Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

В статье рассмотрим срок договора аренды.

Аренда (от латинского arrendare, что переводится, как «отдавать что-либо внаем») — это прежде всего формат имущественного договора, при котором собственность передают во владение за определенную плату. Далее подробно поговорим об этой форме гражданских отношений.

Срок договора аренды

Вариантов здесь несколько. Такое соглашение может заключаться сторонами:

  1. На неопределенный срок.
  2. На оговоренное документом время, но менее одного года.
  3. На указанный соглашением период, как правило, год или более. Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Неопределенный срок

Рассмотрим сначала ситуацию, когда договор аренды на неопределенный срок заключается.

Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если временные отрезки аренды в документе не указаны, договор считают заключенным на неопределенный период.

В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от соответствующих правовых отношений, предупредив об этом оппонента за три месяца.

Стоит отметить, что договор аренды, который был заключен на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (несмотря на то что фактический период действия может превышать двенадцать месяцев).

Менее года

Каким еще может быть срок договора аренды?

Договор аренды, который был заключен на период менее года, государственной регистрации не подлежит.

Год и более

Соглашение, которое было оформлено на двенадцать месяцев и больше, обязательно подлежит госрегистрации. Его считают заключенным с ее момента. О сроках договора аренды мы рассказали.

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Договор аренды и порядок его заключения

Заключение такого документа можно условно разбить на определенные этапы:

  1. Обмен правоустанавливающей документацией.
  2. Стадия проведения анализа представленных бумаг.
  3. Осуществление согласования условий.
  4. Заключение самого договора.
  5. Оформление передачи арендуемого объекта.
  6. Регистрация права аренды в органе ФРС (при условии заключения долгосрочного соглашения).

Стоит отметить, что, если договор аренды заключен на срок менее года (то есть краткосрочно), как правило, регистрации в ФРС он не требует.

Документация

В рамках обмена сторонами правоустанавливающими и уставными документами у владельца надо запросить:

  1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на объект. Речь идет о документах БТИ (поэтажный план, экспликация, выписка из технического паспорта по форме «1А»).
  2. Правоустанавливающая документация (договора купли-продажи и так далее).
  3. Выписка из ЕГРП (на текущую дату).
  4. При наличии каких-либо ограничений (соглашение аренды, залоги и тому подобное) желательно запросить копии бумаг, на основании которых устанавливается обременение.

Обе стороны друг другу предоставляют:

  1. Копию учредительных бумаг юридического лица (Устав, соглашение, ОГРН и так далее).
  2. Документацию, подтверждающую полномочия лиц, которые ведут переговоры и подписывают соглашение.

В случае заключения сделки физическими лицами эта стадия, как правило, ограничивается предоставлением документа, который удостоверяет личность (то есть при этом нужен паспорт).

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Истечение срока договора аренды

Стоит отметить, что завершение срока соглашения аренды договорные обязательства сторон не прекращает. Отмечается, что в том случае, если арендатор продолжает имуществом пользоваться после истечения срока действия бумаги при условии отсутствия возражений со стороны собственника, договор считают возобновленным на таких же условиях, но на неопределенный период.

А можно ли осуществить продление срока договора аренды земельного участка? Об этом далее.

Продление

Такая манипуляция возможна на определенный срок либо же на неопределенный период на основании соглашения сторон. Наиболее простой формой для арендного продления считают возобновление документа на прежних основаниях в силу закона. Для этого необходимо одновременное соблюдение двух следующих условий:

  1. Арендатор продолжает использовать имущество после завершения периода действия бумаги.
  2. Какие-либо возражения со стороны собственника отсутствуют.

В этом случае соглашение считают возобновленным на прежних условиях, на неопределенный отрезок времени в силу законодательства. При этом заключать никаких дополнительных документов не потребуется.

Стоит учесть важное условие.

Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если сроки договора аренды помещения не были определены исходной бумагой, тогда его считают заключенным на плавающий временной отрезок.

Законодательство требует, чтобы соглашение аренды любой недвижимости на срок больше одного года проходило регистрацию в соответствующих государственных органах. Лишь тогда его будут считать заключенным. Правда, в том случае, если аренда была изначально оговорена на период менее двенадцати месяцев, для пролонгированного соглашения не потребуется проводить государственную регистрацию.

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Что еще предполагает продление срока договора аренды? Следует помнить о том, что и арендатор, и собственник в любое время имеют право расторгнуть продленный и подписанный на неопределенный период документ по своей инициативе. Для этого одной из сторон за три месяца надо предупредить вторую об этом, если иное соглашением не предусмотрено.

Проведение регистрации

Каков срок регистрации договора аренды? Документы для этих целей подают в территориальное отделение Росреестра (то есть в Федеральную службу государственной регистрации, картографии и кадастра) согласно списку, который установлен ФЗ под названием «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним».

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

В том случае, если у регистратора возникнут какие-либо сомнения в подлинности, а кроме того, в достоверности указанных сведений или в присутствии оснований для оформления, он вправе приостанавливать регистрацию соглашения аренды нежилых помещений или иной недвижимости на срок не больше одного месяца. Госпошлину за регистрацию документа для граждан берут в размере двух тысяч рублей. Что касается организаций, то для них она составляет двадцать две тысячи. При этом предоставляют:

  1. В том случае, если стороной соглашения выступает юридическое лицо, нужна учредительная документация наряду с копией свидетельства о госрегистрации, постановке на налоговый учет, а также протокол о наделении полномочиями граждан, подписавших доверенность.
  2. Если копии указанных бумаг ранее уже подавались в реестр, то вместо них можно представить выписку из ЕГРЮЛ, которая должна быть не старше одного месяца, свидетельствующую об отсутствии каких-либо изменений.
  3. Для граждан требуется документ, который удостоверяет личность.
  4. В том случае, если интересы в реестре представляет иное лицо, то необходима доверенность на регистрацию соглашения аренды, которая удостоверяется нотариально.
  5. Соглашение аренды в количестве, равном числу сторон, и еще один оригинал, который остается в деле.
  6. Акт по приему-передаче арендуемого имущества в том случае, если он выступает неотъемлемой частью соглашения.
  7. Платежное поручение, подтверждающее оплату пошлины за регистрацию документа по аренде.
  8. Заявление на регистрацию, которое может подавать одна из сторон договора.
  9. В зависимости от конкретных случаев в регистрирующие органы должны представляться дополнительные документы. Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Договор аренды и его особенности

По общему правилу такая бумага заключается в письменной форме, если сроки действия соглашения превышают один год или, по меньшей мере, с одной стороны в сделке принимает участие юридическое лицо, независимо от периода. Что касается содержания, обычно в документы об аренде включают несколько следующих разделов:

  1. Общие положения, в рамках которых перечисляются стандартные для любого соглашения элементы: название наряду с номером, датой и местом заключения. Указывается, кто принимает участие в сделке, в том числе какие именно лица представляют стороны соглашения и на основании какой документации.
  2. Предмет. Здесь требуется четко определить, что выступает предметом сделки. Перечисляются все характеристики объекта, необходимые для его идентификации. К примеру, адрес здания, которое передается в аренду, характеристики машины и тому подобное. Также в данном разделе пишется, передается ли имущество во временное владение либо в использование.
  3. Указание права и обязанностей сторон. В частности, пишут, что арендатор должен вносить оплату за имущество и вернуть его вовремя в надлежащем состоянии.
  4. Пункт об арендной плате и взаимных расчетах. Здесь определяется, сколько, а также по какой схеме арендатор будет платить. В том числе и в какой момент можно считать обязанность выполненной. Нередко это увязывается с моментом поступления денежных средств на счет собственника. Но арендатору удобнее будет настоять на том условии, что обязательство требуется считать выполненным непосредственно в момент списания с его счета средств.
  5. Ответственность сторон. В рамках составления этого раздела в договор вносится условие о неустойке и прочих штрафах за нарушение арендных правил. Одна сторона непременно применит данные меры, если другая нарушит обязательства. Здесь же стоит написать, в каких ситуациях нарушитель освобождается от ответственности, к примеру, в силу действия форс-мажорных обстоятельств.
  6. Период действия соглашения с условиями досрочного расторжения. В случае если в договор раздел о сроке не включить, тогда бумагу считают заключенной на неопределенный период.
  7. Раздел о вариантах разрешения разногласий. Здесь прописывается претензионный порядок, а кроме того, указывается суд, в который надо обращаться, если по-другому урегулировать конфликт не получится.
  8. Заключительная часть предполагает указание адресов и реквизитов сторон наряду с подписями ответственных лиц и их расшифровкой, датой заключения документа и печатью (при наличии). Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

В случае необходимости в соглашение включаются и другие разделы.

Заключение

Таким образом, по договору (а также еще принято говорить «по соглашению») аренды можно передавать любое имущество. Такой документ должен обязательно содержать подробное описание передаваемого объекта.

Если в нем не будет выполнено это требование, то он будет считаться недействительным (не заключенным и несогласованным).

Договор, который оформляют на срок больше одного года, должен заверяться в службе госрегистрации того субъекта, на территории которого расположен сдаваемый в аренду объект.

Мы рассмотрели срок действия договора аренды.

Источник: https://BusinessMan.ru/srok-dogovora-arendyi-i-ego-poryadok-zaklyucheniya.html

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Зарегистрируем договор

в Росреестре без вашего участия

Срок — от 10 дней

Стоимость — от 5000 руб.

Заказать

В соответствии со статьей 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок более 12 месяцев, должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента такой регистрации.

Также, в соответствии со статьей 609 ГК РФ, договор аренды, оформленный на срок более 12 месяцев, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Поможем зарегистрировать договор аренды нежилой недвижимости!

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут! Каждому, кто оставит заявку или позвонит нам сегодня — консультация по любому вопросу БЕСПЛАТНО.

  • Если вы заключите договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок менее года, то регистрировать его или тем более заверять у нотариуса — не надо. Хватит только простой письменной формы и подписей сторон.
  • Если вы подпишете договор аренды зданий, сооружений или нежилых помещений на срок более года, то одних только подписей — недостаточно. Договор не будет считаться действительным, пока вы не зарегистрируете его в Росреестре.

Для регистрации договора надо собрать комплект документов и оплатить государственную пошлину. Госпошлина для физического лица составляет 1 000 рублей. Если с заявлением о регистрации обращаются две стороны договора, то госпошлина уплачивается в размере 1 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Государственная пошлина для юр.лица составляет 15 000 рублей. Если с заявлением о гос.регистрации обращаются две стороны, то пошлина уплачивается в размере 15 000 рублей, разделенных на количество участников договора.

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Стрельников Артем, генеральный директор ООО «Консалт-групп»

Тел.: +7(495)995-58-54

e-mail: info@consult-gp.ru

«Обратите внимание на то, что индивидуальный предприниматель юридическим лицом не является.

В соответствии со статьей 48 ГК РФ, «Юридическим лицом признается организация, которая имеет обособленное имущество и отвечает им по своим обязательствам…».

Читайте также:  Кто может получить налоговый вычет при покупке квартиры: какие лица имеют право на возврат 13 процентов подоходного при имущественных сделках, а когда он не положен?

Следовательно, ИП значительно выгоднее заключать длительный договор аренды помещений, чем юр.лицам, так как платить ему придется не 15 000, а всего 1 000 рублей.»

Если вы решите воспользоваться услугами компании «Консалт-групп», то мы сами подготовим все необходимые для регистрации документы. От вас понадобится только поставить на них подписи. Также вам надо будет передать нам учредительные документы своего юр.лица (либо нотариально заверенные копии). Список того, что от вас может понадобиться, предоставят наши сотрудники.

Если арендатор не хочет сдавать помещения на долгий срок, и ему нужна потенциальная возможность прекращения договора по истечению года или пары лет, а стоимость сделки — не представляет решающего значения для деятельности фирмы, то регистрировать договор аренды не имеет смысла. Проще заключить соглашение на 11 месяцев и либо регулярно его продлевать, либо отказаться от перезаключения.

Но если арендатор сдает, например, целое здание или даже комплекс сооружений и сделка является крупной, то лучше всего обезопасить себя, зарегистрировав договор, исключив возможность признания ее недействительной.

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Стрельников Артем, генеральный директор ООО «Консалт-групп»

Тел.: +7(495)995-58-54

e-mail: info@consult-gp.ru

«Крупной сделкой, в соответствии со статьей 46 закона об ООО, является договор, связанный с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения предприятием имущества, стоимость которого составляет 25% и более от стоимости всего имущества фирмы… »

Арендатор может учитывать арендную плату в качестве расходов и списывать ее. А наличие зарегистрированного договора аренды упростит взаимодействие с налоговыми органами по этому вопросу и снимет вероятность возможных претензий от налоговиков.

Также регистрация договора может быть полезна арендатору в том случае, если он хочет быть уверенным, что договор будет заключен на долгий срок, и арендодатель:

  1. Не расторгнет соглашение по истечению 11 месяцев (в этом случае арендатор сможет безбоязненно улучшать помещение или даже вкладываться в ремонт, зная, что его не выселят через несколько месяцев).
  2. Не станет регулярно повышать арендную плату (в этом случае в договор надо будет вносить изменения и регистрировать их).
  3. Не будет регулярно менять условия договора.

Если арендатору нужно помещение на долгий срок, то регистрация договора даст определенные гарантии стабильности и долгосрочности.

В остальном же, наличие регистрации договор никак не «улучшает». Необходимость регистрации вырастает из того, на какой срок будет оформлен договор. Если договор заключен менее чем на 12 месяцев, то регистрация — не только не нужна по закону, но и не выгодна.

Но если договор аренды надо заключить более чем не год, то без регистрации просто не обойтись. В противном случае, договор будет являться недействительным и в случае каких-либо споров и проблем, суд этот договор к вниманию не примет. Фактически, такая сделка будет считаться незаключенной, а обязательства сторон по передаче помещения и оплате аренды — не возникшими.

Если вы решили сдать свое помещение в аренду или арендовать чужое, обратитесь в «Консалт-групп». Мы проконсультируем — на какой срок вам лучше заключить договор, и выгодно ли подписывать его на срок более года. Если же вы решите, что договор будет длительным и без регистрации не обойтись, то мы поможем вам зарегистрировать договор в самые короткие сроки и с минимальным вашим участием.

Оставьте заявку

Оставьте заявку и мы перезвоним Вам в течение 15 минут! Каждому, кто оставит заявку или перезвонит нам сегодня — консультация по налоговым вопросам бесплатно!

Связанные статьи: Регистрация договора аренды в ЕГРН Регистрация договора аренды нежилого помещения в Москве Регистрация расторжения договора аренды Государственная регистрация договора аренды в Росреестре Регистрация дополнительного соглашения к договору аренды

Источник: https://www.consult-gp.ru/registratsiya-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshcheniya.php

Договор аренды не зарегистрирован последствия

125 Земельного кодекса право аренды земельного участка возникает с момента регистрации этого права. В то же время другие вопросы (будет ли такой договор считаться заключенным? может ли в этом случае арендодатель требовать уплаты арендной платы? может ли арендодатель не допускать устранить такого арендатора от пользования землей?) оказались спорными.

Относительно действительности договора аренды

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Позиция 1.

Договор аренды будет действительным в части, не касающейся права аренды, поскольку законом теперь не предусмотрено, что такой договор нужно регистрировать.

Следовательно, если, к примеру, договором предусмотрена обязанность арендодателя убрать мусор с арендуемого земельного участка, то отсутствие факта регистрации права аренды не освобождает арендодателя от необходимости выполнения этой обязанности.

Позиция 2. Если договором предусмотрено, что он будет действовать с момента регистрации права аренды, то такой договор и право аренды будут действовать с момента регистрации.

Относительно уплаты арендной платы

Позиция 1.

До момента регистрации права аренды арендодатель не может требовать от арендатора уплаты арендной платы, поскольку обязанность по уплате арендной платы возникает с момента возникновения права аренды, которое, в свою очередь, возникает с момента регистрации соответствующего права. До этого момента средства, полученные арендодателем от арендатора, могут рассматриваться как имущество, полученное без достаточного правового основания в соответствии со ст. 1212 Гражданского кодекса.

Позиция 2. В период с момента заключения договора аренды земли до момента регистрации права аренды арендодатель может получать прибыль по договору, поскольку его право на передачу объекта в аренду не было ограничено регистрацией. К тому же арендатор обязан платить собственнику земли за фактическое пользование этой землей.

Относительно права арендодателя на лишение арендатора права аренды

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

Позиция 1.

Арендодатель не может «выгнать» арендатора, не зарегистрировавшего свое право аренды, поскольку договор аренды был заключен и является действительным. Регистрировать же право аренды и пользоваться участком или не регистрировать такое право и/или не пользоваться участком зависит от выбора арендатора.

Позиция 2. Если право аренды не зарегистрировано, то в случае его нарушения со стороны арендодателя у арендатора не будет правовых оснований для признания таких действий неправомерными. Соответственно, если, например, такой арендатор засеет арендованный земельный участок, то урожай с него вполне может собрать арендодатель.

Мнение «Ю{amp}amp;З»: После отмены необходимости регистрации договоров аренды земли, для признания такого договора заключенным, по умолчанию, достаточно всего одного юридического факта – факта закрепления согласия сторон со всеми существенными условиями договора.

Для признания договора аренды земли заключенным не нужно дожидаться передачи земельного участка, по причине того, что такой договор является консенсуальным (согласно ст.

792 Гражданского кодекса арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок, а не передает его). Нотариальное удостоверение такого договора согласно ст.

14 Закона «Об аренде земли» является необязательным, а государственная регистрация и вовсе отменена.

Поэтому в данном случае действует общее правило, предусмотренное ст.

640 Гражданского кодекса, согласно которой договор считается заключенным с момента получения лицом, направившим предложение заключить договор, ответа о принятии данного предложения. А точнее, учитывая требования ст.

181 и ч. 3 ст. 184 Хозяйственного кодекса, после изложения этого договора в форме единого документа, его подписания сторонами и скрепления их печатями.

Это, однако, не исключает возможности переноса даты вступления договора в силу по согласию сторон.

Момент вступления в силу договора может быть определен, в том числе, датой регистрации арендатором своего права аренды.

В этом случае такая регистрация будет служить отлагательным условием и, если иного не оговорено сторонами, права и обязанности сторон возникнут с момента осуществления этой регистрации.

Какие договора аренды подлежат государственной регистрации: зачем и для чего это нужно, обязательным ли будет госучет в случае заключения соглашения более года?

С момента заключения договора аренды земли у арендодателя возникнет обязанность передать земельный участок арендатору, а у того – обязанность по уплате арендной платы. То есть договор аренды земли порождает, как минимум, два самостоятельных обязательства, необходимость выполнения которых, по умолчанию, не зависит от факта регистрации арендатором своего права.

Поэтому отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату. Арендодатель, в свою очередь, может требовать эту плату, в том числе взыскивать ее в судебном порядке, ссылаясь на положения соответствующего договора, и регистрация или отсутствие регистрации права аренды на это право арендодателя никак не должна влиять.

https://www.youtube.com/watch?v=https:5A_HQ8yGJL0

В то же время, отказываясь регистрировать право аренды земли, полученное по договору, арендатор тем самым не совершает действий, необходимых для признания этого права государством и третьими лицами. Он не предоставляет ему абсолютной правовой защиты и потому не может предъявить никаких исков к третьим лицам, нарушающим это право.

Исключение может касаться только арендодателя. Если условиями договора аренды предусмотрена обязанность арендодателя не препятствовать арендатору в пользовании землей и не нарушать право арендатора на такое пользование, то в силу этих договорных обязательств арендодатель не может нарушать право аренды арендатора даже в том случае, если оно не зарегистрировано.

Кроме того, отсутствие регистрации права аренды лишает арендатора возможности по распоряжению этим правом. В частности, в таком случае он не может передать участок в субаренду.

Отсутствие регистрации также усложняет процесс доказывания факта реального использования земельного участка в случае возникновения соответствующего спора с налоговыми органами.

Во избежание этих проблем арендатору необходимо регистрировать свое право аренды.

Если иного не предусмотрено соглашением сторон, договор аренды земли считается заключенным независимо от регистрации права аренды, приобретенного на основании такого договора. Отсутствие такой регистрации не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату, но одновременно сужает его возможности по правовой защите этого права.

Источник: https://kupit-krohe.ru/uchet/dogovor-arendy-zaregistrirovan-posledstviya/

Договор аренды: в каких случаях его можно заключить и как правильно составить

Прежде чем перейти к нюансам оформления договора аренды, рассмотрим, в каких случаях в принципе можно заключить такой договор.

Первое, о чем нужно помнить, говоря об аренде, — это то, что арендные отношения предполагают платное пользование чужим имуществом. Бесплатной аренды быть не может.

Таким образом, если не планируется вносить плату за пользование имуществом (например, если имущество передается учредителем, или между взаимозависимыми компаниями), то оформлять договор аренды не нужно.

Также обратите внимание, что в качестве арендной платы нельзя установить только оплату расходов на «коммуналку» (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.

02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Если отдельной платы за пользование имуществом не предусмотрено, то отношения между сторонами регулируются другим договором — безвозмездного пользования или ссуды (гл. 36 ГК РФ).

Следующий важный момент — это определение предмета, который перейдет в пользование арендатора. По договору аренды можно передавать только непотребляемые вещи, то есть такие, которые не теряют своих свойств в процессе их использования. Соответственно, нельзя арендовать, например, горюче-смазочные материалы, поскольку они будут израсходованы «арендатором» при эксплуатации автомобилей.

Также объект аренды должен быть индивидуально определенным. Другими словами, он должен обладать признаками, позволяющими точно установить, какое именно имущество арендовано.

А значит, по договору аренды нельзя передавать обезличенные вещи, например, партию товара.

Это связано с тем, что арендатор обязан вернуть арендодателю то же самое имущество, которое он получил в пользование, а не такое же. 

Итак, если предполагается передача потребляемых, а равно обезличенных вещей, то договор аренды не заключается. Такие отношения регулируются договором займа (гл. 42 ГК РФ). Подробнее о договоре займа см. «Учитываем займы на стороне заемщика» и «Учитываем займы на стороне займодавца».   

Форма договора

Определившись с тем, какие отношения могут быть арендными, перейдем к нюансам составления самого договора. И первый момент, на котором нужно заострить внимание, — это форма договора аренды. Здесь законодатель установил два важных правила.

Читайте также:  Временная регистрация: чем опасна для собственника квартиры, чем грозит и каковы последствия, а также, риски при временной прописке иностранных граждан

Первое правило гласит: любой договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одна из его сторон является юридическим лицом (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Напомним, что письменная форма договора может иметь самые разные виды.

Это не только привычный бумажный документ, в котором изложены все условия и стоят подписи сторон. Договоры могут заключаться также путем обмена письмами и иными документами, в том числе электронными (подробнее см.

«Когда договор считается заключенным: переписка и счет по e-mail, аналоги электронной подписи, оформление письма с договором»).

Второе правило такое: если по договору аренды передается объект недвижимости, то договор в письменной форме должен быть составлен в виде одного документа, подписанного обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Это требование обязательно, вне зависимости от того, кто выступает сторонами договора — организации, ИП или «обычные» физлица.

Бесплатно проверить контрагента в «Контур.Фокусе»

При нарушении указанных выше правил установлены разные последствия. Так, при аренде большинства видов имущества (за исключением недвижимости) несоблюдение письменной формы договора (т.е.

устная договоренность сторон, вообще никаким образом не оформленная в письменном виде) само по себе не означает, что договор не заключен или недействителен. В этом случае при возникновении спора стороны просто не смогут ссылаться в суде на свидетельские показания.

Но при этом можно будет использовать любые письменные доказательства, подтверждающие как сам факт заключения договора аренды, так и его условия (п. 1 ст. 162 ГК РФ). 

А вот при аренде недвижимости последствия заключения договора «не по форме» куда более серьезные. Такой договор в силу прямого указания пункта 1 статьи 651 ГК РФ признается недействительным. Причем, в данном случае недействительным будет как устный договор, так и письменный, но составленный не в виде единого документа, подписанного сторонами.

Напомним, что недействительный договор считается таковым с момента заключения и не влечет никаких юридических последствий, кроме тех, которые связаны с его недействительностью (п. 1 ст. 167 и п. 1 ст. 431.1 ГК РФ).

В результате, у арендодателя не будет договорного основания для взыскания арендной платы, а у арендатора не будет права оставить в своем пользовании арендованный объект.

Что должно быть в договоре

По правилам пункта 1 статьи 432 ГК РФ любой договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора.

При этом под существенными условиями понимаются те, которые прямо поименованы в ГК РФ как обязательные к включению в текст соглашения.

Соответственно, если в договоре не прописать хотя бы одно из таких условий, то он просто не будет признаваться заключенным.

Итак, что же обязательно должно быть указано в договоре аренды? Во-первых, это данные, которые позволяют определенно установить передаваемое в аренду имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

То есть объект аренды (а как мы помним, им может быть только индивидуально определенная вещь) в договоре нужно описать с максимальной степенью конкретности.

Так, если речь идет об объекте недвижимости, то указываются кадастровый или условный номер, адрес, площадь и другие признаки, позволяющие без сомнения установить, что именно сдается в аренду. При необходимости к договору прилагаются схемы, экспликации и другая техническая информация на объект недвижимости.

Если в аренду сдается движимое имущество, то следует прописать его уникальные свойства — номер (VIN для автомобилей, UIN, IMEI и другие номера для техники, заводские номера для оборудования, артикулы для иных вещей), наименование, модель, марку и прочие отличительные свойства. Например, для компьютера это могут быть объем памяти, наименование и модель процессора, видео и звуковой карты.

Во-вторых, если в аренду передается объект недвижимости, то обязательным условием договора является пункт о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 и п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Что касается аренды движимых вещей, то отсутствие в договоре условия об арендной плате не сделает такой договор незаключенным, а лишь добавит сторонам проблем.

Дело в том, что в этой ситуации размер арендной платы будет определяться исходя из стоимости аренды аналогичных вещей (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

На этом список обязательных пунктов договора аренды заканчивается. Соответственно, условие о порядке и сроках внесения арендной платы, а также условие о сроке аренды обязательными не являются.

Если не прописать в договоре особенности перечисления арендных платежей, то плату нужно будет вносить в порядке и сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичных объектов при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Если же не указать срок аренды, то будет считаться, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Бесплатно составить и распечатать договор аренды по готовому шаблону

Срок аренды

Теперь остановимся подробнее на условие о сроке аренды. Формулируя этот пункт договора, нужно помнить следующее. Договор аренды земельного участка, здания или сооружения (а равно помещений в них), заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст.

26 ЗК РФ). При этом необходимо иметь в виду положение пункта 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». В этом пункте сказано, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году.

Другими словами, если в договоре аренды недвижимости указать, что он действует с 1 февраля 2018 года по 31 января 2019 года, то такой договор нужно будет регистрировать. Следуя этой логике, нужно будет регистрировать и договор, действующий с 1 января 2018 года по 31 декабря 2018 года, так как срок аренды в этом случае составит ровно один год.

А вот договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.

01 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Это утверждение справедливо и для договоров, в которых срок действия просто не указан, так как такие договоры, как отмечалось выше, признаются заключенными на неопределенный срок.

Из сказанного следует практический вывод. Если планируются длительные отношения по аренде недвижимости, и при этом стороны не хотят регистрировать договор, то можно обойти требование о госрегистрации.

Для этого нужно либо установить, что срок договора аренды меньше одного года (например, 11 месяцев), и одновременно закрепить возможность его автоматической пролонгации на тот же срок и на тех же условиях, либо просто не включать в договор условие о сроке аренды.

Правда, в последнем случае нужно учитывать, что каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок. Для этого достаточно предупредить другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Причем отказ от договора может быть немотивированным. Так, право арендодателя отказаться от договора никак не зависит от того, допустил ли арендатор какие-либо нарушения, и ограничить это право договором нельзя (определение ВС РФ от 25.09.

17 по делу № 305-ЭС17-5424).

А что будет, если стороны заключили договор аренды помещения на 11 месяцев, а условие об автоматической пролонгации в него не включили, и при этом забыли своевременно «продлить» договор? По правилам Гражданского кодекса, если по истечении срока, установленного в договоре, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). То есть арендатор сможет продолжать пользоваться помещением и будет обязан платить предусмотренную договором арендную плату. Но при этом обе стороны, как уже отмечалось, получат право в любой момент отказаться от такого договора.

На что еще обратить внимание

И в заключение отметим еще несколько важных моментов, на которые нужно обратить внимание при составлении договора аренды.

Изменение состава собственников

Если на стороне арендодателя выступает несколько собственников, то арендатор должен перечислять арендную плату каждому из них в соответствующей пропорции. Это правило действует не только в ситуации, когда объект аренды изначально принадлежал нескольким собственникам, но и в ситуации, когда состав владельцев поменялся в период аренды.

Тут надо помнить, что сам по себе факт изменения состава собственников какого-либо влияния на договор аренды не оказывает: он продолжает действовать на ранее согласованных условиях.

При этом у нового сособственника появляется право на получение доли дохода от сдачи имущества в аренду, равной его доле в праве собственности на имущество (ст. 248 ГК РФ). И это право никак не связано с тем, вносились ли соответствующие изменения в договор.

Поэтому, как только новый совладелец объекта аренды потребует перечислять на его счет арендную плату, арендатору придется делить плату на части и переводить их отдельно каждому из собственников.

Нарушение этого правила повлечет штрафные санкции и может стать основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.18 № Ф04-4219/2017).

Односторонний отказ от договора

Следующий момент касается условия о праве на односторонний отказ от договора аренды.

По общему правилу, закрепленному в статье 310 ГК РФ, если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность, то они вправе внести в договор пункт об одностороннем отказе от договора при наступлении тех или иных условий.

А если такой деятельностью занимается только одна из сторон, то право на односторонний отказ ей не предоставляется, в то время как другая сторона может заявить об одностороннем отказе от договора.

Соответственно, если имущество арендуется у физического лица, не являющегося ИП, то в договоре нельзя прописать право арендатора (организации или предпринимателя) на односторонний отказ от такого договора.

Отметим, что в случае с арендой государственного или муниципального имущества подобное условие не может быть включено в договор, так как право согласовывать условия одностороннего отказа от договора имеют только лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность. А при аренде госимущества арендодателем выступает орган власти, который предпринимательскую деятельность не осуществляет по определению (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.18 № Ф03-1250/2018).

Согласие арендодателя на перенаем

И наконец, остановимся на вопросе о «перекупке» действующего договора аренды. Возможность передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем) предусмотрена пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.

В случае если планируется перенаем (а не заключение прямого договора аренды), нужно обязательно проверить наличие согласия арендодателя. Оно может быть выражено разными способами. Например, в виде отдельного письма, в котором арендодатель сообщает, что не возражает против перенайма объекта аренды.

Также арендодатель может проставить соответствующую надпись на договоре перенайма. Главное, чтобы было понятно, в отношении какого договора аренды дано согласие на перенаем. Если же согласие отсутствует, то договор перенайма будет ничтожным.

Такая сделка не повлечет юридических последствий и будет признана недействительной с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Это значит, что лицом, обязанным по договору аренды, останется прежний арендатор.

И никакие обстоятельства (ликвидация первоначального арендатора, фактическое использование имущества новым арендатором, своевременное внесение арендной платы) ситуацию не исправят (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.06.18 № Ф01-2034/2018).

Источник: https://www.Buhonline.ru/pub/beginner/2018/8/13757

Регистрации подлежит договор аренды, а не право аренды

Об особенности государственной регистрации договора аренды нежилых помещений рассказывает главный специалист-эксперт отдела регистрации прав на объекты недвижимости нежилого назначения Управления Росреестра по Омской области Евгения Терехова.

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды не­дви­жимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее проведения. Исключение из этого правила установлено п. 2 ст. 651 ГК РФ для договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года. Такой договор не подлежит государственной регистрации. При этом соблюдение письменной формы договора аренды нежилых помещений необходимо вне зависимости от срока, на который заключен договор. Несоблюдение указанного требования влечет недействительность договора. Закон не содержит требования обязательного нотариального удостоверения договора, однако по взаимному согласию сторон договор может быть составлен в нотариальной форме. Государственная регистрация договора аренды нежилых помещений осуществляется органами Росреестра в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). При этом необходимо отметить, что в соответствии с данным законом, государственной регистрации подлежит сама сделка с недвижимостью — договор аренды, а не право аренды (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). В случае заключения договора аренды помещения или части помещения договор регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (здания) или его части (п. 3 ст. 26 Закона о регистрации). Как показывает практика именно порядок регистрации договоров аренды части нежилого помещения (здания) вызывает значительное количество вопросов у заявителей. В первую очередь это связано с тем, что в соответствии с требованиями п. 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды части нежилого помещения (здания) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта сделки для целей государственной регистрации должна быть осуществлена уполномоченными органами в процессе кадастрового учета, в результате чего объект получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других недвижимых вещей. Данные положения отражены также и в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации, в соответствии с которым в случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. До недавнего времени представление на государственную регистрацию договора аренды части здания, сооружения, нежилого помещения кадастрового паспорта с указанием в нем размера арендуемой площади было практически невозможно. Это было связано с тем, что действовавший до 01.01.2013 порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 № 577, не предусматривал возможность учета части здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства, а формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях объекта недвижимого имущества, на которые распространяется ограничение права. Отсутствие кадастрового паспорта с указанием в нем арендованной части объекта недвижимости вынуждало органы Росреестра отказывать в проведении государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения, помещения. Однако в последнее время ситуация изменилась. В Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) также внесены изменения Федеральным законом от 23.07.2013 № 250‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости», которые вступили в силу 01.10.2013. К сведениям, подлежащим внесению в государственный кадастр недвижимости, теперь относятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости: сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости (ст. 7 Закона о кадастре). Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 № 831 и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права. Таким образом, действующее законодательство не содержит препятствий для индивидуализации органами кадастрового учета части объекта недвижимого имущества как предмета договора аренды. При этом необходимо учитывать, что в кадастровом паспорте объекта недвижимого имущества отражаются только те сведения, которые внесены в государственный кадастр недвижимости. Соответственно, в него не могут быть включены сведения, в том числе и по инициативе сторон договора аренды, не содержащиеся в государственном кадастре недвижимости. Это означает, что предметом договора аренды могут быть только объекты недвижимого имущества, прошедшие государственный кадастровый учет. Сведения о части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, также должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Передача нежилого помещения во временное владение и пользование арендатора осуществляется на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Передаточный акт должен содержать данные о сторонах договора, предмете, техническом и санитарном состоянии предмета договора. С момента подписания документа о передаче обязательство арендодателя передать предмет договора арендатору считается исполненным (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ, соответственно, арендодателя от обязанности передать имущество, а арендатора — принять его. Подписанный сторонами передаточный акт должен быть представлен на государственную регистрацию. Существенным условием договора аренды нежилого помещения является условие о размере арендной платы, при отсутствии которого договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Правила определения цены, установленные п. 3 ст. 424 ГК РФ для случаев, когда договором аренды не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, не применяются. При этом ограничений по форме арендной платы законом не установлено. Отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о размере арендной платы влечет отказ в проведении его государственной регистрации. Срок договора существенным условием договора аренды нежилого помещения не является. Названный срок относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор государственной регистрации не подлежит и действителен с момента подписания его сторонами. Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды договор также не подлежит государственной регистрации. Аналогично не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее года, в котором стороны предусмотрели условие об автоматическом продлении (пролонгации) договора после окончания первоначального срока аренды на такой же срок при отсутствии возражений сторон. Для проведения государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в территориальный орган федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии представляются: 1. Заявление о государственной регистрации сторонами или одной из сторон договора; 2. Договор аренды, составленный и оформленный в соответствии с действующим законодательством, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках (один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй — помещается в дело правоустанавливающих документов);

Читайте также:  Налоги при сдаче квартиры в аренду: размер для физического лица и ип, как оформить официально ндфл и как платить процент на доходы за наем по договору

3. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, принадлежащего арендодателю, с указанием в графе «Примечание» размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть;

4.

 Документы, подтверждающие правовой статус арендодателя и арендатора: для физических лиц –документ, удостоверяющий личность; для юридических лиц — учредительные документы, свидете­льство о государствен­ной регистрации, документ об избрании единоличного исполнительного органа юридического лица (решение участника, протокол общего собрания участников (акционеров)) и приказ о вступлении единоличного исполнительного органа в должность;

5. Документы, подтверждающие полномочия лиц, представляющих интересы арендодателя или арендатора при заключении и государственной регистрации договора аренды (в случае если арендодатель или арендатор действуют через представителя). При этом, если лицо представляет интересы арен­дода­теля, то доверенность как на совершение сделки, так и на подачу заявления о государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена (статья 185.1 ГК РФ);

6. Нотариально удостоверенное согласие супруги (супруга) на заключение договора аренды, оформленное в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ (в случае если арендодателем или арендатором является физическое лицо);

7. Согласие собственника объекта государственной или муниципальной собственности на заключение предприятием договора аренды нежилого помещения (в случае, если договор аренды нежилого помещения заключается унитарным или казенным предприятием, за которым имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления);

8. Документ об уплате государственной пошлины (в случае если заявителем при государственной регистрации договора аренды является физическое лицо — 1000 руб.; юридическое лицо — 15000 руб. Если за государственной регистрацией договора аренды одновременно обратились обе стороны сделки, физическое лицо уплачивает 1000 рублей, разделенную на количество сторон договора; юридическое лицо — 15 000 рублей, разделенных на количество сторон договора). В случае если представленные на государственную регистрацию в соответствии с вышеуказанным перечнем документы соответствуют всем требованиям законодательства, поданы полномочным лицом в течение восемнадцати календарных дней, государственная регистрация договора аренды нежилого помещения будет произведена путем внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации сделки и обременения и удостоверена путем проставления на документе, выражающем содержание сделки, регистрационного штампа.

Источник: https://omskrielt.com/articles/realty/38352/

В каких случаях договор аренды недвижимого имущества не требует государственной регистрации

Опубликовано25 октября 2004 в 00:00

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса РФ договор недвижимого имущества заключенный на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 прямо указано, что выражение «не менее года» означает не «год и менее», а «год и более».

Таким образом, договора, заключенные ровно на год, подлежат государственной регистрации.

Под периодом, равным году, понимается период, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года.

Однако в ряде случаев, когда фактические отношения длятся более года, государственной регистрации договора аренды недвижимости можно избежать.

Так, не подлежит государственной регистрации договор, в котором срок аренды не указан, то есть договор заключен на неопределенный срок.

В Постановлении ФАС СЗО от 4 июня 2002 года № А56-69/02 отмечается, что, даже если стороны придут к соглашению о необходимости государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, регистрирующий орган должен отказать им в регистрации данного договора, поскольку требования о государственной регистрации такого договора законом не установлено.

Кроме того, не подлежит государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок менее одного года и содержащий условие о пролонгации договора на такой же срок при отсутствии заявления о его расторжении.

Тот факт, что арендные правоотношения в целом будут длиться более года, не влечет обязанности зарегистрировать данный договор.

В соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, сформулированной в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимого имущество и сделок с ним» (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59 ), при продлении договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды, отношения сторон регулируются новым договором аренды. Условия нового договора будут идентичны условиям окончившегося договора. Следовательно, этот договор также не подлежит государственной регистрации.

В случае, когда стороны в договоре аренды недвижимости установили, что условия договора применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, для целей государственной регистрации период времени, предшествующий заключению договора аренды недвижимости не должен включаться в срок аренды. Такой договор не подлежит государственной регистрации, даже если общий фактический срок действия договора будет более года.

Источник: https://ppt.ru/question/?id=71592

Нужно ли регистрировать договор аренды на недвижимое имущество сроком на 1 год с ежегодной пролонгацией? (Г. Дорошева, 19 марта 2014 г.)

  • Г. Дорошева, аудитор РК, директор Аудиторской компании «DSAudit»,
  • член правления ПАО «Коллегия аудиторов»
  • НУЖНО ЛИ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОГОВОР АРЕНДЫ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО СРОКОМ НА 1 ГОД С ЕЖЕГОДНОЙ ПРОЛОНГАЦИЕЙ?

ТОО предоставляет в аренду недвижимое имущество (производственное здание) сроком на 1 год. Ежегодно договор продлевается на год. Нужно ли в этом случае регистрировать договор аренды в ЦОН?

В соответствии с требованиями Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (далее Закон) государственная регистрация договора аренды недвижимости необходима в том случае, если такой договор заключен на срок не менее года.

В отношении продления действия договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее года, законодательство не содержит каких-либо прямых норм о необходимости государственной регистрации таких договоров, в том числе, в зависимости от продолжительности срока их продления.

При этом, продление договора может осуществляться 2-мя способами: путем изменения его условий (путем заключения сторонами дополнительного соглашения) или путем возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок.

В этой связи следует отметить, что при 1-м способе продления договора, учитывая требования Закона, регистрация необходима, если срок пролонгации договора (то есть, срок продления) составляет год и более.

Поскольку в этом случае, фактически начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. Если же срок пролонгации установлен менее года, то необходимость в государственной регистрации договора отпадает.

При автоматической пролонгации действующего договора, то есть, в случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку при подобном продлении срок действия договора (с учетом его пролонгации) признается неопределенным, а не заключенным на срок не менее года, то по формальным основаниям такой договор не подлежит государственной регистрации.

Таким образом, из вышесказанного следует, что договор аренды подлежит государственной регистрации лишь в случае его пролонгации путем заключения дополнительного соглашения на срок год и более.

Источник: https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=31521506

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector