Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов. Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

По российскому законодательству, квартира может находиться не в единоличной, а в общей долевой собственности. При этом, продажа доли в квартире другому собственнику зачастую является самым приемлемым выходом для владельца меньшей части жилого помещения.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире, в том числе другому собственнику, как изменится список необходимых бумаг в зависимости от ситуации?

Что собой представляет долевая собственность? 

Собственность подразделяется на единоличную и общую. Единоличный собственник распоряжается своей недвижимостью как захочет, но в рамках закона. Ему не нужно согласовывать свои действия, такие как дарение, продажа, сдача в аренду, с другими лицами.

При общей собственности ситуация другая. Гражданский кодекс РФ разделяет общую собственность на совместную и долевую.

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

У каждого вида общей собственности имеются свои ограничения. Ниже мы рассмотрим ограничения прав долевого собственника.

  • Для каждого действия собственника части объекта недвижимости предусмотрен свой порядок осуществления.
  • Возмездное отчуждение части квартиры, а также сдача ее в наем обязательно потребуют согласия других собственников, в 2019 году законодательство ничего не изменило в этом вопросе.
  • А вот дарение можно осуществить и без согласия совладельцев.

Какие документы потребуются при отчуждении доли в квартире другому собственнику?

Для продажи части этой же квартиры другому владельцу потребуется предоставить следующие документы:

  1. Документ, подтверждающий личность владельца доли.
  1. Документ, удостоверяющий личность приобретателя (то есть совладельца жилого помещения).
  2. Правоустанавливающие документы.

    К ним относятся: свидетельство о праве собственности, договор или иной документ, на основании которого возникли права владельца, справка о выделении доли, если изначально собственность была совместной.

ВАЖНО !!! Обязательно в документах должен быть прописан размер всего жилого помещения, а также отчуждаемой доли.

  1. Предварительное соглашение, где совладельцы определяются с ценой объекта недвижимости, размером задатка и иными проблемными моментами. Хотя данное соглашение не является обязательным, это полностью отдается на усмотрение сторон сделки купли-продажи.
  1. Выписка из домовой книги. Это – стандартный документ, предоставляемый при любой сделке купли-продажи недвижимости. В рассматриваемой ситуации он менее актуален, так как покупатель, как правило, осведомлен о прописанных в квартире лицах, ведь он является собственником второй ее доли.
  1. Обязательной в любой подобной сделке становится справка из Бюро технической инвентаризации о произведенной оценке жилья (балансовой стоимости). Она указывается как для квартиры в целом, так и для продаваемой части.
  2. Справка из управляющей компании, где указывается на отсутствие долгов у дольщика за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
  3. Доля в квартире может находиться не только в единоличной собственности, но и в совместной собственности супругов. Тогда супруг-совладелец должен оформить свое согласие нотариально. Без согласия второго супруга сделка может быть признана недействительной.
  1. Если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, то обязательно нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства на данную сделку. Это является одним из самых проблемных моментов, так как органы опеки и попечительства жестко отстаивают права несовершеннолетних. Поэтому потребуется доказать, что жилищные условия детей никак не ухудшились от продажи доли в квартире.
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Если совладельцев квартиры больше, чем двое, то потребуется еще отказ иных сособственников от покупки части жилого помещения. В случае непредставления такого отказа прикладываются документы, подтверждающие, что соблюдена процедура надлежащего уведомления сособственников.

Какова пошаговая инструкция купли-продажи доли в квартире другому собственнику?

Для того, чтобы знать, как происходит отчуждение доли совладельцу, необходимо придерживаться указанной ниже последовательности действий:

  1. Уведомление сособственников о желании продать часть общей недвижимости.
  2. Формирование цены на объект недвижимости и обсуждение иных условий сделки с потенциальным приобретателем.

    В отношении продажи доли в квартире другому собственнику не имеет существенного значения, что будет сделано раньше – извещение совладельцев или определение условий сделки с потенциальным покупателем.

Читайте также:  Форма 9 справка о регистрации: где получить, образец документа (форма 7 и 8), а также где взять свидетельство о прописке по месту жительства?

ВНИМАНИЕ !!! Даже если иные владельцы изъявят желание купить долю, она все равно будет продана тому совладельцу, с которым изначально договаривался собственник отчуждаемой части. А вот если покупатель – постороннее лицо, то договоренность с ним потеряет силу, если кто-то из сособственников выразит желание приобрести долю. 

  1. Заключение сделки и ее нотариальное оформление.
  2. Подача документов для осуществления регистрационного учета сделки.
  3. Уплата соответствующих налогов.

Данная пошаговая инструкция является самой общей, рекомендованной для всех подобных сделок.

Каким образом собственник доли сообщает совладельцам о желании продать свою долю?

Приняв решение продать часть жилого помещения, владелец должен уведомить сособственников об этом. Каждому собственнику составляется свое уведомление. На практике применяются три способа такого сообщения об отчуждении.

В первом случае продавец просто передает уведомления лично в руки иным владельцам жилого помещения. Взамен они предоставляют собственноручно написанную расписку в получении сообщения. Это способ является рабочим только при хороших отношениях.

Следующий способ, которым часто пользуются дольщики, — это отправка заказным письмом с прикрепленным уведомлением о вручении и описью вложения. Он тоже имеет свои минусы: письмо может не дойти до адресата либо тот откажется его получать.

Самым надежным является нотариальное извещение о продаже доли. В этом случае владелец перекладывает свои обязанности по уведомлению на нотариуса. Услуга платная.

Нотариус, приняв все меры к извещению о продаже всех иных собственников, выдаст одно из двух свидетельств: либо что сособственники надлежащим образом уведомлены (если они получили сообщение), либо что приняты все возможные меры к их извещению.

ВНИМАНИЕ !!! В любом случае, это будет гарантией отсутствия претензий к продавцу, но только после того, как пройдет 30 дней после получения совладельцем уведомления. По истечении этого срока продавец волен распоряжаться своей долей, как захочет. Если же остальные владельцы однозначно выразили отказ, то сделку можно совершить и раньше.

В тексте уведомления указываются персональные данные продавца, адрес и кадастровый номер квартиры, размер доли и ее стоимость, реквизиты регистрационного свидетельства на объект недвижимости, предложение приобрести долю, сделанное в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ. Сообщение может быть в рукописном или в печатном виде.

После отправки сообщений нельзя менять цену на долю квартиры, а также иные условия сделки.

При несоблюдении процедуры надлежащего сообщения совладельцы могут сделку опротестовать в судебном порядке. Срок подачи искового заявления – три месяца с того дня, когда стало известно о сделке.

В каком порядке происходит согласование условий предстоящей сделки купли-продажи?

После надлежащего уведомления, если один из владельцев выразил желание приобрести отчуждаемую долю, переходят непосредственно к обсуждению предстоящей сделки. Собственник доли должен определить ее цену.

Чаще всего поступают просто – за основу берется рыночная стоимость всей квартиры. Затем либо делят общую цену квартиры на количество квадратных метров ее площади и получают стоимость одного метра.

Либо определяют стоимость доли в процентном соотношении к общей цене квартиры.

Сама стоимость доли в квартире и порядок ее уплаты фиксируется в предварительном соглашении продавца и покупателя. 

Как происходит само заключение сделки купли-продажи доли в квартире и ее нотариальное удостоверение?

Договор купли-продажи может составляться как самим продавцом, так и по его поручению квалифицированным юристом по недвижимости. Также данный договор может быть оформлен нотариусом (за отдельную плату). Экземпляров договора должно быть три (продавцу, покупателю и нотариусу). Юридическая сила их одинакова.

Новый закон касательно обращения недвижимого имущества предусматривает обязательное проведение отчуждения доли в квартире через нотариуса того субъекта РФ, на территории которого она находится.

Плата за услуги нотариуса зависит от наличия родственной связи, а также от суммы сделки. При отчуждении доли родственнику (ребенку, супругу или родителю) платеж составит 0,2 % от цены продаваемой части плюс 3000 рублей (если доля стоит не более 10 000 000 рублей).

Если сумма превышает 10 000 000, то плата составит 0,1 % от суммы сделки и еще 23 000 рублей, при этом общая сумма платежа не должна превышать 50 000 рублей. Для дальнего родственника (либо вообще постороннего человека) при цене сделки, не превышающей 1 000 000 рублей тариф составит 0,4 % цены доли плюс 3000 рублей.

От 1 000 000 до 10 000 000 – 0,2 % цены сделки и еще 7 000 рублей. Более 10 000 000 – 0,1 от суммы сделки и 25 000 рублей, но не более 100 000 рублей.

Нотариусу предоставляется вышеуказанный пакет документов (в оригиналах). Если продавец (покупатель) не может лично присутствовать при нотариальном удостоверении сделки, он может оформить доверенность на другое лицо. Следует помнить, что, если не соблюдено условие о надлежащем извещении совладельцев, нотариус сделку не удостоверит.

Какова процедура регистрации сделки в Росреестре?

Порядок регистрации сделки по отчуждению доли в квартире ничем не отличается от постановки на учет целой квартиры.

Пакет предоставляемых документов тот же: удостоверения личности сторон сделки, заявление, сам договор купли-продажи, уже заверенный нотариусом, правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровые документы, квитанция об уплате пошлины за регистрационные действия. Размер пошлины ровным счетом такой же, как и при регистрации сделки с целой квартирой – 2000 рублей.

ВАЖНО !!! Также обязательно добавляются документы, подтверждающие надлежащее уведомление сособственников и их отказы от преимущественного права покупки (если помимо совладельца, приобретающего долю, есть еще собственники; если их нет, то вышеуказанные документы не предоставляются).

Ранее заявление о регистрации можно было подать как непосредственно в Федеральную регистрационную службу, так и в многофункциональные центры.

Но сейчас документы на регистрацию принимают только МФЦ, которых становится все больше и больше.

Если нет возможности самому заняться регистрацией, то эту обязанность за дополнительную плату (порядка 1000 рублей) можно переложить на нотариуса. Это сейчас довольно часто оказываемая услуга.  

По общему правилу, срок постановки на учет не должен превышать трех рабочих дней, но на практике он почти никогда не соблюдается.

Какие налоги уплачивают при купле-продаже доли в квартире?

При продаже доли в квартире другому собственнику уплачивается стандартный налог на доходы физических лиц, установленный в размере 13 % от цены сделки.

От налога освобождается тот собственник, который владел данной долей более трех лет и ее цена не превышает стоимость приобретения части квартиры.

Также налогом не облагается сделка по отчуждению доли квартиры стоимостью менее 1 000 000 рублей. 

Соблюдение вышеуказанной инструкции по отчуждению доли квартиры другому собственнику поможет избежать возможных проблем, связанных с заключением подобной сделки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/prodazha-kvartiry/prodazha-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku

Какие документы нужны для продажи доли в квартире в 2019

Долевая собственность в квартире может возникнуть на практике в связи с приватизацией жилья на всех зарегистрированных в квартире лиц, наследованием жилья несколькими наследниками либо при разделе совместно нажитой недвижимости после развода супругов.

Продажа доли в квартире относится к сложному виду сделки с недвижимостью. Сделать это бывает непросто, так как найдется немного желающих разделить жилье с посторонними людьми. Рассмотрим все нюансы подобной сделки исходя из норм российского законодательства.

Особенности

Особенность продажи в квартире заключается в том, что стандартную квартиру разделить физически никак невозможно. Подобный раздел можно осуществить только в домах, стоящих на земле в результате перепланировки с выделением отдельных жилых зон.

Доля в квартире понимает под собой долю в праве собственности. В юридической документации доля в совместной квартире записывается в виде дроби (например, ½, ¼ и т.д.).

Осязать эту долю в реальности фактически невозможно. Получается, что, покупая долю в квартире новый собственник получает право владеть квартирой и проживать в ней, не нарушая права других собственников. Для реализации этого права владельцам приходится договариваться о режиме пользования квартирой, выделении комнаты каждому для личных нужд и т.д.

В случае продажи доли преимущественное право ее выкупа имеют совладельцы. Это главный нюанс, который отличают эту сделку от других сделок с недвижимостью.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

При продаже доли необходимо предоставление тех же самых документов, что и при продаже целой квартиры, а именно:

  • оформленный нотариально отказ от совладельца на покупку. Если отказ отсутствует собственник доли обязан предоставить нотариусу доказательства того, что содольщик был надлежаще уведомлен и в установленный законом срок ответ от него не последовал;
  • свидетельство о государственной регистрации доли в квартире. В случае его отсутствия – выписка из ЕГРИП;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие основание выделения доли (свидетельство о наследовании, решение суда в случае развода и т.д.)
  • техпаспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорт;
  • согласие супруга на продажу доли (если собственность совместная);
  • договор купли-продажи;
  • другие документы – по необходимости. Например, разрешение из опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего ребенка.

Если все требования закона соблюдены нотариус оформит сделку. Договор купли-продажи можно также составить непосредственно у нотариуса за отдельную плату.

Порядок продажи доли в квартире осуществляется поэтапно.

Шаг первый. Ч.1 ст. 250 Гражданского Кодекса закрепляет за совладельцами жилья преимущественное право выкупа доли в случае ее продажи. Ранее извещение можно было переслать только заказным письмом с уведомлением. С 01.01.

2017г. на основании вышедшего ст. 42 нового ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» продавцу доли достаточно разместить уведомление на официальном сайте органа, осуществляющего регистрацию права собственности в сети «Интернет».

Этот способ намного усложняет процедуру оспаривания совладельцем действий собственника доли и позволяет намного быстрее осуществит продажу.

Собственник доли обязан в уведомлении указать предполагаемую цену объекта и дать совладельцу месяц для принятия решения со дня получения уведомления или публикации информации на сайте. В случае игнорирования запроса или отказа владелец получает право продать долю любому желающему покупателю.

Шаг второй. После отказа совладельцев квартиры собственник доли может предпринять все возможные действия для ее продажи: объявления в специализированных издания, интернете и т.д.

Осуществить продажу другим лицам можно и до истечения, установленного законом месячного срока, если совладельцы предоставят отказ, заверенный нотариально.

После нахождения покупателя стороны готовят документы для совершения сделки и заключают договор купли-продажи.

Читайте также:  Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

В нем в обязательном порядке должны быть отражены следующие данные:

  • информация об участниках соглашения;
  • описание недвижимого имущества – кадастровый номер, доля в квартире в м2, адрес нахождения и цена;
  • указываются права третьих лиц.

Передаточный акт обычно оформляют как приложение к договору.

Шаг третий. Регистрация прав нового собственника.

Перерегистрацию доли можно оформить в Росреестре, предоставив туда:

  • заявление о регистрации установленного образца;
  • экземпляр договора купли-продажи;
  • документ, устанавливающий личность покупателя;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • дополнительные документы: доверенность на представителя, если сделкой занимается третье лицо, документы из органов опеки и попечительства и пр.

Шаг четвертый. Продавец на следующий год при подаче декларации должен в ней отразить факт продажи недвижимости и уплатить налог (НДФЛ) в размере 13%, если доля находилась у него в собственности менее 3 года и ее приобретение было совершено до 01.01. 2016г. и менее 5 лет, если сделка была осуществлена позже этой даты.

Важно:

  1. Продавцу законом предоставляется льгота, если стоимость доли менее 1 000 000 руб. уплачивать ничего не нужно. При стоимости доли более миллиона сумма налога уплачивается с остатка. Например, доля в квартире была продана за 1 500 000 руб., следовательно, налогооблагаемая база — 500 000 руб., а сумма налога — 65 000 руб. (13%).
  2. Покупатель в свою очередь может получить имущественный налоговый вычет в размере 13% с суммы до 2 000 000 руб. включительно.

После прохождения всех этапов сделка является завершенной.

Нюансы

В связи с изменением законодательства все сделки с продажей доли объекта недвижимости с 15.07.2016г. подлежат обязательному нотариальному заверению.

Существует разные способы, с помощью которых можно законно обойти преимущественное право покупки в тех случаях, когда по каким-либо причинам владелец доли не готов договариваться с другими собственниками долей.

3 основных способа, позволяющие обойти преимущественное право покупки:

 Договор дарения  Право запретить дарение доли у других собственников нет. Однако, если сделка фиктивная возникают риски неуплаты стоимости доли, так как законно взыскать денежные средства с покупателя не получится
 Договор купли-продажи по завышенной цене  Совладельцы долей будут вынужден отказаться от сделки в связи с предложением высокой цены. Договор купли-продажи составляется на эту сумму, а покупатель фактически платит значительно меньше. Риски этого способа заключаются в увеличении налогооблагаемой базы, если сделка подпадает под необходимость уплаты налога на доходы физических лиц
 Договор займа, где залогом выступает доля в квартире  В случае невыплаты договора займа займодавец обращает взыскание на долю в квартире и стороны приходят к соглашению об отступном, чтобы н прибегать к услугам судебной системы. Минусы этого варианта заключаются в необходимости регистрации ипотеки (стоимость пошлины 1000 руб.). Риск может заключаться в отмене по суду соглашения в случае иска от других собственников квартиры, располагающих информацией, что сделка являлась фиктивной

Продажа доли в ипотечной квартире третьим лицам – невозможна. Так как объект находится в залоге свою долю можно продать только созаемщику. В этом случае следует внимательно изучить положения договора, заключенного с банком и его возможное отношение к этой сделке.  

Если второй собственник является несовершеннолетним продажа своей доли возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Исключением является вариант, когда в результате сделки доля ребенка только возрастет.

В случае, если совладельцы всячески препятствуют продаже доли собственника, он для защиты своих интересов может обратиться в суд. В судебном заседании внимательно изучат позицию истца и ответчика и вынесут аргументированное решение.

Таким образом, исходя из изложенного можно заключить, что продажа доли в квартире имеет свою специфику и относится к одним из самых сложных сделок в сфере недвижимости. Именно поэтому, чтобы продажа осуществилась быстро надо знать все нюансы гражданского законодательства.

Про выселение из жилого помещения читайте здесь.

Процедура выселения из квартиры прописанного человека не собственника описывается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlja-prodazhi-doli-v-kvartire/

Подготовка к сделке по продаже долевая собственности: какие документы нужны для продажи доли квартиры?

  • К совершению любых сделок с недвижимостью необходимо подходить максимально осторожно и ответственно.
  • Нужно соблюдать все формальные предписания по предоставлению правоустанавливающих документов.
  • Такое поведение продиктовано серьезными денежными суммами, связанными с совершением сделок купли-продажи недвижимости и доли в ней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Какие документы нужны для продажи доли в квартире?

Порядок распределения долей и их использования регламентируется 244 статьей гражданского кодекса РФ.

Порядок совершения сделок, связанных с куплей-продажей долей недвижимости, определяется Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ.

Для совершения сделки потребуется предоставить пакет документов, состоящий из:

  • составленного договора купли-продажи (требуется нотариальное заверение);
  • передаточного акта;
  • выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
  • письменных уведомлений других собственников недвижимости и их официального отказа в случае необходимости (в случае продажи доли другому собственнику – не требуется);
  • документов, удостоверяющих личность всех участников сделки и долевых собственников;
  • нотариально заверенной доверенности (при продаже через представителя);
  • подтверждения уплаты государственной пошлины, взимаемой за осуществление процедуры регистрации совершенной сделки;
  • заявления, в соответствии с которым осуществляются действия по регистрации сделки.

Важно: согласно правоприменительной практике, срок действия выписки из ЕГРН ограничен временным периодом от 7 до 30 дней с момента выдачи.

Покупатель также вправе запросить у продавца и другие документы, предоставление которых не является обязательным:

  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по услугам ЖКХ;
  • справка с указанием общего числа зарегистрированных человек;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансера на продавца;
  • справка о семейном состоянии (брак/развод);
  • тех. паспорт.

Какие документы необходимо подают в оригинале, а какие — копиями?

Некоторые из вышеприведенных документов необходимо подавать в оригинале, другие могут быть предоставлены в виде копий.

Подробно рассмотрим требования, предъявляемые к каждому обязательно предоставляемому документу:

Документ: Рекомендации по предоставлению:
договор купли-продажи составляется в 3-х экземплярах (по одному для каждой из сторон + 1 сдается в органы Росреестра через МФЦ);
передаточный акт составляется 1 оригинал, с которого необходимо снять копии;
выписка из ЕГРН предоставляется в оригинале;
письменные уведомления и отказ отправка письменных уведомлений может быть подтверждена почтовой квитанцией об отправке, отказ предоставляется в оригинале с подписью;
документы, удостоверяющие личности всех участников сделок и всех долевых собственников Оригиналы;
подтверждение уплаты государственной пошлины оригинал или копия чека/квитанции;
заявление о совершении регистрационных действий оригинал.

Справка о приеме документов

  1. Стороны сделки, все долевые собственники (при невозможности личного присутствия оформляются доверенности или передаются нотариально заверенные отказы от претензий), собрав все необходимые документы, регистрируют сделку в многофункциональном центре по месту нахождения недвижимости.

  2. Сотрудники МФЦ тщательно проверяют предоставляемые документы, оформляют при необходимости дополнительные документы, не перечисленные в регламентирующих сделки купли-продажи долей недвижимости нормативно-правовых актов, после чего назначают день явки для заключения сделки и подписания необходимых документов.

  3. Каждой из заинтересованных сторон выдается справка о приеме документов.

Когда могут отказать в приеме документов?

  • Наиболее частая причина отказа – несоответствие предоставляемых документов.
  • Например, могут отказать при несвоевременном предоставлении выписке из ЕГРН или предоставлении копии документа, удостоверяющей личность одной из сторон сделки или одного из долевых собственников.
  • Кроме того, согласно действующему законодательству, сотрудник МФЦ обязан отказать в приеме документов и регистрации сделке при условии отсутствия одного или более долевых собственников при не предоставлении нотариально заверенного отказа от претензий или доверенности на представителя.

Документы

Уведомление

  1. Чтобы соблюсти закрепленные законом преференции прочих собственников перед другими категориями покупателей, продавец рассылает им уведомление.
  2. Сделать это можно посредством направления соответствующих заказных писем.

  3. С момента получения уведомления собственникам предоставляется на размышление 1 месяц, в течение которого они могут выкупить доли на условиях преференции.

  4. В уведомлении указываются существенные условия сделки, включая стоимость доли, по которой продавец намерен реализовать свое право распоряжение долевой собственностью.

Предварительный договор

  • При подписании предварительного договора купли-продажи доли потенциальный покупатель обычно оставляет залог в размере от 1 до 2 процентов общей стоимости доли.
  • Предварительный договор купли продажи устанавливает первоочередное право на приобретение доли в квартире при условии отказа других собственников.
  • Таким образом, его можно заключить, не дожидаясь месяца, отведенного на размышления прочих долевых собственников.
  • В случае принятия последними решения о покупке договор аннулируется, задаток возвращается.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи составляется в 3 экземплярах.

В нем прописываются реквизиты покупателя и продавца и существенные условия сделки, включающие стоимость, порядок оплаты, наличие обременения и т.д.

Кроме того, в договоре указывается дата, реквизиты правоустанавливающих документов и т.д.

  1. Договор купли-продажи доли в квартир между родственниками имеет общий вид.
  2. Все стороны сделки, включая покупателя, продавца, а также всех долевых собственников квартиры, могут действовать лично или через представителя.
  3. В последнем случае на представителя оформляется доверенность установленного образца и заверяется у нотариуса.
  4. Таким образом, формальные требования к документам и условиям сделки купли-продажи доли недвижимости регламентируются соответствующими нормативно-правовыми актами.
  5. Чтобы обезопасить себя от стресса и лишних проблем, необходимо крайне ответственно подойти к предоставлению документов, уведомлению прочих собственников и ко всем прочим сторонам сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/doli/dokumenty

Какие Документы Нужны Для Продажи Доли В Квартире Другому Собственнику 2019

  1. Если при продаже ущемляются интересы третьих лиц (несовершеннолетнего ребенка, супруга и др.).
  2. Если имущество находится под залогом.
  3. Если собственник не отправил уведомление другим дольщикам с предложением выкупить долю, сделка может быть признана недействительной.

    Другие дольщики могут оспорить ее в суде в течение 3 месяцев.

Даже если общая площадь распределяется посредством арифметического деления на равные доли, квартира рискует превратиться для совладельцев в камень преткновения и споров.

Продаваемая доля в квартире, «обремененная» бытовыми конфликтами, отпугивает потенциальных покупателей.

Какие документы нужны для продажи своей доли в квартире другому собственнику и при покупке

  1. Справка о лицевом счете жилплощади. Она выдается в паспортном столе, причем на ней должна быть поставлена печать нач. отдела.
  2. Документы об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Они выдаются в управляющих организациях.

    Но если переоформление телевидения, Интернета или же телефона не планируется, то владелец должен посетить эти организации и расторгнуть контракты.

  3. Документ из налоговой. Эта справка необязательна, но может понадобиться, если жилплощадь передали по наследству или дарственной.

    Здесь покупатель пожелает удостовериться, что соответствующий налог был уплачен.

Под этим подразумевается выписка из домовой книги. Дело в том, что перед подписанием контракта покупатель должен удостовериться, что на продаваемой доле никто не зарегистрирован.

Поэтому с нее заранее следует выписаться и подать ему соответствующее свидетельство. Для получения выписки следует посетить паспортный стол. Как правило, ее выдают в течение одного рабочего дня.

Продажа доли квартиры при долевой собственности

  • отказ иных собственников от подобного замысла;
  • категорический протест банка на сделку. С одной стороны финансовое учреждение получает транш денег в размере стоимости доли, направленных на гашение кредита, с другой стороны появляется новый собственник, чьи интересы могут быть тщательно защищены правовыми нормами, и реализация квартиры в случае возникновения в дальнейшем задолженности будет максимально затруднена;
  • поиск покупателя. Как правило, граждане не заинтересованы в приобретении доли в квартире с обременениями.

Интересное:  Проверить физическое лицо на сайте судебных приставов

Несмотря на разноликие сложности, долевая собственность является одной из разновидностей имущественных прав, которые относятся к категории общего имущества. Ее особенностью является возможность самостоятельно определять судьбу объекта недвижимости, в том числе продавать, дарить или обменивать свою долю. Разберемся подробнее как продать долю в квартире.

Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

  1. Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
  2. Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
  3. На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.

  1. Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены.

    В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.

  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры.

    Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры

Сделка с недвижимостью – это всегда определенные риски для всех сторон сделки, поэтому важно понимать, какие документы нужны для продажи квартиры от собственника 2019 г.

Собрать их часто не просто, а без помощи профессионального юриста или риэлтора обойтись невозможно, но каждый покупатель должен понимать, что от этого зависит, в первую очередь, безопасность сделки. Чтобы купить квартиру «правильно», надо уметь разбираться в тонкостях и нюансах процесса.

Продавец со своей стороны также должен подготовиться к продаже заблаговременно, собрав пакет необходимых документов, не забывая при этом, что некоторые бумаги имеют срок давности.

  • Фактический собственник жилых помещений, подтвердивший все права на квартиру и свои полномочия на ее продажу.
  • Доверенное лицо, в случае, если владелец квартиры (собственник) не может принимать участие в процессе лично. Полномочия третьего лица должно подтверждаться доверенностью, выданной собственником и заверенной печатью и подписью нотариуса.
  • Несовершеннолетний россиянин, не достигший четырнадцатилетия. Все процессуальные действия проводятся родителями или опекунами.
  • Несовершеннолетний гражданин старше 14 лет, который может быть полноценным участником сделки, при этом обязательно наличие согласия старших.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Долевая собственность может возникнуть по ряду причин. Самые распространенные случаи – расторжение брака, когда совместная собственность супругов может быть переведена в долевую, а также получение части квартиры в порядке наследования по завещанию или по закону. Что касается изначального приобретения квартиры в долевую собственность, то на практике это практически не встречается.

  1. Предварительное соглашение, где совладельцы определяются с ценой объекта недвижимости, размером задатка и иными проблемными моментами. Хотя данное соглашение не является обязательным, это полностью отдается на усмотрение сторон сделки купли-продажи.
  1. Выписка из домовой книги. Это – стандартный документ, предоставляемый при любой сделке купли-продажи недвижимости. В рассматриваемой ситуации он менее актуален, так как покупатель, как правило, осведомлен о прописанных в квартире лицах, ведь он является собственником второй ее доли.
  1. Обязательной в любой подобной сделке становится справка из Бюро технической инвентаризации о произведенной оценке жилья (балансовой стоимости). Она указывается как для квартиры в целом, так и для продаваемой части.
  2. Справка из управляющей компании, где указывается на отсутствие долгов у дольщика за услуги жилищно-коммунального хозяйства.
  3. Доля в квартире может находиться не только в единоличной собственности, но и в совместной собственности супругов. Тогда супруг-совладелец должен оформить свое согласие нотариально. Без согласия второго супруга сделка может быть признана недействительной.
  1. Если в квартире зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, то обязательно нужно заручиться согласием органов опеки и попечительства на данную сделку. Это является одним из самых проблемных моментов, так как органы опеки и попечительства жестко отстаивают права несовершеннолетних. Поэтому потребуется доказать, что жилищные условия детей никак не ухудшились от продажи доли в квартире.
  2. Технический и кадастровый паспорта.
  3. Если совладельцев квартиры больше, чем двое, то потребуется еще отказ иных сособственников от покупки части жилого помещения. В случае непредставления такого отказа прикладываются документы, подтверждающие, что соблюдена процедура надлежащего уведомления сособственников.

Интересное:  Как высчитать дни отпуска за отработанное время

Документы для продажи доли в квартире

Конечно, если только один из собственников жилья решил выставить на продажу свою часть жилой площади, такие действия не лучшим образом скажутся на быстроте реализации и расценках этой части. Разумеется, заинтересованных в разделении жилья с незнакомыми людьми разыщется маловато.

  • Документ, устанавливающий право на недвижимость;
  • Свидетельство, удостоверяющее право владения;
  • Паспорта (кадастровый и технический);
  • Выписка, взятая из Единого государственного реестра прав;
  • Справка, характеризующая объект;
  • Разрешение одного из супругов на реализацию доли жилья;
  • Справка, подтверждающая регистрацию граждан;
  • Паспорта всех участников сделки.

Документы необходимые для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Причин для отказа может быть несколько: одни более существенные, другие менее, но все же, изменить решение органа опеки чаще всего можно, только выполнив поставленные условия – приобретение лучшей квартиры, чем та, которая находится в собственности несовершеннолетнего в данный момент, выбор более комфортного района для проживания.

Перечень документов в каждом конкретном случае может отличаться, поэтому, необходимо заблаговременно получить список у представителя органа опеки, и только потом приступать к оформлению. Это позволит сократить сроки на рассмотрение и снизит вероятности выдачи отказа.

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Интересное:  Как прикрепиться к другой поликлинике через интернет

Какие документы собственнику нужно подготовить перед продажей квартиры в 2019 году

Если ваша квартира записана на ребенка, которому еще нет 14 лет, то сделку имеют право провести его законные представители. Ими могут являться родители или опекуны. Однако в этом случае вам придется заручиться поддержкой органов опеки, которые будут следить за проведением сделки.

Ряд нюансов связан с реализацией частей квартиры или комнату в коммунальной жилплощади. Вам необходимо перед подачей объявления на продажу предложить свою недвижимость остальным собственникам квартиры. Они имеют преимущество перед сторонними покупателями.

Какие документы нужны для продажи квартиры от собственника в 2019 году

В техническом паспорте показаны технические характеристики и графический план квартиры. Покупателю он понадобиться, чтобы получить убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также он может быть нужен покупателю для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.

Продажа квартиры – дело хлопотное. Сложность заключается не только в поиске покупателя и подготовке договора, но также в необходимости сбора внушительной кипы бумаг. Разберемся в статье, какие документы нужны при продаже квартиры в 2017-2019 году и приведем типовой список.

Продажа доли в квартире другому собственнику

С 1 января 2016 года произошли изменения в законодательстве. Теперь, сделка по продаже постороннему лицу не может быть совершена ранее, чем через месяц после направления сособственникам предложения о продаже.

До истечения данного срока сделка может быть совершена только, если продавец доли представит нотариусу письменный отказ других сособственников от покупки доли.

Сделки по продаже третьим лицам теперь подлежат нотариальному удостоверению.

Совместная собственность на недвижимое имущество может быть общей или долевой. Процесс купли-продажи долей в квартире при наличии нескольких сособственников строго регламентирован законом (ст.250 Гражданского кодекса РФ). Так как же продать долю в квартире другому собственнику?

26 Апр 2019      glavurist         95      

Источник: https://mainurist.ru/bankrotstvo-predpriyatiya/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-prodazhi-doli-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku-2019

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector