Как управлять управляющей компанией жкх многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостью

Время чтения: 6 минут

Не всем понятен термин “управление многоквартирным домом”. А ведь именно оно призвано обеспечивать комфорт проживания и следить за эксплуатацией имущества.

Уборка придомовой территории, сезонная подготовка инженерных коммуникаций, поддерживающий ремонт конструкций – все эти мероприятия возлагаются на организации, чья деятельность крайне важна, хотя далеко не всегда заметна.

Предлагаем выяснить, что включает в себя такая работа, кто ее должен выполнять, кто вправе выбирать и менять способ управления.

Как управлять управляющей компанией ЖКХ многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостью

Понятие, цели и способы управленческих функций в МКД определены жилищным законодательством РФ. Данная деятельность призвана обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, содержать его имущество в надлежащем состоянии, снабжать жильцов необходимыми коммунальными ресурсами и услугами, а также поддерживать работоспособность внутренних систем инженерных коммуникаций.

Общие принципы такой деятельности предполагают соблюдение технических и санитарных норм, и включают меры по обеспечению:

  • надежности и безопасности самого МКД;
  • безопасности жизни, здоровья и имущества жильцов МКД;
  • общедоступности помещений и иного общего имущества владельцев жилых помещений;
  • прав и законных интересов собственников жилья;
  • бесперебойной работы инженерных систем и приборов учета.

Управление многоквартирным домом осуществляется организацией, которую выбрали собственники на специально созванном собрании жильцов. Если это коммерческая фирма, ее услуги предоставляются на основе договора управления многоквартирным домом. Но есть и другие формы руководства, о которых речь пойдет ниже.

Обычно нанятая жильцами компания самостоятельно обеспечивает выполнение всех необходимых работ и услуг. Если же по решению собственников органом управления многоквартирным домом является совет жильцов МКД, для надлежащего содержания и ремонта имущества МКД зачастую привлекается сторонняя организация – подрядчик.

В зависимости от выбранного способа правления и его особенностей определяется степень ответственности управляющей организации.

Регулирование деятельности по содержанию МКД осуществляется строго по жилищному законодательству. В частности, в раздел VIII ЖК РФ введено такое понятие как управленческая деятельность в многоквартирном доме, а также установлены:

  • правила выбора формы организации работ;
  • общие требования к этой деятельности;
  • порядок заключения договоров;
  • правила создания условий для ведения управленческой деятельности и так далее.
  • Вопросы, которые не урегулировал Жилищный кодекс, относятся к компетенции подзаконных нормативно-правовых актов. К ним, например, относится:
  • В связи с тем, что существующая сегодня правовая система находится на стадии реформирования, ежегодно в те или иные нормативные акты, регулирующие деятельность по управлению имуществом МКД, властям приходится вносить правки.
  • Помимо непосредственно нормативного регулирования отношения по содержанию имущества МКД регулируют также заключаемые договора на оказание услуг.

Современные формы управления имуществом МКД

Как управлять управляющей компанией ЖКХ многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостью

То, какие существуют формы организации содержания имущества жилых многоэтажных сооружений, определяет жилищное законодательство. Собственники жилых и нежилых помещений в МКД посредством созыва общего собрания жильцов и обсуждения этого вопроса обязаны выбрать один из предложенных способов. В противном случае полномочия по выбору закон передает органам местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 161 ЖК, способами управления многоквартирным домом могут быть следующие формы:

  • непосредственное управление имуществом МКД его жильцами, при условии, что количество квартир – не более 30;
  • создание или вступление в ТСЖ, ЖСК или иное потребительское объединение собственников жилья;
  • передача функций по содержанию имущества управляющей компании (УК).

Рассмотрим каждый предложенный способ подробнее.

Когда многоквартирным домом управляют сами жильцы

При непосредственном содержании МКД жильцами управляющим органом является общее собрание. На основании его решений привлекается обслуживающая организация или иные подрядчики, которые будут содержать и ремонтировать общедомовое имущество.

Договоры с коммунальными компаниями, обеспечивающими снабжение энергетическими и иными ресурсами и предоставляющие услуги по обращению с твердыми отходами, должны заключаться каждым собственником жилых помещений отдельно.

  1. Чтобы упростить решение управленческих задач, общее собрание разрабатывает нормативные документы, которыми может передать право представлять интересы всех собственников одному из жильцов или даже третьему лицу.
  2. Все организации, которые были привлечены по договорам, заключенным по решению общего собрания или избранного представителя, за свою деятельность отвечают непосредственно перед собственниками жилья.
  3. Как управлять управляющей компанией ЖКХ многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостью

Узнайте подробнее о том как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом.

Особенности деятельности ЖСК и ТСЖ

Если наиболее подходящим способом жильцам представляется управление многоквартирным домом ТСЖ ЖСК, то именно такое объединение собственников или иной специальный потребительский кооператив будет нести ответственность:

  • за содержание/ремонт общего имущества;
  • за готовность систем инженерных коммуникаций;
  • за предоставление коммунальных услуг должного качества и прочее.

При этом кооператив или товарищество может осуществлять функции по содержанию и ремонту самостоятельно или привлекая обслуживающие/управляющие организации и контролируя их деятельность.

Согласно ст. 111 ЖК, право на вступление в жилищные кооперативы имеют как физические, так и юридические лица, являющиеся собственниками жилья.

Как правило, для обсуждаемых целей гораздо чаще создаются товарищества собственников. Они учреждаются на собрании жильцов. Участвовать в заседании могут представители нескольких близко расположенных домов.

Управление имуществом, согласно ст. 136 ЖК, является прямой обязанностью ТСЖ.

Подробнее о том, как функционирует товарищество собственников жилья.

Услуги управляющих организаций

Обслуживание МКД управляющей компанией – самый распространенный способ управления общим имуществом. Такие коммерческие фирмы несут ответственность перед жильцами:

  • за содержание и ремонт имущества;
  • за надлежащее предоставление коммунальных услуг;
  • за работоспособность инженерных систем;
  • за приостановку и ограничение в пользовании коммунальными услугами и прочее.
  • По сути, УК – это посредник, выступающий в качестве единого представителя жильцов перед поставщиками ресурсов и консолидированного исполнителя услуг перед собственниками помещений.
  • УК заключает энергосервисный договор на многоквартирный дом для того, чтобы:
  • обеспечивать его обитателей коммунальными услугами;
  • собирать средства за предоставление услуг;
  • перечислять полученные средства поставщику;
  • вести работу с должниками.
  1. Существуют разные виды управляющих компаний, однако все они осуществляют свои функции по договору управления, заключаемому от лица собственников жилых помещений в МКД.
  2. Как управлять управляющей компанией ЖКХ многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостью

Узнайте подробнее, что такое управляющая компания ЖКХ.

Какой вариант предпочтительнее

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собранием жильцов с учетом следующих критериев:

  • конструктивные особенности МКД;
  • потребности жильцов;
  • их способность к самоорганизации.

Так, в небольших домах с числом квартир до 30 собственники помещений без труда могут организоваться и самостоятельно осуществлять управленческие функции. Это позволит им определять бюджет на содержание имущества МКД, а также контролировать выполнение работ.

Выбор способа управления многоквартирным домом определяется также с учетом финансовых возможностей большинства жильцов. Следует помнить, что даже если кто-то не согласен, он все равно обязан подчиняться решению общего собрания.

Значительной степени самоорганизации от жильцов требует и создание ТСЖ.

Поскольку каждый собственник является членом товарищества, он должен в той или иной форме участвовать в его деятельности.

Наименьшую степень участия предполагает делегирование полномочий управляющим фирмам. Однако часто это влечет за собой проблемы управления многоквартирным домом. Собственники порой недовольны деятельностью УК, что сопровождается жалобами и претензиями.

Предлагаем выяснить подробнее, что лучше: ТСЖ или управляющая компания.

Изменение способа

По мере накопления претензий к организации, осуществляющей содержание и ремонт имущества МКД, собственники жилых помещений могут решиться на изменение способа управления или компании, которая предоставляет такие услуги.

В связи с тем, что выбор вида управления относится к компетенции собрания владельцев жилплощади, согласно п. 3 ст. 161 ЖК, своим решением они на общей встрече в любой момент могут изменить способ содержания и передать эти полномочия иной организации.

Источник: https://pravovdom.ru/zhkx/upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Узнайте, как управлять управляющей компанией в сфере ЖКХ – принципы создания успешной организации

На первый взгляд может показаться, что управление многоквартирным домом является очень прибыльной сферой бизнеса. Многие управляющие компании, заняв свою нишу в сфере ЖКХ, работают на протяжении долгих лет и вполне успешно.

Но так ли это легко управлять УК и получать от ее деятельности доход?

Далее мы поговорим о том, каким образом УК осуществляет управление многоквартирными домами — с какими организациями она сотрудничает и на каких принципах необходимо строить отношения с жильцами МКД?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Управление МКД — что это?

УК – это организация, которая занимается жилищно-коммунальным обслуживанием дома. Ее выбирают на собрании собственников жилья, после чего с УК подписывается договор.

На основании договора управляющая компания выполняет ряд функций:

  1. Заключает и исполняет договора с поставщиками коммунальных услуг и подрядчиками.
  2. Собирает оплату для содержания в надлежащем состоянии общего имущества, для строительства, ремонта и прочих нужд и контролирует этот денежный поток.
  3. Рассчитывается с поставщиками, осуществляет учёт и контроль за соблюдением правил коммунального обслуживания вверенного ей дома.
  4. Организовывает и проводит технические и строительные работы.
  5. Накапливает и хранит сведения о своём доме.

Справка! УК – это юридическое лицо, которое несёт ответственность за тотальный контроль и содержание выбравшего её МКД.

Под непосредственным управлением УК находится недвижимость. В этом случае компания выступает в качестве собственника вверенного ей дома, что даёт ей право действовать в его интересах. Управляющая компания должна выполнять свою роль так, чтобы удовлетворять жильцов её в полной мере.

Одна из важных целей управляющей компании – повысить стоимость и презентабельность дома, а затраты свести к минимуму.

Для осуществления своих целей, УК должна предпринимать следующие шаги:

  1. Составлять план, в котором фиксируются все доходы и расходы — это облегчает контроль бюджета дома. В плане также фиксируют основные направления, по которым возможно развитие объекта.
  2. Как управлять управляющей компанией ЖКХ многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостьюИскать арендаторов, предлагая им выгодные условия, и контролировать своевременное поступление арендных платежей.
  3. Следить за тем, чтобы имущество дома находилось в целости и сохранности.
  4. Контролировать поток денежных средств, необходимых для специальных работ.
  5. Предоставлять собственникам квартир вверенного дома отчёты о платежах и проделанной работе.
  6. Проводить встречи и собрания членов УК и жильцов, чтобы наметить перспективы и обсудить положение дел.
Читайте также:  Мфц и продажа квартиры или ее покупка: как и за сколько дней можно здесь оформить регистрацию договора по сделке с недвижимостью, какие документы для этого нужны?

Следует помнить, что управление управляющей организацией многоквартирным домом требует соответствующей квалификации и компетентности. Именно поэтому потенциальному руководителю УК необходимо сдать квалификационный экзамен.

Обратите внимание! В случае, если УК сделает более двух нарушений, и это признает суд, её лишают права управлять многоквартирным домом.

Жалобы, поступающие от жильцов, тоже могут повлиять на смену управляющей компании. И хотя процедура смены управляющей компании не настолько легка, как кажется, все же это представляется возможным.

С кем взаимодействует организация?

Одной из главных функций управляющей компании является обеспечение жильцов коммунальными услугами. Соответственно, в процессе этой деятельности у УК возникают коммерческие отношения с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Управляющая компания покупает у РСО необходимые ресурсы и поставляет их жильцам – второму объекту взаимодействия. Следовательно, УК имеет два объекта для взаимодействия – ресурсоснабжающие предприятия и потребители ресурсов – жильцы.

Договор на управление многоквартирным домом

  • Перед тем, как выбранная жильцами УК приступит к выполнению своих обязанностей, стороны заключают обязательный документ — договор на управление МКД с управляющей организацией.
  • Это своеобразная лицензия на осуществление такого способа управления многоквартирным домом.
  • Проводится общее собрание с участием всех жильцов дома, которые выступают как одна сторона заключаемого договора.
  • По условиям составленного договора, управляющая компания обязуется выполнять все работы по содержанию многоквартирного дома и предоставлять его жильцам надлежащие услуги за определённую плату.
  • В договоре должны быть указаны следующие пункты:
  • описание общего имущества дома и его адрес;
  • список коммунальных услуг и перечень работ по содержанию и ремонту дома;
  • стоимость этих услуг и работ, цена договора;
  • порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.
  1. Договор может заключаться на разный промежуток времени: от трёх месяцев до пяти лет.
  2. Скачать образец договора на управление многоквартирным домом с управляющей компанией
  3. Просмотрев видео, вы узнаете про все нюансы заключения договора управления многоквартирным домом:

Как организовать работу УК?

Следует помнить, что организация УК требует значительных денежных вложений: от 70 до 200 тысяч долларов.

Обратите внимание! Основные затраты при создании УК коснутся фонда заработной платы, закупки инвентаря, оргтехники, аренды помещения и прочего.

Кроме инвестиций, необходимо наладить отношения с местной властью.

На начальном этапе создания УК необходимо быть готовыми к следующим расходам:

  1. Как управлять управляющей компанией ЖКХ многоквартирного дома: договор, как способ управления недвижимостьюБизнес-план — в среднем он обходится в 5 тысяч долларов.
  2. Регистрация предприятия — это обойдётся в 300 долларов.
  3. Разработка сайта своей компании и полиграфии — ещё 5 тысяч.
  4. Аренда помещения — около 400 долларов за метр, итого 20 тысяч в год.
  5. Дополнительная комплектация офиса — 4 тысячи в месяц.
  6. На рекламу и продвижение уйдёт порядка 10 тысяч долларов.

И это только стартовые расходы. Если бизнес пойдёт нормально, то постоянные расходы составят около 150 тысяч в год.

Создавать компанию с такими расходами следует, если есть гарантии в ближайшие сроки получить объекты для прибыли. Иначе все вложенные деньги просто не окупятся. Тогда есть другой вариант: создать управляющую компанию, которая будет контролировать только денежные потоки, а все технические работы возлагать на аутсорсинг.

Суть УК – в персонале. Для налаженной работы и неплохих результатов потребуются люди, уже имеющие опыт в жилищно-коммунальной сфере.

Директор УК должен быть хорошо осведомлен по части этой сферы. Инженеры, плотники, сантехники, дворники и диспетчеры для круглосуточной службы поддержки – пожалуй, весь штат управляющей компании.

Справка! Аварийная служба должна быть у любой УК. Если штат не укомплектован такими специалистами – вполне возможно заключить договор с какой-либо сторонней организацией.

Итак, вам удалось организовать работу своей УК — с чего же начать? Во-первых, необходимо продвигать и всячески пиарить компанию, поскольку пробиться новичку на рынок ЖКХ проблематично. Но путь этот долгий и не даёт гарантий.

Получить дома, в перспективе приносящие прибыль, могут помочь застройщики. Они отдают под управление управляющим компаниям многоквартирные дома.

Хорошо, если получится взять в работу 5 домов в первый год. Если работу удастся наладить, то прибыль эти дома начнут приносить уже через месяц.

Если на второй год не удастся взять другие дома, а под управлением останутся всего лишь первые 5, компанию можно считать убыточной.

Достаточно известен тот факт, что бизнес в сфере коммунальных услуг не всегда оправдывает вложенные средства и ожидания. Для того, чтобы прочно укорениться в этой сфере, нужно проводить пиар-акции, заручиться поддержкой властей и многое другое.

Проблема ещё в том, что рынок управляющих компаний давно уже занят: все элитные дома и высотки бизнес-класса поделили между собой самые раскрученные компании, а если и остались дома, которые можно было бы взять для содержания, то их системы оснащения потребуют новейшего оборудования.

Поэтому заработать на этом бизнес в сегодняшних условиях весьма проблематично.

Совет! Сложившееся мнение о недобросовестных компаниях мешает некоторым организациям нормально выполнять свои функции. Если какой-либо УК удастся наладить дело, то первое, о чём она должна позаботиться, это вызвать доверие и жильцов.

Собственники квартир просто не верят управляющим компаниям. Поэтому необходимо сделать всё, чтобы жильцы оставались довольны работой своей управляющей компании.

Клиентоориентированный подход

Разумеется, это жильцы – то, на чём собственник управляющей компании зарабатывает деньги.

Поэтому в его же интересах наладить работу таким образом, чтобы она была клиенториентированной, то есть такой, при которой происходило бы полно удовлетворение потребностей клиентов за приемлемую цену и с достойным обслуживанием. В условиях конкуренции, клиентоориентрованный подход поможет привлечь и удержать большую часть клиентов.

Участие жильцов в деятельности

Вовлечение самих жильцов в работу выбранной управляющей компании нисколько не возбраняется, а, наоборот, поощряется.

Сотрудники управляющих компаний часто организовывают встречи и собрания с жильцами своего дома, чтобы каждый мог высказаться по какой-либо проблеме, внести предложения, наметить перспективы и так далее.

Обратите внимание! Самые активные и предприимчивые жильцы помогают УК осуществлять ремонт и проводить строительные работы.

Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам, и позволяет управляющей компании стать ближе к своим клиентам.

Сколько управляющая компания берет за услуги?

Стоимость услуг управляющей компании чётко прописана в договоре.

Не редки случаи, когда собственники домов недовольны установленной платой за все эти услуги.

Отчасти это недовольство оправдано, поскольку не все управляющие компании стремятся точно высчитывать размер услуг. Некоторые УК и вовсе пишут в платёжках несуществующие цифры, поскольку, как уже было сказано, управляющие компании – это бизнес, и настроен он на прибыль.

Заключение

УК – юридическое лицо, осуществляющее поставку к дому коммунальных услуг и проводящее необходимые работы по его содержанию. Управляющую компанию выбирают сами жильцы или ТСЖ, предварительно заключив договор.

Жильцы вправе поменять управляющую компанию, если она плохо справляется со своими обязанностями. Бизнес управляющей компании должен быть клиентоориентированным, то есть в полной мере удовлетворяющим запросы жильцов.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/upravlyat.html

Что это такое: управление МКД управляющей компанией?

  • Еще буквально пятнадцать лет назад было сложно говорить о какой-либо четкой организации в управлении сферой ЖКХ.
  • В настоящее время имеется несколько структур, задача которых – поставка и оказание жилищно-коммунальных услуг.
  • Управляющая компания – одна из самых распространенных форм таких структур.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

О преимуществах и недостатках управляющей компании перед другими обслуживающими организациями вы можете узнать из нашей статьи.

Понятие

Управляющая компания представляет собой организацию, напрямую занятую в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Выбор способа напрямую зависит от решения собрания собственников жилья – членов ТСЖ. С УК заключается договор об обеспечении следующих функций:

  • исполнение и заключение договоров владельцев имущества с подрядчиками;
  • сбор денежных средств на содержание и ремонт дома;
  • осуществление взаимных расчетов с поставщиками;
  • контроль над соблюдением норм эксплуатации дома и придомовой территории;
  • выполнение функций по строительству и техническому обслуживанию;
  • сбор и хранение данных о подведомственных многоквартирных домах.

Фактически, управляющая компания является юридическим лицом.

Ее задача контроль над многоквартирным домом и его содержание. И за это УК будет нести полную ответственность перед собственниками жилья – непосредственными нанимателями.

Кто осуществляет управление УК?

В настоящее время, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, управляющая компания выступает в роли собственника недвижимости – многоквартирного дома, который находится под ее управлением.

При наличии этого фактора УК имеет возможность работать в интересах этого дома, чтобы удовлетворить все требования владельцев жилого имущества.

Цели самого существования УК можно свести всего к нескольким моментам. Во-первых, на УК лежит ответственность за сведение всех расходов к минимуму без ущерба для качества предоставляемых услуг.

  1. Во-вторых, именно на плечах УК лежит задача по повышению цены дома на рынке недвижимости посредством увеличения показателей ее презентабельности.
  2. Эти два момента крайне важны, поэтому для достижения целей правление УК и рядовые ее сотрудники разрабатывают программу и последовательно претворяют ее в жизнь.
  3. В процессе выполнения задач, в УК создается план, где четко прописываются все доходы и расходы.
  4. Благодаря строгой фиксации последних, регулировать бюджет дома становится гораздо проще.
  5. В стратегии также прописываются основные направления деятельности, направленной на развитие.
Читайте также:  Покупка доли в квартире на материнский капитал или комнаты в коммунальной квартире: можно ли это сделать и на каких условиях, пошаговая инструкция по приобретению

Управляющая компания активно привлекает арендаторов на выгодных для собственников жилья условиях. Бухгалтерия УК осуществляет контроль над поступлением всех платежей.

Также в первостепенные задачи персонала УК будет входить забота об охране имущества и содержании его в надлежащем состоянии.

УК предоставляет по первому требованию все отчеты о проделанной работе и данные о течении финансовых потоков. Также как и в случае с ТСЖ, правление УК обязано проводить регулярные собрания жильцов, где обсуждались бы дальнейшие направления деятельности и перспективы.

Если в ТСЖ в качестве персонала (в том числе и руководящего) очень часто выступают сами жильцы, то сотрудники УК – это профессионалы, которые обладают значительной квалификацией и знаниями всего, что связано с оказанием жилищно-коммунальных услуг и ЖКХ в целом.

Как и с кем осуществляется взаимодействие управляющей компании?

Оказания жильцам многоквартирных домов коммунальных услуг – первостепенная задача управляющей компании.

Осуществление этого процесса невозможно без сотрудничества с различными организациями, непосредственно занимающимися поставками разнообразных ресурсов. К их числу следует отнести поставщиков тепла, электроэнергии и водоснабжения.

Фактически УК является поставщиком ресурсов для жильцов, покупая ресурсы у снабженцев.

Подводя итоги вышесказанного, можно сделать простой вывод: УК взаимодействует с двумя объектами. Первый – это продавцы ресурсов, второй – жильцы многоквартирного дома.

Как заключается договор с собственниками?

Этот договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией является и контрактом, и лицензией, выдаваемой на управление.

УК является одной стороной, а общее собрание жильцов – второй стороной подписываемого документа.

Согласно контракту УК получает ряд обязанностей по содержанию дома, которые будет соблюдать в обмен за определенную плату. Сумма оплаты рассчитывается в зависимости от объема ресурсов и услуг, которые предоставляет управляющая организация.

Каждый договор должен в обязательном порядке содержать такие пункты, как:

  • данные о вверяемом УК имуществе;
  • перечень ЖКУ;
  • перечень услуг по ремонту и техническому обслуживанию дома;
  • расценки на работы;
  • схема осуществления контроля над работой УК.

Срок заключения контракта может варьироваться от трех месяцев до пяти лет.

Правильная организация работы: чья это задача?

Организация деятельности УК в современной России обходится ее руководству в значительную денежную сумму. Иногда объем необходимых средств может превышать порог в несколько миллионов рублей.

Основная часть финансового потока уходит на оплату труда, покупку оргтехники, аренду необходимых помещений, и покупку различного инвентаря.

Вторая глобальная задача – это создание нормальных отношений с местными органами управления.

Что касается непосредственных действий, то, в первую очередь, всегда создается продолжительный бизнес-план. После чего необходимо пройти обязательную процедуру регистрации УК.

Вложения денежных средств потребует создание сайта организации и печать полиграфических изделий. Стоимость аренды помещения будет напрямую зависеть от региона проживания.

  • Очень важна такая статья расходов, как организация и продвижение собственной УК.
  • Если тенденции развития в целом положительны, то в дальнейшем годовые расходы также будут довольно значительными.
  • Создание УК и ее последующая раскрутка уместны, если только в ближайшее время есть хорошие шансы заключить договор с собственниками квартир нескольких домов.
  • Но и из этой ситуации имеется выход – создание исключительно юридического лица и возложение всех технических работ на аутсорсинговый персонал.
  • Чтобы получить хорошие результаты деятельности уже в первое время, необходимо нанимать сотрудников, обладающих существенным опытом работы в сфере ЖКХ.
  • Владелец УК также должен иметь определенную квалификацию или, как минимум, должен очень хорошо разбираться во всем, что касается этой области, и иметь представление о работе бухгалтерии.

В обязательном порядке в структуре УК должна присутствовать аварийная служба. Необязательно собственная – достаточно подписать контракт со сторонней организацией. Однако, в этом случае необходимо быть готовым решать проблемы, связанные с возникающими разногласиями.

Стоит иметь в виду, что этот тип бизнеса не рассчитан на получение абсолютной прибыли сразу. Нужно быть готовым к тому, что время окупаемости вложенных средств может составить не один год.

Ну, а чтобы «заиметь» клиентов, лучше всего обратиться к строительным компаниям – то есть, к застройщикам. Застройщики имеют право на передачу новых многоквартирных домов для управления ими УК.

Пять домов в работе в течение первого года – это можно считать успехом, только в случае, если во второй год их число увеличится. Крайне значимым в этом бизнесе фактором является доверие жильцов.

Что такое клиентоориентированный подход к деятельности?

Работа УК – это фактический бизнес ее учредителей.

И клиентами этого бизнеса являются собственники квартир в многоквартирных домах. Именно жильцы – основной источник дохода и заработка.

УК необходимо наладить собственную деятельность таким образом, чтобы требования и условия клиентов были полностью удовлетворены.

Что касается степени удовлетворенности, то она, главным образом, зависит от качества предоставляемых услуг и расценок.

Вовлечение владельцев квартир

Как вовлечь в управление управляющей организацией многоквартирным домом собственников? Как было сказано выше, в задачи УК входит регулярное проведение встреч с жильцами. На этих собраниях каждый может высказать свое мнение и свои идеи, а также пожелания по деятельности УК.

Довольно часто предложения жителей бывают не просто конструктивными, но и перспективными.

Среди владельцев квартир есть так называемый актив. Это люди, которые принимают участие в ремонте и техническом обслуживании. Такой подход очень выгоден обеим сторонам.

Сколько управляющая компания берет за управление?

Расценки на услуги

В какую сумму обойдется управление домом? Расценки на услуги очень четко прописываются в заключаемых договорах. При этом конечная цена будет включать и сумму, расходуемую на коммунальные платежи, на строительство, сотрудничество с подрядчиками.

  1. Чтобы все жители подведомственного дома были довольны, цены услуг должны быть оптимальными.
  2. Недовольство расценками обычно вызывается отсутствием точных расчетов платежей и завышением суммы к оплате.
  3. В заключение, стоит сказать, что УК является юридическими лицом, а ее учредители – самые настоящие бизнесмены, стремящиеся получить прибыль.
  4. Если УК не справляется со своими обязанностями, то владельцы жилого имущества имеют право обратиться в другую УК, с кем заключается уже новый договор.
  5. О том, как управлять управляющей компанией ЖКХ, вы можете узнать из видео:

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/upravlenie/uk/kak-upravlyat.html

Особенности обслуживания многоквартирных домов: как управлять управляющей компанией?

Для того чтобы грамотно ею руководить необходимо знать некоторые нюансы.

В этой статье можно будет найти полезную информацию об особенностях управления обслуживающей организацией в сфере ЖКХ.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Как УК может управлять многоквартирным домом?

Управление УК включает в себя множество обязанностей, к которым относится:

  • контроль за заключением договоров с поставщиками услуг и собственниками квартир;
  • контроль своевременной оплаты ресурсов;
  • организация текущих ремонтных работ;
  • контроль финансового состояния организации;
  • представление УК в других структурах.

Подробнее о границах ответственности УК рассказано в этом материале.

Кроме того, для того чтобы организация могла выполнять свои обязанности, она должна иметь лицензию. А пройти процедуру лицензирования УК может только при грамотном управлении, об особенностях которого будет рассказано ниже.

Кто руководит организацией?

Управлением занимается ее руководящий состав, самым главным представителем которого является директор УК. На такую должность могут назначить только высококвалифицированного специалиста, который имеет высшее образование в технической или экономической области.

Также перед тем как занять пост директора УК, он должен проработать на руководящей должности не менее 5 лет, причем данный пост должен касаться сферы, близкой к ЖКХ.

Также важно, чтобы специалисты на руководящих должностях обладали следующими знаниями:

  • актов законодательного характера;
  • основ бухгалтерского учета и экономики (подробнее о бухучете в УК читайте здесь);
  • особенностей организации труда в жилищно-коммунальной сфере;
  • специализации и особенностей структуры УК;
  • методов управления;
  • технологий рабочих процессов;
  • техники безопасности и охраны труда.

Эти знания и классификация руководства УК в обязательном порядке проверяются на квалификационном экзамене, который является частью процедуры лицензирования.

Как и с кем происходит взаимодействие?

По роду своей деятельности УК приходится взаимодействовать с физическими и юридическими лицами. Под физическими лицами в этом случае подразумеваются собственники квартир, без взаимодействия с которыми обслуживающая организация не смогла бы существовать.

Но полноценная работа УК невозможна без заключения разных видов соглашений с другими предприятиями, например, с поставщиками таких ресурсов, как тепловая энергия, вода и электричество. Хотя этими благами напрямую пользуются собственники жилья, договоры с поставщиками ресурсов заключает именно УК.

Договор с собственниками недвижимости

В таком важном для УК документе должна содержаться следующая информация:

  1. описание общедомового имущества и адрес многоквартирного дома;
  2. перечень коммунальных услуг, которые УК должна оказывать многоквартирному дому;
  3. прейскурант этих услуг и общая стоимость договора;
  4. правила осуществления контроля над деятельностью.

Стоит заметить, что такое соглашение является временным и заключается на срок от 1 до 5 лет. Скачать образец договора между собственниками и УК

Основные требования

Для того чтобы иметь возможность организовать обслуживающую компанию, требуются значительные финансы. В среднем на это нужно около 150 тысяч долларов. Основные траты уходят на заработную плату нанимаемым сотрудникам, закупку всего необходимого оборудования, в том числе и оргтехники, а также на аренду офиса.

Читайте также:  Договор купли-продажи квартиры по ипотеке: нюансы и пример оформления в сбербанке, а также образец того, как выглядит заполненный дкп с использованием кредита

Кроме того, для создания успешно действующей УК, которой должны заниматься руководители компании или привлеченные специалисты, нужно иметь хорошие отношения с местной администрацией.

  1. Самым первым шагом является составление бизнес-плана. Если владелец компании не сможет сделать его самостоятельно, то он должен нанять специалиста. В среднем стоимость грамотного бизнес-плана равняется 5 тысячам долларов.
  2. Следующим действием является регистрация предприятия как юридического лица, которая стоит около 300 долларов.
  3. Также для того чтобы компания могла заниматься своей деятельностью ей необходим свой офис, который владелец УК может купить или взять в аренду.
  4. Не обойтись и без собственного сайта и рекламной компании, которые нужны для продвижения бизнеса. Поэтому обращение в рекламное агентство тоже является частью организации работы обслуживающей компании в сфере ЖКХ.
  5. Более того, ни одна УК не может обойтись без персонала. Без полного штата необходимых сотрудников получить лицензию на осуществление своей деятельности невозможно.

    Для грамотно поставленной работы потребуются сотрудники следующих должностей:

    • финансового отдела;
    • диспетчера;
    • сантехники;
    • электрики;
    • дворники и инженеры;
    • руководители отделов.

    Подбором персонала может заниматься как само руководство УК, так и специальные агентства.

  6. В любой УК должна быть аварийная служба. Если организовать собственную службу такого типа нет возможности, то необходимо заключить договор с подрядчиками, оказывающим подобные услуги.

Все эти действия необходимы для того, чтобы УК приносила прибыль (из чего складываются доходы и расходы управляющей компании?). В первое время большое значение имеет реклама, которая поможет привлечь клиентов.

Поэтому в нее нужно вложить достаточную большую сумму. Хорошим результатом считается заключение договоров хотя бы с 5 домами за первый год работы. Причем количество домов должно постепенно возрастать.

Клиентоориентированный способ

УК может получать выгоду только от платежей собственников квартир. Поэтому очень важно, чтобы вся ее деятельность была направлена на клиента. То есть работа УК должна полностью удовлетворять запросы собственников. Это касается и качества услуг, и их стоимости.

Для того чтобы знать желания своих клиентов, УК может проводить опросы, касающиеся вариантов улучшения качества обслуживания. Также в компании обязательно должен быть отдел по работе с клиентами, чтобы отвечать на все вопросы собственников (о раскрытии информации и обнародовании данных управляющей компанией читайте тут).

Вовлечение жильцов в управление МКД

Как уже говорилось выше, УК должна быть ориентирована на клиента. Поэтому для того чтобы улучшить отношения с собственниками, должны организовываться и проводиться проводить собрания, где бы жильцы могли высказать свое мнение по многим вопросам, касающимся обслуживания многоквартирного дома.

Легче всего организовывать такие собрания при помощи других жильцов, так называемых представителей собственников. Также многие активные жильцы могут помогать УК осуществлять и организовывать ремонтные работы. Поэтому привлечение жильцов в управление является отличным решением для обслуживающей компании.

Но нужно знать, что в эту стоимость должны быть включены платежи за ресурсы, заработную плату сотрудников, материалы на ремонт и, конечно же, сама выгода УК. Все расценки на услуги УК должны быть расписаны в договоре и в платежных документах на коммунальные услуги.

Управление УК является сложным делом, которое требуют от руководителей достаточной квалификации и опыта. Создание такого предприятия невозможно без привлечения специалистов из разных сфер.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-46-18 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/upravlenie-mkd/uk/kak-upravlyat

Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Что же подразумевает порядок управления подобным строением?

Содержание

Основы, на базе которых осуществляется управление жилыми объектами, являющимися государственной собственностью России, ее образований и субъектов местного самоуправления, определяются статьей 163 Жилищного кодекса.

Положения, находящиеся в данной статье, являются новшеством для российского жилищного законодательства и в отличие от статей 16, 17 предыдущего кодекса от 1983 года, которые закрепляли централизованную управленческую систему фондом жилья, предлагают систему, которая адекватна для рыночных отношений.

Согласно новому законодательству управление многоквартирным домом, помещения которого являются государственной собственностью, имуществом субъектов РФ или структур местного самоуправления, осуществляется в порядке, который установлен соответствующими уполномоченными органами (гос- или исполнительной власти, структурами местного самоуправления).

В кодексе отсутствует детальное регулирование управленческой системы жилищным фондом государственного или местного уровня через определение звеньев на местном, региональном или федеральном уровнях.

Кодекс устанавливает бланкетную норму, которая определяет, что процедуры руководства многоквартирным домом, помещения которого пребывают в городской, региональной или федеральной собственности, устанавливаются органами, указанными в данной норме. Это позволяет каждому собственнику лично определять порядок управления собственным имуществом, который будет оптимальным в конкретном случае.

Что же подразумевает порядок управления подобным строением? Это означает, что для органов госвласти или местного самоуправления, а также государственных и прочих учреждений, которые отвечают за руководство таким многоквартирным домом, устанавливаются определенные указания, содержащиеся в соответствующих нормативных актах. В таких документах должны быть определены способы, которые помогут достичь управленческих целей, указанных в пункте 1 статьи 161 Жилищного кодекса.

Важно отметить, что несмотря на название статьи, она определяет не только порядок управления многоквартирными домами, помещения в которых пребывают в государственной собственности или субъектов России и структур местного самоуправления, но и теми жилыми объектами, в которых доля такого имущества в общих собственнических правах составляет больше половины.

Специфика объекта управления

Пункт 1 комментируемой статьи Жилищного кодекса определяет специфику объектов управления, помещения которых относятся к собственности Российской Федерации.

Она состоит в том, что на такое строение собственнические права принадлежат одному публично-правовому образованию и ни на одно помещение в нем, независимо от того жилое оно или не жилое, не имеет собственнических прав какое-то другое лицо.

В таком здании нет совместного имущества, это возможно исключительно в тех случаях, когда имеют место два или более владельцев помещений, которые индивидуально определены. Так же исключается наличие общего собрания владельцев. Подобных строений стало больше 1 марта 2013 года после того, как была закончена бесплатная приватизация.

Субъект права собственности

Субъектом собственнических прав в многоквартирном доме, помещения в котором относятся к государственной или муниципальной собственности России, может быть лишь одно лицо.

Если исходить из этого положения, становится понятно, что руководство таким жилых зданием определяется уполномоченным федеральным исполнительным органом, органом госвласти или местного самоуправления, исходя из положений, которые определены Жилищным кодексом. Полномочия органов определяются Правительством России.

Подобный порядок является заменой решению общего собрания владельцев помещений, расположенных в многоквартирных домах, на помещения в которых имеют собственнические права различные лица.

Положения пункта 1 статьи 163 не применяются по отношению к зданиям, которые пребывают в собственности ни одного публично-правового образования, муниципальных образований или физических лиц.

В таком случае управляющим органом многоквартирного дома является его высший управленческий орган – общее собрание владельцев помещений, которые должны в порядке, установленном законом, выбрать один из возможных методов управления, которые указаны в статье 161 в пункте 2 Жилищного кодекса.

Способ управления управляющей организацией

Управляющей организацией является коммерческая структура или индивидуальный предприниматель, которым по решению владельцев помещений передаются полномочия по вопросам управления совместных имуществом, создания безопасных и комфортных условий жизни особ и предоставлению коммунальных услуг.

В данном случае заказчиком услуг такой организации выступают уполномоченные структуры от лица РФ:

  • органы госвласти;
  • структуры региональной власти;
  • муниципальные образования.

Выбирается такая управляющая структура на конкурсной основе. Осуществляется это на основании Постановления Правительства №75, закрепляющей критерии, по которым отбирается управляющий.

Особенности процесса отбора управляющей организации в случае, когда собственником жилья являются органы государственной власти или местного самоуправления:

  • управление управляющей структурой – единственно возможный способ руководства, который заранее предопределен нормативными документами;
  • такая организация выбирается на основании результатов открытого конкурсного отбора. В случае если такой отбор не состоялся – без проведения конкурса;
  • в качестве организатора конкурса могут выступать как сами органы госвласти или местного самоуправления, так и привлеченное лицо, с которым заключен соответствующий контракт.

После того как управляющая организация определена, с ней заключается соответствующий контракт. В данном случае условия заключения такого договора должны быть зафиксированы в конкурсной документации.

Нужно отметить, что разработан специальный порядок, по которому отбирается управляющая организация структурами местного самоуправления. Регламентируется он ФХ № 94 от 21.07.2005 года.

В этом случае заказчиком услуг выступают структуры местного самоуправления/органы, которые ими уполномочены, или юрлица, которые привлечены заказчиком по соответствующему контракту для организации и проведения конкурса.

Выбор управляющей организации

Пункт 2 статьи 163 определяет, что существует один возможный способ руководства многоквартирным домом, если часть в праве совместной собственности на совместное имущество Российской Федерации, ее субъекта или структуры местного самоуправления составляет больше половины. Таким единственно возможным вариантом является управление управляющей организацией.

На законодательном уровне закреплено, что управляющая организация выбирается органом местного самоуправления, исходя из результатов открытого конкурсного отбора, который был проведен согласно Правилам, утвержденным Правительственным постановлением от 06.02.2006 года №75.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/upravlenie-mkd-nahodyashhimsya-v-gossobstvennosti.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector