Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Расторжение договора означает прекращение действия всех соглашений, прописанных в документе и завершение всех обязательств участвовавших сторон.

Процедура расторжения зависит от множества обстоятельств и содержит массу нюансов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Можно ли расторгнуть договор?

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Для аннулирования документа необходимо согласие продающей и покупающей стороны.

Свое намерение они обязаны обозначить в письменном виде.

Однако обоюдное согласие продавца и покупателя встречается нечасто, и в большинстве случаев инициатором расторжения выступает тот, кто остался недоволен результатом сделки. В этом случае правота доказывается в суде. Вторая сторона дает согласие на расторжение по решению суда, если тот признает претензии обратившейся стороны обоснованными.

В каких случаях можно расторгнуть?

Чтобы аннулировать договор купли-продажи квартиры нужны явные нарушения одного из его участников условий соглашения. Со стороны продавца недвижимости это может быть отказ покидать проданное помещение. Покупатели же, как правило, грешат отказом частично или полностью выплачивать обещанную сумму.

Также могут всплыть обстоятельства, о существовании которых покупатель сознательно не был поставлен в известность. Если квартира находится в залоге, то вряд ли ее кто-либо станет покупать. Поэтому для покупателя важно тщательно проверять «юридическую чистоту» жилья.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Чтобы проверить юридическую чистоту жилья необходимо знать, какие документы проверять перед покупкой квартиры.

Хотите избежать трудностей при продаже (покупке) квартиры? Заверьте сделку купли-продажи недвижимости у нотариуса. Подробнее читайте здесь.

Чтобы не волноваться за деньги при продаже квартиры используйте банковскую ячейку. Преимущества и процесс передачи денег описаны по ссылке: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-jachejku.html

Часто после покупки недвижимости появляется лицо, которое имеет вполне законное право на проживание на данных квадратных метрах. Жилплощадь может иметь и высокие суммы непогашенных задолженностей за коммунальные услуги.

Судом могут быть приняты во внимание и изменившиеся во время действия соглашения условия. Таковым может стать ухудшения здоровья одного из участников сделки, при этом делающим данную сделку для него крайне невыгодной.

Само по себе прекращение обязательств не означает как возврата средств, так и проданной недвижимости. Чтобы продавец получил обратно свою квартиру, а покупатель — деньги, необходимо исковое требование о возврате средств или имущества.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?Документ купли-продажи подлежит государственной регистрации. Расторгнуть его можно только тогда, когда он находится в стадии исполнения. С момента регистрации расторгнуть договор нельзя, поскольку он уже исполнен.

Как расторгнуть до гос регистрации

Выходом для сторон в этой ситуации может быть составление нового договора купли-продажи для осуществления обратной сделки.

Также сделка может быть признана недействительной судом, если имели место нарушения прав. Однако такие действия возможны лишь до истечения определенного срока.

Срок расторжения

В случае нарушения прав одного из участников договора купли-продажи квартиры, законом предусмотрен срок, в течение которого лицо может оспорить результаты договора.

Теоретически, после окончания действия этого срока сторона может обратиться в суд. Однако такие действия редко имеют успех, так как в случае подачи встречного заявления оппонентом об окончании срока давности, суд не станет удовлетворять иск.

Как признать сделку недействительной?

На признание договора купли-продажи квартиры недействительным отводится 1 год.

Если существуют объективные факты того, что лицо не знало о нарушениях его прав, то применяются последствия ничтожной сделки. Здесь срок увеличивается до 3 лет.

Началом исчисления срока принято считать дату подписания договора, однако не всегда дела обстоят так просто.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

  • Если же лицо должно было знать, что его права нарушены, но тем не менее утверждает обратное, то началом срока давности считается момент заключения сделки.
  • Однако существуют исключения и из этого правила.
  • При наличии доказательств применения угроз или насилия во время заключения сделки, срок давности исчисляется с момента прекращения давления на потерпевшее лицо.

Также сделка может быть заключена с лицом, который в силу каких-либо обстоятельств не мог принимать самостоятельно адекватных решений, временно или постоянно. Такую сделку суд признает ничтожной, то есть подлежащей расторжению.

Из всего этого можно сделать один важный вывод: покупать квартиру на вторичном рынке целесообразнее у продавца, который владеет ею более 3 лет. В противном случае не исключены претензии на обладание недвижимостью третьей стороны, того, кто ранее продал квартиру сегодняшнему продавцу.

Если участник сделки купли-продажи квартиры считает, что его права были нарушены, и он имеет претензии к другому участнику, он имеет право подать иск в суд. Однако перед этим он обязан поставить в известность потенциального ответчика, чтобы тот имел возможность добровольно исправить ситуацию.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?Претензии вручаются в письменном виде с указанием срока ответа. Если время ответа в претензии указано не было, то, согласно закону, он составляет 30 дней.

В случае, если сторона отказывается идти на компромисс или не дает никакого ответа в указанный срок, то смело можно обращаться в судебную инстанцию.

Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи.

При составлении иска должен быть указан договор, условия которого были нарушены. Также приводятся все невыполненные пункты соглашения, обстоятельства игнорирования ответчиком письменной претензии.

Если имели место расходы, связанные с ненадлежащим исполнением договора, то должна приводится сумма этих расходов. Кроме самого заявления, при его подаче необходимы документы:

  1. Копия заявления.
  2. Копия договора купли-продажи.
  3. Квитанция об оплате госпошлины.
  4. Документы о нарушении условий договора или об изменении обстоятельств.
  5. Копия врученной ответчику претензии.

Что такое предварительный договор?

Предварительный договор — это сделка до гос регистрации купли-продажи квартиры по своей сути является подтверждением намерения сторон подписать в будущем основной документ. Иногда при его составлении покупатель дает задаток(предоплату).

Можно ли расторгнуть в одностороннем порядке?

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?Как и полноценное соглашение купли-продажи, аннулировать предварительный договор в одностороннем порядке невозможно, если изначально в него небыли внесены соответствующие пункты. Но поводом для расторжения могут послужить веские основания.

При их отсутствии участник сделки, не желающий расторжения, вправе добиваться в суде заключения основного договора.

Скачать типовой бланк предварительного договора купли-продажи квартиры.

Причины расторжения по инициативе продавца(покупателя)

Достаточными основаниями для отмены сделки купли-продажи квартиры служит невыполнение стороной прописанных условий. В таком случае договор может быть расторгнут без участия судебных инстанций.

Кроме того, при заключении предварительного договора очень полезно внести пункт о сроке действия этого документа. Окончание данного срока автоматически отменяет действие соглашения, если за это время не был заключен основной контракт.

Если такой срок сторонами не оговорен, то по умолчанию (по закону) он составляет 1 год. Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры могут быть по причине его неправильного оформления, это тот редкий случай, когда неграмотность может принести пользу.

  1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?
  2. Правильно составленный предварительный договор — залог успешной сделки для покупателя и продавца.
  3. Если вы покупаете квартиру у юридического лица, тогда вы должны знать основные правила заключения сделки, которые описаны здесь.

Если вы хотите продать долю в квартире, тогда следует получить согласие остальных собственников и правильно составить договор купли-продажи доли квартиры: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/sdelka-s-dolej.html

Действия по отношению к партнеру по сделке строятся по той же схеме, что и при расторжении основного документа. Ему направляется уведомление о расторжении сделки с обязательным указанием причин.

Если оппонент не проявит понимания или не ответит вовсе, то решать разногласие будет суд.

Зачем нужен передаточный акт?

Чтобы избежать в будущем взаимных претензий, сторонами сделки подписывается акт приема-передачи квартиры, что означает фактическое вступление покупателя в права собственника (ст. 556 ГК РФ).

Как составить акт приема-передачи квартиры?

В документе подробно указывается состояние квартиры на момент совершения сделки, наличие или отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Кроме того, должны быть указаны:

  • Паспортные данные участников сделки;
  • Адрес и технические характеристики жилья;
  • Ссылка на соглашение купли-продажи;
  • Подпись покупателя и продавца.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Еще одним важным пунктом являются сведения о получении продавцом оплаты за недвижимость. Дополнительно к документу может прилагаться, и копия расписки в получении средств.

Непосредственно после подписания акта, покупателю передаются ключи от квартиры, и вся ответственность за жилье с этого момента ложиться на него.

Акт купли-продажи составляется как при покупке жилья на первичном рынке жилья (в новостройках), так и во вторичном (покупке квартиры с рук). Акт передачи новой квартиры составляет застройщик. Документ прилагается к договору долевого участия в строительстве.

На вторичном рынке документ составляется участниками сделки и может быть заверен юристом. Иногда специалисту поручают и составление акта.

Когда составляется передаточный акт?

По поводу момента составления акта приема-передачи существует один важный нюанс. В зависимости от региона, документ составляется либо до государственной регистрации, либо после. В некоторых регионах, например в Москве и Санкт-Петербурге, подписание акта происходит после регистрации и вступления нового собственника в право владения.

Существуют регионы, в которых наличие передаточного акта является необходимым условием для подачи пакета документов на регистрацию. Это является нонсенсом, означающим формальную передачу жилья до получения юридического права собственности.

Такая ситуация может привести к некоторым лишним проблемам, для избежания которых можно лишь посоветовать внести дополнительный пункт в акт передачи.

В нем должно быть сказано, что фактическая передача собственности наступит только после полного обретения прав собственности, то есть государственной регистрации.

Скачать бесплатно образец акта приема-передачи квартиры.

Заблуждения о расторжении договора

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Это глубочайшее заблуждение, основанное на юридической неграмотности.

Отменить договор, пусть даже находящийся на стадии исполнения, вовсе не так просто.

Здесь не имеется ввиду обоюдное согласие сторон, в этом случае проблем не возникнет. Но желание расторгнуть договор в одностороннем порядке будет рассматриваться судом лишь при наличии очень веских причин. Поэтому подходить к составлению документа нужно с должной ответственностью, чтобы исключить возможные неприятные сюрпризы.

Заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры после регистрации возможно, но порой довольно сложно. В интересах обеих сторон побеспокоиться о возможных вариантах развития событий и внести в условия договора несколько пунктов о возможностях его отмены.

Читайте также:  Гарантии для продавца при продаже квартиры с материнским капиталом: риски и безопасность

Далее смотрите видео о расторжении договора купли-продажи квартиры по инициативе покупателя

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/rastorzhenie-dogovora.html

Как расторгнуть договор купли продажи недвижимости после регистрации?

  • Расторжение договора – это прекращение его действия, то есть возвращение денег покупателю, а товара – продавцу и завершение торговых отношений между ними.
  • Заключение договоров, касающихся недвижимости, осложнено обязательной госрегистрацией перехода права собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже.

Это быстро и бесплатно!

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

После проведения сделки могут быть недовольны обе стороны: продавец – неполным или несвоевременным получением денег, покупатель – долгами за коммунальные услуги или наличием зарегистрированных на объекте граждан и т.п.

Возможность расторжения договора купли-продажи квартиры гарантирует глава 29 ГК РФ «Изменение и расторжение договора».

  • Причины, достаточные для расторжения (ст. 450);
  • Расторжение, связанное изменением обстоятельств (ст. 451);
  • Порядок проведения расторжения (ст. 452);
  • Последствия расторжения сделок (ст. 453).

Правовой основой для любых сделок с недвижимостью (в том числе купли продажи и ее расторжения) является ФЗ № 122.

Согласно федеральному закону, все сделки в этой сфере обязательно подлежат регистрации. Она обязательна при покупке объекта и при расторжении договора.

Закон предусматривает срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи объектов недвижимости. Оспорить правомерность сделки возможно в течение трех лет после регистрации.

Согласно закону, должны быть зарегистрированы:

  1. Сделки, объектом которых выступают жилые помещения (считаются действительными с момента регистрации);
  2. Переход права владения на любой объект недвижимости.

Жилая недвижимость проходит «двойной» процесс регистрации — сделки и перемены собственника.

Как расторгнуть договор до регистрации?

До окончания процесса регистрации сделки с недвижимостью считаются незавершенными. На этом этапе отмена покупки/продажи происходит проще всего.

  1. При сделке с квартирой или домом покупатель и продавец, отказывающиеся от своих обязательств, должны успеть подать в ЕГРП соглашение о расторжении до окончания регистрации сделки и смены собственника (на практике два указанных этапа регистрируются, чаще всего, одновременно).
  2. Если для заключения сделки стороны обращались к нотариусу или в агентство недвижимости, туда же обратиться стоит и при расторжении.
  3. Если договор купли продажи квартиры находится на регистрации, но еще не зарегистрирован, обе стороны сделки совместно подают в Росреестр заявление о прекращении регистрации договора.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Несогласие одной стороны на расторжение — повод для обращения второй стороны в суд. Это возможно только после получения письменного отказа в намерении расторгнуть договор.

Предлагаем вам скачать образец заявления физического лица о прекращении, возобновлении государственной регистрации: Скачать бланк.

Расторжение договора купли продажи после регистрации (по соглашению и без)

Отменить договор после регистрации и передачи продавцу денег, а покупателю объекта, можно:

  1. По желанию одной из сторон;
  2. По соглашению всех участников.

Если сторонам удалось достичь соглашения, оптимальным вариантом является заключение «обратного» договора, когда покупатель выступит продавцом, а продавец – покупателем. В результате произойдет повторный обмен недвижимость/деньги и еще одна, возвращающая все на свои места, регистрация.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости подписывается сторонами при достижении взаимного согласия.

Предлагаем вам скачать образец соглашения о расторжении договора купли продажи квартиры: Скачать бланк.

На основании заявления сторон соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры подлежит регистрации. В едином государственном реестре прав делается запись о прекращении сделки.

Если сделка частично исполнена и государственная регистрация перехода права собственности оформлена, то соглашение о расторжении договора купли продажи квартиры не будет основанием для возврата предмета сделки (квартиры).

При одностороннем желании отказаться от совершенной сделки необходимо постараться достигнуть со второй стороной досудебного соглашения, то есть отправить письменное предложение об отмене сделки.

После письменного отказа, а также если ответ не поступил в срок, определенный в предложении или в течение 30 дней, возникает право на составление иска.

Однако, для расторжения завершенного договора (имущество передано, деньги получены, право собственности зарегистрировано) одного желания стороны (или сторон) мало. Для «отмены» договора в судебном порядке должны быть серьезные причины:

  • Нарушение важных (существенных) пунктов договора;
  • Другие случаи (определяется судом отдельно для каждого прецедента).

Существенными условиями, нарушение которых ведет к расторжению или признанию документа недействительным, чаще всего выступают:

  1. Отсутствие или неполный размер оплаты;
  2. Обременение в виде прописанных в квартире граждан;
  3. Подписание документов недееспособным человеком;
  4. Принуждение к подписанию документов.

Отсутствие оплаты

Согласно действующего законодательства, покупатель обязан оплатить приобретаемый товар. Оплата недвижимого имущества подтверждается документом, который удостоверяет передачу денег. В качестве подтверждения оплаты могут быть предоставлены:

  • Расписка;
  • Банковская выписка;
  • Квитанция о внесении денег в кассу (от юридического лица) и т.д.

При отказе покупателя оплатить приобретаемый объект, продавец вправе требовать расторжения сделки. Имущество в этом случае остается у продавца. В случае, если имущество было передано, а оплата не поступила, судом может быть принято решение:

  • Расторгнуть сделку и вернуть имущество продавцу;
  • Признать сделку законной и обязать покупателя оплатить предусмотренную договором сумму, а также выплатить в пользу продавца сумму неустойки.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Обременение в виде прописанных в квартире граждан

Ситуация, когда право пользования на приобретаемое жилье сохраняется за одним из прежних владельцев, встречаются в судебной практике довольно часто.

При переходе недвижимости к другому лицу все обременения остаются, то есть долги должен выплатить новый хозяин квартиры.

Например, гражданин, не являющийся собственником, но имеющий право на пользование помещением, попадает в тюрьму или уезжает на длительный срок. Владельцы в это время жилье продают.

А через некоторое время покупатель сталкивается с необходимостью делить жилье с абсолютно незнакомым, вернувшимся издалека, человеком.

Если с момента приобретения объекта не прошло трех лет, новый владелец вправе требовать расторжения договора и получения всей суммы, уплаченной продавцу.

Если вы хотите узнать, какая ипотечная ставка выгоднее, читайте статью тут.

Недействительные сделки

  • В судебной практике нередко встречаются случаи, когда одна из сторон требует расторжения исполненного договора на основании его незаконности.
  • При подтверждении судом противоправности подписания документа, такие договоры не расторгаются, а признаются недействительными.
  • Самые распространенные случаи в этой категории — сделки, совершенные недееспособными гражданами и договоры, заключенные под давлением насилия и угрозы и под влиянием заблуждения или обмана.

При признании сделки ничтожной (то есть незаконной), каждая сторона возвращается к тому имущественному положению, которое было до начала торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Под появлением обстоятельств, существенных для расторжения исполненного договора, понимается ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

Для отмены всех последствий заключенного договора судом, ситуация должна быть признана:

  1. Возникшей неожиданно;
  2. Непреодолимой;
  3. Влекущей серьезный ущерб для сторон (стороны);
  4. Затрагивающей интересы обоих участников.

Изменения считаются существенными при сочетании всех четырех указанных признаков.

Чаще всего в качестве возникших обстоятельств, признаваемых судом существенными, выступают:

  • Изменение законодательства;
  • Значительное увеличение рыночной цены; финансовый кризис (в качестве существенного обстоятельства признаются судом редко);
  • Ликвидация предприятия (не связанная с процессом банкротства) и т.д.

Если вы хотите узнать, можно ли оспорить дарственную на квартиру, советуем вам прочитать статью.

Безопасная продажа

При соблюдении некоторых условий продавцы объектов недвижимости могут существенно минимизировать риски. Для этого необходимо:

  • Подобрать надежных помощников (обращаться только в проверенные агентства недвижимости и к грамотным юристам);
  • Внимательно относиться к составлению договора, тщательно вычитывать каждый его вариант;
  • Контролировать наличие в договоре пункта о возможности расторжения при невыполнении обязательств;
  • Внести пункт о размере и сроках оплаты: до или после регистрации.

Покупка без проблем

Основным риском для покупателя является несвоевременное или неполное освобождение помещения продавцом.

В договоре необходимо четко оговорить сроки передачи помещения и передачу квартиры фиксировать в передаточном акте.

Имущество считается переданным с момента его подписания.

Также при приобретении недвижимости нелишне будет проверить помощников – изучить отзывы на агентства недвижимости и конкретных сотрудников.

Процесс расторжения сделок с недвижимостью непрост, но обезопасить себя можно. Необходимо предусмотреть все возможные последствия — внести в договор сроки оплаты и передачи имущества, а также указать порядок и условия расторжения договора купли продажи недвижимости.

Желания покупателя или продавца для отмены договора купли продажи будет недостаточно. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку? Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-posle-registracii/

Основания для расторжения договора купли-продажи квартиры

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Только после регистрации в государственных органах договор по покупке или продаже любого объекта недвижимости, в том числе и квартир, вступает в законную силу.

Иногда происходит так, что договор надо расторгнуть в силу определённых причин. Одна из сторон для этого может подать иск, либо можно договориться добровольно.

Основные положения расторжения договора

Договор прекращает своё действие в любом случае, когда проходит процедура расторжения. Кроме того, между сторонами заканчивается какие-либо правовые отношения.

Но, чтобы отменить сделку, недостаточно одного проявления воли со стороны продавца, либо покупателя. Нужно обращаться в суд, либо добиваться согласия противоположной стороны.

Сама процедура по расторжению проходит в той же форме, в которой договор заключался с самого начала. Это значит, что всё оформляется только письменно.

Практически, сразу стороны приходят к соглашению редко, если вообще приходят. Ни продавец, ни покупатель не могут требовать чего-то, если оно входило в обязательства, уже исполненные до момента отмены сделки.

Исключения – только ситуации, когда подобные действия предусмотрены самим текстом договора.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи

Статья 450 Гражданского Кодекса РФ – документ, где точно прописаны все основания, по которым можно расторгнуть сделку. В основном причиной для этого становятся серьёзные нарушения одной из сторон.

Читайте также:  Условный номер объекта недвижимости: как по нему узнать кадастровый, зачем нужен цифровой идентификатор, что это такое и как его расшифровать?

Есть несколько случаев, которые предусмотрены и самим законодательством РФ:

  • Непредвиденные обстоятельства. Это означает, что появляются причины, которые делают невозможным соблюдение условий, описанных в договоре.Эти причины обычно не может предусмотреть ни одна из сторон. Например, они возникают из-за интересов третьих лиц;
  • Ещё один возможный случай – когда покупатель предоставляет оплату в неполном объёме, либо вообще отказывается от неё.Такие нарушения обычно допускают покупатели после того, как прошла регистрация в Госреестре;
  • Когда человек или члены его семьи отказываются выселяться из продаваемой квартиры. Либо не снимаются с регистрационного учёта.

Расторжение до регистрации

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

Будет считаться, что квартира принадлежит только продавцу. Он сам может выдвинуть требование по расторжению сделки таким образом, чтобы для него рисков было меньше.

При обоюдном согласии остаётся только подписать само соглашение между сторонами.

Расторжение после регистрации

Когда квартира уже переведена покупателю, решить вопрос гораздо сложнее.

Досрочное расторжение сделки возможно в этом случае только на нескольких основаниях. Они должны быть перечислены в законодательстве, либо в тексте самого договора. Согласно Гражданскому Кодексу, аннулировать сделку можно только пока договор действует.

Расторгнуть договор не получится, когда срок сделки истёк и все обязательства выполнены. Такое правило относится к любым сделкам по объектам недвижимости.

Имущество в принципе не возвращают при оформлении расторжения договора, если сделка была выполнена в частичном объёме, но уже проведена процедура государственной регистрации по переходу полномочий на квартиру.

Чтобы была возможность вернуть абсолютно всё, соответствующее условие прописывается либо в начальном договоре при покупке, либо в соглашении по расторжению.

Расторжение по соглашению сторон

Можно не обращаться в судебные инстанции, если удалось достичь обоюдного согласия. Сама подача иска от одной из сторон становится возможной только в том случае, если получен официальный отказ от второй стороны.

Одна сторона должна ответить другой за срок не более, чем в 30 дней. В договоре можно указать другие сроки.

При получении отказа, отсутствии ответа вообще придётся только обращаться к суду.

Расторжение через суд

К составлению иска надо приступать, если достигнуть соглашения так и не удалось, после всех переговоров и сообщений.

Главное – требовать не только расторжения, но и возврата имущества. Многие допускают ошибку, забывая о втором пункте.

Решение судом выносится только на основании требований, предъявленных истцом. Он может расторгнуть договор, но не решит судьбу имущества, которое стало его предметом. Придётся составлять заявление ещё раз, чтобы удовлетворить другое требование.

Потому важно соблюдать несколько основных правил:

  • Можно требовать возместить моральный ущерб, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение положений, указанных в законодательстве;
  • Обязательно указывать на возврат переданного имущества;
  • Расторжение договора. Надо указать, на каких именно основаниях выдвигается это требование.

На что следует обращать внимание

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

В соглашении надо закрепить хотя бы пару следующих пунктов:

  • Срок, за который будут переданы денежные средства. Не важно, происходит это до завершения регистрации, либо после соответствующего действия;
  • Саму возможность расторжения, когда одна из сторон не выполняет свои обязательства.

Передаточный акт чаще всего становится основным документом, где фиксируется сам факт передачи квартиры от одного владельца к другому.

Можно использовать и другую форму для оформления этого факта. Переданной квартира будет считаться после подписания всех бумаг, фактической передачи имущества.

Но даже в законодательстве не установлено конкретных сроков, за которые это действие нужно завершить. ГК РФ предлагает лишь одно понятие – разумные сроки. Это весьма условное понятие, в связи с чем соответствующие условия лучше предусмотреть заранее, в тексте самого договора.

Недействительные и расторгнутые сделки – понятия абсолютно разные. Но в результате каждого из этих действий договор перестаёт быть действительным. Свою актуальность теряют и обязанности каждой стороны.

Но, если сделка будет признана недействительной – последствия будут другими, чем при расторжении. Виновная сторона в результате возвращает всё то, что получила в результате заключения первоначального договора.

Если есть необходимость, виновники возмещают и ущерб, причинённый своими действиями. Об этом говорит статья 167 ГК РФ.

Существует несколько случаев для признания любой сделки недействительной:

  • Притворная или мнимая сделка.Первый вариант – когда она заключается для прикрытия других взаимоотношений, второй – когда не создаются какие-либо юридические последствия;
    • Заключение договора при тяжких обстоятельств вроде сговора, насилия, обмана и так далее.
    • Возникнут трудности с признанием недействительности сделки, если имело место мошенничество.
    • Лучше обратиться ещё и в полицию, чтобы завести уголовное дело на лиц, виновных в преступлении;
  • Одна из сторон, заключивших договор, потеряла способность осознанно руководить действиями.

    Имеется в виду ситуация, когда человек не осознаёт свои решения в какой-то определённый момент – именно, когда подписывается договор;

  • Продавец или покупатель признаны недееспособными, ограниченно способными;
  • Нарушаются нормативные акты, нормы закона.

Действительность той или иной сделки оспаривается, если выяснится, что у организации-владельца квартиры не правильно оформлены уставные документы. Например, когда контракт подписывает лицо, у которого на это не было никаких полномочий. Или если регистрации сделки прошла, но этого не одобрили руководители.

Оплата любого товара – обязанность покупателя, главное условие для состоятельности соглашения между ним и продавцом. Чаще всего ошибки в этом случае совершают при оформлении платёжных документов. Например, рекомендуется проводить только безналичный расчёт, если в качестве продавца выступает организация.

Расписка и акт должны подтверждать факт совершения сделки в том случае, если объект приобретается у физического лица. В расписке нужно написать, какая сумма была передана, кем, кому и за что.

Многие полагают, что для вступления договора в силу достаточно оформить бумаги у нотариуса. Но это убеждение действительности не соответствует.

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры после регистрации: можно ли его аннулировать, когда уже получено право на недвижимость, а также как отменить сделку?

  • Не передаются основные документы по недвижимости;
  • Прописка граждан, которых невозможно выписать;
  • Обременение правами третьих лиц, использование в качестве залога;
  • Техническое состояние хуже, чем указано изначально в договоре.

Закон говорит о том, что такие недостатки надо обговаривать заранее, либо при встрече с покупателем в устной форме, либо в самом тексте договора. Но в таком случае объекты недвижимости будут стоить гораздо меньше.

Прежде всего, покупатели могут требовать снижения цены, либо расторжения договора в судебном порядке, если они приобрели объект, права на который есть у третьих лиц. Такая позиция закреплена в 460 статье Гражданского Кодекса.

Отказаться от договора любой человек может и в том случае, если продавец не предоставляет весь набор с необходимыми документами.

Различные варианты действий есть и при продаже товара с низким уровнем качества. Например, допускается потребовать замену.

Заключение предварительных договоров необходимо, если продавцы получают определённый аванс. В этом договоре указывается, в какой срок должна быть перечислена полная оплата.

И упоминается об ответственности каждой из сторон в случае, если они не выполняют своих обязательств:

  • За оформление документов в этой ситуации обычно отвечает нотариус.Но нет ничего противозаконного, если обе стороны составят бумаги собственноручно;
  • Покупатель должен письменно уведомить продавца, если по каким-то причинам он не может передать всю сумму в срок, установленный ранее. В этом же письме можно просить об отсрочке;
  • Продавец возвращает покупателю задаток в увеличенном размере, если он не даёт согласия на подобные действия, вне зависимости от причин отказа. После этого осуществляется выплата штрафа, о чём должно быть напрямую сказано в тексте договора.Именно этот пункт чаще всего становится причиной судебных разбирательств;
  • Покупателю необходимо написать заявление в арбитражный суд, если продавец нашёл более выгодные условия для продажи, и не хочет тратить время на ожидания.В заявлении указываются причины, по которым возникло недопонимание;
  • Но в такой ситуации есть вероятность получить лишь сумму, которая и служила авансом;
  • Обращаться в суд придётся и в том случае, если по каким-либо причинам от дальнейшего оформления сделки отказался покупатель.

При оформлении сделок лучше привлекать опытных специалистов. Ведь далеко не каждый человек без профессионального образования сможет разобраться абсолютно во всех тонкостях.

Многолетняя практика и высшее юридическое образование станут гарантом для обеих сторон, позволят сэкономить деньги и время.

Источник: http://prokvartiru.com/pokupka/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi

Особенности сделок с недвижимостью. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Факт расторжения договора купли-продажи – это процедура, которая предполагает различные нюансы и тонкости в знании законодательства. Расторгать договор купли-продажи по инициативе той или иной стороны без видимых на то причины невозможно.

Однако, если существуют обстоятельства, которые позволяют посмотреть на сложившуюся ситуацию под другим углом, то расторжение может быть применено.

В статье рассказывается, можно ли расторгнуть договор до и после гос. регистрации, а также как признать сделку недействительной, чтобы ее аннулировать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры: причины и основания

Для продавца

Причинами для расторжения могут быть следующие события:

  1. Покупатель не предоставляет оплату за приобретенную недвижимость. Действие рассматривается как невыполнение обязательства по договору и ведет к расторжению сделки.
  2. Покупатель не явился для принятия помещения в установленное время без уважительных на то причин.
  3. Продавец не был осведомлен об изменениях в соглашении. Например, изначально оговаривался вариант приобретения недвижимости за наличные денежные средства, а в момент оплаты выяснилось, что частичное погашение долга осуществляется через ипотеку, материнский капитал и так далее.

Также основаниями могут стать и другие, индивидуальные причины, которые ущемляют права и интересы владельца помещения.

Для покупателя

Права покупателя защищены современным российским законодательством. Передавая свои денежные средства продавцу, покупатель намеревается получить недвижимость, которая изначально его заинтересовала.

Если в ходе оформления сделки выяснится, что недвижимость не соответствует описанию, техническим характеристикам, фото или видео материалам, которые предоставил продавец, покупатель имеет право отказаться и аннулировать договор.

Читайте также:  Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры, с какой суммы возвращают 13 процентов, при каких условиях можно получить максимальный размер имущественного нв?

Если при начальной эксплуатации помещения покупатель выяснил, что имеется некий изъян, о котором не было упомянуто ранее, но он имеет вес и наносит серьезный урон приобретателю, покупатель также имеет право на расторжение.

Если покупатель, до момента заключения договора не знал, что помещение приобретается с обременением, он также имеет право расторгнуть договор. Под обременением понимаются прописанные лица, которые не могут или не желают выписываться из помещения.

Помещение может быть возвращено продавцу в случае, если в сделке купли-продажи квартиры фигурировали несовершеннолетние дети. Например, продавец, являясь законным представителем несовершеннолетнего, осуществил продажу доли ребенка. В таком случае, если органы опеки посчитают сделку ущемляющей права несовершеннолетнего, договор может быть аннулирован.

Расторжение ДКП

Расторжение договора купли-продажи – это полное прекращение всех юридических действий и завершение правоотношений между участниками сделки. Определяющее значение в процедуре расторжения договора играет момент, когда возникает необходимость в подобном действии. Расторгнуть договор по правилам необходимо с учетом, произошла регистрация прав нового владельца или ещё нет.

После гос. регистрации

Достаточно проблематично всё вернуть в случае, если государственная регистрация сделки была произведена, а имущество уже передано покупателю. Покупатель получил право собственности на недвижимость. Поэтому, для того, чтобы отменить сделку, необходимо наличие определенных ситуаций с отсылкой к законодательству.

Гражданский кодекс говорит о том, что аннулировать договор можно только тогда, когда он имеет законную силу. Это значит, что если истечет срок сделки, который упомянут в договоре, расторгнуть его будет весьма проблематично. Если сделка уже была выполнена и полномочия на квартиру уже перешли к покупателю, то расторжение договора не будет подразумевать возврат имущества.

Возможность возврата имущества должна быть прописана в договоре на тот случай, что если даже после регистрации сторона обнаружит, что ее права были ущемлены, сможет постоять за свои интересы.

Для того, чтобы вернуть недвижимость, необходимо прибегнуть к помощи суда. Для начала нужно произвести досудебный порядок урегулирования, то есть, попытаться решить проблему мирным путем. Если в течение 30 дней ответ от противоположной стороны не получен или же он отрицательный, то сторона, права которой ущемлены, обращается в судебную инстанцию с исковым заявлением.

До регистрации

Намного проще будет разорвать отношения в случае, если государственная регистрация сделки ещё не была проведена. Благодаря этому, недвижимость будет считаться собственностью продавца, который может в любой момент потребовать расторжения заключенного договора с наименьшим риском для себя и своего имущества.

Если одна из сторон договора купли-продажи потребует отменить соглашение, то участники могут достигнуть обоюдного согласия без привлечения третьих лиц в виде государственных учреждений. Им всего лишь нужно будет подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи, чтобы документально зафиксировать свое решение.

Оспаривание и аннулирование сделки

Современное законодательство под оспариванием и аннулированием понимает действия по признанию договора купли-продажи недействительным. Решение о недействительности суд выносит после обращения заинтересованного лица.

Условия, чтобы вернуть купленную или проданную недвижимость

Договор будет признан недействительным в случае, если обратившийся истец докажет, что в ходе совершения сделки, его права были нарушены и не учтены.

Инициаторами для оспаривания сделки могут быть как сами участники купли-продажи, так и третьи лица. Например, родственники, наследники, кредиторы и так далее.

Для того, чтобы оспорить сделку, устанавливается срок давности в один год с момента, как заинтересованное лицо получило информацию о том, что права грубо нарушаются.

Отдельно стоит поговорить о понятии недействительности сделки, которая также признается судом как основание для расторжения. Если будет выяснено, что сделка относилась к категории недействительных, то договор прекратит свое существование, а обязанности сторон потеряют свою актуальность. Также, различными будут последствия, в зависимости от решения суда (ст. 167 Гражданского кодекса).

Характеристики недействительной сделки указаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ. Наиболее распространенные:

  • Договор недействительный, если нарушает нормы законодательства (ст. 168 ГК РФ).
  • Покупатель или продавец недееспособны (ст. 171 ГК РФ).
  • Договор был заключён с лицом, которое находится в особом состоянии, которое влияло на его возможность руководить своими действиями (ст. 177 ГК РФ).
  • Договор заключался под воздействием угрозы, насилия или обмана (ст. 179 ГК РФ).

Для таких ситуаций предусматривается срок исковой давности равный одному году с момента, как лицо узнало о том, что его права были нарушены.

О различных способах мошенничества при покупке и продажи квартиры и о том, как не дать себя обмануть при заключении сделки, читайте здесь.

Пошаговая инструкция

В какой суд обращаться, чтобы оспорить?

Лицо, которое уверенно, что в ходе заключения сделки купли-продажи квартиры были нарушены его права, обращается в соответствующую судебную инстанцию. На сегодняшний день районный суд Российской Федерации по месту проживания ответчика уполномочен рассматривать подобные дела.

Истцу остаётся составить исковое заявление и приложить соответствующие документы, подтверждающие его слова.

Необходимые документы

Истец-продавец ответственен за формирование пакета документов:

  1. Исковое заявление.
  2. Ксерокопия паспорта.
  3. Договор купли-продажи, который прошел процедуру государственной регистрации и вступил в законную силу.
  4. Техническая и правовая документация на недвижимость.
  5. Другие сопутствующие сделке бумаги.
  6. Квитанции об оплате государственной пошлины.
  7. Документы, свидетельствующие об ущемлении прав.

Истец-покупатель при составлении пакета документов руководствуется следующим перечнем:

  1. Исковое заявление.
  2. Ксерокопия паспорта.
  3. Договор купли-продажи.
  4. Подписанный акт приема-передачи помещения.
  5. Справка о состоянии счета (движении средств по нему) в случае, если оплата осуществлялась по безналичному расчету.
  6. Выписка ЕГРН о праве собственности.
  7. Бумаги, свидетельствующими об отказе в выполнении условий сделки, игнорировании требований ответчика.
  8. Довереность, если истец не может присутствовать сам.
  9. Квитанция об оплате госпошлины.

В качестве доказательства истец может поставить следующие материалы.

  • Официальные бумаги и бланки, которые содержат правовую информацию.
  • Технические характеристики объекта недвижимости.
  • Свидетельские письменные и устные показания от третьих лиц.
  • Справки, выписки, которые свидетельствуют о наличии ущемления прав.
  • Видео и аудио материалы, которые имеют отношение к делу.

Важно предоставлять доказательства по существу, которые подтверждают суть описанного в исковом заявлении.

Исковое заявление должно содержать следующие пункты.

  • Наименование судебной инстанции.
  • Сведения об истце и ответчике.
  • Контактная информация.
  • Сведения о заключенном ранее договоре купли-продажи.
  • Сведения об объекте недвижимости, о котором идёт речь.
  • Суть произошедшего нарушения прав.
  • Доказательства, которые подтверждают соблюдение претензионного порядка.
  • Исковые требования.
  • Перечень приобщенных документов.
  • Дата, подпись.

В исковом заявлении нужно в обязательном порядке указывать правовые основания, в ходе которых последует расторжение договора.

Заявление от продавца должно выглядеть следующим образом:

  1. Наименование судебной инстанции.
  2. Паспортные данные продавца. Личные данные покупателя.
  3. Контакты продавца и, при наличии, покупателя.
  4. Информация о недвижимости со ссылкой на правоустанавливающие документы.
  5. Описывается факт и дата перехода прав собственности.
  6. Устанавливается факт (или его отсутствие) передачи денег.
  7. Называется правонарушение в отношении продавца.
  8. Перечень действий, которые предпринял продавец для того, чтобы урегулировать спор.
  9. Исковые требования: возврат денежных средств, их части, имущества и т.д.
  10. Дата, подпись.

В случае с покупателем соблюдается иной порядок:

  1. Наименование суда.
  2. Паспортные данные покупателя, личные данные оппонента.
  3. Контакты.
  4. Информация о факте приобретения недвижимости: где, когда происходила сделка.
  5. Факт регистрации сделки в Росреестре.
  6. Факт получения (не получения) документа на право собственности.
  7. Процесс передачи денежных средств: дата, место, форма расчета.
  8. Суть нарушения в отношении покупателя соссылкой на закон.
  9. Действия покупателя, направленные на досудебное урегулирование.
  10. Исковые требования: возврат денежных средств в полном объеме, устранение препятствий для вступления в право собственности.
  11. Дата, подпись.

Сроки рассмотрения дела и вынесения решения

Суд рассматривает дело в течение одного календарного месяца, после чего назначает дату судебного заседания. Если одна из сторон не является на рассмотрение, или в деле появятся новые обстоятельства, то заседание будет продлеваться и откладываться. В целом, рассмотрение дела возможно в срок от двух месяцев до полугода.

По факту выяснения всех обстоятельств, суд выносит решение. Оно может как полностью удовлетворять требования обеих сторон, так и частично, или не удовлетворять вообще.

Перед подачей искового заявления нужно оплатить государственную пошлину. На сегодняшний день государственная пошлина за подачу искового заявления в районный суд Российской Федерации составляет 300 руб. Оплачивать государственную пошлину нужно непосредственно перед подачей, так как спустя месяц она уже будет не действительна. Приобщается чек или квитанция.

Как отказаться от сделки, если решение не в вашу пользу?

Если суд вынес решение в пользу одной из сторон, то у оппонента есть возможность в течении 15 дней обратиться в апелляционную вышестоящую инстанцию. Правда, обращение осуществляется с участием адвоката. В ходе рассмотрения дела в апелляции, суд устанавливает дополнительные основания, также обращает внимание на нюансы.

Признание соглашения недействительным и ничтожным

Для того, чтобы произошло оспаривание, необходимо, чтобы сделка была признана ничтожной. Понятие ничтожности предполагает, что договор был заключён с явным нарушением норм действующего законодательства (о способах мошенничества при покупке и продаже квартиры и о том, как избежать обмана, рассказано в этой статье). То есть изначально данная сделка не должна была быть проведена.

Иногда для того, чтобы признать факт ничтожности, необходимо обратиться в судебную инстанцию. Сами признаки ничтожности и недействительности прописаны в гл. 9 пар. 2 ГК РФ.

В соответствии с этими нормами, ничтожными сделками признаются договора, которые:

  • Были заключены с несовершеннолетними или малолетними детьми.
  • С лицами, относящимися к категории недееспособных.
  • Мнимая сделка.
  • Притворная сделка.
  • Сделка, которая осуществлялась по потерянным или заведомо недействительным бумагам.

Для ничтожной сделки характерен срок давности равный трём годам. Однако, в отдельных обстоятельствах суд позволяет увеличить срок давности до 10 лет.

Возможные последствия после расторжения договора купли-продажи находятся в статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации. По решению суда взаимные обязанности сторон могут прекратиться с момента вынесения решения.

Если расторжение связано с существенным нарушением условий соглашения, то пострадавшая сторона может требовать возмещения убытков. В зависимости от индивидуально сложившейся ситуации, будут наступать и соответствующие последствия.

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/zhilaya-sobstvennost/kvartira/kuplya-prodazha/rastorzhenie-i-osparivanie-sdelki.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector