Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

При оформлении договора ипотечного кредитования приобретаемая недвижимость становится залогом в банке и на нее налагается обременение.

Но может сложиться так, что заемщику нужно эту недвижимость продать. Это можно сделать несколькими способами. Закон допускает различные варианты проведения подобной сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли реализовать ипотечное жилье и купить другое в кредит?

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?Можно ли реализовать свое жилье, если оно приобретено с использованием ипотечных средств, чтобы купить другое – вот вопрос, который беспокоит многих. Если по какой-либо причине у заемщика возникла необходимость продать квартиру, купленную при помощи ипотечного кредита, то сделать это можно. Однако времени и сил на это потребуется немало. Основная проблема заключается в поиске покупателя, который перед сделкой согласится погасить задолженность владельца жилья перед банком.

Если такой договоренности удастся достигнуть, то затем нужно погасить кредит, снять обременение с квартиры и только после этого провести сделку. А после этого придется начинать все сначала:

  1. искать подходящее жилье;
  2. подавать заявку на ипотеку;
  3. готовить документы для банка;
  4. делать первоначальный взнос за выбранную квартиру;
  5. получать новый ипотечный кредит.

Вся эта процедура может занять до полугода.

Иногда удается договориться с банком, чтобы он разрешил провести сделку, а деньги сразу же внести в счет погашения кредита. Но обычно приходится сначала идти официальным путем: гасить кредит, снимать обременение и только после этого регистрировать куплю-продажу жилья.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий права и обязанности участников ипотечного договора, это Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В этом же документе содержатся и условия, на которых можно произвести отчуждение залоговой недвижимости. Осуществление сделки купли-продажи регулируется положениями Гражданского Кодекса РФ.

Как правильно осуществить сделку?

Сделать это достаточно сложно, но все-таки реально. Есть несколько способов, как можно оформить продажу недвижимости, находящейся в ипотеке. Остается лишь выбрать такой вариант, который в конкретной ситуации подходит больше всего.

Основные способы продажи

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

  • перед сделкой погасить долг по ипотеке;
  • расплатиться по ипотечному кредиту в момент совершения сделки купли-продажи недвижимости;
  • продать кредитные обязательства;
  • продать с помощью банка.

У каждого из этих способов есть свои плюсы и минусы. Например, для продажи в первом случае придется найти такого покупателя, который согласится передать денежные средства до того, как право собственности будет оформлено на него. По сути, для него это сделка с высоким риском. Но продавец при этом имеет возможность продать квартиру практически по рыночной цене.

А вот в четвертом случае, скорее всего, жилплощадь уйдет за цену, равную остатку задолженности. Но и продавцу ничего не придется делать, а лишь ждать, когда банк продаст жилье и выдаст справку о полном погашении ипотеки.

Далее рассмотрим, как проходит сделка купли-продажи в каждом конкретном случае.

Через погашение кредита

Самый распространенный способ, как можно осуществить продажу вторичного жилья, которое находится в ипотеке – погасить кредит и снять обременение.

Плюсы и минусы для продавца

Это практически единственный вариант, как можно совершить продажу своего жилья, если оно в ипотеке, по рыночной цене. Но для этого надо очень постараться, чтобы найти достаточно денежных средств для погашения ипотеки.

Здесь возможны несколько вариантов:

  • договориться с покупателем, что он перед сделкой оплатит долг;
  • взять недостающую для покупки сумму в кредит у другого банка, а после сделки погасить его средствами от продажи квартиры;
  • найти денег в долг частным образом.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

  1. подача заявления в банк на снятие обременения;
  2. подготовка пакета документов;
  3. подача заявления в Росреестр;
  4. внесение изменений в документы о том, что обременение снято.

После этого можно выходить на сделку для оформления продажи квартиры.

Необходимые бумаги

Для снятия обременения нужны такие документы:

  • Паспорт заемщика. Если в договоре участвовали созаемщики, то от них также потребуются паспорта либо их нотариально заверенные копии.
  • Заявление в Росреестр, заверенное подписями представителя банка и самого заёмщика.
  • Закладная (ее оформляет банк после того, как заемщик полностью рассчитался по ипотеке).
  • Договор купли-продажи квартиры.
  • Свидетельство, подтверждающее право собственности.
  • Оплаченная квитанция на госпошлину.

После того, как в документы будут внесены изменения, в частности, у владельца на руках будет новое свидетельство без обременения, можно с этими бумагами выходить на сделку по продаже жилья.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

Следовательно, и в Росреестр можно обратиться только по истечении этого периода. Документы о снятии обременения нужно хранить три года, так как именно столько составляет срок исковой давности. В течение этого периода кредитная организация может предъявить претензию к заемщику.

Погашением займа в ходе сделки

Данная схема того, как проходит сделка по продаже, несколько похожа на предыдущую. Разница в том, что с самого начала в сделке участвует банк.

Плюсы и минусы для владельца недвижимости

От продавца не потребуется таких усилий, как в ситуации, описанной выше. Нужно лишь найти покупателя, который будет готов приобрести квартиру с обременением. Но после сделки жилье перестанет быть залогом. Для продавца есть гарантия, что сделка состоится, поскольку покупатель уже внес денежные средства.

Недостаток же такой схемы для владельца жилья состоит в том, что все операции производятся под контролем банка, а также в установленные им сроки.

В данном случае сделка купли-продажи складывается из следующих этапов:

  1. Сначала покупатель обращается в банк для составления договора купли-продажи недвижимости (предварительный вариант), тем самым давая свое разрешение на продажу этой квартиры.
  2. Как происходит передача денег покупателем при продаже жилья? Свои денежные средства он вносит в две ячейки: одна часть суммы будет направлена на погашение задолженности по ипотеке, вторая пойдет на руки нынешнему владельцу квартиры.
  3. После этого банк снимает с жилья обременение.
  4. Составляется окончательный договор купли-продажи квартиры.
  5. Покупатель и продавец подписывают его.
  6. Стороны регистрируют сделку.
  7. После перехода прав собственности продавец получает доступ к первой банковской ячейке, этими средствами он гасит остаток ипотеки.
  8. Затем покупатель получает закладную на свою теперь уже квартиру и получает в Росреестре новое свидетельство, где ограничение из-за обременения уже снято.
  9. Последним шагом, когда все формальности сделки по продаже уже позади, продавец получает доступ ко второй ячейке и забирает остаток денег за проданную квартиру.

Пакет документов

Здесь потребуется стандартный набор документов для совершения сделки купли-продажи недвижимости. Кроме того, придется заключить договора на пользование банковской ячейкой.

Особенности

Услуги депозитария предлагает в таком случае банк, который и выдал ипотечный кредит. Возможен вариант сделки не с ячейками, а с расчетами через аккредитив. Но принцип, по которым происходит получение доступа к деньгам тот же самый.

Передача долговых обязательств

Такой способ продажи залоговой квартиры подходит в случае, если у покупателя нет на руках достаточной суммы для приобретения жилья, и он изначально собирался брать ипотеку с целью покупки квартиры.

Преимущества и недостатки

В этом случае квартира продается с дисконтом, но его размер не так велик. Покупатель оплачивает продавцу сумму, которую он фактически внес в банк.

Процесс пошагово

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?Как же продается недвижимость, взятая в ипотеку, в этом случае? Начинается проведение сделки с подачи заявки на выдачу ипотечного кредита. В случае одобрения он высказывает намерение приобрести квартиру, находящуюся в данный момент в залоге у банка.

Соответственно кредитная организация переоформляет договор с одного гражданина на другого. Покупатель становится собственником этого объекта недвижимости, но одновременно и приобретает оставшийся долг, который должен погасить.

Пошагово процедура выглядит так:

  1. покупатель сообщает намерение приобрести квартиру по такой схеме, а банк рекомендует ему жилье (либо покупатель изначально договаривается с продавцом);
  2. стороны заключает договор задатка с обязательной регистрацией его у нотариуса;
  3. покупатель делает первый взнос;
  4. банк снимает обременение с квартиры;
  5. покупатель оформляет ипотечный договор;
  6. покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи квартиры.

Необходимые бумаги

Здесь нужен пакет документов для получения ипотечного кредита, а именно:

  • паспорт заемщика (созаемщиков, поручителей);
  • подтверждение трудоустройства;
  • подтверждение дохода;
  • документы на квартиру, кредит по которой будет переоформляться.

В каждом банке могут быть свои требования к составу пакета документов. Перечисленные бумаги требуются, как правило, в любой организации.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

Кроме того, закон требует согласие залогодержателя (т.е. кредитной организации) для использования указанной схемы. Об этом говорится в ст. 37 (п. 1) закона «Об ипотеке».

Статья 37 ФЗ-102. Отчуждение заложенного имущества

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
  2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
  3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

С помощью банка

Такой способ продажи квартиры в ипотеке применяется обычно в случае, когда заемщик не может исполнять обязанности по уплате кредита. Аналогичным образом банк поступает, когда неплательщик скрывается от кредитора.

Положительные и отрицательные стороны

В этом случае от владельца квартиры не требуется предпринимать никаких шагов, банк все сделает сам и погасит долг. Но недостаток заключается в том, что квартира будет продана не по рыночной стоимости, а, вероятнее всего, по цене, равной сумме задолженности.

Поэтому единственное преимущество, которое получает владелец ипотечного жилья, – это полный расчет с банком. Но дополнительные деньги на руки он вряд ли получит. Это может случиться только в том случае, если на торгах приобрести недвижимость захотят несколько покупателей и начнут повышать первоначальную цену.

Порядок проведения

Порядок оформления сделки купли-продажи таков:

  1. В этом случае банк сначала должен вынести предупреждение должнику.
  2. Если после этого никаких действий со стороны последнего не было предпринято, то кредитная организация подает в суд.
  3. Получив решение судебной инстанции, банк самостоятельно продает квартиру.
  4. После того, как цена сделки определена, покупатель использует две ячейки: в одну закладывается сумма долга, в другую – остаток, который пойдет продавцу. Это в том случае, если жилье удалось реализовать по цене, превышающей долг перед банком.
  5. Затем стороны подписывают договор купли-продажи и переоформляют документы на право собственности.
Читайте также:  Как устроить ребенка в детский сад без прописки: как сделать временную регистрацию и можно ли без неё попасть в детсад?

Пакет документов

В данном случае будет необходим стандартный набор документов для проведения сделки купли-продажи.

Особенности

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?Срок подготовки документации к торгам может быть достаточно длительным, поэтому тем, кто ищет способы, как быстро решить свои проблемы посредством реализации ипотечного жилья, этот вариант не подойдет. В зависимости от ситуации цена на торгах может меняться как в сторону повышения, так и понижения. Минимальная стоимость, по которой недвижимость перейдет в другие руки, – это сумма остатка задолженности заемщика перед банком.

Если у заемщика изменились жизненные обстоятельства, то он имеет право продать ипотечную квартиру. Сделать это можно несколькими способами. Оптимальный вариант следует выбирать в зависимости от конкретных обстоятельств.

Видео по теме

  • Предлагаем посмотреть полезное видео о том, как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/ipoteka/provedenie-sdelki.html

Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке

Главная » Жилищные споры » Как продать долю в ипотечной квартире

2 720 просмотров

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки.

Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков.

Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

  • Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
  • Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Оптимальный вариант — договориться о приобретении части квартиры с содольщиком. При доверительных отношениях можно попросить предоплату, погасить кредит и оформить сделку без привлечения банка. В противном случае действия по отчуждению имущества возможны только с участием кредитной организации.

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

  1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
  2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит? Скачать образец оповещения о продаже доли

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

  1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
  2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
  3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Другой содольщик не может запретить продажу. Препятствовать сделке вправе только банк-залогодержатель, а также органы опеки и попечительства, если владелец реализуемого имущества — несовершеннолетний.

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

Максимальный риск несет покупатель. Он вносит сумму в счет погашения кредита еще до того, как ему перейдет имущество согласно договору. Такой вариант подходит лицам, имеющим близкие, доверительные отношения, например — родственникам, содольщикам. С третьими лицами можно заключить дополнительные соглашения, исключающие риск невозврата средств.

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

  1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
  2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
  3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
  4. Регистрация договора в ЕГРН.
  5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

В данном случае риски для продавца, покупателя и банка минимальные. Каждый имеет гарантию взаимного выполнения обязательств.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Суд обязывает прочих жильцов выплатить владельцу сумму, соразмерную стоимости его части недвижимости. Однако в случае с ипотекой имущество принадлежит банку, и финучреждение является третьим заинтересованным лицом. Через суд можно истребовать средства, внесенные на счет банка в счет погашения кредита и просить о переводе кредита единолично на совладельца.

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства.

При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

Для оформления сделки договор необходимо заверить у нотариуса. При нахождении квартиры или ее части в ипотеке нужно обратиться к нотариусу банка. Он проверит чистоту сделки, поможет оформить договор.

В документе указывается информация:

  • дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
  • стоимость доли;
  • сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
  • гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
  • описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
  • обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
  • сроки выписки жильцов;
  • передаточный акт;
  • количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

  • Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
  • При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
  • Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
  • Техпаспорт на объект недвижимости.
  • Справка о числе прописанных лиц.
  • Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
  • Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью.

При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар.

Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

Поскольку продажу доли контролирует банк, занизить стоимость имущества для снижения налога не получится.

  • Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
  • За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
  • Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
  • За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.
Читайте также:  Образцы заявлений в тсж о протечке крыши, заливе квартиры, отсутствии отопления и переносе контейнеров

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Как провести сделку наиболее безопасно? Даст ли банк согласие на продажу с учетом имеющихся обстоятельств? Как организовать процесс реализации имущества без нарушения законодательства? Сколько обойдется продажа доли в ипотеке? На эти и другие вопросы, возникающие при продаже доли в ипотеке, даст ответ юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно. Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-prodat-dolyu-v-ipotechnoj-kvartire/

Можно ли и как продать долю в ипотечной квартире?

Продажа квартиры с обременением по ипотеке: особенности и порядок сделки, можно ли реализовать долю в жилье, если оно куплено в кредит?

Использование кредитных средств для приобретения жилья – повсеместное явление. Ипотечный долг, обычно, рассчитан на погашение в течение десяти лет. За такой длительный срок у созаемщиков часто меняются планы на будущее и они решают не просто расстаться, но и продать свою долю в недвижимости.

Продажа квартиры в ипотеке – многоступенчатая процедура, требующая согласованности действий. Если квартиру, приобретенную по простому договору купли-продажи, владельцы могут отчуждать любым способом, с ипотечной квартирой так не получится. Все действия согласно ФЗ РФ № 102 «Об ипотеке» надлежит оговаривать с банком.

Можно ли продать долю в квартире находящейся в ипотеке?

На собственном опыте многие знают, что продажа доли в квартире, оформленной в долевую собственность, часто сопряжена с множеством проблем. В первую очередь они вытекают из несогласия прочих собственников с проведением сделки. Все они являются созависимыми сторонами.

Согласно ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, если владелец одной из долей намеревается ее продать, он обязан известить о своем решении прочих владельцев, которые наделяются правом преимущественной покупки. Продажа возможно только при их отказе. Причем реализовать свою долю можно только по цене не меньшей, чем запрашивалась у прочих собственников.

В случае с ипотечной квартирой в сделке будет принимать участие еще одна сторона при условии, что долг по кредиту до конца не погашен. Это — банк, с которым заключен договор.

Система ипотечного кредитования подразумевает, что предоставляя заемные средства, банк берет покупаемую квартиру в залог.

Такое условие означает, что заемщик, не может осуществлять регистрационные действия с ним без согласия залогодержателя, т.е. банка.

При этом прямого запрета на продажу ипотечной квартиры ни один нормативный акт не содержит. Банки, хоть и редко, но предоставляют согласие на отчуждение жилья, находящегося в залоге.

Варианты продажи доли квартиры в ипотеке

Продажа доли в квартире, за которую еще не погашен ипотечный кредит, может быть осуществлена следующими способами:

  • Досрочное погашение долговых обязательств;
  • Разделение оплаты;
  • Переуступка прав и обязанностей.

При реализации любого из этих вариантов в качестве обязательного участника выступает банк и заемщик. А вот, согласие владельца второй доли испрашивается не всегда.

Досрочный расчет с банком

Реализовать такой вариант с технической точки не сложно. Он проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель погашает остаток банковского долга. Сделать это можно двумя способами. Во-первых, передать необходимую денежную сумму заемщику, составив предварительно договор о расходовании средств только на оплату долга. Во-вторых, деньги можно сразу перевести банку.
  2. С квартиры снимают обременение и регистрируют ее в Росреестре в качестве собственности заемщиков. Далее они могут распоряжаться недвижимостью без получения согласия банка на отчуждение.
  3. С собственниками заключается договор купли-продажи, условиями которого квартира передается покупателю.

У такого способа имеется один неоспоримый плюс для заемщиков: они не должны самостоятельно еще долгий срок погашать банковские проценты.

При этом в процессе возникает несколько трудностей:

  • Сложно найти покупателя, который согласится погашать долг перед банком. Для него условия должны быть очевидно выгодны. Как правило, такая сделка заключается при небольшом остатке долга и низкой стоимости самой квартиры.
  • Необходимость снятия обременения с обеих долей, если покупатель намеревается стать собственником всей квартиры. Это значит, что долг перед банком придется гасить полностью. Плюс без предварительной договоренности с другим заемщиком не обойтись.

При таком варианте владелец второй доли может выступать одновременно и продавцом, который погасит ипотечный долг и станет единоличным владельцем недвижимости.

Разделение оплаты

Если один из заемщиков находит покупателя только на свою долю и получает согласие банка на ее продажу, сторонам сделки удобней и безопасней разделить платеж на две части. В данном случае можно дополнительно воспользоваться услугами того же банка, с которым заключен договор.

Первая часть денег – это остаток долга по ипотеке, вторая часть – стоимость приобретаемой доли.

Процедура выглядит следующим образом:

  1. Участникам сделки предоставляют две ячейки. В одну помещается сумма, равная остатку ипотечного долга за долю в квартире. Во вторую – покупная стоимость жилья.
  2. Заемщик и покупатель подписывают договор купли-продажи, который регистрируют в ЕГРН.
  3. Банк получает сумму равную остатку ипотечного долга и снимает обременение с квартиры.
  4. Вторая часть денег равная стоимости квартиры передается теперь уже бывшему заемщику.
  5. Новый собственник оформляет свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Важно! Чтобы реализовать такой вариант банковский кредитный счет заемщиков должен быть предварительно разделен.

Соглашаются на него еще реже, т.к. вторая доля в ипотечной квартире остается не просто в руках другого собственника.  Долг за нее перед банком может далее выплачиваться еще длительный срок.

Переуступка прав и обязанностей по кредиту

Данный вариант продажи реализуется на практике чаще остальных. Обычно в качестве покупателя выступает второй заемщик. Сделка может быть проведена и в рамках раздела совместно нажитого имущества между супругами.

В таком случае никто не должен выплачивать остаток ипотечного долга раньше срока. Процедура проходит в несколько этапов:

  1. Покупатель помещает деньги, равные стоимости доли квартиры в отдельную банковскую ячейку.
  2. Между заемщиком и покупателем заключается договор о переуступке.
  3. Банк расторгает ипотечный договор с заемщиком и заключает новый с покупателем. Условия его остаются прежними (ст. 47 ФЗ РФ № 102 от 16.07.1998). Документ регистрируется в Росреестре.
  4. Бывший заемщик забирает деньги.

Новый заемщик далее выплачивает ипотечный кредит, а по окончанию становится полноправным владельцем доли в недвижимости. Если он одновременно являлся и созаемщиком, то по итогу будет единственным собственником квартиры.

Можно ли продать долю детей?

Часто при покупке ипотечной квартиры в качестве заемщиков выступают несовершеннолетние дети. Такая ситуация, например, возможна при использовании средств материнского капитала для расчета с банком за ипотеку.

Запрета на продажу долей детей закон не предусматривает. Но для осуществления процедуры необходимо соблюсти множество условий. Главное из них – получение согласия на сделку органов опеки и попечительства.

А они его предоставят только, если детей взамен обязуются обеспечить равноценным жильем в течение месяца. Т.е.

ориентируются при выдаче разрешение только на представление о том, как соблюдаются имущественные интересы несовершеннолетних.

Вся процедура сложна. Плюс при использовании материнского капитала необходимо отчитываться за использование средств перед ПФР. И органы опеки не перестанут контролировать сделку, пока не удостоверятся, что детям предоставили доли в другом жилище. Любое нарушение условий может повлечь судебное преследование.

Какие сложности могут возникнуть?

Сделка купли-продажи доли в ипотечной квартире относится к числу рискованных. Помощь хорошего юриста потребуется на всех этапах ее проведения. В первую очередь она нужна покупателю, т.к. он рискует больше остальных.

Важно в таких условиях продумать процедуру передачи денег и обеспечение прав на недвижимость после их уплаты. Плюс юрист самостоятельно оговорит все детали с кредитором, чтобы не получилось, что банк просто не даст согласия на проведение сделки. В такой ситуации возвращать деньги, если они уже переданы заемщику, очень сложно.

Особое внимание следует уделить текстам договоров. Если речь идет о переуступке прав, нужно проследить, чтобы новый ипотечный договор с банком не содержал каких-то дополнительных невыгодных условий.

Источник: https://glavny-yurist.ru/kak-prodat-dolju-v-ipotechnoj-kvartire.html

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в 2019 году — риски, в Сбербанке, для покупателя, Втб 24, с материнским капиталом

Если вы собираетесь купить квартиру с обременением по ипотеке, то стоит знать, что придется придерживаться особого порядка.

Есть определенные особенности такой сделки. Но на что же обращать внимание, куда идти и как действовать в 2019 году?

Довольно часто покупаются квартиры с обременением ипотеки. Но сделка требует внимательности. Договор стоит составлять с учетом данных обстоятельств, и основываясь на дополнительные справки.

Не возникнет никаких неприятностей только в том случае, если покупателя уведомили о том, что жилье приобретено по ипотеке, и он знает все особенности подобной сделки.

Общие моменты

Причина того, что собственник ипотечной недвижимости решает продать объект, к примеру, — неспособность погашать задолженность.

И некоторые покупатели готовы взять такое жилье, так как есть такие преимущества:

Стоимость объекта Будет ниже той, что установлена на рынке на аналогичные квартиры
Так как участником сделки будет выступать кредитор Покупатель получает гарантию того, что не попадется в ловушку мошенников-продавцов

Что нужно знать

Обременение — понятие многогранное, и суть такова, что владелец жилого помещения связан условиями и ограничениями. У собственника нет права распоряжения таким имуществом.

  • Данные обо всех ограничениях отражены в ЕГРП, да и в самом свидетельстве прав собственности будет стоять особая пометка.
  • После заключения договора купли-продажи все ограничения в полной мере перейдут к новому владельцу.
  • При обременении по ипотеке заемщик не вправе совершать сделки, если банк-кредитор не даст соответствующего разрешения.
  • Ипотека же представляет собой целевой кредит, который выдается банком под залог покупаемой квартиры.
Читайте также:  Срок ответа на заявление в управляющую компанию и письменные обращения граждан в прокуратуру

Заемщик становится владельцем, и вправе лишь делать ремонт или совершать перепланировку. Может также прописаться сам и прописывать членов семьи.

Продажа же, обмен или сдача объекта в аренду будет невозможной, пока банк не снимет обременение.

  1. Покупая квартиру с обременением нужно выяснять, есть ли прописанные граждане, какой размер долга перед кредитором.
  2. Для того, чтобы обременение снять, стороны соглашения купли-продажи должны в документе отразить, что покупатель обязан уплатить банковскому учреждению оставшуюся сумму долга.
  3. Если такого соглашения не будет, то сделка будет просто невозможна. Стороны сделки по покупке недвижимости с наличием обременения по ипотеке:
  • владелец недвижимости, на имя которого оформлена ипотека;
  • покупатель, который соглашается приобрести жилье в ипотеке;
  • банк, который является кредитором;

Какие бывают виды

Виды обременений:

Ипотека При которой для продажи необходимо получать согласие банка
Рента Согласие на продажу должен дать рентополучатель
Арест На помещение при наличии задолженностей по коммунальным платежам (продажа возможна после погашения долга)
Найм Продажа возможна, но вот выселение жильцов — нет, пока не окончится срок действия договора
Прописка Выписать жильца против его воли после покупки объекта можно только в судебном порядке
Сервитут Могут пользоваться землей, что не находится в собственности лица

Нормативное регулирование

При оформлении ипотечного кредита нужно руководствоваться положениями ФЗ № 102, что был принят в июле 1998 года.

Порядок и основания наложения обременений прописаны в ФЗ № 122, что утвержден в июле 1997 году.

Покупка квартиры с обременением в ипотеку

Чтобы сделка состоялась, нужно будет отправиться в такие инстанции:

  • в отделение Росреестра;
  • в банковское учреждение;
  • в домоуправление;
  • в нотариальную контору.

Каковы риски для покупателя

Недостатки сделки:

Покупатель может заплатить указанную сумму А обременение так и не снимут
Если обременение не сняли То сделка не может быть совершена, пока ситуация не прояснится
Уплаченную сумму можно будет вернуть Только после судебной тяжбы, и не всегда полностью
Даже в том случае, если покупатель сможет приобрести квартиру Что находится под обременением, он станет полноправным владельцем, но и должником перед банком
Процесс переоформления квартиры Будет более длительным и проблематичным
Банк будет контролировать ситуацию Пока не будут выплачены все средства по ипотеке

Есть и такие риски:

Средства будут рассчитаны не точно При просрочке платежей могут начисляться пеня и штраф. И банк о таких «сюрпризах» уведомит уже при заключении сделки купли-продажи
Недвижимость может быть в залоге у компании или гражданина Двойной залог
Если будет подан иск в отношении продавца Уполномоченный орган не совершит регистрационные действия

Если есть неблагоприятные обстоятельства, сделка может не совершиться. В результате покупатель рискует потерять свои деньги, и еще будет должен по своим обязательствам перед финансовой организацией.

Иногда продавец отказывается продавать квартиру после того, как покупатель внесет задаток и снимет обременение.

А после погашения долга по кредиту банк не будет возвращать средства. Есть риски и того, что будет потеряно внесенные задатки в результате смерти продавца.

Чтобы минимизировать такие риски, стороны сделки должны составить предварительный договор купли-продажи.

Так суд сможет обязать продавца заключать договор или возвращать уплаченную покупателем сумму.

Основные условия сделки

Квартира может быть куплена 2 способами:

  • без привлечения заемной денежной суммы;
  • с оформлением ипотечного кредита на приобретение.

Каждый способ несет риски для покупателя. Если сделка совершается без привлечения заемной суммы, то необходимо сначала снять обременение.

Схема действия такова:

Покупатель вносит задаток Чтобы покрыть остаток долга перед кредитором
Банковское учреждение снимет обременение И у собственника появляется возможность совершить продажу
Составляется договор о покупке Выплачивается вторая часть средств

Важно составлять с владельцем соглашение, заверенное в нотариальной конторе, согласно которому покупатель возьмет на себя обязательство по погашению остатка долга перед банком.

Когда банковское учреждение выдаст справки, подтверждающие полное погашение ипотечной суммы, сделка купли-продажи будет совершаться по стандартной схеме.

Цена недвижимости по соглашению о покупке должна быть больше, чем сумма, уплачиваемая банку. Разницу передают продавцу после регистрации договора в уполномоченном органе.

Если покупатель предпочел второй способ покупки, необходимо получить разрешение от сотрудника банка на продажу.

Если должник погасил сумму, которая не достигает половины стоимости, то разрешение вряд ли удастся получить.

Выход — покупатель получает кредит в банке-залогодателе (не в ином финансовом учреждении). Если меняется заемщик, квартира останется залоговой в банке, но покупатель получит право жить в ней.

Обязательно обращайте внимание на такие моменты:

Нужно взять выписку из ЕГРП Чтобы выяснить, нет ли иных обременений
Рассчитываясь с продавцом, берите расписку Идеальный вариант расчетов — передача средств через банковскую ячейку
Берите выписку из домовой книги Чтобы узнать, нет ли прописанных граждан в помещении
Не забывайте, что составлять договор о покупке можно Только после выдачи разрешения банком

Важное условие сделки — цена недвижимости. Ее обязательно прописывают в соглашении, и она должна превысить сумму расчета по кредиту. После регистрации сделки в Росреестре разницу доплачивают собственнику квартиры.

Снятие обременения

Чтобы сделка купли-продажи была возможной, необходимо снять обременение. Нужно будет погашать долга перед банком или продавцом.

Для подтверждения оплаты необходимой суммы подаются справки в Росреестр, где вносят записи в ЕГРП. Погашение задолженности возможно за счет средств продавца или покупателя.

Если деньги передаются продавцу от покупателя, составляется предварительное соглашение, где оговариваются все условия расчета и сроки выполнения своих обязательств.

Когда долг будет погашен, продавец должен предъявить новый образец выписки из ЕГРП в установленные сроки.

В документе должна стоить отметка «Обременение отсутствует». Только после этого можно заключать основное соглашение о покупке квартиры.

Снятие обременений может осуществляться и в судебном порядке, после чего все изменения отражают в базе данных Росреестра в течение 3 дней.

Если обременение будет снимать покупатель, нужны такие справки:

В регистрационную палату должны явиться все участники сделки купли-продажи. В отдельных ситуациях необходимо присутствовать и сотруднику финансового учреждения.

Снятия обременения не достаточно. Нужно еще и подать запрос для получения свидетельства, в котором будет указано, что вы являетесь собственником.

Порядок заключения сделки

Купить ипотечную квартиру можно:

У собственника Заемщика
У банка Более удобный вариант (безопасный и простой)

В каждом случае стоит готовить разные документы, так как участником сделки может выступать гражданин или юридическое лицо.

Процесс покупки недвижимости у банка такой:

  1. Берут в аренду 2 ячейки — для банковской организации и продавца-заемщика.
  2. Получают справку в банке, чтобы подтвердить погашение долга.
  3. Заключают договор о покупке.
  4. Регистрируют соглашение в отделении Росреестра.

Если покупать будете у заемщика, стоит придерживаться такого порядка действий:

  1. Заключите предварительное соглашение о покупке, чтобы не было риск того, что условия сделки будут изменены.
  2. Выплатите оставшийся долг продавцу.
  3. Продавцом вносится сумма задолженности.
  4. Получите в банке справку об отсутствии обременения.
  5. Составляется и регистрируется в уполномоченном органе основное соглашение купли-продажи.
  6. После регистрации сделки платится оставшаяся сумма за квартиру.

В сбербанке

Сбербанк сразу оформляет соглашения, оговаривая возможность последующей продажи объекта. Но для совершения сделки стоит получить согласие банка.

Заемщик должен обратиться к специалисту для выяснения условий, который необходимо выполнить.

При подаче заявки заемщик указывает причину продажи, иначе можно и не рассчитывать на получение разрешения.

Видео: покупка и продажа ипотечных квартир

Кстати на портале Сбербанка есть отдельный раздел, где выставлены ипотечные квартиры для продажи. Если новый заемщик докажет свою платежеспособность, банк пойдет ему навстречу.

Остановимся подробнее на там, как действовать участникам сделки, если одна из сторон — Сбербанк:

  1. Продавец запрашивает в банке сведения о сумме долга и передает их покупателю.
  2. Стороны составляют предварительное соглашение о купле-продаже.
  3. Покупатель платит задаток.
  4. Продавец полученными средствами гасит сумму долга или передает такое право покупателю.
  5. Остаток стоимости квартиры покупатель размещает в банковской ячейке.
  6. Оформляются права собственности на покупателя.
  7. Снимается обременение банком.
  8. Переоформляют свидетельство о регистрации, если сдан устаревший документ.
  9. Продавец забирает деньги с ячейки.

Втб 24

Процедура покупки ипотечной квартиры в Втб 24 такая же, как и в остальных банках. Хотя есть один специфический момент.

Когда гражданин обратится в учреждение за консультацией, он вправе также попросить перевести права собственности у кредитной фирмы.

Покупатели могут приобрести ипотечное жилье по льготным программам. К примеру, банк предлагает уплатить только 20% в качестве первоначального взноса.

Недостатки для заемщика — так как придется обращаться к посредническому банку, нужно заплатить проценты от суммы сделки.

Да и цена квартиры может быть достаточна для уплаты задолженности, но она будет ниже среднерыночных показателей.

Если с материнским капиталом

Еще с одним риском сталкивается покупатель в том случае, если покупает жилье с обременением, которое приобреталось собственником с привлечением средств материнского капитала.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке, где прописаны дети, представит некоторые сложности.

Владелец по закону обязан после того, как погасит долг и снимет обременение, выделить долю квартиры детям.

Обязательно обращаются в органы опеки и попечительства, где получают разрешение на продажу данного жилья и покупку иной квартиры.

Только после этого сделка купли-продажи может быть совершена, а договор подписан. Сразу же сдают пакет документов в отделение Росреестра, чтобы зарегистрировать права собственности на продаваемый и покупаемый объект.

Если подойти к совершению сделки грамотно, то она будет безопасна. Если вы не уверены в том, что справитесь самостоятельно, отправляйтесь к риелторам.

Для них составление подобных договоров, когда объектом покупки выступает жилье с обременением по ипотеке, не составит трудностей.

И вы сможете сэкономить на покупке и стать полноправным владельцем в кратчайшие сроки.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://jurist-protect.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke/

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector