Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

Наиболее популярным способом покупки квартиры (или доли в ней) является оформление ипотеки на нее – только так большинство граждан имеют возможность обзавестись собственным жильем.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Эта сделка имеет множество особенностей по сравнению с обычным кредитованием – это касается как преимуществ, так и возможных рисков от ее оформления. Поэтому стоит рассмотреть данный способ покупки квартиры более подробно.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца и покупателя

  • Оформление ипотеки – весьма ответственный шаг, причем отзывы об этой сделке со стороны клиентов весьма противоречивые.
  • Чтобы получить объективную оценку такого кредита, стоит рассмотреть его преимущества и недостатки.
  • К положительным сторонам можно отнести:
  • возможность быстро приобрести жилье, не дожидаясь, когда накопится нужная сумма;
  • длительный срок кредитования – до 30 лет, особенно в сравнении с обычным потребительским займом;
  • надежность сделки – перед выдачей кредита банк тщательно проверяет как самого заемщика, так и объект недвижимости на юридическую чистоту;
  • выгодное инвестирование – покупка недвижимости всегда была одним из наиболее надежных источников денежных вложений, ведь спрос на нее со временем только растет, а темпы инфляции почти всегда превышают банковский процент;
  • возможность вернуть часть уплаченных по кредиту процентов за счет получения имущественного налогового вычета;
  • наличие различных государственных социальных программ кредитования – сюда относится, например, ипотека для военных, молодых семей или возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

Отрицательными моментами сделки являются:

    Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

  1. Большая переплата по процентам – даже если кредитная ставка небольшая, за столь длительный срок кредитования получится огромная сумма.

    Например, при оформлении покупки квартиры из-под ипотеки за 10 млн. руб. сроком на 30 лет под 12,5% годовых переплата составит:

    Платежи по процентам = (10 000 000 * 12,5%) * 30 = 37 500 000 руб.

    Получается, что за это время заемщик выплатит такое количество средств, которое превышает стоимость квартиры почти в 4 раза.

  2. Наличие дополнительных расходов – к ним относятся траты на страховку (причем иногда не только самой недвижимости, но и титула, а также жизни и здоровья заемщика).
  3. Ограничение возможностей распоряжения имуществом – за все время действия сделки заемщик не может продавать, дарить или менять жилье, поскольку оно находится в залоге у банка.
  4. Необходимость собирать и предоставлять в финучреждение множество различных документов.
  5. Риск потерять все – и жилье, и деньги – в случае потери платежеспособности или возникновения финансовых трудностей.

Основной минус ипотеки – большая переплата по процентам и сторонним платежам – в большинстве случаев перекрывается тем фактом, что накопить нужную сумму на жилье чаще всего нереально.

Это связано с инфляцией, с отсутствием роста источников дохода и многими другими факторами. Поэтому в таком случае ипотека может стать реальным способом приобрести жилье.

Краткий список действий

Продажа квартиры по ипотеке: пошаговая инструкция в общем виде выглядит следующим образом:

    Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

  1. Выбор учреждения для оформления кредита. Стоит подать заявки сразу в несколько банков, ведь у каждого из них требования к заемщикам отличаются. Выбирать стоит учреждение, которое имеет хорошую репутацию, длительный срок работы на рынке и наиболее выгодные условия кредитования.
  2. Сбор необходимых документов – их перечень лучше всего уточнять в конкретном банке, поскольку в каждом из них свои требования к предъявляемым документам и их оформлению.
  3. Подача заявки и документов потенциальному кредитору.
  4. Ожидание ответа – в зависимости от выбранного учреждения это может занять как несколько дней, так и более месяца. В любом случае о своем решении банк должен сообщить клиенту.
  5. Выбор квартиры для оформления ипотеки – в случае положительного решения заемщику предоставляется определенное количество времени для поиска объекта кредитования.
  6. Подача в банк документов на квартиру – после ее одобрения можно заключать с продавцом предварительный договор купли-продажи.
  7. Оформление полисов страхования (если такое требование предусмотрено правилами кредитования).
  8. Оформление договора – для этого в установленный день обе стороны должны явиться в банк и подписать документ.
  9. Регистрация прав собственности на квартиру (сбор и подача документов в Регпалату).

Начинать процесс оформления ипотеки нужно с подготовительного этапа, а именно – с выбора наиболее подходящей программы кредитования.

Различные банки предлагают свои программы кредитования, каждая из которых имеет некоторые особенности.

Для выбора наиболее выгодных условий клиенту лучше всего обратиться к профессионалу – ипотечному брокеру. Данный специалист хорошо знает кредитный рынок и сможет дать объективную оценку каждой программы.

При выборе программы нужно ориентироваться на такие критерии:

    Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

  • процентная ставка;
  • размер первоначального взноса;
  • требования относительно оформления страховки;
  • необходимые документы;
  • требования к возрасту;
  • максимальный срок кредитования;
  • наличие ограничений относительно приобретаемой квартиры.

Стоит рассмотреть условия оформления кредита на примере двух известных финансовых учреждений:

  1. Ипотека в Россельхозбанке. Для получения денег заемщику необходимо предоставить паспорт, документы, подтверждающие величину доходов и наличие официального трудоустройства и данные о семейном положении.

    В случае положительного ответа на заявку клиент может получить кредит:

    • в размере от 100 тыс. до 2 млн. руб.;
    • сроком от 1 месяца до 30 лет;
    • с первоначальным взносом от 15 до 85 % от стоимости жилья.

    Требования к возрасту стандартные – это должен быть человек не младше 21 и не старше 65 лет, который на момент окончания действия договора еще не достигнет пенсионного возраста.

  2. Для покупки квартиры в ипотеку с использованием кредитных средств Россельхозбанка также присутствует возможность погашения части долга за счет материнского капитала.

  3. Как происходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке в ВТБ 24? Данное учреждение предлагает сразу несколько различных программ ипотечного кредитования, условия которых почти одинаковы и выглядят следующим образом:
    • размер первоначального взноса – минимум 20%;
    • процентная ставка – от 12,5%;
    • срок кредитования – от 1 года до 30 лет;
    • доступная для получения сумма – от 1,5 до 90 млн. руб.

    Список необходимых документов для оформления кредита зависит от того, к какой категории принадлежит заемщик, и размещен в свободном доступе на официальном сайте банка. Но обязателен договор купли-продажи квартиры по ипотеке ВТБ 24.

Ипотека для разных видов квартир

При оформлении кредита зачастую важное значение имеет, на каком рынке приобретается квартира – на первичном (то есть новостройка) или вторичном.

Основные отличия новой квартиры от старой:

    Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

  1. Новое жилье исключает риск юридической нечистоты сделки, поскольку отсутствуют граждане, которые могли бы претендовать на него.
  2. Возможность существенно сэкономить на строительстве жилья – разница между покупкой готового жилья и новостроем иногда достигает 10%.
  3. Более высокие риски, по сравнению с жильем на вторичном рынке, поскольку строительство объекта может быть не завершено.
  4. Другая процедура оформления ипотеки – поскольку квартира еще не достроена, на нее нет прав собственности и она не может быть предметом залога в банке.
  5. Ограничения в выборе – многие кредиторы соглашаются работать только с проверенными застройщиками, с которыми у них зачастую заключен договор.

Перед тем как состоится продажа квартиры через ипотеку, риски продавца (банка, например), тоже должны быть просчитаны. Очевидно, что покупка строящегося жилья может быть более выгодной сделкой, однако и риски при этом гораздо выше – особенно для банка, который в этом случае предъявляет к клиенту повышенные требования.

Как подобрать недвижимость и получить одобрение банка?

У большинства банков существуют свои требования к квартирам, на которые они выдают кредиты. Чаще всего они состоят в следующем:

  • дом, в котором расположена квартира, не должен быть ветхим или подлежащим сносу;
  • незаконная перепланировка чаще всего не допускается – ее нужно либо узаконить до оформления ипотеки, либо вернуть все в прежнее состояние;
  • квартира не должна быть с обременением или иметь посягательства со стороны третьих лиц (для этого проводится проверка юридической чистоты квартиры);
  • дом, в котором расположена квартира, не должен находиться в очереди на проведение капитального ремонта;
  • недвижимость нужно оценить при помощи независимого эксперта – суммы, которую запрашивает продавец, недостаточно.

Как видно, требования к квартире нельзя назвать довольно жесткими, а проведение проверки юридической чистоты и оценки квартиры является даже плюсом для покупателя, поскольку помогает ему избежать множества рисков.

Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенностиКак происходит купля-продажа квартиры по ипотеке? После получения одобрения банка и выбора подходящей квартиры очередной шаг – это заключение с продавцом предварительного договора купли-продажи.

Данный договор представляет собой документ, в котором стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи и закрепляют это решение в письменной форме.

Предварительный договор купли-продажи состоит из таких частей:

  1. Предмет договора – в нем указывается конкретная квартира, которая в будущем будет продана, а также информация о ее владельце и основаниях его прав собственности.
  2. Цена сделки – стороны указывают стоимость квартиры, а также способ и периодичность внесения оплаты за нее.
  3. Права и обязанности сторон – определяются участниками сделки.
  4. Сроки реализации намерений – в этом пункте указывается, в течение какого периода должен быть заключен основной договор купли-продажи.
  5. Особые условия – необязательный раздел, в который стороны также включают согласованные между собой положения.
  1. Договор составляется в письменном виде и в двух экземплярах (для каждой стороны) и предоставляется заемщиком в банк.
  2. Подписание этого документа обязательно не всегда – некоторые финансовые учреждения подобных требований не выдвигают.
  3. Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

Сбор и порядок оформления документов

В каждом банке предъявляются свои требования к пакету необходимых документов, причем чаще всего отсутствие обязанности предоставлять лишние справки или бумаги приводит к удорожанию кредита.

Стоит рассмотреть полный перечень документов, которые различные банки могут потребовать для оформления ипотеки:

  • анкету-заявку на получение кредита (ее форма в каждом учреждении своя);
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность заемщика;
  • копию трудовой книжки, подтверждающую наличие работы и оформленную надлежащим образом;
  • справку по форме 2-НДФЛ со сведениями о размере доходов за предыдущий период (от полугода и больше);
  • свидетельство о браке (если заемщик женат или замужем);
  • документы на совершеннолетних детей (если они есть);
  • заключение оценочной компании о стоимости квартиры;
  • документы на недвижимость;
  • другие необходимые документы.

Перед подачей заявки в банк нужно обязательно уточнить у его сотрудников, какие именно нужны документы и есть ли требования к их форме или составлению, а также получить сведения о возможности оформления ипотеки по доверенности.

Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенностиКак проходит сделка купли-продажи квартиры по ипотеке? Заключительным этапом оформления ипотеки является оформление договора кредитования, согласно которому банк обязуется предоставить заемщику необходимую ему сумму на определенных в документе условиях.

Читайте также:  Высшим органом управления жилищного кооператива являются правление и собрание собственников: их полномочия и способы управления многоквартирным домом, кому они подотчетны и для чего нужны заседания, а также сможете скачать образец протокола

Условия этого договора нужно изучать особенно внимательно, ведь именно они практически полностью определяют дальнейшее финансовое положение заемщика.

Пункты, на которые стоит обратить особое внимание:

  • какой является сумма основного долга;
  • сколько составляет комиссия за пользование кредитом;
  • как выглядит график погашения платежей и из каких сумм они состоят;
  • есть ли возможность погасить долг досрочно;
  • предусмотрены ли и в каком размере штрафные санкции за нарушение сроков проплаты.
  • Необходимо изучать весь текст договора, особенно набранный мелким шрифтом – многие банки при помощи такой уловки вынуждают клиента принять не очень выгодные для них условия.
  • После подписания документа остается только заключить договор купли-продажи и оформить права собственности на квартиру.
  • Образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой (скачать).
  • Образец договора купли-продажи доли квартиры по ипотеке.
  • Образец брачного договора при покупке квартиры в ипотеку.
  • Итак, что нужно знать при покупке квартиры в ипотеку?
  • Оформление ипотеки – ответственный шаг, поскольку в результате этой сделки клиент получает долговые обязательства на очень продолжительный срок.
  • Чтобы этот договор не обернулся множеством проблем, нужно тщательно подходить как к выбору банка, так и к подбору объекта кредитования.
  • Перед заключением договора стоит рассчитать все расходы на оплату долга – сделать это легко при помощи любого из ипотечных калькуляторов, представленных в интернете.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-51-36 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://svoe.guru/zhilaya-sobstvennost/kvartira/pokupka/cherez-ipoteku.html

Пошаговая инструкция для продажи квартиры по ипотеке: какие есть риски?

Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

Для многих людей ипотечное кредитование – единственный выход для покупки квартиры.

Поэтому продавцы недвижимости должны знать процедуру такой продажи и риски при осуществлении сделки.

Скрыть содержание

Продажа квартиры в ипотеке

Продажа квартиры по ипотеке представляет собой совершение сделки по реализации недвижимости за счет банковских средств. Отличия от обычной продажи за наличные средства заключается в том, что для продажи потребуется объемный пакет документов, и деньги продавец получит немного позже, чем при сделке наличными.

Процедура продажи квартиры по ипотеке известна не для каждого участника сделки.

Поэтому роль проводящих сделку лиц принимают на себя риелторы, через которых это производится, указывающие своим клиентам на то, что эта процедура запутанная, и требует особых навыков для осуществления грамотной продажи. На самом деле справиться с этой задачей может даже неподготовленный в юридическом плане человек.

Пошаговая инструкция

Продажа квартиры происходит в несколько этапов в следующем порядке:

  1. Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенностипокупатель вместе с продавцом обговаривает все детали предстоящей сделки и акцентирует внимание на том, что продажа будет осуществляться за чет ипотечных средств.
  2. Для того чтобы наиболее точно закрепить сделку покупатель вносит задаток. После этого составляется совместная расписка о передаче денежных средств.
  3. Следующий этап заключается в проведении независимой экспертизы. Стоимость жилья должна соответствовать той, что указана в основном договоре.
  4. Покупателю необходимо передать продавцу все документы, требуемые банком. Это могут быть оригиналы или копии.
  5. После того как кредитор одобрит сделку, стороны подписывают договор на условиях, обговоренных заранее.
  6. Договор должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате или Многофункциональном центре.
  7. Для того чтобы получить выписку о перерегистрации права собственности, покупателю необходимо обратиться в Росреестр.
  8. Финальный этап заключается в совместном походе в банк, где кредитная организация перечисляет денежные средства на счет продавца, т.е. квартира продается, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Просьба покупателя о завышении цены на жилплощадь со стороны продавца не редкость в последнее время. Подобные договоренности достигаются в результате того что продавец не хочет терять покупателя, а для покупателя это становится возможностью приобрести ипотечный кредит без первоначального взноса.

Важно! Обычно на завышение стоимости уговаривают те покупатели, которые имеют деньги, но не хотят вносить их в первый взнос при покупке объекта недвижимости.

Банк требует от заемщика наличие первого взноса, как правило, в размере 20-30 процентов от стоимости жилья. Это обусловлено следующими факторами:

  • кредитная организация страхует себя от непредвиденных рисков;
  • первый взнос – это показатель стабильности и платежеспособности;
  • взнос указывает на серьезность намерений покупателя.

Схема по завышению стоимости квартиры работает следующим образом:

  1. Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенностипокупатель уговаривает продавца на указание завышенной суммы в договоре купли-продажи. До этого они делают расписку о том, что продавец занимал деньги у покупателя и обязуется их отдать.
  2. Продавец указывает в расписке среднюю стоимость между фактической стоимостью квартиры и первоначальным взносом. При этом продавец обязан вернуть часть денег покупателю после сделки.
  3. Человек, приобретающий недвижимость, должен предъявить расписку работникам банка, после чего он получает ипотеку и оплачивает 100 процентную стоимость жилья.

Однако у такой сделки есть определенные риски. Прежде всего, они заключаются в том, что каждое жилье, продаваемое по ипотечному кредиту, должно быть оценено специалистом в этой области. В таком случае покупателю необходимо будет договариваться не только с продавцом, но и с оценщиком.

Минусом является то, что организации, выдающие кредиты, знают о завышении цены и предпочитают иметь дело с теми клиентами, кто заказал независимого эксперта. Такой эксперт не пойдет на уговор с продавцом и покупателем.

Внимание! Существует риск для продавца в том случае, если жилплощадь в собственности менее трех лет, тогда по указанной большей стоимости будет и больший налог на продажу недвижимости.

Если сделка будет признана недействительной, тогда продавец должен будет вернуть большую сумму, чем получено в реальности.

Необходимый пакет документов

Если продавец решил реализовывать недвижимость по ипотеке, тогда он обязан предоставить в банк необходимые документы, подтверждающие юридическую чистоту недвижимости. Требования всегда разные, но основными документами являются:

  • Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенностипаспорта всех действующих собственников этой жилплощади, если собственнику не исполнилось четырнадцать лет, тогда потребуется свидетельство о рождении и документ подтверждающий личность одного из его родителей, если собственник не достиг возраста совершеннолетия, тогда паспорт одного из его опекунов и паспорт выданный подростку;
  • договор оформленный по правилам купли-продажи квартиры, составляемый в нескольких экземплярах, в зависимости от участников сделки, при этом один из них остается у регистратора;
  • Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенностиесли ребенок является владельцем собственности, тогда необходимо будет разрешение органов опеки;
  • согласие от второго супруга, если квартира была куплена на момент брака и оформлена на одного – мужа или жену;
  • многие банки обязывают участников сделки заключать предварительный договор для того чтобы в дальнейшем заключить основной;
  • расписка о том, что покупатель передал продавцу аванс или задаток, важно помнить, что эта процедура осуществляется до подписания предварительного договора, а факт передачи необходимо зафиксировать потом в договоре.

Согласно статье 301 ГК РФ жилье, находящееся в ипотеке, не может быть продано без ведома банка. Таким образом, с этим жильем нельзя совершать никаких сделок.

Существуют способы, по которым жилплощадь с ипотекой все же можно продать. Первый из них заключается в досрочном погашении долга, а затем выставлении недвижимости на продажу.

Второй – в продаже банком ипотечного жилья. Есть еще один вариант, заключающийся в передаче долговых обязательств, то есть возложении их на другого человека.

  • Причины, по которым люди хотят сменить одну ипотечную квартиру на другую, могут заключаться в увеличении количества членов семьи или желании расширить жилую площадь.
  • Квартира, обремененная ипотекой, не может быть продана.
  • Однако существует вариант, при котором продавец другой квартиры может купить у первого владельца его ипотечную квартиру, внеся определенную сумму денег, недостающую до закрытия обременения.
  • После того как обременение будет снято, владелец квартиры может передать продавцу недостающую часть денег и приобрести другое жилье в ипотеку.

Продажа квартиры в ипотеку по пошаговой инструкции: порядок действий при совершении сделки, когда владелец получает деньги после регистрации и прочие особенности

Таким образом, возможность продажи квартиры с обременением все же есть, но для этого нужно потратить много времени и сил.

Не забывайте, что заключение такой сделки требует помощи опытного юриста и тщательной подготовки необходимых документов.

Заключение

Продажа квартиры в ипотеку не настолько сложная процедура, как кажется. Если разобраться в тонкостях и алгоритме продажи и оформлении документов, тогда можно в кротчайшие сроки осуществить сделку с недвижимостью.

Источник: http://urist.club/kredit-fiz-l/tselevoj-k/ipoteka/vidy-i/i-na-kvartiru/prodazha-v-i

Продажа Квартиры По Ипотеке Пошаговая Инструкция Для Продавца В 2019

К тому же, именно выписка из ЕГРН является правоподтверждающим документом, так как Заказать электронную выписку из ЕГРН можно Это надежный сервис, интегрированный с ЕГРН. Получить интеллект-карту себе: Интеллект-карта описывает покупку квартиры за счет собственных средств.

  • При заключении сделки купли-продажи по ипотечной схемы необходимо иметь представление о различных тонкостях ситуации, а также о возможных рисках проведения мероприятия.

    Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца в 2019 году

    Такой вариант позволяет приобрести жилплощадь даже без накоплений, но, не исключает риски и не может полностью защитить от мошенников. По этой причине, пошаговая инструкция по продаже квартиры для продавца может стать хорошей помощью при проведении стандартной процедуры.

    Интересное:  Сколько соток в 1 га соток земли

    Самый большой риск, на который идет продавец, оформляя передачу права собственности, заключается в том, что деньги за квартиру не будут переведены недобросовестным покупателем. Однако, при оформлении сделки, в которой покупатель получает ипотеку, данный риск сведен к нулю. Перечисление денег полностью контролируется банком.

    Пошаговая инструкция по продаже квартиры по ипотеке для продавца

    • действия перед реализацией: выбор недвижимости, банка, одобрение банком клиента;
    • заключается соглашение по предварительному согласию сторон (требуется не всегда) и направляться ипотекодержателю на согласование;
    • предоставление гарантий оплаты;
    • финальное оформление и подписание документов и договора;
    • получение денег.
    • перевод по безналу сумм оплаты реализатору. Это можно сделать на специально открытый или уже существующий счет после того, как недвижимость будет зарегистрирована на нового владельца. При этом риск обмана исключается полностью – все действия сторон описаны в предварительном и основном соглашениях;
    • банковский сейф. Получатель оплаты арендует защищенную ячейку, куда специалист банка помещает наличные в объеме равном остатку стоимости объекта после того, как залог внесен. После завершения регистрации клиенту дадут ключ от такого сейфа;
    • с помощью аккредитива. Этот вариант похож на способ, описанный нами в первом пункте, но в его процессе вместо обычного счета для реализатора открывается особый аккредитивный счет. Одновременно в соглашении должна быть отображена такая схема получения денег.

    Продажа квартиры по ипотеке пошаговая инструкция для продавца 2019

    1. Большой список документов, необходимых для предъявления кредитору.
    2. Длительное оформление, в связи с тем, что необходимо дождаться решения банка по кредиту.
    3. Высокая вероятность того, что сделка будет закрыта после заключения предварительного договора из – за того, что клиент не получит одобрение банка.

    1. Паспорта всех участников сделки, копии основных страниц. Потребуются паспорта не только продавца и покупателя, но и супруга, а также детей продавца, если они достигли возраста 14 лет.
    2. Бумаги, устанавливающие право на пользование недвижимостью – это может быть: свидетельство о наследовании, договор мены или купли продажи.

    3. Выданный в БТИ кадастровый или технический паспорта.
    4. Свидетельство, подтверждающее, что гражданин обладает правом собственности на квартиру. Передавать права может только законный собственник недвижимости.
    5. Если в квартире прописан и проживает несовершеннолетний ребенок, должно быть получено разрешение от органа опеки и попечительства.

      Без него, впоследствии, сделка может быть признана ничтожной.

    6. Согласие мужа или жены продавца на продажу квартиры и осуществление каких – либо юридических сделок с ней, оформленное в письменном виде. Без данного согласия сделка также может быть оспорена, особенно, если имущество было приобретено в браке и является совместной собственностью обоих супругов.

    7. Если была сделана предоплата, необходимо сделать копию документа, подтверждающего перевод средств и предоставить предварительный договор, даже если уже был заключен основной. В предварительном договоре должен быть указан факт внесения предоплаты.

    8. Выписка из Росреестра и домовой книги – это необходимые документы, которые будут затребованы банком для проверки юридической чистоты сделки. Без них оформление продажи и выдача ипотеки покупателю не состоится.

    Интересное:  Где вставать в очередь в садик

    Покупка квартиры в ипотеку в Сбербанке в 2019 году: пошаговая инструкция

    Пакет документов для получения займа стандартен, однако, подтверждение доходов не требуется, вместо него предоставляется свидетельство о праве участия в накопительно-ипотечной системе. Максимальный срок по «Военной ипотеке» составляет 20 лет, но при условии, что заёмщику нет 45 лет. Минимальный возраст кредитуемого – 21 год. Итак, для военных требуется предоставить в банк:

    1. Площадь в квадратных метрах, призванная обеспечить комфортное проживание для всех членов семьи.
    2. Местонахождение жилплощади, удовлетворяющее требования всех членов семьи, например, удобная транспортная развязка, наличие образовательных учреждений, продуктовых торговых точек и прочее.
    3. Помимо косметического ремонта стоит оценить состояние самого строения, систем электропроводки, водоснабжения, отопления, канализационной системы, работу РЭУ и совокупных с ним структур.
    4. Опросить соседей о работе жилищно-коммунальных организаций.
    5. Приемлемая цена за жилплощадь.

    Как купить квартиру которая находится в ипотеке

    1. Изучение рынка, принятие решения о выборе того или иного объекта, которым может быть новостройка или вторичное жилье.
    2. Определение банковского учреждения и выбор ипотечного продукта.

      При этом необходимо обращать внимание на репутацию, финансовые возможности, страховки и особенности наложения взысканий при просрочке оплат.

    3. Сбор и подготовка пакета документов, куда входят паспорт, справки, трудовые и др. смотрите наш пост «Документы для ипотеки».
    4. Получение решение в нескольких банках.

    5. Гашение задолженности продавца перед банком вашими деньгами. О том, где их найти мы говорили выше. Обязательно возьмите от него расписку.
    6. Снятие обременение с квартиры в юстиции.
    7. Подписание договора купли-продажи и предоставление документов по недвижимости в банк, оценка (если требуется).

    8. Одобрение объекта недвижимости и назначение даты сделки.
    9. Подписание кредитной документации и страховки.
    10. Регистрация сделки в Росреестре.
    11. Перечисление кредитных средств продавцу.

    Приоритетом в глазах потенциального покупателя обремененной квартиры является низкая стоимость.

    Почему подобная недвижимость становится относительно доступной на рынке жилья? Объекты жилого фонда, с обременением ипотекой значительно теряют в цене. Кроме этого, банк гарантирует, что залоговое имущество не может стать объектом претензии третьей стороны. На первый взгляд, все выглядит достаточно просто и надежно.

    Но в этой процедуре есть масса моментов, представляющих риски материального и юридического характера для всех сторон – участников сделки.

    Покупка квартиры в ипотеку пошаговая инструкция 2019

    Если Вы, наконец, надумали решить свой жилищный вопрос, то уже наверняка представляете квартиру своей мечты. Пусть она будет невелика, но зато станет Вашей личной собственностью. А со временем вы наведёте в ней чистоту и уют и заживёте полной жизнью. Вот только стоимость жилья сегодня представляет существенную проблему для совершения сделки.

    Когда объект продается, банк так же играет здесь ключевую роль. Поэтому на первом этапе необходимо обращаться именно сюда. При соблюдении должного порядка и всех положенных сроков, финансовая организация предоставит право своему заемщику продать данную квартиру. Главное, чтобы все необходимые средства поступили на счет организации вовремя. После этого обременение будет снято.

    Продажа квартиры в ипотеку пошаговая инструкция 2019

    На этапе планирования покупки важно определить и другие моменты. Например, купить квартиру можно в построенном или строящемся доме, с косметическим ремонтом или голыми стенами. Все это повлияет на стоимость квартиры и на сумму дополнительных средств, которые придется вложить в жилье.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Порядок продажи квартиры по ипотеке

    • намерение покупателя приобрести, а продавца продать недвижимость;
    • указываются максимально полные параметры объекта: адрес, площадь, количество комнат, с перепланировкой или нет (можно, но не обязательно, описать материал стен, наличие ремонта и прочие особенности);
    • сроки соглашения, ее предварительную цену, которая может меняться, но в определенных рамках;
    • условия касательно задатка (используется, чтобы окупить риски и затраты, если договор сорвется), первого взноса или же выплаты сразу всей суммы после получения банковских денег;
    • способ расчета и его гарантии;
    • иная ответственность, если кто-либо сорвет сделку;
    • другие действия, планируемые совершить в будущем в рамках процедуры.

    Страхование заемщика – обязательная процедура. Ее возможность прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если по иным кредитам от этого можно отказаться (при этом почти всегда увеличивается ставка), то при ипотеке финансовые учреждения никогда не позволят этого сделать, даже при условии, когда процентные ставки увеличиваются.

    Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

    Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

    Заключается специфика регистрационных действий с ипотекой в том, что при не поступлении денежных средств на счет продавца в течении 10 рабочих дней с момента перехода прав собственности, сделка будет признана недействительной, а имущественные права возвращены к начальному состоянию, предшествовавшему подаче документов в Росреестр.

    Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2019 году, когда покупатели с ипотекой

    При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Сумму обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку. Образец расписки пускай покупатели берут у своего банка.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке перечислены данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же данные о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    23 Июл 2019      glavurist         689      

  • Источник: https://mainurist.ru/nasledstvo/prodazha-kvartiry-po-ipoteke-poshagovaya-instruktsiya-dlya-prodavtsa-v-2019

    Порядок продажи квартиры по ипотеке

    • Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
    • 8 (800) 350-13-94 — Федеральный номер
    • 8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

    8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

    Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки.

    Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности.

    И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

    Особенности возникновения жилищного займа

    Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог.

    Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению.

    На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

    Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

    1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
    2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
    3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

    Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

    Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

      Удачный дизайн эконом-класса внутри загородного дома

    Как происходит продажа объекта по ипотеки

    Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя.

    Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги.

    Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

    Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

    1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
    2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
    3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
    4. Подписание основного договора купли-продажи.
    5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

    Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

    Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

    Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

    • паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
    • кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
    • технический паспорт на квартиру;
    • документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
    • справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

    Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

    Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

    Предварительный договор купли-продажи:гарантия оплаты

    Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

    Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

    1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
    2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

    Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

    Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

    Продажа ипотечной недвижимости

    Квартира на рынке может продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался  владельцем по ипотеке.

    Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи.

     В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

    1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
    2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
    3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
    4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

    Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

    Риски для продавца

    Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

      Как строят панельные дома — технология и принципы

    Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект.

    Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду.

    Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

    Источник: https://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/poradok-prodazi-kvartiry-po-ipoteke.html

    Продажа квартиры: инструкция для продавца

    Прежде чем приступить к продаже
    квартиры,
    собственник должен сформулировать для
    себя цель продажи. От этого могут напрямую
    зависеть особенности сделки. Поскольку
    в процессе должны быть учтены интересы
    как продавца, так и покупателя.

    Так, например, одним из условий продавца
    является одновременная с продажей
    покупка альтернативного жилья (большей
    площади, в другом районе и т.д.). Столь
    жёсткое условие ставит непреодолимое
    препятствие для сделок с привлечением
    ипотечных средств, материнского капитала,
    и других сделок с рассрочкой платежа.

    Полная оплата средствами ипотечного
    кредита, как правило, производится после
    регистрации права собственности
    покупателя и обременения в пользу банка.
    В случае с материнским капиталом,
    окончательный расчёт может
    затянуться на срок от 40 до 60 дней.

    Не
    получив на руки полную оплату за
    продаваемую квартиру
    продавец не будет иметь возможность
    сразу купить альтернативную жилплощадь.

    Согласие всех сособственников

    При долевой собственности препятствием
    для продажи будет отказ одного из
    собственников от продажи. Поэтому нужно предварительно заручится согласием
    всех, кто владеет долями в праве
    собственности на данную жилплощадь. Их
    личное участие во всем процессе
    обязательно, либо их интересы могут
    быть представлены по нотариальной
    доверенности.

    Можно ли вообще продавать

    Также собственнику нужно выяснить —
    возможна ли продажа его недвижимости
    в принципе. Либо существуют объективные
    препятствия. На продажу жилья могут
    быть наложены различные ограничения и
    запреты (обременения).

    Например, на
    квартиру судом
    наложен арест на время какого-либо
    разбирательства или спора. Жилье
    арестовано в обеспечение обязательств
    по долгам. Такую недвижимость продать
    не получится.

    Обременением может
    быть залог по кредиту, ипотека, рента и
    пр.

    Если жилплощадь обременена ипотечным кредитом и находится в залоге у банка, продажа возможна только с разрешения банка. Однако, за годы действия закона об ипотеке, Российскими банками наработана огромная практика подобных сделок по продаже квартир из под залога. Поэтому продать жильё за которое ещё не выплачен ипотечный кредит, сегодня не является серьёзной проблемой.

    Собственник может
    и не знать о существующих обременениях.
    Поэтому желательно всё проверить,
    заказав выписку из ЕГРН. Все обременения
    обязательно вносятся в реестр. Впрочем,
    заказать свежую выписку имеет право и
    покупатель.

    Юридические минусы

    Для того чтобы правильно позиционировать
    свою недвижимость на рынке. Нужно
    взглянуть на неё по возможности
    объективно. Трезво оценив своё имущество,
    разобрать все его плюсы и минусы.

    Хороший
    ремонт, панорамный вид из окна это плюс,
    угловая квартира
    без балкона на первом этаже это минус…
    и т.д.

    Физические параметры объекта как
    выигрышные так и не очень — более-менее
    очевидны, хотя и субъективны…

    Юридические минусы могут быть не так
    очевидны неискушенному продавцу, но
    для покупателя могут представлять
    серьезные риски. Эти факторы могут
    существенно сказаться как на цене, так
    и на сроках её продажи.

    • Несогласованные перепланировки, особенно те которые в принципе невозможно согласовать, впоследствии могут оказаться проблемой для покупателя. Если квартира продаётся в ипотеку, банк обязательно потребует представить документ рыночной оценки. Оценщик обязательно должен произвести фотосъемку жилплощади, и приложить копию технического паспорта помещения (либо поэтажный план). Все перепланировки станут сразу видны. Решение этих проблем, конечно, есть. Но лучше их не иметь.
    • Недвижимость находящаяся в собственности слишком малый срок, также представляется для покупателя рискованным приобретением.

    Например,
    собственник только что вступивший в
    права наследства решает продать
    жилплощадь. А в течение года выясняется,
    что существуют ещё наследники не знавшие
    об открытии наследства, и они пытаются
    оспорить сделку.

    Или:
    бабушка подарила внуку квартирку,
    он её продаёт. Радостный покупатель
    въезжает в свое новое жилище, делает
    там ремонт… а в это время бабуля ругается
    с внуком, заявляет де она не ведала, что
    творила, подарив квартиру,
    и требует расторжения сделки.

    • Материнский капитал. Продажа жилья купленного на средства материнского капитала, возможна при условии соблюдения прав детей. В противном случае подобная сделка может повлечь уголовное наказание. Однако, в некоторых случаях, о том, что квартира приобреталась на средства маткапитала покупателю узнать не возможно. В договоре купли-продажи может быть указано, что недвижимость приобреталась за счёт сертификата, а может не указываться.
    • Возможные скрытые собственники и лица сохраняющие право проживания. Есть категория лиц, которые даже после смены собственника могут на законных основаниях оспорить сделку, либо прописаться и проживать в проданной жилплощади:
    1. Если гражданин, отказавшийся от участия в приватизации квартиры, хоть и был в ней зарегистрирован, сейчас находится на срочной воинской службе, либо в местах лишения свободы, за ним сохраняется право проживания, независимо от смены собственника.
    2. Граждане пропавшие без вести (собственники или просто имеющие право проживания), объявившись тоже могут предъявить права на проданную жилплощадь.
    3. Если недвижимое имущество было приобретено в браке, а оформлено на одного из супругов, то и после развода супруг имеет такие же права на имущество приобретённое в браке. Даже если он не указан в правоустанавливающих документах.
    4. Недееспособные граждане и несовершеннолетние, прописанные в квартире также могут отпугнуть потенциального покупателя.

    Желательно документально показать покупателю, что ваши права на данный объект недвижимости не возможно оспорить. Однако, сделать это подчас довольно сложно.

    Арендаторы в продаваемой
    квартире

    Сдавать квартиру
    параллельно с её продажей не очень
    хорошая идея. Долгосрочная аренда жилья
    на срок более 12 месяцев подлежит
    обязательной регистрации в Росреестре.

    И является ещё одним типом обременения.
    Продажа квартиры
    в этом случае возможна, но новый
    собственник не сможет
    выселить квартирантов
    до истечения срока официального договора
    аренды.

    Срок аренды должен быть указан
    в договоре
    купли-продажи.

    На практике такое случается довольно
    редко. Как правило собственники заключают
    с арендаторами краткосрочный договор
    на срок менее года. И никакого официального
    обременения не возникает.

    Однако, подчас новому собственнику
    приходится разрешать конфликты с
    квартирантами
    доставшимися в «наследство» от продавца.
    Иногда арендаторы съезжают со скандалами
    сопровождаемыми вызовом полиции, порчей
    имущества и телесными повреждениями.

    Если вы твёрдо решили продать своё жильё, договор с арендаторами лучше заранее досрочно расторгнуть.

    Идеальная квартира

    Юридически идеальная квартира
    с точки зрения покупателя находится в
    собственности продавца много лет (более
    3 лет — срок исковой давности).

    Собственником
    является одинокий мужчина средних лет,
    имеющий водительское удостоверение
    (значит вменяемый и дееспособный).
    Документом-основанием является договор
    купли-продажи.

    В квартире
    никто не зарегистрирован и в данный
    момент она не сдается в аренду и не имеет
    обременений.

    Необходимый минимум документов

    Источник: https://maklerinfo.ru/prodazha-kvartiry/instruktsiya-dlya-prodavtsa/

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector