле. Эти действия незаконны.

Положительные и отрицательные моменты для дольщиков и застройщиков

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомСтроительство по договору ДДУ имеет свои преимущества для приобретателя жилья:

  1. Бумаги гарантируют разрешительную документацию у строительной компании. Покупатель может быть спокоен, что жилье не вторично.
  2. Стоимость договора не изменяется в одностороннем порядке застройщиком.
  3. Прописываются варианты расторжения документа дольщиком или требования неустойки.
  4. Гарантия на новое сооружение.

Но у ДДУ есть и недостатки, что хорошо для компании:

  1. Из-за регистрации происходит приостановка документов при оформлении квартиры (до трех месяцев).
  2. Отсутствие особых причин расторгнуть бумаги для дольщика.
  3. При прекращении договора в одностороннем порядке покупателем, выплачиваются убытки строительному предприятию.
  4. Платеж за помещение ограничен сроком возведения.
  5. Рассрочка на приобретение — не более 5 лет.

Принимая участие в долевом строительстве, учитывается как возможность капиталовложения, так и его риск. Ознакомьтесь подробнее с этим вопросов в нашей статье Подводные камни в ДДУ: что нужно знать дольщикам.

Особенности ЖСК

Жилищный кооператив осуществляется для постройки конкретного здания. Пайщики могут оплатить объект полностью сами или воспользоваться банковским кредитом.

Участие в ЖСК — дешевый метод приобретения жилья, но более рискованный. Создается объединенный вклад участников кооператива (паевой фонд). Каждый пайщик обязывается ежемесячно вносить средства. Срок накопления — не меньше года.

При собирании не меньше 50% от стоимости жилья, участнику выдается ссуда от размера оставшихся средств. Срок погашения — от 5 до 20 лет. На сумму долга идет начисление доли в размере инфляции.

С пайщиком заключается договор. До полной выплаты пая, ЖСК — собственник жилья, потребитель не сможет с ним ничего сделать (продажа, сдача в аренду).

Плюсы и минусы

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомУ ЖСК есть свои достоинства приобретения жилья:

  1. Быстрота оформление — договор не регистрируется, отсутствует сложности и дополнительное ожидание.
  2. Контроль строительства и доступ к бумагам компании членами ЖСК.
  3. Длительная рассрочка по платежам.
  4. Сокращение коммунальных оплат, за счет получения прибыли у кооператива.

Для пайщика приобретение квартиры обуславливается и рисками:

  1. ЖСК — отсутствие штрафов при несоблюдении сроков строительства.
  2. Увеличение цены объекта.
  3. Может существовать ограничение перепродажи пая, после всей выплаты (только членам кооператива).

Для получения финансов от ЖСК компания не обязана иметь разрешение на постройку, право собственности на землю или ее аренду. Это выгодно для ненадежных застройщиков.

Так что же выбрать? Кому что выгоднее?

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомНи одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.

Репутация нарабатывается с трудом, и предприятия дорожат ей. Но если застройщик нечист на руку и хочет пойти на обман, то он это осуществит и при ДДУ, и при ЖСК.

При любой схеме покупки квартиры, необходимо просмотреть документы компании. В них содержится информация о фирме и о возводящемся здании. Может показаться, что ЖСК выгоднее строительной организации, чем покупателю. Но при этой схеме у застройщика появляется большая конкуренция на рынке, имеются риски не оправдать постройку.

При долевом участии на первый план ставится четкие условия договора и регистрация. Это выгодно приобретателям.

Заключение

Согласно закону 214 № ФЗ покупатель лучше защищен при долевом участии. Но это не означает, что ДДУ дает абсолютные гарантии, в частности, сроков строительства. При приобретении жилья рекомендуется рассматривать все схемы и выбрать, что конкретно подходит будущему закупщику.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 755-83-41 (Москва)

+7 (812) 565-33-62 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravosudie.guru/sud/gr-dela/zhil-pravo/dolevoe-stroitelstvo/zhsk-ili-ddu.html

В чем разница между договором жск и дду

Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ (договор долевого участия) или ЖСК (жилищно-строительный кооператив). На сегодняшний день через ЖСК реализуется 10% всех проектов на массовом рынке и 7,3% – в сегменте бизнес-класса.

Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Для массового сегмента они составляют 64%, для бизнес-класса – 65%.

Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Содержимое страницы

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Что такое ДДУ

Аббревиатура ДДУ расшифровывается, как договор долевого участия. При его оформлении деньги на осуществление проекта предоставляют дольщики.

Подобная форма сотрудничества обязывает застройщика завершить проект в срок, получить согласие на ввод многоквартирного здания в эксплуатацию и передать его участникам договора.

Выгода застройщика заключается в том, что он возводит квартиры на деньги дольщиков и получает прибыль. А сами дольщики могут обзавестись жильем, стоимость которого окажется ниже рыночной.

Важно! Договор долевого участия контролируется положениями ФЗ-214, что позволяет дольщикам отстаивать свои права в судебном порядке, если в процессе сотрудничества со стороны застройщика имеются какие-либо нарушения.

При составлении договора долевого участия необходимо тщательно проверять авторитет и надежность застройщика. Проверке подлежат все уставные документы и разрешения, предоставляющие право на строительство жилых объектов. В договоре долевого участия должны быть указаны:

  1. Фактический адрес возводимого объекта (для каждого участника этаж квартиры, ее площадь и планировка).
  2. Вид материалов, используемых при строительстве.
  3. Точная дата сдачи готового объекта в эксплуатацию.
  4. Окончательная цена, которая может изменяться только по итогам оценки Бюро Технической Инвентаризации.
  5. Схема возврата денег на тот случай, если сдача объекта в эксплуатацию будет просрочена.
  6. Гарантии получения прав собственности на объект и невозможности передачи его третьим лицам.

Все документы участник договора долевого участия может требовать от застройщика в любой момент, и тот обязан их предоставить.

Что такое ЖСК

Такая форма сотрудничества предполагает создание добровольного сообщества, участники которого покупают квартиры в возводимом доме и становятся пайщиками. Право собственности на новую жилплощадь они получают на основании справки ЖСК о полной выплате паевого взноса.

Заключая договор жилищно-строительного кооператива, люди самостоятельно собирают деньги и организовывают строительные работы. Это позволяет им сэкономить на стоимости жилой площади, оплачивая по факту только приобретенные строительные материалы и выполненные работы.

Все взаимоотношения между ЖСК и членами кооператива определяются соответственно Уставом и Договором участия.

ЖСК создается для строительства конкретного здания. Для оплаты строительных работ пайщики могут использовать, как собственные средства, так и банковский кредит.

В отличие от ДДУ ЖСК является более выгодным по цене способом приобретения нового жилья. Для оплаты строительства участники ЖСК создают паевой фонд, куда обязуются каждый месяц вносить определенную сумму.

Для сбора средств отводится не менее года.

В чем отличия между дду и жск для покупателя

Договор долевого участия и ЖСК имеют множество различий. Это и государственная регистрация, и стоимость самого строительства, и его сроки, и возможность рассрочки в процессе возведения жилого здания, и гарантии безопасности интересов будущих жильцов. Какие отличия имеют договор ЖСК и ДДУ представлены в таблице ниже.

Читайте также:  Договор жск с собственником при покупке новостройки – что это такое, а так же как составить документ на участие в жилищно-строительном кооперативе и образец в свободном доступе для скачивания
ЖСК ДДУ
ЖСК и его участники взаимодействуют на основе двух документов – Устава кооператива и Договора участия в нем Все взаимоотношения дольщиков и застройщика определяются основными положениями Федерального закона 214
Закон о защите прав потребителей на членов ЖСК не распространяется, поэтому пожаловаться на качество строительства они не могут Дольщики с юридической точки зрения являются потребителями, поэтому могут отстаивать свои права, опираясь на Закон о защите прав потребителей
При участии в ЖСК всегда имеется риск двойных продаж, ведь такой договор необязателен для внесения в госреестр Для дольщиков риск двойных продаж исключен, поскольку договор обязательно вносится в государственный реестр
Стоимость квадратных метров для членов ЖСК может увеличиваться по мере реализации строительного процесса При оформлении договора долевого участия указываются окончательные параметры квартиры и ее стоимость
Члены ЖСК не могут воспользоваться государственной программой поддержки ипотечного кредитования На участников долевого строительства распространяется господдержка со льготной ипотечной ставкой
При оформлении договора с ЖСК можно воспользоваться более длительной рассрочкой. Максимальный ее срок составляет 7 лет, причем внесение средств возможно даже после завершения строительства Дольщикам при необходимости предлагается возможность оформления рассрочки до завершения строительных работ. Максимальный срок оформления рассрочки составляет 5 лет
Если конкретные сроки завершения строительства не отмечены в Уставе ЖСК или Договоре, они могут варьироваться Застройщик обязан сдать объект в эксплуатацию четко в обозначенный срок
ЖСК не отвечает за какие-либо недочеты, выявленные жильцами после сдачи объекта в эксплуатацию Минимальная гарантия на дом составляет 5 лет
Управление жилым домом после его сдачи в эксплуатацию выполняется самими членами ЖСК За дом отвечает наемная управляющая компания, которую можно сменить по коллективному решению собственников недвижимости
Вернуть деньги участникам ЖСК в случае каких-либо проблем и несоответствий крайне сложно. Действующим законодательством данный вопрос не регулируется Если застройщик не выполняет своих обязательств перед участниками договора, он обязан вернуть им внесенные средства в полном объеме

Несмотря на более доступную стоимость жилищно-строительного кооператива, сотрудничество по договору долевого участия, как упоминалось выше, пользуется гораздо большим спросом на современном рынке.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Плюсы и минусы

Разобравшись, в чем разница между ЖСК и ДДУ, стоит подробнее остановиться на всех плюсах и минусах обеих форм сотрудничества.

Подобная информация поможет разъяснить особенности прав и обязанностей различных форм взаимодействия с застройщиком и не только.

Стоит отметить, что последний раз изменения в Федеральный закон 214, регулирующий отношения дольщиков и застройщика, были внесены в начале 2107 года.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

ДДУ

Плюсов у такой формы сотрудничества с застройщиком, как договор долевого участия, однозначно много. К ним можно отнести:

  1. Наличие всех разрешений и проектной декларации, четко прописанных в договоре.
  2. Точную стоимость, которая не меняется для дольщиков, независимо от проблем, возникающих в процессе строительства.
  3. Характеристики дома и планировка квартир, указанные в договоре, также неизменны.
  4. Наличие выгодных вариантов для расторжения договора и возмещения финансовых потерь дольщикам в случае непредвиденных обстоятельств.
  5. Гарантии на различные виды работ, предоставляемые застройщиком участникам долевого договора.

Но есть у такой формы сотрудничества с застройщиками некоторые минусы. Специалисты и сами дольщики отмечают следующие:

  1. Длительный период регистрации договора долевого участия.
  2. Сложность получения неустойки в случае несоблюдения оснований для расторжения договора.
  3. Сложность получения рассрочки у самого застройщика.
  4. Необходимость уплаты материальных убытков застройщику в случае расторжения договора в одностороннем порядке дольщиками.

Но, несмотря на все недостатки, ДДУ пользуется сегодня большей популярностью и является одной из основных форм сотрудничества покупателей с застройщиками.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

ЖСК

Немало преимуществ и у сотрудничества через жилищно-строительный кооператив. К ним относят:

  1. Выгодные скидки на так называемые неходовые квартиры.
  2. Доступную стоимость жилой площади по сравнению с ДДУ.
  3. Участие пайщиков в собраниях кооператива и принятие ими решений, как именно будет строиться жилой дом.
  4. Минимальные сроки оформления договора об участии в ЖСК.
  5. Возможность оформления длительной рассрочки по платежам.
  6. Гораздо меньшие коммунальные платежи.
  7. Свободный доступ ко всей необходимой документации.

Как и в любой форме сотрудничества, членство в жилищно-строительном кооперативе имеет определенные минусы:

  1. Необходимость оплаты взноса за членство в кооперативе (1-3% от общей стоимости строящейся недвижимости).
  2. Высокий риск повторной продажи проданной недвижимости, при которой доказать право собственности на квартиру пайщикам крайне сложно.
  3. Сложность перепродажи квартиры, при которой покупатель должен стать членом ЖСК.
  4. Возможность повышения цены на любом этапе строительства.
  5. Высокие риски срыва сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.
  6. Возможность увеличения жилой площади и необходимость оплачивать лишние квадратные метры.

Создание жилищно-строительного кооператива – выгодная схема для недобросовестных застройщиков, ведь для получения денег от ЖСК не надо предоставлять разрешений на строительство, документов, подтверждающих право собственности на землю или ее долгосрочную аренду.

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Что лучше для покупателя квартиры

Ни ДДУ, ни ЖСК не могут гарантировать покупателю полную защиту от различных неприятностей. И в том, и в другом случае необходимо внимательно проверять репутацию застройщика.

Важно, чтобы девелопер был крупным и работал на рынке недвижимости далеко не первый год, а за всю историю его деятельности у него не было каких-либо судебных разбирательств и прочих неприятностей.

Также необходимо внимательно изучать документы строительной компании и бумаги на запланированный проект. Выбирать между ДДУ и ЖСК нужно, опираясь на собственные предпочтения и финансовые возможности.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/raznitsa-mezhdu-zhsk.html

Покупка квартиры: ДДУ или ЖСК, какой из вариантов договора выбрать

Приобрести квартиру можно посредством подписания договора ДДУ или с ЖСК, отличия между которыми регламентируются законами № 214, № 215, утвержденными на федеральном уровне в 2004 году.Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Способы покупки жилья

  • Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомДоговор долевого участия (ДДУ) подразумевает, что заказчик вкладывает собственные деньги и имеет право в дальнейшем требовать у застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.
  • Заключение соглашения с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) – более рискованный способ, поскольку внесенные денежные средства являются паевым взносом за членство в данном кооперативе и не гарантируют получение в нем квартиры в результате окончания строительства.
  • Договоры с ЖСК или ДДУ имеют единственное сходство – это желание подписавших их граждан получить в собственность квартиру.

Характерные признаки договоров

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомСущественное отличие договора с ЖСК от ДДУ заключается в последствиях, наступающих после его подписания: вступление в случайно выбранный кооператив увеличивает риск пайщика стать жертвой мошеннической схемы. Данные соглашения отличаются и по другим признакам:

Договор дольщика Договор пайщика
Регулируется ФЗ №214 Регулируется ФЗ №215
Обязательно регистрируется в ФС ГРКК Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию
Стоимость квадратного метра не меняется Возможное удорожание стоимости квартиры
Установленные даты начала и окончания строительства Временные рамки строительства четко не оговорены
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено
Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта

Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Особенности долевого и паевого строительства

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомПлюсы и минусы приобретения жилья в статусе дольщика или пайщика заключаются в следующем:

  1. Регистрация договора в Росреестре до начала строительства является длительным процессом, однако исключает возможность продажи одной квартиры в руки нескольких дольщиков. Наличие двух и более собственников – нередкий случай при совершении сделки через жилищные кооперативы.

  2. Итоговая цена за 1 м2 у дольщика не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры той же площадью, принадлежащей члену кооператива.

Назначив цену за 1 м2, застройщик не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства.

Предложение с его стороны о подписании дополнительного соглашения, в котором предусмотрено удорожание 1 м2, может быть отклонено дольщиком на законных основаниях.

Более того, в такой ситуации лицо, подписавшее ДДУ, вправе требовать расторжения основного договора, возврата уже внесенных денежных средств и выплаты неустойки.

По условиям договора с ЖСК его председатель может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе возведения дома путем согласования с остальными членами жилищного кооператива.

  1. Нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию финансово невыгодно для застройщика при подписании ДДУ, так как это дает право дольщику требовать выплату неустойки за каждый день просрочки.

    Закон предусматривает всего 2 месяца сверх оговоренного срока по договору, в течение которых застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам их квартиры.

    Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома – это право дольщика, а не его обязанность.

В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, так как в договоре с ЖСК четкие сроки начала и окончания возведения дома не оговариваются. Соответственно, финансовые издержки в виде выплат неустойки для застройщика также не наступают.

  1. Разница между пайщиком и дольщиком заключается также в том, что хорошие строительные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит, сдан ли дом или находится на этапе строительства. Дольщик ограничен в этом праве и обязан выплатить всю сумму по завершению строительных работ.

  2. На момент начала строительства многоквартирного дома по ДДУ утвержден проект и получена вся разрешительная документация. Это является гарантией того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие/отсутствие пристроек будет соответствовать начально заявленным условиям.

Источник: https://kvadmetry.ru/dolevoe/pokupka-kvartiry-ddu-ili-zhsk.html

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них — ЮК "Хелп ДДУ"

Практически каждый потенциальный дольщик знает, что его отношения с фирмой-застройщиком при покупке жилья в строящемся доме должны быть оформлены документально. Скорее всего, большинство из будущих участников долевого строительства понимают, что этим документом должен быть договор.

Но вряд ли простому обывателю известно, что заключить можно либо договор долевого участия, либо договор инвестирования. И уж тем более, мало кому из них понятно, чем отличается договор инвестирования от договора долевого участия. А между тем, различия между ними довольно существенны. Особенно важны правовые последствия, возникающие после их заключения.

Читайте также:  Налоговый вычет при покупке квартиры для ип: имеет ли право гражданин получить денежный возврат от имущественных подоходных отчислений, а также как вернуть 13%?

Причем, у каждого из названных видов договоров они индивидуальны.

Что такое ДДУ

Правоотношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ №214. Согласно этой норме, при покупке квартиры в строящемся доме в обязательном порядке должен быть заключен договор долевого участия (ДДУ). Анализируя ст.

4 указанного закона, можно раскрыть понятие того, что же является договором долевого участия.

Говоря простыми словами — это письменное соглашение между застройщиком и участником долевого строительства, по которому первый обязуется построить многоквартирный дом за счет средств второго.

Сам договор долевого участия становится легитимным и обретает юридическую силу только тогда, когда составлен в соответствии с определенными правилами и подчинен целому ряду условий. Основным из них является то, что заключенный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье «Расшифровка и детали ДДУ».

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит. Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия. При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ. Причем с указанием срока, когда это будет сделано.

Что такое договор инвестирования

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомВ ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор. Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования.

Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Правила и условия его составления и заключения координируются Законом РСФСР №148801 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ФЗ №39 «Об инвестиционной деятельности в РФ», а также ГК РФ.

По договору инвестирования построенный объект может быть передан не только тому, кто внес за него денежные средства, но и третьему лицу.

Наглядным примером тому может служить ситуация, в которой квартиру в строящемся доме по договору оплачивают родители, а передает ее застройщик уже указанным в договоре детям. Другими словами, родители, выступающие в качестве инвесторов, заключают договор, следят за его исполнением, несут на себе бремя всех рисков и обязательств. Дети же в этом случае будут являться только конечными получателями.

Интересно, что по одному приобретаемому объекту инвесторов может быть несколько. Равно как и один инвестор может сразу приобрести несколько квартир. Кроме денежных средств, расплатиться инвесторы могут либо другим имуществом, либо имущественными правами на что-либо.

Договор инвестирования не подлежит обязательной государственной регистрации. Свое действие он начинает уже с момента подписания его сторонами. Инвестор, в итоге, может стать как собственником приобретаемого объекта в целом, так и только его доли (в ситуации, когда инвесторов несколько, а объект один и это прописано в договоре).

Основные различия между ДДУ и договором инвестирования

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомКазалось бы, ДДУ и договор инвестирования по своей сути схожи между собой. И в первом, и во втором случае ключевым является то, что одна сторона платит (инвестирует), а вторая – строит за счет этих средств. Многие задаются вопросом, является ли участие в долевом строительстве инвестированием? И хотя под инвестированием понимается вложение средств с целью дохода, ответ на этот вопрос — скорее да, чем нет. Дольщик вносит свои средства, как правило, только для покупки строящейся недвижимости, не имея целью получить доход. Но теоретически, если владелец захочет продать квартиру в уже построенном доме, ее цена будет гораздо выше той, которую он заплатил на стадии стройки. А потому сможет получить доход за счет этой разницы.

Подытоживая все вышесказанное, можно выделить основные моменты, отличающие ДДУ и договор инвестирования друг от друга.

  1. В ДДУ стороной-участником долевого строительства может быть только одно лицо. В договоре инвестирования позволительно быть инвесторами сразу нескольким субъектам (физ. и юр. лицам).
  2. По ДДУ расплатиться возможно исключительно денежными средствами. При заключении договора инвестирования в качестве оплаты могут выступать любое имущество или права на него.
  3. По ДДУ конечным получателем построенного жилья может быть только сам дольщик, оплативший его. По договору инвестирования владельцем достроенного и переданного объекта может быть как сам инвестор, как и любое третье указанное им лицо (или даже лица в распределенных долях).
  4. Дольщик, заключивший договор долевого участия, становится единственным собственником недвижимого объекта целиком. Инвесторам позволено распределить владение между собой и таким образом у одного объекта получается сразу несколько собственников. Они владеют им в оговоренных долях.
  5. Участник долевого строительства получает по каждому отдельному ДДУ один отдельный объект. При договоре инвестирования одним соглашением может быть предусмотрена покупка сразу нескольких объектов с последующим их использованием в коммерческой деятельности (например, с целью сдачи в аренду или перепродажи).
  6. ДДУ начинает свое действие только после государственной регистрации. В то время как для договора инвестирования такая процедура обязательной не является.
  7. При заключении ДДУ ответственность застройщика обозначена и самим договором, и законодателем (в частности, ФЗ №214). А вот при подписании договора инвестирования рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  8. При ДДУ дополнительно заключается и регистрируется договор уступки, что при договоре инвестирования невозможно.

Какой из договоров предусматривает уплату неустойки

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщикомЕсть еще одно отличие между договором долевого участия и договором инвестирования, на котором хочется заострить внимание отдельно. Речь идет о таком виде ответственности застройщика, как выплата неустойки.

Как уже было сказано ранее, на страже прав дольщика при заключении ДДУ стоит ФЗ №214. Именно он подробно регулирует вопрос взыскания неустойки с застройщика при нарушении обязательств последним. Подробнее об основаниях и самом процессе взыскания неустойки можно прочитать в статье сайта «Взыскание участником ДДУ неустойки с застройщика».

Теоретически, взыскать при необходимости неустойку по договору инвестирования также возможно. Но сделать это будет гораздо сложнее. Ведь в этом случае границы ответственности строительной фирмы, а, соответственно, и порядок взыскания неустойки, очерчены только самим соглашением.

Кроме того, даже если получится истребовать уплату неустойки, ее размер может быть меньше в разы, чем если бы она взыскивалась по ДДУ. Потому что расчет размеров выплат по договору инвестирования будет производиться только с учетом норм ГК.

В то время как по договору долевого участия исчисление суммы неустойки производится по правилам, прописанным законодателем в федеральном законе.

Что же выбрать: ДДУ или договор инвестирования?

Ответ на вопрос, какой же из вышерассматриваемых договоров выбрать для заключения при покупке жилья в строящемся доме, зависит от поставленных целей и задач. В любом случае, в тонкостях различий данных видов соглашений может разобраться только юрист, имеющий специальные познания и богатый опыт в данной области.

Вполне возможен вариант, когда окажется, что для лица, которое собирается заключить ДДУ, будет правильнее и выгоднее выбрать договор инвестирования. Или наоборот. Поэтому не стоит спешить подписывать документы без консультации с профессионалом.

Юристы Общества защиты прав дольщиков помогут разобраться, что же выбрать в такой ситуации – ДДУ или договор инвестирования, разъяснят плюсы и минусы каждого из них.

Свяжитесь с нами через раздел сайта «Контакты» либо заполните форму обратной связи справа.

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/chem-otlichaetsya-dogovor-investirovaniya-ot-dogovora-dolevogo-uchastiya

Дольщик или пайщик — какая разница при покупке квартиры в строящемся доме? Разница есть!

Отличия ЖСК и ДДУ: чем отличаются договора, что такое долевое строительство, в чем разница между дольщиком и застройщиком

Покупая квартиру в строящемся доме, покупатель сталкивается с выбором кем ему быть: дольщиком или пайщиком. И подписывая договор, покупатель не видит разницы между этими понятиями. А зря!

Итак, кто же такие дольщики и пайщики и в чем отличие договора долевого участия в строительстве (ДДУ, покупатель-дольщик) и договора, заключаемого с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК, Покупатель — пайщик)?

Долевое строительство в настоящее время, наиболее распространенный способ приобретения квартиры в еще строящемся доме. По договору долевого строительства одна сторона «Застройщик» обязуется построить, сдать здание в эксплуатацию и передать второй стороне «Дольщику» его «долю» — квартиру, согласно договору.

Договор ЖСК — это добровольные объединения граждан, которые осуществляют свою деятельность на основании учредительных документов, путем внесения пая.

Рассмотрим некоторые отличия этих двух договоров.

Отличия договоров ДДУ и ЖСК

Договор Долевого участия в обязательном порядке подлежит государственной регистрации, в этом и первое отличие от договора купли-продажи, заключаемым с Жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Договоры, заключаемые с ЖСК не регистрируются, а это не дает никаких гарантий, что ваша квартира не будет перепродана несколько раз.

При заключении договора ДДУ дольщики могут в случае невыполнения застройщиком условий договора по передаче квартиры в срок, взыскать с последнего неустойку по законным основаниям.

А вот отношения пайщика и ЖСК основаны на членстве, законодательством не предусмотрено взыскание с ЖСК неустойки, более того, пайщики даже обязаны покрывать убытки, возникшие у ЖСК.

В договорах с ЖСК сроки сдачи квартиры крайне «размыты» или стоит оговорка в виде фразы «ориентировочная дата», таким образом, речь идет о неопределенных сроках передачи квартиры пайщику.

Что же касается стоимости недвижимости, то в этом случае договор ДДУ, как правило, гарантирует, что цена квартиры является твердой и не изменится. Договор с ЖСК зачастую предусматривает изменение стоимости жилплощади. Помимо этого, пайщики нередко вынуждены нести дополнительные расходы.

При осуществлении строительства ЖСК пайщик имеет право проживать в квартире, выплачивая свою долю. При ДДУ у участников строительства такого права нет. Распоряжаться недвижимостью дольщики могут только после выплаты всей суммы.

Таким образом, приобретая квартиру в строящемся доме, стоит, все-таки, обратить внимание с кем вы заключаете договор и кем вы по договору являетесь дольщиком или пайщиком. Необходимо соотнести плюсы и минусы договора ДДУ и ЖСК и выбрать для себя оптимальный вариант приобретения квартиры.

Автор статьи — Денисова Анастасия Юрьевна, Старший юрисконсульт компании «ЮТА-право»

Источник: https://promdevelop.ru/dolshhik-pajshhik-kakaya-raznitsa-raznitsa-est/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector