Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществом

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществом

На рынке недвижимости существует несколько популярных способов приобретения квартир. Нередко владельцы недвижимости просят о некой сумме в качестве залога.

При оформлении договора стоит не путать его с задатком или авансом. Многие люди считают эти два термина синонимами, но, с юридической точки зрения – это не так. Для чего и как оформить залог при покупке квартиры?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовой механизм

Приобретение недвижимости предусматривает крупные капиталовложения. Многие покупатели пользуются заемными средствами, возврат которых гарантирует залог.

Он является правовым механизмом. При правильном оформлении договора будут предусмотрены права обеих сторон, а не только в пользу продавца.

  • Залог является гарантией возврата денежных средств, которые были одолжены на приобретение недвижимости.
  • В случае невозврата, кредитор имеет все юридические права на возмещение суммы, которая будет равна сумме непокрытой задолженности по кредиту.
  • Гарантией компенсирования долга является имущество, которое выступает в договоре в качестве залога.

Не стоит путать его с задатком. Залог является гарантией выполнения обязательств.

Предметом договора является сама квартира или дом. А задаток – это часть от стоимости недвижимости, выплаченная предварительно. Задатком покупатель подтверждает свое желание приобрести данную недвижимость.

Задаток является гарантией проведения сделки купли-продажи. Но стоит не забывать, что задаток может быть только гарантией заключения сделки, в то время как залог является гарантией возврата суммы, взятой взаем.

Правильное оформление договора

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомКак правильно оформить залог при покупке квартиры? Правила составления договора прописаны в статье 339 ГК РФ. В этой статье указано, что договор залога при покупке квартиры заключается в обычном письменном виде, но нотариальное заверение требуется только в том случае, когда того требует договор, обстоятельства по которому обеспечиваются этим залогом.

Оформлять залоговый договор нужно с указания сторон: кто из них является залогодержателем, а кто – залогодателем.

Затем в договор заносят информацию о требованиях, которые им обеспечиваются. Указывается предмет залога, стоимость и подробная характеристика.

Если в качестве гарантии выступает квартира, то указывается ее расположение, метраж, состояние, прилагается полный пакет документов о праве владения и прочее.

Не стоит забывать подробно расписывать права и обязанности обеих сторон. Стоит всегда уточнять вопрос о том, остается ли предмет залога у залогодателя, или его следует передавать держателю.

Нужно также прописать пункт о том, может ли залогодатель распоряжаться имуществом на свое усмотрение, без согласия второй стороны.

Не следует забывать указывать возможность замены залога, и потребуется ли для этого согласие самого кредитора.

Самым подробным образом нужно указать: кто обеспечивает из сторон сохранность залогового имущества, срок действия самого договора, порядок его расторжения или изменения. Закрепляется договор подписями обеих сторон.

Соглашение о залоге при покупке квартиры, образец.

Оформление договора залога при покупке недвижимости

Недвижимость в качестве залога

Одним из самых надежных способов при приобретении недвижимости является ипотека. Согласно ФЗ № 102, понятие «ипотека» и «залог» стали синонимами.

  1. Исходя из этого, многие юристы называют ипотеку договором залога.
  2. При оформлении ипотеки, должник может пользоваться квартирой, которая находится у банка.
  3. Для оформления ипотеки стоит придерживаться следующих правил, которые указаны в законе «Об ипотеке»:
  • необходимо провести оценку квартиры с привлечением оценщика (этого потребует только банк);
  • оформить закладную (именно эта ценная бумага дает право на получение денежных средств, которые обеспечивает ипотека);
  • зарегистрировать договор ипотеки.

После подписи договор нужно зарегистрировать в Госреестре. Документы отправляются в тот территориальный отдел, в районе которого располагается недвижимость.

Пакет документов, который для этого требуется, следующий:

  • заявление обеих сторон;
  • основной договор;
  • квитанция, в которой указана оплата госпошлины;
  • закладная (если таковая имеется в наличии).

Виды залогов

  • Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомПри оформлении ипотеки банки и другие организации в качестве залога принимают только саму оформляемую в ипотеку недвижимость.
  • Но для приобретения квартиры можно обратиться за ссудой не только в эти органы.
  • Очень часто берут взаймы денежные средства у физических лиц, к выбору способа гарантии они относятся более лояльно.
  • В случае оформления залога с физическими лицами, в качестве него могут выступать любые ценные вещи.
  • Но стоит не забывать о том, что между двумя сторонами отношения будут регулироваться только нормами ГК РФ.

Приобретение квартиры, находящейся в залоге у банка

К сожалению, кризисная экономическая ситуация, которая сложилась в стране, иногда приводит к тому, что заемщик не в силах выплачивать ипотечные обязательства и пробует продать квартиру, которая находится в залоге.

Как это правильно сделать – знает не каждый. Для решения этой проблемы существует несколько вариантов.

Специалисты ипотечного рынка советуют заниматься продажей квартиры из-под залога уже только в самом крайнем случае. До этого следует испробовать все возможные варианты: найти более оплачиваемую работу, попросить у банка «каникулы».

Если уже все испробовано, а результата нет, то тогда можно подумать о продаже самой недвижимости.

По мнению специалистов рынка недвижимости, существует только 5 вариантов продажи ипотечной недвижимости:

  1. Первый вариант – классический. В этом случае, средства от реализации квартиры распределяются следующим образом: покрывается задолженность банку, а остаток идет продавцу.
  2. Второй вариант предполагает замену должника. При таком подходе, покупатель выплачивает только сумму, которая предназначается продавцу, а долг банку оформляется в виде новой ипотеки. Говоря правду, банки с большой неохотой идут на этот шаг.
  3. Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомТретий вариант заключается в самостоятельном погашении кредита и продажи квартиры. Это идеальный вариант в том случае, если удастся уговорить покупателя выдать вам задаток, равный сумме долга банку.
  4. Четвертый способ – приобрести более дешевое жилье. Если до кризиса улучшали жилищные условия, то на сегодняшний день наблюдается обратная реакция. Банк не станет возражать, если вам удастся убедить руководство в том, что ипотечную квартиру вы продаете для того, чтобы приобрести жилье дешевле, а разницей возместить задолженность.
  5. Последний способ – перестать платить кредит. Хлопоты по возвращению вашей задолженности лягут на плечи судебных приставов и банка. Но, в этом случае проданная на торгах квартира будет стоить намного дешевле ее истинной стоимости. А у вас может не хватить средств от ее продажи для полного погашения задолженности банку. Не стоит забывать и об обязательной оплате всех штрафов, которые влетят вам в копеечку.
  1. Если у вас складывается такая ситуация, что вы не можете оплачивать ипотеку, то стоит разговаривать с представителями банка, честно и открыто.
  2. В этом случае у вас появится больше шансов на то, что банкиры разрешат вам продать ипотечную квартиру самостоятельно и рассчитаться по кредиту.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/dogovor-zaloga.html

Порядок и правила заключения договора залога при покупке квартиры

Для заключения договора залога при покупке квартиры требуются определенный предпосылки, поскольку его оформление не является обязательным, но зачастую будет не лишним.

Это соглашение необходимо для того, чтобы стороны договорились об условиях будущей сделки.

Если говорить юридическим языком, то данный документ будет называться, как предварительный договор на приобретение объекта недвижимого имущества с обеспечительным платежом.

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществом

В договоре залога при покупке квартиры образец заключается в следующем: сторона, которая передает денежные средства гарантирует таким образом полноценное, в соответствии с условиями указанного договора, осуществление всех своих намерений в будущем в отношении приобретения жилья.

Это говорит о том, что договор залога при покупке квартиры является документом, который гарантирует исполнение принятых на себя обязательств в указанный срок.

О том, когда и кто имеет право оформлять такое соглашение, закон не даёт чётких разъяснений, в большей степени это зависит от воли сторон.

Основные условия договора залога

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомВ первую очередь следует отметить, что у обеих сторон рассматриваемого соглашения имеются свои права и обязанности. Сумма залога не должна быть завышенной, но, вместе с этим, её размер должен соответствовать смыслу заключения договора, чтобы у сторон не было возможности легко менять условия соглашения, а появлялась необходимость в чётком их исполнении.

Разбираясь в том, как правильно оформить такой документ требуется запомнить следующее обстоятельство, установленное действующим законодательством, а именно: какой бы не была сумма залога, она не будет возвращена покупателю, если он откажется от сделки, а если от продажи квартиры будет уходить другая сторона соглашения, то ей придётся уплатить покупателю двойной размер задатка.

Оформление залога при покупке квартиры производится на определенный срок, который заканчивается с момента подписания основного договора купли-продажи обусловленного жилья. Порядок получения и хранения суммы залога устанавливается договором.

В его условиях может быть предусмотрено участие трёх сторон, где еще одной будет являться риэлторское агентство, которое в свою очередь будет выступать определенным гарантом выполнение всех договорённостей, а также получать на хранение сумму залога.

Впрочем, хранить указанные денежные средства может и сам продавец.

В любом случае, когда обе стороны заинтересованы в исполнении всех условий соглашения, обращение к третьей (нейтральной) стороне будет иметь только положительную сторону. Включение сотрудника агентства по недвижимости либо квалифицированного юриста поможет осуществить следующий ряд действий:

  • полноценная и всесторонняя проверка документов, устанавливающих право на объект недвижимого имущества;
  • проверка коммунальной задолженности, а также всех имеющихся обременений на жильё;
  • установление как проживавших, так и проживающих лиц, которые официально были зарегистрированы по данному адресу. Это важный момент, поскольку он помогает сохранить целостность титула на квартиру. Например, человека могут незаконно выписать из квартиры, а он в последствии заявит свои права на официальную регистрацию. Либо сделка будет оформляться без согласия одного из супругов, что может повлечь признание её ничтожной в будущем.

Порядок оформления соглашения

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомИтак, бланк такого трёх или двух стороннего документа имеет простую письменную форму. Его можно написать от руки либо напечатать в электронном виде на персональном компьютере. Оформить залог – это прежде всего добавить гарантий к совершению сделки по купли-продажи недвижимости в будущем, защитить стороны от мошеннических действий разного рода, а также возможность быть уверенным за квартиру, что она не будет продана другому лицу, который может предложить за неё более выгодную стоимость.

Таким образом, залог при покупке квартиры помогает наложить определенные ограничения для того, чтобы благополучно состоялся переход права собственности на тот или иной объект недвижимого имущества в запланированный срок.

Получение выше оговоренной третьей стороной залоговой суммы, может обеспечить различные гарантии, их диапазон зависит от того, как оформить договор, то есть какие конкретно условия включить в его содержание, например:

  1. Точный срок освобождения квартиры, а также полный перечень всех предметов мебели и бытовой техники, которые должны остаться после выселения бывших собственников.
  2. Обязательство продавца оплатить все задолженности по коммунальным услугам. В противном случае в условиях соглашения можно прописать право третьей стороны либо покупателя произвести все выплаты по коммунальным и иным, связанным с переходом прав собственности на объект долгам за счёт продавца.
Читайте также:  Заявление на регистрацию по месту жительства: образец заполнения, скачать бланк, информация о форме 9, 6, 8, 3, в общем, всё о том, как правильно заполнить карточку постоянной прописки для граждан

Залог удостоверяет факт заключения как основного, так и предварительного договора купли-продажи квартиры, является своего рода платежом, который стимулирует выполнение всех его условий.

Обязательно необходимо отметить, что с позиции имеющейся судебной практики вернуть залог при заключении предварительного договора купли-продажи квартиры сложнее, поскольку это связано с такой формой документа, которая не несёт денежных обязательств, а лишь указывает на конкретные намерения заключить сделку в будущем.

Важно! Таким образом, может возникнуть спорный момент, даже не смотря на то, что с 2008 года появилась практика Верховного суда РФ, которая указывает, что предварительный договор может нести денежные обязательства, а также предусматривать ответственность за их нарушение. Поскольку суды общей юрисдикции не всегда выносят такие решения, которые соответствуют вышеописанной практике.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”договор залога” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Основные преимущества и недостатки

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомПодобрав подходящую квартиру, покупатель хочет каким-то образом зафиксировать возникшие отношения с продавцом. Есть ещё второй способ как это сделать, который предусмотрен гражданским законодательством. Стоит сразу отметить, что этот вариант является более выгодным для продавца, поскольку он связан с получением аванса за отчуждаемый объект недвижимости. Прежде всего это связано с тем, что в случае с получением задатка, если продавец нарушает условия совершаемой сделки, то выплачивает его в двойном размере, а когда речь идёт о получении аванса, то в Гражданском кодексе РФ такого обязательства уже не предусмотрено.

Аванс может выплачиваться как денежными средствами, так и ценными бумагами. Более того, обязательного письменного соглашения для его внесения не требуется, если финансовая сумма не превышает установленный законом предел. А залог или задаток может быть внесён только денежными средствами, которые будут являться обеспечительной мерой для исполнения основного договора.

[smartcontrol_youtube_shortcode key=”договор залога при покупке квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

При внесении аванса для покупателя тоже есть свои преимущества, поскольку данную денежную сумму он может потребовать назад в любой момент, а продавец должен незамедлительно вернуть внесенный платеж.

В противном случае другая сторона может потребовать выплату процентов в виде штрафных санкций за пользование чужими денежными средствами, которые будут начисляться в соответствии со ставкой рефинансирования, установленной Центральным банком России.

В любой ситуации внесение предоплаты всегда подразумевает определённую степень риска, снизить который, как уже было сказано ранее, поможет тройственный договор. Подписывать документ о внесении аванса либо задатка должны решать сами стороны, их положительные и отрицательные стороны вполне очевидны.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-dogovor-zaloga.html

Как оформить залог при покупке квартиры и можно ли продать такую недвижимость?

Квартира может оказаться не только в залоге у банка, но и у продавца. По общему правилу, если не указано иного в договоре, залог предполагается в случае отсрочки платежа. Этим инструментом нужно правильно воспользоваться, чтобы снизить риски при проведении сделки.

Залог – это способ продавцу снизить свои риски при получении оплаты. Если договором предусматривается отсрочка или рассрочка оплаты, продавец рискует не получить свои деньги и одновременно остаться без недвижимости. Например:

  • оплата в течение некоторого времени после государственной регистрации права собственности на покупателя;
  • оплата по жилищному сертификату;
  • оплата по аккредитиву или счету-эскроу.

Образец формы договора купли-продажи заложенной квартиры и образец расписки.

Часто при таких условиях на время с момента государственной регистрации и до полной оплаты квартиры оформляется залог на продавца. Закон в данном случае страхует бывшего владельца недвижимости, ведь без такого обременения ему пришлось бы годами судиться и выбивать из недобросовестного покупателя оплату, теперь сделать это намного проще.

Как наложить обременение?

Условие считается согласованным и залог возникает, когда:

  1. В основном договоре купли-продажи нет никаких упоминаний обременении. Тогда оно возникает в силу закона.
  2. В соглашении прямо предусмотрено, что возникает залог.
  • Если в сделке указано, что залог не возникает на стороне продавца, то при регистрации он не будет зарегистрирован
  • Прописать условие нужно в основном договоре купли-продажи отдельным пунктом, отдельного соглашения об этом составлять не нужно.
  • Для включения в соглашение можно использовать следующую формулировку:

«С момента передачи квартиры и до полной ее оплаты квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате. Расходы по государственной регистрации снятия обременения правом залога в полном объеме возлагаются на Покупателя.»

Регистрация обременения происходит в Росреестре автоматически при государственной регистрации перехода права собственности. В выписке из ЕГРН в разделе обременений будет указано, что недвижимость находится в залоге у продавца.

Как правильно оформить в предварительном договоре?

Когда речь идет о предварительном договоре купли-продажи, то под залогом чаще всего на практике имеют в виду задаток. Залог и задаток – это термины, которые обозначают обеспечительные меры, направленные на повышение гарантий сделки. В предварительном соглашении – это сумма задатка, которую покупатель вносит в обеспечение серьезности своих намерений.

Если покупатель в будущем решит не заключать договор купли-продажи, то задаток ему не возвращается. Если же продавец откажется от заключения основного договора купли-продажи, то он возвращает сумму задатка покупателю в двойном размере.

О гарантиях и рисках предварительного договора купли-продажи можно прочитать по ссылке.

Условие о задатке в предварительном договоре можно сформулировать следующим образом:

«В течение трех дней с момента заключения настоящего предварительного договора купли-продажи Покупатель обязуется передать Продавцу денежные средства в размере ______________ рублей в качестве задатка (ст.380, 381 ГК РФ) для обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его  исполнения и в счет части оплаты стоимости квартиры по основному договору купли-продажи.»

Задаток по предварительному договору нигде не регистрируется.

Можно ли продать залоговую недвижимость?

Закон устанавливает, что продать заложенную квартиру можно лишь с согласия залогодержателя. То есть, если вы решите продать залоговое у продавца жилье, то вам придется предварительно взять у него письменное согласие на заключение договора купли-продажи.

В противном случае залогодержатель сможет через суд признать сделку недействительной и потребовать возврата вам – заложенной квартиры, а вашему покупателю – уплаченных денег.

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществом

В некоторых случаях действительно покупатели приобретают заложенное имущество и несут бремя залога, но обычно это происходит лишь в кругу родственников или очень близких людей.

Чаще всего сторонний покупатель не хочет покупать залоговую квартиру, поэтому его придется погасить. Для этого нужно:

  1. Заключить с новым владельцем предварительный договор купли-продажи, по которому в счет оплаты жилья покупатель передаст сумму, достаточную для снятия обременения.
  2. Затем обременение снимается, запись о залоге исключается из ЕГРН, выдается новая выписка с «чистой» квартирой.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи, по которому объект регистрируется на нового покупателя.

Продажа залоговой недвижимости – процесс длительный, ведь нужно урегулировать вопросы не только по сделке с новым покупателем, но и по снятию залога. Наберитесь терпения и обязательно предупредите нового покупателя о залоге, иначе у него появится право требовать с вас убытки.

О том, что делать, если договор-купли продажи был утерян можно прочитать вот здесь.

Как снять?

Чтобы снять обременение, в первую очередь нужно исполнить обязательство, в обеспечение которого это обременение возникло. Проще говоря, нужно полностью оплатить квартиру и погасить возможные долги в виде неустоек и штрафов, если они были предусмотрены договором.

Чтобы исключить запись о залоге из ЕГРН:

  1. Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомОбратиться лично в офис Росреестра или МФЦ для подачи заявления. Заявление подают совместно продавец и покупатель (в некоторых регионах Росреестр допускает, чтобы заявление подавал один продавец – уточните этот момент в вашем ведомстве).
  2. С собой взять пакет документов – паспорта, договор купли-продажи квартиры, выписку на квартиру, которую выдали после регистрации права собственности. Пригодится также и документ об оплате квартиры (расписка, выписка из банка).
  3. Специалист МФЦ или Росреестра заполняет заявление о снятии обременения, которое нужно проверить и подписать.
  4. Заявление вместе с документами направляется в отдел обременений Росреестра.

Процедура снятия обременения занимает примерно три рабочих дня. По итогам регистрации покупатель получит выписку с отсутствием сведений об обременениях.

  1. Залог – это работающий способ обеспечить своевременную оплату квартиры покупателем. Включите в договор условие о залоге, чтобы снизить риски сделки.
  2. Включите в предварительный договор условие о задатке, чтобы обеспечить заключение основной сделки.
  3. Если приходится искать покупателя на заложенную квартиру, будьте готовы потерять часть от ее рыночной стоимости – цены на заложенные квартиры традиционно ниже цен на свободное жилье.
  4. Не затягивайте со снятием обременения. Подайте заявление сразу же после полной оплаты квартиры.

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/dogovor-kp/zalog.html

Как оформить договор залога при покупке квартиры или другой недвижимости

Человек, приобретающий недвижимое имущество в виде квартиры, может столкнуться в связи с этим с различными непредусмотренными затруднениями. Например, с необходимостью залога.
О том, что такое соглашение о залоге при покупке квартиры или другой недвижимости, как оформить договор о залоге должным образом, какой залог оставляют в таких случаях, читайте в этой статье.

Что такое залог за квартиру

При осуществлении сделки купли-продажи квартиры особое внимание уделяется оформлению залога. Залоговые обязательства обеспечивают гарантии выполнения условий договора для продавца недвижимого имущества.

В качестве залога может выступать как определенная сумма денег, так и другой вид обременения. Это может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги или иные вещи, стоимость которых удовлетворяет оговоренной сумме.

Залог или задаток при покупке квартиры — в чем разница

Люди, не разбирающиеся в юридической терминологии, часто путают понятия «залог» и «задаток». Вроде бы похоже звучит. Но в действительности это совершенно разные вещи. И неправильно применённое понятие в договоре купли-продажи может привести к неприятным последствиям.

Самое простое объяснение отличия залога от задатка состоит в том, что залог возвращается в полном объеме при выполнении договоренностей, а задаток не возвращается. К сумме задатка покупатель доплачивает необходимые по договору деньги. То есть задаток является частью стоимости приобретаемой квартиры, при условии исполнения сторонами сделки взаимных обязательств.

Как правильно оформить залог при покупке квартиры

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществом

Договор залога (его еще называют соглашением), не сложно оформить, руководствуясь ниже приведенными правилами.

  • В первую очередь, нужно прописать, кого определяют залогодателем, а кого – залогодержателем, то есть сторонами данного договора.
  • Затем следует указать реквизиты и назначение основного договора, по которому обеспечивается выполнение договорённостей.
  • Следующий обязательный пункт – это предмет залога и его основные характеристики.
  • Потом нужно разъяснить права и обязанности залогодателя и залогодержателя. Определить, у кого остаётся предмет залога и можно ли им пользоваться, а также подлежит ли он замене и в каких случаях. Кто обеспечивает сохранность этого предмета и несёт ответственность за его порчу либо потерю.
  • В конце необходимо утвердить период действия документа и условия, при котором договор можно расторгнуть или изменить.
Читайте также:  Где получить выписку из егрн на квартиру: кто и как может заказать, что нужно для того, чтобы взять этот документ, а также сколько времени он действителен?

Договор залога при покупке квартиры, образец

Чтобы оставить залог при покупке недвижимости, в частности, квартиры, нужно грамотно составить договор, в котором будут прописаны все нюансы по части выполнения обязательств для возврата залога обратно.

Распространённые примеры, когда возникает необходимость в оформлении залога:

  • Если бывший владелец на момент совершения сделки купли-продажи ещё не выписался из квартиры. Залог гарантирует исполнение этого обязательства.
  • Если в продающейся квартире временно остаются какие-то вещи. Договор залога обеспечивает сохранность данного имущества, либо денежную компенсацию в случае порчи или утери этих вещей.
  • Если у предыдущего собственника квартиры есть долги по оплате жилищно-коммунальных услуг, то он обязан рассчитаться по ним в течение оговорённого срока. Иначе сумма долга будет затребована в судебном порядке в соответствии с условиями, прописанными в соглашении.

Залог при покупке квартиры: что это такое и как правильно оформить передачу недвижимости, а также образец договора на обеспечение гарантии по сделке с имуществомПрежде чем заключать договор залога при продаже квартиры, стоит просмотреть его образец.

Сумма

Если залог при покупке квартиры определяется в денежном выражении, он может быть реальным, либо условным.

Когда стороны приходят к соглашению об условном залоге, это подробно прописывается в договоре. К примеру, если дело в оплате жилищно-коммунальных услуг, то после продажи квартиры бывший собственник обязан ликвидировать все долги. В ином случае новый владелец может обратиться в суд и оформить все судебные издержки за счёт предыдущего владельца в соответствии с условиями соглашения.

В любом случае, сумма залога при покупке квартиры определяется сторонами договора в зависимости от условий обеспечения залоговых обязательств.

Договор задатка при покупке квартиры, образец

Договор задатка при покупке квартиры чаще всего составляется, когда есть какие-либо причины для отсрочки заключения сделки купли-продажи.

Это могут быть проблемы с оформлением документов, неоплаченные коммунальные платежи или иные временные препятствия со стороны продавца или покупателя. Задатком обычно служит денежный взнос в оговорённом сторонами размере.

Эта сумма является гарантией того, что продавец не найдёт за время отсрочки сделки других покупателей, а покупатель, в свою очередь, не передумает приобретать данную квартиру.

В дальнейшем, при осуществлении купли-продажи квартиры сумма задатка включается в стоимость жилья.

Договор о задатке по сделке с недвижимостью регулируется в соответствии с Гражданским Кодексом РФ.

При несоблюдении продавцом обязательств по заключённому соглашению, то есть если продавец отказывается продать квартиру этому покупателю, задаток возвращается ему в двойном размере. При отказе уже со стороны покупателя приобретать рассматриваемую квартиру, задаток в полном размере остаётся у продавца.

⇒ Образец договора задатка при покупке квартиры можно скачать по ссылке: договор задатка за продаваемую квартиру.

Возврат залога при покупке квартиры

При условии выполнения всех обязательств по договору о залоге и той и другой стороной, а также по истечению указанного срока, осуществляется возврат залога первоначальному владельцу, то есть залогодателю.

Чтобы покупателю, передумавшему приобретать квартиру, получить залог обратно, нужно составить письменное заявление о расторжении договора залога и передать его нотариусу, либо действовать через суд.

Это в том случае, если не получилось просто согласовать этот вопрос с продавцом квартиры, но суд при таком развитии событий все равно может встать на сторону продавца, и тогда вернуть деньги не получится.

Договор залога при покупке недвижимости – это не самый необходимый документ.

Но в такой ситуации, когда одна из сторон предлагает его заключить, чтобы обезопасить сделку, а другая сторона отказывается, есть основания призадуматься.

Может быть, у другой стороны есть что скрывать, а поэтому стоит ли иметь дело с такими людьми и рисковать в таком важном деле, как покупка или продажа квартиры, решает каждый сам для себя.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/kak-oformit-zalog-pri-pokupke-kvartiry.html

Как правильно оформить передачу недвижимости продавцу в залог при покупке квартиры? Образец договора на сделку

Одной из форм обеспечения для договора является залог. И в том случае, если договор заключается при покупке квартиры, использовать залог для того, чтобы стороны не нарушили предварительно согласованных условий – очень правильный метод.

Посмотрим же, что говорит на этот счёт законодательство и как оформить использование этого способа в том случае, если покупается квартира. Расскажем, нужна ли расписка о получении залога и можно ли его вернуть в случае, если сделка не состоялась.

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную ЮРИДИЧЕСКУЮ консультацию: +7 (499) 504-88-91 Москва +7 (812) 385-57-31 Санкт-Петербург

Что это такое?

  • Нормы законодательства относительно залога зафиксированы в ГК РФ (где указаны общие правила, касающиеся этого вида обеспечения при договоре), а также в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ.
  • В последнем случае речь идёт о тех ситуациях, когда предметом выступает сама квартира или другое имущество, относящееся к категории недвижимого, за счёт реализации которого продавец (или займодавец, если покупка осуществлялась на заёмные деньги) может вернуть себе сумму, переданную должнику – либо ту, которую он в силу договора обязан был передать продавцу.
  • По сути же такой вид обеспечения представляет собой следующее:
  1. Покупатель либо не имеет денег, чтобы осуществить платёж сразу, либо по каким-то своим причинам вынужден платить по частям или с отсрочкой.
  2. Однако при этом у него есть (или будет – как при ипотеке с использованием заёмных средств) достаточно ценное имущество, за счёт реализации которого кредитор (или продавец) может удовлетворить все заявленные им требования.
  3. Стороны составляют договор, по которому залогодатель (должник, покупатель) гарантирует, что в том случае, если он в установленные сроки не произведёт полную оплату, вторая сторона договора может продать принадлежавшее ему имущество и за счёт вырученных средств полностью погасить долг перед ней.

Справка! Такой способ в первую очередь защищает интересы продавца или займодавца. Однако он может быть выгоден и покупателю (должнику), если тот уверен, что нужные денежные средства найдёт, но прямо сейчас их на руках не имеет. В этом случае залог успокаивает контрагента и позволяет вести правоотношения дальше.

Как правильно оформить договор при купле-продаже?

Требования к оформлению

Относительно оформления договора применяются правила § 3 главы 23 ГК РФ и нормы ФЗ «Об ипотеке» №102-ФЗ. Согласно этим правовым актам договор должен быть:

  1. Составлен в письменной форме, если стороны не договорились о том, что он должен быть нотариально заверен или этого не требует закон (ст. 339 ГК РФ).
  2. Если предметом является недвижимость, то после подписания договора возникшее обременение должно пройти государственную регистрацию в установленном порядке (ст. 339.1 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке»).

Содержание

Содержание договора о залоге должно соответствовать требованиям, установленным ст. 339 ГК РФ. Согласно им, в договоре чётко должны быть оговорены:

  1. Предмет залоговых отношений – какое именно имущество передаётся залогодержателю в обеспечение обязательств по основному договору.
  2. Условия, при которых залогодержатель вправе реализовать имущество и из вырученных сумм погасить долг залогодателя (должника, покупателя по договору купли-продажи) перед собой.

При этом важно соблюдать следующие условия:

  • Предметом отношений в этом случае могут быть лишь вещи, которые не изъяты из оборота и не связанные с конкретной личностью. Поэтому, например, нельзя в залог передать право на получение алиментов.
  • В залог можно давать и предметы, находящиеся в обороте. В этом случае неважно, что конкретные предметы выбыли из собственности должника и заменены другими (например, если должник ИП и в залог предоставил товары в своём магазине) – главное, чтобы общая стоимость не была меньше той, которая установлена условиями договора.
  • В залог можно давать и имущество, которое только будет в будущем в собственности у должника (ст. 345 ГК РФ). Именно на этом основан договор покупки квартиры в ипотеку, взятую у банка.
  • Возможен договор перезалога. В этом случае имущество, уже находящееся под условиями договора, может быть заложено ещё раз. Если все стороны договора на это согласны, то при неисполнении условий основной сделки возмещение будет осуществляться по принципу старшинства прав – то есть чем раньше возникло право требования, тем быстрее оно будет удовлетворено.Внимание! Залогодатель (должник) должен каждому следующему залогодержателю (кредитору, продавцу) сообщать об уже имеющихся обременениях, существующих для отдаваемого в залог имущества.

Таким образом, у договора о залоге есть три существенных условия:

  1. Предмет и стоимость его согласно условиям договора или оценке независимого эксперта. Стороны вправе сами определить стоимость предмета отношений. Однако если речь идёт о договоре с банком или иным кредитным учреждением без независимого эксперта-оценщика сторонам не обойтись.
  2. В каком случае и при каком размере долга предмет должен быть реализован или передан в собственность кредитору-залогодержателю. Для этого необходимо в договоре о залоговых отношений отразить условия основного договора о покупке квартиры.
  3. Указание, кто из сторон договора вправе пользоваться заложенным имуществом – и у кого оно находится на сохранении.

Главное отличие этого вида от других форм обеспечения (аванса, задатка и т. д.) состоит в том, что залог при исполнении обязательств должен быть возвращён залогодателю. Аванс и задаток же не возвращаются, а идут в зачёт платежа по основному договору.

Размер стоимости заложенного имущества

Относительно размера стоимости заложенного имущества закон не устанавливает никаких требований. Однако, если погашение требований кредитора осуществляется за счёт реализации отданной ему квартиры, купленной в ипотеку, то погашение будет осуществляться в полном объёме требований кредитора.

Поэтому стороны сами определяют в каком размере покупатель (залогодатель) должен обеспечить требования стоимостью залогового имущества.

Когда и как осуществляется передача?

Момент, в который осуществляется передача имущества, стороны сделки определяют самостоятельно исходя из содержания договора об обеспечении основной сделки.

Однако поскольку такой договор является обеспечительным по отношению к договору купли-продажи, то соответственно заключение залогового соглашения и передача предмета должна состояться раньше, чем по договору купли-продажи.

В том случае если предметом является недвижимость, необходимо руководствоваться ФЗ-102, по которому для передачи предмета необходима закладная.

Важно! Закладная – это ценная бумага, подтверждающая права залогодержателя относительно заложенной недвижимости.

ФЗ «О госрегистрации недвижимости» указывает, что наложенное на квартиру обременение должно быть отражено в ЕГРН. Кроме того, нужно учитывать и другие нормы закона.

В частности:

  • Если передаваемое имущество или право хранится у кредитора (залогодержателя), то необходимо оформлять акт приёма-передачи, в котором стороны описывают, какое имущество и в каком состоянии передаётся. Без этого возможны споры о том, было ли имущество подвергнуто ущербу за время хранения, или нет.
  • Если передаётся сама закладная, то договор об этом совершается в простой письменной форме (ст. 48 ФЗ-102).
  • Если законом или договором не установлено иное, то право реализации и удовлетворения своих требований за счёт вырученных средств у залогодержателя возникает с момента, когда предмет залога ему был передан (ст. 338 ГК РФ).
Читайте также:  Купить квартиру по военной ипотеке: пошаговая инструкция. когда переходит в собственность, можно ли ее сдавать и есть ли у жены права на раздел жилья при разводе?

Статья 338 ГК РФ. Владение предметом залога

  1. Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом или договором.
  2. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен у залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).
  3. Предмет залога, переданный залогодателем на время во владение или в пользование третьему лицу, считается оставленным у залогодателя.

Нужна ли расписка о получении?

В том случае если обязательства покупателя выплатить оговоренную в договоре стоимость квартиры обеспечены залогом, договор залога должен быть совершён в письменной форме. Но нужна ли расписка в том, что имущество получено?

Тут всё зависит от обговоренных сторонами условий договора:

  1. Если стороны в соглашении о передаче имущества указали, что расписка (либо акт приёма-передачи, либо иной документ) обязателен – он должен быть оформлен.
  2. То же самое касается и ситуаций, когда имущество подлежит передаче в установленном законом и регулируемом порядке (например, в случае обеспечения за счёт недвижимого имущества, которым пользуется залогодержатель).
  3. Если же в залоге находятся предметы в обороте или имущество, которое только будет получено в будущем – оформление расписки или другого документа невозможно.

Вне зависимости от содержания договора, должник не может распоряжаться тем что было отдано, если закон или существо договора прямо не указывают на иной порядок действий.

Можно ли вернуть?

В том случае если заключение договора сорвалось, возврат предмета залога зависит от ряда обстоятельств.

  • Если стороны готовы добровольно расторгнуть договор или отказаться от его заключения, то предмет залога должен быть возвращён с момента, когда стороны договорились о прекращении правоотношений.
  • Если основной договор прекращён по независящим от воли сторон обстоятельствам, то прекращается и договор залога, и тогда заложенный предмет возвращается к владельцу.
  • Если по спорному договору купли-продажи недвижимости было вынесено судебное решение в пользу залогодателя – то продавец, получивший залог, должен вернуть имущество.
  • Если случилось событие, которое стороны предусмотрели при заключении договора о залоге.

В целом же можно указать следующее: если сделка сорвалась без вины залогодателя, то практически всегда залог должен быть возвращён. Если же виновен залогодержатель – то он не только должен вернуть предмет, но и возместить ущерб, причинённый срывом соглашения.

Заключение

Залог, задаток или предоплата (аванс) – это методы, с помощью которых стороны защищают свои интересы по сделке. Поэтому использование конкретных вариантов обеспечения зависит от воли сторон. Однако нужно иметь в виду требования закона, чтобы использование обеспечения не превратилось в самоуправство.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha/pokupka/predoplata/zalog.html

Как правильно оформить залог при покупке квартиры? Какую сумму оставляют по соглашению? Образцы договора, расписки

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

бесплатную консультацию:

Показать содержание

Что это такое?

Залог – это гарантия или обязательство возврата средств. Применяется чаще всего при кредитовании, и представляет собой, например, объект недвижимости. Если должник не исполняет условия договора при покупке квартиры, то кредитор, если было подписано залоговое соглашение, имеет право продать заложенную недвижимость (к примеру), чтобы вернуть свои средства.

Чем отличается задаток, аванс?

Аванс – платеж перед передачей имущества, исполнением договора. Он в любой момент может быть возвращен обратно, и, по сути, факт его отдачи, не несет какой-либо гарантии, что впоследствии сделка состоится (узнать о том, как составить соглашение об авансе при покупке квартиры, а также посмотреть его образец, можно здесь).

Задаток – вариант предоплаты. Гарантирует, что впоследствии за покупаемый объект обязательно внесут всю оставшуюся плату. Подробно о том, для чего необходим задаток при покупке квартиры и как оформляется передача денег, читайте тут, а о тонкостях составления предварительного ДКП квартиры с задатком, мы рассказывали в этом материале.

Если же сделка «срывается», то задаток чаще всего не возвращается. Подробнее можно посмотреть в ГК РФ статье 380. Как видно, залог в корне отличается от всех вышеприведенных понятий. Его не могут применять в качестве платы за объект недвижимости, он является своеобразной страховкой для кредитора, что тот не потеряет деньги.

Больше о том, что такое аванс, задаток и залог, в чем их отличие и что выгоднее при покупке квартиры, читайте в этой статье.

Виды обеспечения обязательств

Он может быть представлен в двух вариантах:

  1. В виде материальной ценности, стоимость которой, эквивалентна цене покупаемой недвижимости. Например, должник может дать другую свою квартиру или дом, чтобы получить средства у банка. Если же есть дорогая машина, то в некоторых случаях ее примут в качестве залога. Также залогом могут послужить драгоценные камни и ценные бумаги.
  2. В виде конкретной суммы, соизмеримой со стоимостью объекта. По факту же получится, что если дать деньги в качестве залога, то будет просто обмен денег на денег. Заемщик кредитору дает свои, тот отдает сумму займа.

Сумма равная или большая полной установленной стоимости жилья. Точный его размер устанавливает кредитный договор. Иногда он меньше суммы займа.

Важно! Помните, что задаток и залог – абсолютно разные понятия!

Например, задаток всегда меньше общей суммы, которая прописывается в договоре купли-продажи. Залог недвижимости, как уже говорилось, стоимость жилья, предоставляемого в качестве залога, должна быть такой же, как у покупаемой. Именно поэтому до недавнего времени банки предлагали ипотеку только под залог приобретаемой недвижимости.

Сейчас ситуация поменялась, и некоторые кредиторы уже разрешили ипотеку под залог имеющегося жилья. Естественно, что покупатель самостоятельно не может объективно оценить свою квартиру или дом, поэтому банки приглашают специалиста, который экспертно установит точную цену объекта. Его услуги должен будет оплатить заемщик.

Использовать недвижимость в качестве залога может не только ее непосредственный владелец, но и лицо, которое имеет право на хозяйственное ведение, как гласит п.2 статьи 335 ГК РФ.

Иными словами, собственник нежилого помещения должен понимать, что его объект могут отдать в залог юридические лица, но требуется согласие хозяина.

Только после оценки недвижимости возможно предоставление своей квартиры в залог, чтобы купить другую.

Таблица основных отличий денежных гарантий от имущественных

Критерий Залог денег Залог недвижимости
Частота использования Редко Довольно часто
Ценность с точки зрения банка Низкая (поскольку одни денежные знаки просто меняют на другие. Кроме того, невозможно полностью грамотно оценить их стоимость) Высокая
Объект залога Различные денежные знаки (иностранная валюта, старинные монеты, имеющие вес на рынке антиквариата) Любые объекты недвижимости

Условия использования по договору купли-продажи

Существует несколько важных условий:

  1. Стоимость залога обязательна должна быть равноценна покупаемой недвижимости.
  2. Необходима грамотно оформленная расписка.
  3. Ипотечный договор купли-продажи обязательно нужно зарегистрировать.
  4. Следует оформить «закладную», которая гарантирует выдачу денег.
  5. Обязательно необходимо заключение эксперта-оценщика.

Пошаговая инструкция: как правильно оформить сделку?

Вот каков алгоритм действий:

  1. Выбор банка с наиболее выгодными условиями кредитования или ипотеки.
  2. Подбор недвижимости на покупку, соответствующей критериям банка.
  3. Сбор документов.
  4. Обращение в банк с целью одобрения получения ипотеки и извещения их о том, что будет применяться залог.
  5. Обращение в оценочную аккредитованную компанию для анализа залогового жилья и приобретаемого имущества.
  6. Повторный поход в кредитное учреждение с документами для подписания ипотечного договора.
  7. Заключение страхового договора и ипотечного.

Чтобы обезопасить себя от потери залогового жилья, стоит внимательно прочитать условия договора (о них речь пойдет ниже). Нет ли там каких-либо подводных камней, из-за которых банк «со спокойной совестью» сможет аннулировать досрочно договор о займе и продать вашу квартиру, цена которой порой выше самого ипотечного кредита.

На заметку. Не забывайте, отдавая свою недвижимость в залог, вы несете ответственность за ее содержание.

Т.е. если ваши соседи затопили вас, или сожгли, то банк на законных основаниях имеет право потребовать свои деньги назад, ведь залог, который был дан ему, теперь не имеет той первой заявленной ценности.

Важные пункты документа

К существенным условиям относятся:

  • предмет залога;
  • размер займа;
  • срок исполнения обязательств по договору;
  • условия реализации залогового имущества в случае неисполнения обязательств в досудебном судебном порядке.

Если хотя бы один из вышеприведенных пунктов отсутствует, то соглашение о залоге можно будет признать недействительным.

С 01.01.2015 года подробно описывать передаваемый в залог объект недвижимости не обязательно. До этого времени, если таковой пункт отсутствовал, то все соглашение могли признать недействительным.

Кроме того, внимательно посмотрите в договоре, не включил ли банк в оплату не только долговые обязательства, но и неустойки, пени и другие платежи, связанные с расходами на содержание залогового имущества.

Обязательно ли регистрировать или нотариально заверять?

Как говорит п. 1 ст.10 ФЗ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке», договор залога подлежит государственной регистрации. А п.1 ст.165 ГК РФ разъясняет, что при несоблюдении требования о государственной регистрации такой сделки, последует признание сделки недействительным, а соглашения – ничтожным.

Что касается нотариального заверения, то тут законодатель оставил нам выбор. Договор можно написать либо в простой письменной форме, либо обратиться к нотариусу. И то и другое является юридически верным решением. Обычно банк все же говорит, что необходимо идти к нотариусу. В таком случае, следует уплатить еще и госпошлину за услуги юриста.

Для того чтобы совершить удостоверение, нужны документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Согласие супругов на сделку.
  3. Правоустанавливающие документы на предмет залога.
  4. Экспертное заключение о стоимости объекта.
  5. Проект договора залога.

Правила передачи, содержание расписки

Залогодатель при передаче своего имущества не утрачивает на него права собственности, т.е. он по-прежнему может жить в нем и распоряжаться.

Обратите внимание! Но важно помнить, что, если в результате деятельности хозяина, был нанесен вред объекту недвижимости, то банк вправе потребовать досрочного возврата займа.

Вот правила передачи:

  1. Для того чтобы передать свою недвижимость в залог, собственник обращается в банк.
  2. Из учреждения приходит оценщик, составляет заключение, в котором описывается стоимость объекта.
  3. Затем заключается договор залога, и составляется расписка.
  4. Договор регистрируется и нотариально заверяется. Последнее действие – по желанию.
  5. Процесс передачи имущества в залог завершается.

Как же написать расписку? Составляется она в произвольной форме. Т.е. единого бланка не существует. Указываются такие данные:

  • юридические данные банка, получающего имущество в залог;
  • сведения о залогодателе (ФИО, дата рождения, паспортные данные);
  • информация об объекте залога – адрес и стоимость;
  • срок окончательного исполнения долговых обязательств;
  • свидетели, в присутствии которых был написан документ (их наличие и присутствие необязательно);
  • дата, подписи.

По сути, при не совершении покупки даже дача залога невозможна. Если человек дает залог и не берет денег у кредитора, то его обязательство никто не примет. Ведь залог – материальное «обещание», что договор займа будет постоянно исполняться, а деньги – вовремя выплачиваться.

Источник: https://myrealproperty.ru/kvartira/pokupka_kv/zadatok-avans-zalog/jetapy-sdelki.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector