В качестве нанимателя по договору найма жилого помещения вправе выступать какой гражданин, а также каковы обязанности и права арендатора при заключении контракта?

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » Найм жилого помещения » Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору соцнайма

Это важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.

Содержание

Социальный найм жилья – одна из программ, которая позволяет государственным органам власти обеспечивать нуждающиеся слои населения комфортабельными условиями для проживания. Регулируется данная сфера деятельности Жилищным кодексом РФ.

Согласно НПА, действующим на территории российского государства, это право даруется только ограниченной категории граждан.

Из правомочий граждан вытекает и определенный набор обязанностей, которые должны соблюдаться сторонами договора о соцнайме жилья, в том числе и нанимателем.

Определение нанимателя жилого помещения

Если обратиться за толкованием понятия «наниматель» к Финансовому словарю, то можно вывести следующую дефиницию.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма – это гражданин, достигший дееспособного возраста (18 лет), который нанимает самостоятельно или вместе с членами своей семьи жилое помещение с целью постоянного проживания за конкретную плату, если таковое условие прописано в контракте.

По договору о соцнайме нанимателем может выступать только физлицо, в отношении которого госорганами РФ было принято решение выделить жилплощадь, пригодную для проживания.

Следует отметить, подобное решение имеет административно-правовой характер. Это значит, что как таковую уступку прав произвести невозможно по договору соцнайма о получении жилплощади.

Однако если обратиться к ст. 82 ЖК РФ, то данная норма гласит о том, что после того как будет заключено соглашение между сторонами, имеет место быть замена первоначального нанимателя на другое дееспособное лицо в случаях, предусмотренных законом (например, гибели нанимателя).

Права нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ

Права и обязанности нанимателя жилого помещения – важнейшие категории, раскрытие которых позволяет предотвратить наступление ответственности по договору о соцнайме.

Полный перечень основополагающих прав, которыми обладает наниматель жилого помещения по договору социального найма, представлен в ст. 67 ЖК РФ. Он в себя включает следующие нормы:

  • Нанимать имеет полное право на вселение (выселение) иных лиц на территорию жилой площади, которую он занимает по социальному контракту.
  • Субъект правоотношений может заключать с третьими лицами договор о поднайме. Для этого не требуется согласие со стороны наймодателя, но наниматель должен написать письменное заявление в уполномоченный орган, которое уведомит госвласть о свершении дополнительных сделок с соцжильем.
  • Наниматель жилого помещения по договору социального найма обладает правом размещения в занимаемой им жилплощади временных жильцов.
  • Физлицо, наделенное правом пользования социмуществом, может обратиться в уполномоченный орган власти, написав заявление на обмен или же замену выделенной квартиры.
  • Наниматель наделяется правом требовать от собственника имущества – наймодателя – предоставлять в оптимальном качестве коммунальные услуги, принимать непосредственное участие в капитальных ремонтных работах и процессе обслуживания общего имущества в домах многоквартирного типа.
  • Доступны нанимателям соцжилья и иные права, которые зафиксированы в действующих российских НПА. В частности, речь идет о дальнейшей приватизации жилплощади.

Приватизация жилья по соглашению о соцнайме – одно из ключевых прав российского гражданина, которое позволяет обрести государственное жилье в частную собственность. Регулируется данный вопрос ФЗ «О приватизации» под № 178.

Чтобы данное право было воплощено в жизнь, наниматель жилого помещения по договору должен подать заявление в Жилищную Инспекцию по месту своего пребывания, представить исчерпывающий список документов, а после вынесения решения зарегистрировать свое право собственности на то или иное имущество.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма согласно ЖК РФ

Ключевые обязанности нанимателя, который писал заявление на предоставление ему социального жилья, зафиксированы в пункте 3 ст. 67 ЖК РФ. Согласно действующей редакции Кодекса, на гражданина возлагается следующий перечень обязательств:

  • Использование жилплощади должно происходить в полном соответствии с целевым предназначением (при нарушении данного пункта наймодатель может организовать выселение жильцов).
  • Жилплощадь должна поддерживаться в оптимальном для проживания состоянии, то есть наниматель должен гарантировать сохранность государственного или муниципального имущества.
  • При возникновении необходимости наниматель обязуется проводить на территории недвижимости текущий ремонт.
  • Если договором социального найма предусмотрено ежемесячное внесение определенного размера оплаты за жилплощадь, то соблюдать данный принцип наниматель должен в строго отведенный период времени.
  • Оплата за предоставленные коммунальные услуги также возлагается на плечи физлица, которое писало заявление в госорганы на улучшение жилищных условий, в соответствии с нормативами или показаниями домовых счетчиков. 
  • В случаях если происходит изменение основных условий договора о соцнайме, то наниматель должен уведомить об этом наймодателя. При этом новое заявление в госорганы не направляется.

Если нарушаются какие-либо из перечисленных выше оснований, то возникает ответственность нанимателя жилого помещения, которая предусмотрена ст. 68 ЖК РФ. Основополагающей детерминантой ответственности нанимателя выступает виновное, противоправное поведение субъекта правоотношений (нанимателя).

Одним из следствий нарушения или неисполнения обязательств со стороны нанимателя является выселение субъекта с выделенной жилой площади. Однако здесь следует уточнить, что выселение может проводиться лишь в том случае, если наймодатель направит заявление (иск) в суд.

Чтобы суд удовлетворил исковое заявление и произвел выселение лица, должен быть соблюден законодательный порядок. В том числе должны быть учтены основания, которыми апеллирует наймодатель, предоставляя их в качестве аргументов и доказательств. Суд может принять во внимание только следующие случаи:

  • выселение жильца из соцжилья и расторжение договора возможно при отсутствии финансовых платежей за найм имущества и предоставленных наймодателем коммунальных услуг в течение полугода;
  • проводится расторжение контракта в одностороннем порядке и выселение нанимателя, если зафиксирован факт разрушения или повреждения недвижимости;
  • удовлетворяется право на выселение гражданина и в том случае, если его проживание на территории жилплощади ущемляет права и интересы других лиц (соседей);
  • возможно выселение по решению суда и в случае нецелевого использования жилплощади.

Данные основания регламентируются как ЖК РФ (ст. 83), так и ГК, УК, КоАП и иными нормативными актами. Если отсутствуют основания на выселение гражданина из жилого строения, то исковое заявление отклоняется.

Права и обязанности, предусмотренные договором социального найма

Представленные выше права и обязанности нанимателей не являются исчерпывающими. Принципы проживания физлиц, признанных нуждающимися после того как заявление было рассмотрено уполномоченными органами, содержатся и в иных НПА и документах, имеющих юридическую силу.

В частности, предусматриваются права и обязанности всех сторон правоотношений и в самом договоре социального найма жилых помещений. Но они лишь дополняют собой нормы, прописанные в ЖК РФ, более подробно расписывая указанные правовые категории. 

Договор социального найма помимо права на жилье, предоставляемое по договору социального найма, также закрепляет за нанимателем права на пользование общим имуществом, если выделенная жилплощадь находится в доме многоквартирного плана.

Кроме того, соглашение между сторонами правоотношений о социальном найме закрепляет права не только лично нанимателя, но и всех представителей его семьи, а также третьих лиц, которые проживают с ним на территории недвижимого имущества, выделенного из жилого фонда в рамках муниципалитета или городского округа.

Здравствуйте.У меня жильё по соцнацму.Ежемесячно выплачиваю арендную плату.Полностью сгнили деревянные полы.Кто должен ремонтировать? Спасибо.

Игорь12.05.2019 10:19

Добрый день!

Обязанность проводить текущий ремонт лежит на вас с момента подписания договора. Но, до подписания с Вами договора соц найма, собственник (государство) не выполнял свои обязательства по надлежащему содержанию помещения, согласно ст. 30 ЖК.

Статья 66 ЖК. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

2.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Попробуйте потребовать возместить свои расходы или уменьшить плату за наем.

Федорова Любовь Петровна19.06.2019 20:37

Задать дополнительный вопрос

Добрый день! Администрация села обязана провести ремонт​. Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма 1.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. 2.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Сайботалов Вадим Владимирович20.06.2019 09:00

Задать дополнительный вопрос

В договоре соц.найма , в пункте 3 указываются лица, вселяемые совместно с нанимателем в помещение. Если такое лицо никогда в данном помещении не проживало, коммунальные услуги не оплачивало и вдруг начинает требовать освободить для него часть помещения (комнату) , имеет оно на то основания и какие?

Владимир06.05.2019 13:44

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лежит на нанимателе жилого помещения, то есть на том лице, с которым заключен договор социального найма. 

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Дубровина Светлана Борисовна18.06.2019 18:21

Задать дополнительный вопрос

Добрый день. Согласна с коллегой

Дубровина Светлана Борисовна19.06.2019 00:00

Задать дополнительный вопрос

Инвалид учавствовал в приватизации однокомнатного жилья и имеет 1/5 доли. Как приватизировать квартиру выданую ему в соц.найм. Уход за ним осуществляет дочь, которая имеет право приватизации во второй раз.

Татьяна 06.12.2018 05:20

Здравствуйте! Приватизировать квартиру может член семьи, проживающий в квартире по договору соц. найма, который имеет право на приватизацию. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию — Промокод – «Сервиса бесплатных юридических консультаций».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Юренев Виталий Анатольевич06.12.2018 10:32

Задать дополнительный вопрос

Приходите на консультацию, мы Вам поможем.

Сазонов Сергей Владимирович07.12.2018 12:20

Задать дополнительный вопрос

  • Можно ли бесплатно заменить ванну в муниципальной квартире, если ей больше 30-лет?

Алёна18.09.2018 18:25

Добрый день, Алёна, согласно п. 2 ст.

65 ЖК РФ «Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.» В можете обратиться по своему вопросу.

Коханов Николай Игоревич25.09.2018 16:55

Задать дополнительный вопрос

Да, верно Вы можете обратиться с Вашим вопросом согласно ст. 65 ЖК РФ

Шафир Михаил Семенович26.09.2018 12:00

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/najm-zhilogo-pomeshheniya/prava-i-obyazannosti-nanimatelya-zhiya-po-dogovoru-socnajma.html

Заключаем договор найма жилого помещения

  • договор социального найма Договор социального найма заключается при предоставлении гражданам жилых помещений, принадлежащих государству и муниципальным образованиям (жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде). Договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Договор коммерческого найма регулируется Гражданским кодексом РФ.
  • договор коммерческого найма. Договор коммерческого найма заключается в отношении жилых помещений, принадлежащим на праве собственности физическим или юридическим лицам, с целью извлечения прибыли. Так, в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
Читайте также:  Может ли управляющая компания подать в суд на собственника жилья многоквартирного дома, начислять пени, вывешивать списки должников?

Стороны договора:

Договор найма жилого помещения Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наниматель – это физическое лицо, которому жилое помещение предоставляется в пользование. Наймодатель – это лицо, предоставляющее нанимателю жилое помещение во владение и пользование.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Несмотря на то, что договор найма жилого помещения заключается с одним физическим лицом – нанимателем, право пользования помещением наравне с нанимателем приобретают все проживающие совместно с ним члены его семьи.

Существенные условия договора:

  • предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)
  • плата за жилое помещение,
  • перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст.673 Гражданского кодекса РФ).

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Срок не является существенным условием договора найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения заключается без указания срока, т.е. договор действует бессрочно. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 Гражданского кодекса РФ).

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

 Форма договора найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится Наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

  1. передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания,
  2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,
  3. предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,
  4. обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении,
  5. осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором.

Обязанности нанимателя:

  1. использовать жилое помещение только для проживания,
  2. обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии,
  3. не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя,
  4. своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи,
  5. осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Права нанимателя включают в себя право заключить договор поднайма жилого помещения с согласия наймодателя. Объектом может быть часть или все нанятое им помещение. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

По договору социального найма договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

В договоре коммерческого найма срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст. 685 Гражданского кодекса РФ).

Расторжение договора найма жилого помещения осуществляется в соответствии со ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

По требования нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

  • невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года);
  • в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. Кроме того, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

  1. если   помещение   перестает   быть   пригодным   для   постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
  2. в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения (ст.

687 Гражданского кодекса РФ).

Образец договора найма

Заказать услугу

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Договор найма жилого помещения в Гражданском кодексе РФ:

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, является договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Часть вторая ГК РФ несколько по-иному, чем прежнее законодательство, регулирует договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование.

По существу, этот Кодекс выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется гражданам (гл. 35), и арендный или иной договор, регулируемый гл.

34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение предоставляется юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только проживанием граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма).

Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Объектом договоров найма может быть помещение, отвечающее определенным требованиям и формально — юридически признанное жилым.

ГК РФ указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (ст. 673).

Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ).

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем, находящееся в дачном или садовом домике.

Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться гл. 34 ГК РФ.

Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом самостоятельного договора.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

По сравнению с аналогичными отношениями в одноквартирных домах отношения найма в многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах.

Впервые это получило закрепление в ст. ст. 290 и 673 ГК РФ.

К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Не претендуя на исчерпывающее регулирование обоих видов найма жилых помещений (коммерческого и социального), гл. 35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом. Вместе с тем к двум указанным в Кодексе видам договора найма жилых помещений относится целый ряд положений данной главы.

Во-первых, в ГК РФ предусматривается письменная форма таких соглашений (ст. 674). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно ст.

162 ГК РФ, лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства.

Здесь уместно отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части сделок с жильем договоры найма жилого помещения не подлежат государственной регистрации.

Во-вторых, гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (ст. 675 ГК РФ), хозяйственного ведения или оперативного управления.

При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного управления) жилого помещения приобретатель становится Наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях, что и предыдущий собственник.

В случае нарушения прав со стороны нового наймодателя в соответствии со ст. 305 ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

В-третьих, устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (п. 1 ст. 671, ст. 678 и п. 1 ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, формулируя обязанности наймодателя, ГК РФ, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.

К общим нормам относятся: 1) регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; 2) положение о том, что, если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (ст. 676 и п. 3 ст. 681 ГК РФ).

В-пятых, ГК РФ в ст. 680 регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным жильцам (пользователям).

При этом Кодекс ограничивает такое право сроком до шести месяцев и соблюдением требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. У временных жильцов нет самостоятельного права пользования жилым помещением, и всю ответственность за их действия перед Наймодателем несет наниматель.

Читайте также:  Кто контролирует управляющие компании: кто осуществляет контроль за деятельностью и обеспечением исполнения обязательств ук, как органами местного самоуправления проверить работу организации в сфере жкх, контролирующий орган для лишения лицензии

Соответственно пользователи обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания.

В случаях, когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

В-шестых, ГК РФ регулируется право нанимателя передавать все или часть нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю (ст. 685). Договор поднайма заключается с согласия наймодателя.

Для сдачи жилья, предоставленного по договору социального найма, требуется согласие членов семьи нанимателя (ч. 1 ст. 76 ЖК РФ). По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем.

Ответственным перед Наймодателем по договору найма остается наниматель. Заключение договора поднайма возможно при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Нормы ГК РФ (п. п. 4 и 5 ст.

685), относящиеся к сроку договора поднайма, не применяются к нанимателям, использующим жилье по договору социального найма. Поднаниматели не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок

Источник: https://youarex.ru/info/articles/conclude_a_contract_of_employment_premises/

Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Комментарий к Ст. 671 ГК РФ

1. Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения.

В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц (см. комментарий к ст. 288 ГК) .

При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

———————————
См.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 920 — 928.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

2. Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу комментируемая статья выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам (гл. 35 ГК).

Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 комментируемой статьи и п.

2 ст. 288).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее — договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее — договор коммерческого найма) .

Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет и договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов .

———————————
Впервые термин «коммерческий наем» был использован в статье «Наем жилого помещения» (см.: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1996).

КонсультантПлюс: примечание.

Монография П.В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2010 (7-е издание, переработанное и дополненное).

О заключении, правах и обязанностях, вытекающих из договора найма служебных жилых помещений, договора найма жилых помещений в общежитии, а также договора найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, см.: Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2011. С. 152 — 173, 215.

3. В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК и комментарий к ней) заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

4. В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель — гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

5. За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г.

, к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения.

После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

———————————
В этот день, 6 июля 1991 г., были внесены изменения и дополнения в ЖК РСФСР, которые, кроме всего прочего предусматривали регламентацию арендных отношений в жилищной сфере // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. С. 963.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды.

Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Гражданский кодекс РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой — договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны — на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст.

72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

6. До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.

) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами.

Регулированию таких отношений были посвящены нормы ЖК РСФСР (ст. ст. 131 — 136), Законов РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. ст. 17, 18) и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) .

———————————
В приватизационном законодательстве нормы, касающиеся договора аренды в государственных и муниципальных жилищных фондах, содержались до введения в действие Федерального закона от 15 мая 2001 г.

N 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2001. N 21. Ст.

2063.

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект — пользователь жилого помещения.

Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды .

Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ.

В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором — только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

———————————
Арендатором по договору аренды жилого помещения может выступать и индивидуальный предприниматель. Такой вывод можно сделать, учитывая то, что в соответствии с п. 3 ст.

23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила этого Кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

7. Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование.

При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей.

Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое .

———————————
См., например: Постановление ФАС Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. М.: Статут, 2006. Ч. 1. С. 342 — 344.

Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения . Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (4-е издание, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М.: Статут, 2000. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. С. 658.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок.

В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621).

Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения.

Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК).

Читайте также:  Ипотека на долю в квартире или комнату: условия покупки в коммунальном жилье, а также нюансы кредитования при приобретении части недвижимости с несовершеннолетним

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).

Источник: http://stGKRF.ru/671

§ 4 Коммерческий наем

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилыми помещениями. Дело в том, что вплоть до 6 июля 1991 г.

[145] к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения.

После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий[146].

До вступления в силу части второй ГК РФ (т. е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения — договорами аренды.

Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как ЖК РСФСР, Законы РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

С введением в действие части второй ГК РФ прежнее наименование договора восстановлено. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, с другой — договор коммерческого найма от договора аренды[147], изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений в жилищной сфере ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном «развел» в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект — жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством.

Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т. е. согласно ст.

 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуются те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Никаких предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в законе переходного периода — Законе об основах федеральной жилищной политики — неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без ограничения размеров и площадей (ст. 1 и ч. 1 ст. 17).

Статьей 677 ГК РФ введена новая категория (ранее не известная ни гражданскому, ни жилищному законодательству) лиц, участвующих в использовании жилого помещения, выступающего субъектом договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно с ним проживающие, и сонаниматели.

В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений употреблялось понятие «члены семьи арендатора», ГК РФ исходит из того, что при коммерческом найме у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений.

Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением.

Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие и договорившиеся проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели.

В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой — наниматель — два или более двух граждан одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В силу ст. 325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения.

  • В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми:
  • во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;
  • во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равных долях на остальных сонанимателей.
  • Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

  1. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.
  2. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.
  3. Статья 686 ГК РФ предусматривает возможность замены нанимателя в договоре коммерческого найма.
  4. Замена нанимателя в договоре возможна:
  5. — в случае выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с согласия наймодателя определяют нанимателя;
  6. — по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру, в связи с болезнью или возрастом бывшего нанимателя;
  7. — в случае смерти нанимателя по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется наниматель — один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.

При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см. п. 4 ст. 677 ГК РФ и комментарий к ней).

Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в ст. 81 ЖК РФ, где предусмотрено право нанимателя требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое — меньшего размера[148].

КонсультантПлюс: примечание[149].

В отличие от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.

Гражданский кодекс РФ устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683).

Применительно к краткосрочному договору найма жилого помещения п. 2 ст. 683 ГК РФ содержит целый ряд ограничений по сравнению с долгосрочным договором.

При заключении краткосрочного договора закон не предполагает включение в текст соглашения иных, кроме нанимателя, пользователей. Соответственно не предусматривается возможность разрешения проживания временных жильцов, а также сдача занимаемого жилого помещения по договору поднайма.

У нанимателя по краткосрочному договору нет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Кроме того, в случае смерти нанимателя или его выбытия краткосрочный договор найма жилого помещения прекращает свое действие.

На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с «привязкой» к какому-нибудь событию. Чаще всего такой «привязкой» выступает работа гражданина в организации, предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.

В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав наймодателя и в особенности нанимателя ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684).

Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более одного года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Гражданский кодекс РФ предусматривает случаи расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.

Расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ устанавливает правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687).

  • Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
  • во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
  • во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей, как предусматривает ГК РФ (ст. 293), аналогично прекращению права собственности на жилье.

В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.

Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора.

При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.

По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния.

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК РФ предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

Следующая глава

Источник: https://law.wikireading.ru/13389

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector