Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья, находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Спросить беcплатно!

Главная » Недвижимость » Особенности покупки квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателя

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Покупка квартиры с обременением по ипотеке подразумевает приобретение жилья находящегося в залоге у банковской организации, ранее выдавшей целевой заем продавцу.

Подобные сделки в настоящее время происходят довольно часто, несмотря на то, что они находятся под надзором банка и таят в себе множество рисков для приобретателя. Однако в покупке обремененной жилой недвижимости есть очевидный плюс.

Ее стоимость на порядок ниже цены на аналогичное жилье. По этой причине люди предпочитают проходить множество этапов приобретения и оформления обремененной недвижимости.

Понятие ипотечного обременения

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Документом, подтверждающим оформление залога на жилплощадь, является закладная. В ней устанавливаются конкретные виды ограничений, накладываемых на ипотечное жилье:

  • запрет на продажу и другие виды отчуждения;
  • жилье нельзя сдавать в аренду;
  • в квартире запрещается регистрировать других лиц (за исключением несовершеннолетних детей).

Вышеперечисленные условия говорят о том, что продать ипотечную жилплощадь нельзя. Однако это не так. Владелец может произвести данные операции со своей квартирой, но только с дозволения кредитора. Без участия банка провести сделку по купле-продаже заложенного имущества нельзя.

Порядок приобретения обремененного жилья

Процедура приобретения обремененной жилплощади сводится к нескольким этапам. Для защиты собственных интересов и минимизирования рисков, покупателю следует действовать согласно инструкции:

  1. Оценить перспективность сделки. Следует запросить у продавца документацию, касающуюся приобретаемой недвижимости (правоустанавливающие бумаги, технические документы, свежую выписку из Росреестра).
  2. Ознакомиться с кредитным соглашением, следует внимательно прочесть пункты об условиях кредитования, сумме займа, суммах выплат и процентах.
  3. Запросить у продавца информацию об усложняющих ход сделки обстоятельствах (наличие созаемщиков, несовершеннолетних совладельце и т.д.).
  4. Определить подходящий вид сделки по купле-продаже.
  5. Составить и подписать предварительное соглашение. Приобретателю лучше, настоять на нотариальной заверке договора, но эта процедура необязательна.
  6. Передать документацию в кредитное учреждение для получения одобрения.
  7. Окончательно оформить сделку путем подписания основного соглашение и передачи продавцу средств.
  8. Устранить обременение с жилплощади.
  9. Оформить собственнические права в Росреестре и получить выписку.

Такая процедура является трудоемкой и отнимает у участников немало времени и сил, но ее итогом будет выгодное приобретение жилой недвижимости.

Содержание договора

В соглашении о покупке жилплощади указываются:

  • сведения о приобретателе (паспортные данные);
  • личные данные продавца;
  • информация о кредитном учреждении (залогодержателе);
  • сведения о покупаемой квартире (площадь, технические данные, адрес и т.д.);
  • подтверждение об ознакомлении приобретателя с информацией о наличии бремени (с содержанием сведений о займе);
  • согласие банка на продажу жилища;
  • информация о переходе к приобретателю залоговых обязательств, после оформления сделки;
  • стоимость жилплощади;
  • сумма к оплате продавцу;
  • сумма к оплате банку;
  • пункт об условиях расторжения соглашения при неисполнении участниками его условий;
  • возможные риски;
  • дата вступления договора в силу;
  • подписи участников с реквизитами.

Снятие обременения

Окончательным моментом при единовременном приобретении ипотечного жилья является необходимость снять обременение при покупке квартиры. Для проведения этой процедуры приобретателю нужно заручиться согласием банка. Кредитное учреждение выдает письменное разрешение в течение месяца после закрытия кредита.

Сотрудники банковской организации передают обратившемуся погашенную закладную с пометкой о закрытии ипотеки и отсутствии претензий. Уполномоченный сотрудник кредитной организации вместе с новым владельцем обращаются в Росреестр, где подают заявку на снятие бремени с квартиры.

При переоформлении ипотеки на приобретателя, обременение с жилища не снимается. Банк просто переписывает закладную на другое лицо. Погашенной она будет считаться после внесения новым заемщиком окончательного платежа.

Стандартный перечень документации, необходимый для устранения бремени, определяется ФЗ № 102 от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке». Он включает в себя:

  1. Оригинал закладной.
  2. Официальный банковский документ о погашении ипотеки.
  3. Личный документ владельца.
  4. Документацию, подтверждающую полномочия сотрудника кредитной организации, подающего заявление, а также доверенность.
  5. Договор на приобретение жилплощади.
  6. Совместная заявка заемщика и кредитора на снятие бремени.
  7. Договор жилищного кредитования.
  8. Квитанция об оплате пошлины.

В Росреестре могут потребовать от обратившихся представление дополнительных бумаг. Точный перечень нужно уточнять в кредитной организации.

Чем рискует покупатель

При заключении подобных сделок в основном рискует покупатель, приобретая обремененную жилплощадь. Соглашение о покупке может оформляться различными способами, каждый из которых имеет свои подводные камни.

Основной риск для приобретателя – просьба продавца о внесении аванса для закрытия ипотеки.

В такой ситуации существует большая вероятность, что владелец квартиры растратит авансовый платеж не по назначению либо вовсе отменит сделку.

Обманутый приобретатель может истребовать возвращение аванса в судебной инстанции, но такая процедура является длительной и не гарантирует, что у нерадивого продавца найдется имущество, на которое можно наложить взыскание.

Если же переоформляется сама ипотека, покупатель защищен от обмана со стороны продавца, однако его могут ожидать другие проблемы. Кредитная организация может не одобрить и отказаться от заключения с покупателем ипотечного договора. В этом случае риск связан не с финансами, а с потерей времени приобретателя.

Кроме того, существуют и иные риски, в числе которых:

  • двойной залог – жилье, приобретенное по договору о долевом строительстве, может находиться в залоге не только у кредитной организации, выдавшей средства на покупку, но и у банка, финансирующего строительство всего дома в случае признания застройщика банкротом;
  • владелец может не сообщить покупателю, наличие совладельцев, предъявляющих права на приобретаемую жилплощадь;
  • наличие других кредиторов кроме банка, стоящих в очереди на арест квартиры;
  • при оформлении ипотеки был задействован семейный капитал, что дает право детям на долю в продаваемом имуществе, и соответственно необходимость в согласии опеки на проведение сделки.

Гражданам, желающим приобрести ипотечную жилплощадь, следует руководствоваться следующими правилами:

  • при составлении договора купли-продажи необходимо подробно расписать все нюансы, связанные с кредитом (порядок действий участников, расчетные счета и т.д.);
  • до проведения сделки следует запросить у владельца официальную выписку из банка, содержащую информацию об ипотеке (условия кредитования, дата заключения, сумма займа, сведения о залоговом имуществе, текущий долг и остаток для погашения);
  • обратиться в банк вместе с продавцом для подтверждения факта оформления жилищного кредита на приобретаемую квартиру;
  • аванс или задаток следует передавать только безналичным путем, для того чтобы избежать растраты продавцом полученных денег;
  • по окончании сделки и закрытия ипотеки следует удостовериться в снятии обременения, заказав соответствующую выписку в ЕГРН.

Приобретение жилища с наложенным на него ипотечным обременением, хоть и является рискованным, но весьма выгодное предприятие.

Стоимость такого жилья на порядок ниже альтернативных вариантов, не имеющих каких-либо ограничений.

Однако, прежде чем начинать процесс покупки привлекательной, но обремененной квартиры, приобретателю стоит ознакомиться со всеми нюансами, плюсами и минусами подобных сделок.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные рискиОсобенности покупки квартиры с обременением по ипотеке: риски покупателяСсылка на основную публикациюПокупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные рискиПокупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Источник: https://walaw.ru/nedvizhimost/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Современная экономика сформировалась так, что преобладающее большинство россиян приобретают дома, участки и квартиры с использованием заёмных средств. В частности, здесь говорится об ипотечном кредитовании. Причина в том, что рыночная цена обычной квартиры слишком высока, и люди со средним уровнем дохода заключают ипотечные договора для её покупки.

Зачастую, приобретение ипотечного жилья – единственный вариант, позволяющий обзавестись собственной жилплощадью. Разумеется, процедура сопровождается некоторыми «опасностями». А есть ли возможность снизить их или нейтрализовать вовсе?

Что представляет собой обременение?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Под термином «обременение» подразумевается наложение ограничений на любые сделки с недвижимым имуществом. Все действующие запреты отражаются в договоре на покупку жилья. Если квартира имеет обременение, то её нельзя перепродать, сдать в наём и совершать другие действия.

Когда речь идёт об обременении, наложенном банковской организацией, то ограничения можно убрать лишь после выполнения своих финансовых обязательств владельцем недвижимости.

Можно выделить несколько типов обременения:

  • Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
  • Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
  • Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Как только будет произведён последний платёж по договору, заёмщик имеет законное право затребовать от банковской организации подтверждение того, что все обязательства были выполнены в полном объёме. К документу должна быть приложена выписка со специального счёта, свидетельствующая о погашении кредита.

Далее, владелец жилья может смело подавать документы на снятие обременения в Росреестр. В свою очередь банковская организация, обязана предоставить все бумаги.

Документы, подаваемые гражданином, включают:

  • Заявление на снятие ограничений;
  • Бумаги на недвижимое имущество;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Документ, подтверждающий оплату налогов.

Что касается банка, то он представляет в Росреестр закладную на недвижимость, а также бумагу, подтверждающую выполнение заёмщиком всех материальных обязательств.

Характерные особенности ипотечного договора

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Заём, предоставляемый кредитной компанией для приобретения жилого недвижимого имущества, именуется ипотекой. Пока задолженность не будет полностью погашена, собственником жилья является банк, что и принято называть обременением. Одной из индивидуальных характеристик ипотечного договора является его долгосрочность, которая зачастую, составляет более 10 лет.

  • Увы, в практике насчитывается множество примеров, когда заёмщик, по тем или иным причинам, теряет возможность дальнейшей выплаты кредита, и единственным выходом становится продажа обременённой недвижимости, которая позволит избавиться от финансовой кабалы.
  • В том случае, если материальное состояние человека не позволяет ему далее вносить платежи по ипотеке, он имеет право выставить жильё на торги.
  • Для этого, ему придётся сделать следующее:
  • В банковской организации, выдавшей ипотеку, запрашивается разрешение на продажу жилья с обременением;
  • Формируется и подписывается договор;
  • Покупатель принимает на себя все обязательства перед банком и возмещает прежнему владельцу деньги, которые уже были внесены по ипотечному договору.

Указанный алгоритм является наиболее оптимальным для первого владельца жилья.

К сожалению, в реальном мире, выставление обременённой недвижимости на торги зачастую сопровождается различными сложностями и проблемами. Чтобы избежать их, минимизировав риски, специалисты настоятельно рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.

Какие риски возникают при приобретении недвижимости с обременением?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Покупка жилья, имеющего обременение, характеризуется двумя ключевыми преимуществами, которые и становятся основополагающими для большинства покупателей:

  1. Привлекательная стоимость. Цена квартиры, изъятой у должника, значительно ниже первоначальной.
  2. Третьи лица не могут претендовать на данное жильё, так как с момента заключения ипотечного договора, квартира находилась в собственности банка.
Читайте также:  Образцы заявлений в тсж о протечке крыши, заливе квартиры, отсутствии отопления и переносе контейнеров

На этом перечень завершается, оставляя первенство за проблемами. Зачастую, отсутствие юридической поддержки приводит к тому, что покупатель обременённого жилья сталкивается с неприятными последствиями. Что касается алгоритма, следуя которому можно минимизировать возможные риски, то он включает в себя следующие этапы:

  1. Формирование предварительного договора о приобретении недвижимости. В документе прописываются все детали сделки, включая обременение.
  2. Выполнение финансовых обязательств перед банковской организацией;
  3. Подача пакета бумаг для регистрации недвижимого имущества.

Если следовать порядку, то разрешение у банковской организации брать не нужно. Что касается договора, то он должен быть сформирован и подписан заранее. Это обусловлено тем, что после погашения задолженности, первый заёмщик откажется от сделки.

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала.

Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку.

Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу.

В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно.

Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Когда все обязательства будут выполнены, обременение можно снять.

Важно помнить, что банковская организация всегда принимает участие в организации подобных сделок. Прежде всего, это является гарантом того, что квартира не будет продана лицу, благосостояние которого не позволяет своевременно погасить задолженность перед банком.

Как минимизировать риски при приобретении обремененного жилья?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Чтобы минимизировать вероятные риски, не допустить денежных потерь, а также избежать мошенничества, в процессе приобретения жилья, следует соблюдать несколько условий:

  • Получить консультацию опытного юриста;
  • Обратиться за помощью к официальному риелтору;
  • Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
  • Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
  • Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупатель не должен опасаться того факта, что выбранное жильё имеет обременение, а в организации участвует банк. В сделке, касающейся продажи обременённой квартиры, заинтересованы все участники:

  1. Банк стремится, как можно скорее продать недвижимость, чтобы новый владелец квартиры смог погасить долг по ипотеке, поэтому особое внимание уделяется платежеспособности потенциального покупателя.
  2. Продавец жилья не может оплачивать кредит, и вынужден продать недвижимость, избавившись, таким образом, от крупного денежного долга.
  3. Покупатель заинтересован в сделке, так как стоимость обременённого жилья гораздо ниже, чем цена аналогичной квартиры без обременения.

Главным правилом, которое необходимо соблюсти при покупке такой недвижимости, является правильный и продуманный подход. Прежде всего, необходимо выяснить, если ли другие ограничения, а при их обнаружении, узнать способы снятия.

При возникновении спорных вопросов, следует сразу же обратиться к юристу, так как неверное понимание ситуации и трактовка того или иного пункта договора, могут привести к неприятностям.

Покупка квартиры с обременением: пошаговая инструкция

Источник: https://myjus.ru/immovables/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году: все за и против

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные рискиКакие бывают обременения

Существует несколько видов обременений, которые необходимо знать каждому, кто планирует приобрести квартиру или иное недвижимое имущество:

  • Ипотека. Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотечном кредитовании», до момента погашения долга купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Заемщик вправе проживать в ней и пользоваться ею по своему усмотрению, но не может дарить, менять или продавать без письменного согласия кредитора. Если сделка будет совершена без разрешения банка, впоследствии она может быть признана ничтожной. Если же разрешение есть, новый владелец может взять на себя долговые обязательства при наличии соответствующей договоренности, либо недвижимость продается, а долг остается на прежнем заемщике.
  • Рента. Если не недвижимость оформлен договор ренты с содержанием либо без такового. Если имущество было продано, обязательства плательщика ренты переходят на покупателя (ст. 586 ГК РФ). Без согласия плательщика нельзя продать жилье.
  • Договор социального найма. Если он был заключен с проживающими в квартире, они смогут продолжать ею пользоваться до окончания срока действия соглашения. Продажа жилья собственником в этом случае возможна, однако прежние жильцы должны будут покинуть его только в срок, указанный в договоре.
  • Регистрация несовершеннолетних или недееспособных в квартире. Если на жилплощади зарегистрированы вышеуказанные лица, продать жилье без разрешения органов опеки нельзя. Чтобы сделка была осуществлена на законных основаниях, необходимо перед продажей зарегистрировать детей по другому адресу, при этом новые условия проживания должны быть не хуже прежних.

Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.

Как минимизировать риски

ВАЖНО !!! Первое и самое главное, что необходимо сделать, если хочется купить квартиру без обременений – это взять выписку из ЕГРН.

В ней будут содержаться все сведения касаемо владельцев, а также иная информация:

  • Технические данные: площадь, этаж, дата присвоения кадастрового номера и пр.
  • Кто является собственником и на каком основании: договор купли-продажи, дарения или мены.
  • Было ли принято решение об изъятии имущества, есть ли ограничения или арест, наложенные судом. Это может быть из-за долгов по кредиту, либо когда владелец воспользовался ипотекой, но не смог ее погасить – тогда банк отчуждает жилье через суд.

ВНИМАНИЕ !!! Заказать выписку можно онлайн на официальном сайте Росреестра, либо через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 750 руб.

– для физических лиц, и 2 200 руб. – для юридических.

Помимо оформления выписки следует воспользоваться и другими советами:

  • Найти грамотного риелтора. 90% недвижимости продается именно через риелторские агентства и, если заключить договор с квалифицированным специалистом, он самостоятельно проверит жилье на наличие обременений.
  • Узнать, все ли жильцы выписались из квартиры. Для этого нужно заказать справку из паспортного стола или УВМ МВД по адресу расположения недвижимости. Можно попросить предоставить информацию и продавца.
  • Проверить, не сдается ли квартира в наем. В большинстве случаев хозяева не оформляют договоры найма и не платят НДФЛ, но во избежание неприятной ситуации можно заказать справку в налоговой об отсутствии платежей за аренду от владельца.

ВАЖНО !!! Если гражданином было приобретено жилье, но впоследствии выяснилось, что за прежним владельцем образовались долги по коммунальным услугам, можно потребовать оплатить их, либо погасить задолженность самостоятельно, но потом взыскать деньги через суд. Лучше всего это сделать быстрее, т.к. УК может отключить воды или электроэнергии, а также подать исковое заявление о неуплате услуг в судебный орган.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя

Самый основной риск, который может поставить покупателя в неприятное положение – это приобретение ипотечного жилья без согласия банка. В этом случае сделка по суду признается незаконной ввиду несоблюдения прав займодателя.

Чтобы избежать проблем, необходимо действовать следующим образом:

  1. Договориться с продавцом о заключении предварительного договора купли-продажи и внесении части денежных средств в счет покупки. Общая сумма должна быть не менее 60-70% от оставшегося долга, в противном случае велика вероятность отказа банка в проведении сделки.

  2. Продавец переводит на счет деньги, благодаря чему ипотека погашается. С этого момента снимаются обременения, и необходимо получить соответствующую справку от кредитора.

  3. Оформляется основной договор купли-продажи, покупатель переводит остаток финансов продавцу, затем регистрирует право собственности через МФЦ или Росреестр.

Есть и другой вариант развития событий:

  1. Продавец ищет покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства по ипотеке. Если сумма долга значительно меньше реальной стоимости квартиры, можно потребовать доплаты, помимо переоформления займа.
  2. Стороны обращаются в банк и получают согласие на переоформление ипотеки.

    Для этого финансовое учреждение полностью проверяет нового заемщика, как при первичном взятии жилищного кредита.

  3. Если банк соглашается на переоформление, заключается новый договор ипотечного кредитования.

С момента оформления нового кредитного соглашения все обязательства по уплате долга переходят к покупателю.

В завершение он должен зарегистрировать право собственности, но совершать сделки с жильем без согласия кредитора он не сможет.

Основные риски

Наиболее распространенными ситуациями из практики являются следующие:

  • На квартиру наложен арест и принято судебное решение о реализации имущества через торги. Процедуру осуществляют судебные приставы с помощью электронных площадок. Деньги, переданные продавцу за жилье, можно будет вернуть, но только через суд.
  • Если квартира в залоге, при покупке покупатель приобретает не только жилплощадь, но и долговые обязательства.
  • Если наложен запрет на регистрационные действия, новый владелец не сможет оформить квартиру на себя.

При покупке квартиры с обременением нужно учитывать все риски, которые могут ожидать нового собственника.

В некоторых случаях удается обойтись без негативных последствий, но нередко бывает и так, что он остается одновременно без жилья и без денег несмотря на то, что последние можно взыскать с продавца в судебном порядке.

Источник: https://jurists-online.ru/ipoteka/riski-pokupki-kvartiry-s-obremeneniem

Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Последнее обновление: 22.11.2018

Вопрос:

Я хочу купить ипотечную квартиру, которая находится в залоге у банка. Можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке? Какие тут риски у Покупателя?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные рискиОтвет:

Купить такую квартиру можно, и на рынке недвижимости такие сделки происходят регулярно. Риски Покупателя здесь невелики (о них – ниже), если он понимает особенности и технологию такой сделки. Объясним подробнее.

Ипотека – это обременение права собственности. При этом, само право собственности у владельца квартиры никуда не исчезает. Просто появляются некоторые ограничения на распоряжение своим имуществом.

В частности, если квартира находится в ипотеке у банка, то ее можно купить (продать) только с согласия залогодержателя (то есть банка). Об этом прямо говорит Гражданский Кодекс (п.2, ст.

346, ГК РФ) и Закон об ипотеке (п.1, ст.37).

Но можно этого согласия и не ждать. Как так?

Дело в том, что покупка квартиры с обременением по ипотеке, на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности Продавца и Покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя.

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

Покупка ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка

Здесь три основных пути организации сделки:

  1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа квартиры.
  2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе покупки квартиры.
  3. Задолженность по ипотечному кредиту не погашается, а переносится на Покупателя в результате сделки. То есть фактически происходит покупка ипотечной квартиры в ипотеку.

Каким путем лучше идти? Какой порядок покупки квартиры с обременением ипотекой? Где риск Покупателя будет выше? Ответ неоднозначен, и будет зависеть от конкретной ситуации. На рынке недвижимости применяются все три варианта покупки ипотечной квартиры. Рассмотрим их по очереди.

Уступка прав требования по ДДУ – как это происходит? Нюансы, риски, особенности.

1. Досрочное погашение кредита Продавцом и последующая продажа

Самый простой способ избавиться от обременения ипотечной квартиры – это погасить кредит досрочно. Тогда Продавец уже может действовать свободно, не спрашивая согласия банка на сделку. Вопрос только в том, как именно (за счет чего) Продавец сможет погасить банку долг?

Здесь все зависит от размера остатка этого долга. Если Продавцу осталось выплатить банку относительно небольшую сумму (например, 50-100 тыс. руб.

), то эта сумма может быть передана ему Покупателем до сделки в качестве аванса или задатка.

Погасив этими деньгами ипотечный кредит, Продавец берет в банке справку о погашении долга и снимает в Росреестре обременение с квартиры.

После этого покупка квартиры происходит обычным способом (см. по ссылке – соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Другой вариант досрочного погашения долга для продажи ипотечной квартиры – это перекредитование Продавца на время сделки.

То есть Продавец берет обычный потребительский кредит на 2-3 месяца (в том же банке или в другом), гасит им остаток долга по ипотеке, снимает обременение с квартиры, и продает ее Покупателю.

Получив за нее деньги, Продавец тут же гасит свой краткосрочный потребительский кредит.

Этот способ покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, самый легкий, надежный и безопасный для Покупателя. Но дорогой для Продавца. Ведь проценты у потребительского кредита самые высокие. Поэтому срок такого кредита ему нужно свести до минимума.

Что должно быть указано в Акте приема-передачи квартиры – смотри в Глоссарии по ссылке.

2. Досрочное погашение кредита Покупателем в процессе сделки

Если остаток долга у Продавца значительный, а перекредитоваться у него нет возможности, то Покупателю слишком рискованно передавать ему крупную сумму в качестве аванса (на погашение долга).

В этом случае покупка заложенной банку ипотечной квартиры происходит с привлечением самого банка.

От банка здесь требуется не только письменное разрешение на сделку (нужно для регистрации), но и его непосредственное участие в самой сделке.

Тогда Покупателю перед тем, как вносить аванс за квартиру, нужно предварительно согласовать условия сделки с банком-залогодержателем. Юристы банка в этом случае берут сделку под свой контроль, поэтому риск покупки ипотечной квартиры для Покупателя сильно снижается.

Ключевым моментом здесь становятся взаиморасчеты по сделке. После подписания Договора купли-продажи, Покупатель передает деньги за ипотечную квартиру двумя частями одновременно – одну часть банку (на погашение долга), другую часть Продавцу (цену квартиры за минусом долга).

Способ передачи денег за квартиру при этом может быть как наличным, так и безналичным. При наличных расчетах, арендуются, соответственно, две банковские ячейки, а при безнале – открываются два аккредитивных счета (как все это делается – см. по указанной ссылке в Глоссарии).

После того, как договор подписан, сделка зарегистрирована в Росреестре, а расчеты завершены, банк выдает Покупателю справку о погашении ипотечного кредита. С этой справкой Покупатель уже сам снимает обременение с купленной квартиры в Росреестре.

Возврат аванса (задатка) за квартиру. Возможно ли это? Ответ в заметке по ссылке.

3. Покупка ипотечной квартиры в ипотеку – как это делается

Здесь речь идет о случае, когда Покупатель сам рассчитывал использовать ипотечный кредит для покупки квартиры, но выбранная квартира тоже оказалась ипотечной и уже заложенной банку. Как тут быть?

Тут могут быть две ситуации:

  1. Покупатель оформляет ипотечный кредит в том же банке, в котором заложена выбранная им квартира.
  2. Покупатель оформляет себе кредит в другом банке.

В обоих случаях сама возможность и условия такой сделки будут зависеть от позиции банка.

В первом случае процедура покупки ипотечной квартиры и переоформления ипотеки на нового заемщика будет гораздо проще.

Здесь банк-залогодержатель полностью контролирует весь процесс и создает такие условия сделки, которые ему выгодны. При этом, сама ипотечная квартира остается в виде залога в том же банке, и обременение с нее не снимается.

Новому заемщику (Покупателю) одобряется новый кредит, и одобряется уже заложенная банку квартира.

Такие сделки проводят многие банки, в том числе Сбербанк. Все они проходят под контролем юристов и службы безопасности банка. Риск покупки ипотечной квартиры на таких условиях для Покупателя минимален.

Во втором случае все сложнее. Чтобы оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке, нужно согласование условий и интересов двух разных кредитных организаций.

При этом должны быть соблюдены и условия Росреестра по переоформлению зарегистрированного ипотечного обременения квартиры в пользу нового залогодержателя.

Это довольно сложная и длительная процедура, банки идут на нее неохотно, поэтому она редко встречается на рынке.

В итоге, если Покупатель решил купить в ипотеку уже заложенную ипотечную квартиру, то ему лучше оформлять свой кредит в том же банке, в котором квартира заложена.

Что нужно знать о налогах и налоговых вычетах при совершении сделки купли-продажи квартиры – смотри здесь.

Риски Покупателя при покупке ипотечной квартиры 

Если Покупатель действует одним из описанных выше способов, то каких-либо серьезных, неконтролируемых рисков покупки квартиры, находящейся в ипотеке (залоге) у банка, он не несет. Но все же при подготовке сделки, ему следует держать в голове следующие моменты:

  • Если Покупатель передает значительную сумму в виде аванса/задатка Продавцу для погашения им своей задолженности по ипотеке, то есть риск, что Продавец после снятия обременения передумает и откажется продавать квартиру. А возврат аванса может растянуться на годы.
  • Если Покупатель рассчитывает на ипотечный кредит от своего банка, и вносит аванс за понравившуюся ему ипотечную квартиру, то его банк может не одобрить ему квартиру, заложенную другому банку. Тогда есть риск потери внесенного аванса.
  • Банк-залогодержатель, например, может дать разрешение на продажу заложенной квартиры только при выполнении Продавцом определенных условий. Например, банк может потребовать от залогодателя выплаты 80% задолженности до сделки. Есть также риск и того, что банк вообще откажет в продаже заложенной ему квартиры и переоформлении залога на нового собственника.
  • Банк может не отказать в продаже заложенной ипотечной квартиры, но при этом не одобрит кредит конкретному Покупателю.
  • Сроки получения закладной из банка после погашения ипотеки, и снятия обременения в Росреестре могут затянуться. Тогда есть риск, что условия сделки могут стать уже не актуальными для Покупателя.

Но все же основной риск для Покупателя при покупке квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит, это попытка передачи Продавцу слишком большой суммы для погашения им своей задолженности по ипотеке. Ведь такая передача денег ничем не обеспечена, кроме условий Договора аванса или Предварительного договора купли-продажи.

Конечно, если Продавец погасит этими деньгами свою ипотеку, облегченно вздохнет и откажется продавать квартиру, то Покупатель сможет отсудить свои деньги обратно. И даже может потребовать компенсацию убытков через суд. Но вряд ли кого-то устроит срыв сделки и большая потеря времени на судебные разбирательства.

Поэтому, чтобы снизить свой риск, Покупателю следует при покупке ипотечной квартиры, действовать одним из перечисленных выше способов.

И кстати, не забываем, что если в составе собственников квартиры есть несовершеннолетние дети, то нам помимо банка придется еще привлекать Органы опеки и попечительства. О правах детей в сделках с жильем – читай отдельную заметку в Глоссарии по ссылке.

Сделка купли-продажи квартиры. Перечень документов для регистрации в Росреестре – смотри в Глоссарии по ссылке.

На всякий случай напомним Покупателю, что перед сделкой ему следует получить Выписку из ЕГРН (например, на нашем сайте – здесь), и убедиться, что в графе «Ограничения и обременения» указано – «ипотека». А после снятия обременения, соответственно, эта графа должна быть пустая.

Из этой же выписки Покупатель узнает и состав всех собственников квартиры, включая несовершеннолетних (если они там есть).

К слову о покупке ипотечных квартир. Есть еще один способ приобрести квартиру, которая находится в залоге у банка, и за которую не выплачен ипотечный кредит. Это аукционные торги заложенным имуществом.

Правда, это уже не является рыночной сделкой, Продавец квартиры уже не контролирует свою недвижимость. Это случай, когда заемщик признал свою неплатежеспособность по кредиту, и банк обратил взыскание на заложенное имущество. После чего это имущество (квартира) реализуется с публичных торгов.

Но это уже совсем другая история, и правила игры и риски Покупателя там совсем другие.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/mozhno-li-kupit-kvartiru-nahodyashchuyusya-v-ipoteke/

Квартира в ипотеку: риски и выгода для покупателя

Сегодня квартира в ипотеку, риски в процессе оформления которой будут описаны в статье, это единственная возможность приобрести жилье, если у заёмщика больше нет возможности для оплаты. Рассмотрим подробнее возможные «подводные камни».

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: способы приобретения жилья,  находящегося в кредите у банка, порядок совершения с ним сделки, а также возможные риски

Не каждый понимает, что на самом деле значит слово «ипотека».

Как правило, под ипотекой понимают процедуру приобретения жилого помещения с помощью банковского учреждения, она предусматривает заключение договора, который обязывает заёмщика выплачивать регулярные суммы банку в качестве погашения ипотечной задолженности. Полноправным собственником заёмщик может стать только после полного погашения ипотеки, до этого момента приобретенная недвижимость находится в залоге у кредитора.

Плюсы и минусы, которые содержит сделка с покупкой квартиры в ипотеку

Плюсы:

  1. Возможность приобрести недвижимость, не имея собственных средств на стопроцентную оплату стоимости.
  2. Можно не особо страшиться афер со стороны продавца, внезапного возникновения прав третьего лица на владение квартирой, поскольку объект будет находиться в залоге у банка, который дополнительно все проверит.

Минусы:

  1. Некоторые сложности в процессе оформления ипотечной квартиры.
  2. Необходимость безоговорочно принимать все требования и условия банка.
  3. Банковые служащие вправе навещать жителей с целью проверки состояния жилья, пока длится действие ипотеки.

Специалисты рекомендуют:

  • получить выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что в жилище никто не зарегистрирован;
  • следует обезопасить себя предварительным договором купли-продажи, чтобы продавец не смог изменить условия продажи;
  • поинтересуйтесь, нет ли у банка льготных условий, например, сниженной процентной ставки, ускоренного оформления и минимального первоначального взноса;
  • все договоры необходимо заверять у нотариуса — это дополнительная гарантия;
  • зарегистрируйте договор в реестре до полной оплаты сделки.

Выгоды и риски приобретения новых квартир в ипотеку

Купив новую квартиру на первой стадии строительства дома, можно получить выгоды:

  • Стоимость ежегодного ремонта первые годы будет невысокой.
  • Цена такой квартиры будет ниже стоимости жилья во введённом в эксплуатацию доме.
  • Основная часть выплат по ипотеке придётся на первые несколько лет.

От рисков также никто не застрахован:

  • Покупая то, что не существует в реальности, а лишь начерчено в проекте застройщика, рискует каждый.
  • Ожидание окончания строительства может затянуться, весь этот период придётся решить вопрос о месте проживания.

Банк, выдавший ипотечный кредит, может увеличить процентную ставку или повысить размер первоначального взноса с целью обезопасить себя от рисков, от невозврата кредита и от банкротства застройщика.

Невзирая на риск и на переплаты банку, владелец квартиры в ипотеку на первоначальной стадии строительства выиграет финансово, потому что цена жилья со временем лишь растёт. Через пару лет затраты окупятся.

Приобретение недвижимости, на которой есть обременение

Довольно распространённым видом сделки с недвижимостью выступает покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски приобретения жилья, которое находится в залоге у банка, очевидны, однако данная процедура имеет также свои преимущества.

В этом случае некий заёмщик в случае неспособности выплатить полную стоимость ипотечного кредита принимает решение продать квартиру, которая находится в залоге у банка (в ипотеке).

Есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры:

  1. Покупка с получением ипотечного кредита на приобретение жилья.
  2. Покупка без привлечения заёмных денег.

Оба эти способа покупки квартиры в ипотеке — это риски покупателя. Это объясняет сниженную цену подобной недвижимости.

Первый способ требует наличие разрешения банка для продажи.

В случае оплаты менее половины долга, банк имеет право отказать. Подразумевается получение кредита в том же банке. Приобретение заложенной квартиры посредством кредита, взятого в другом финансовом учреждении, невозможно, поскольку банк не пойдёт на сделку.

По сути, в процессе покупки жилья с обременением в ипотеку осуществляется замена заёмщика. Недвижимость при этом остаётся в залоге у банка, однако покупателю разрешается прописаться в ней и жить.

Данный вариант сделки практически безопасен, поскольку финансовые потоки в руках банка.

Имеющиеся риски:

  • если квартира продается из-за долгов собственника, регистрационные действия в случае иска к продавцу запрещаются.

Неблагоприятные обстоятельства могут послужить причиной срыва сделки, характеризующегося потерей покупателем уплаченных денег, а в худшем случае — обретением долга перед банком по собственному обязательству.

Избежать такого исхода, к счастью, можно. Для этого перед заключением договора у продавца нужно потребовать выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений. При оплате лучше пользоваться депозитарной ячейкой или аккредитивом.

Второй способ сделки предполагает снятие обременения.

Покупка проходит по схеме:

  1. Покупателем оплачивается задаток, которым покрывается оставшаяся сумма задолженности перед банковским учреждением.
  2. Банком снимается обременение с жилья, а это позволяет собственнику произвести продажу недвижимости.
  3. Заключается договор о купле-продаже, покупатель выплачивает оставшуюся стоимость квартиры.

Риски:

  • можно потерять оплаченный продавцу аванс.

Иная ситуация, если залоговую недвижимость реализует сам банк. Как ни крути, а приобретение ипотечной квартиры у банка — это наиболее безопасный способ.

Сопровождение сделки банком гарантирует надёжную защиту от мошенничества. Возможно добиться некоторых уступок в процессе сделки. Такая процедура сразу же привлекает своими преимуществами:

  • стоимость ипотечной недвижимости гораздо ниже рыночной. Чаще всего подобное жилье изымается у заёмщика, который не способен платить, и банк старается как можно быстрее продать объект, чтобы уменьшить убытки;
  • участие банка полностью исключает риск афер и мошенничества со стороны продающего лица.

Как купить ипотечную квартиру без риска? Грамотный подход поможет при совершении сделки по приобретению недвижимости с обременением. Сделать процесс безопасным помогут опытные риелторы хорошо зарекомендованных компаний недвижимости. Также можно проконсультироваться у юриста.

Источник: https://FromBanks.ru/stati/kak-kupit-ipotechnuyu-kvartiru-bez-riska/

Покупка квартиры с обременением: риски, рекомендации покупателю, порядок действий

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить покупателю выписку из ЕГРН, заменяющую свидетельство о праве собственности. Все данные о владельцах имущества хранятся в электронной базе, доступ к которой имеет каждый гражданин. В выписке указываются не только текущий собственник квартиры, но и существующие обременения.

Само понятие обременения говорит о том, что продажа квартиры проходит с особенностями. Иногда реализация такого имущества запрещена, поэтому особенно внимательно следует относиться к сведениям в выписке ЕГРН.

Виды обременений на квартиру

Законодательство предусматривает следующие виды обременений на квартиру:

  • Ипотека, т.е. залог недвижимости в пользу банка. В случае неуплаты долга квартира реализуется в судебном порядке, за счет чего гасится кредит. Продать заложенную недвижимость можно с согласия залогодержателя.
  • Рента, или пожизненное содержание владельца квартиры с условием перехода ее к рентоплательщику. Продать, обменять или произвести другие действия с имуществом будущий собственник не может, пока рентополучатель проживает на данной жилплощади. Реализация производится с согласия текущего владельца.
  • Арест. Наиболее часто он накладывается по причине неуплаты коммунальных платежей и алиментов. Реализация квартиры может производиться только после снятия ареста.
  • Договор аренды. Наниматели имеют на руках официальный документ, что они могут находиться в квартире указанный период. В это время продажа квартиры может быть осуществлена, но выселить жильцов покупатель не имеет права.
  • Прописка. Есть категории граждан, которых нельзя выписывать без предоставления им другого места проживания. К ним относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, пенсионеры. После продажи квартиры они могут остаться зарегистрированными там несмотря на то, что новый владелец — совершенно чужой им человек.
  • Аварийное жилье. Квартиры в домах, признанных аварийными, продавать нельзя.

Приобретение квартиры с обременением по ипотеке

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Следует остерегаться сомнительных кооперативов и микрофинансовых организаций, ведь нет уверенности, что залоговая документация оформлена верно и не будет оспорена в суде.

Способы приобретения квартиры покупателем

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

  • переоформление ипотеки на покупателя;
  • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Как снять обременение?

Образец заявления на снятие обременения:

Далее составляется стандартный договор купли-продажи квартиры без обременения:

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Порядок заключения сделки и необходимые документы

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

  • получение согласия банка на продажу;
  • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
  • погашение кредита средствами покупателя;
  • снятие залога с имущества;
  • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
  • регистрация права собственности нового владельца.

Договор с обременением в пользу продавца

Есть и другой вариант оформления сделки, когда покупатель берет на себя обязательства по погашению ипотеки в том же или другом банке.

Это происходит нечасто, ведь новый заемщик должен соответствовать всем требованиям кредитора (платежеспособность, хорошая кредитная история, официальное трудоустройство и пр.).

Если покупатель подходит по всем параметрам, он может переоформить ипотеку на себя.

Основания установления обременения

Обременение с квартиры не снимается, и банк остается залогодержателем. Меняется только залогодатель, если перекредитование происходит в рамках одного финансового учреждения.

Основанием для залога является договор ипотеки, оформленный на нового заемщика. Если он состоит в браке, созаемщиком должен выступать его супруг. Исключением станет брачный договор с условием разделения кредитных обязательств (см. также: образец брачного договора о собственности на квартиру, купленную в ипотеку в Сбербанке).

Образец, содержание и существенные условия договора

Образец ипотечного договора:

Положения кредитного договора могут отличаться от тех, которые действовали для продавца квартиры. Банк может выдать ипотеку только по тем программам, которые сейчас актуальны. Именно поэтому перед оформлением сделки следует уточнить существенные условия кредита:

  • процентная ставка;
  • срок кредитования;
  • размер платежа;
  • условия досрочного погашения;
  • штрафные санкции за просрочку и пр.

Стоит ли приобретать жилье с обременением ипотекой?

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

Источник: https://SemPravorf.ru/imushhestvo/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector