Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Столкнувшись с необходимостью выбора между договором купли-продажи и оформлением дарственной, необходимо тщательно изучить оба варианта. Каждая из этих схем передачи права собственности на квартиру имеет свои особенности и тонкости, которые в одном случае могут нести пользу, а в другом наоборот создавать дополнительные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Правовая база

Основным нормативно-правовым актом, регламентирующим порядок заключения договора купли-продажи и дарения недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Так, приобретение (отчуждение) квартиры в результате покупки (продажи) регулируется следующими нормами ГК РФ:

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

  • параграфом 7 главы 30 (отражает понятие и форму заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, особенности государственной регистрации в Росреестре и т.д.);
  • главой 28 (содержит основные положения, касающиеся места и момента заключения договора, порядка урегулирования споров и т.д.);
  • ст. 475 (регламентирует действия покупателя в случае передачи квартиры ненадлежащего качества).

При оформлении дарственной главным образом опираются на положения главы 32 ГК РФ. При этом данный вопрос также косвенно регулируется нормами, отраженными в:

  • ст. 253 (тут прописаны правила дарения квартиры, находящейся в совместной собственности);
  • главе 59 (обязательства, возникающие в случае причинения вреда здоровью, жизни или имуществу одаряемого).

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

В п. 1 ст. 572 ГК РФ дано наиболее общее определение договора дарения. Так, под данным документом подразумевается процесс безвозмездной передачи от одного лица в пользу другого каких-либо активов, имущественных прав (требований) или же освобождение от обязательств.

Оформление дарственной на квартиру предполагает передачу недвижимости в пользу другого лица в качестве подарка, то есть на безвозмездной основе. При этом одна сторона выступает в качестве дарителя (тот, кто передает жилье), а вторая – одаряемого (лицо, принимающее объект в дар).

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?Проанализировав нормы гл. 32 ГК РФ, можно выделить несколько отличительных особенностей, характерных для договора дарения недвижимости:

  1. Лицо, в чью пользу сделан подарок, может в любой момент (до получения актива) в письменном виде отказаться от него. В данном случае сделка будет считаться расторгнутой.
  2. Процедура дарения квартиры должна быть оформлена договором, который в свою очередь подлежит регистрации в Росреестре.
  3. Даритель имеет право потребовать с одаряемого возмещения убытков, которые возникли в результате отказа от подарка.
  4. Если имущество, на которое оформляется дарственная, является совместным, то для осуществления данной процедуры потребуется согласие всех участников.
  5. В отдельных случаях даритель может отказаться от выполнения ранее заключенного договора дарения (например, по причине существенного ухудшения здоровья, в результате изменения семейного положения и т.д.).
  6. Обязанность по безвозмездной передаче квартиры, вытекающая из договора дарения, переходит к наследникам дарителя (если он при жизни не успел ее выполнить).

Если в рамках дарственной закреплено, что жилье будет передано одаряемому после смерти дарителя, то такой документ является ничтожным, так как в данной ситуации в действие вступает законодательство о наследовании (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Что такое договор купли-продажи?

Точное определение договора купли-продажи недвижимого имущества отражено в п. 1 ст. 549 ГК РФ.

Статья 549 ГК РФ. Договор продажи недвижимости

  1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
  2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 — 566).

Так, по данному документу продавец обязуется передать в собственность покупателю тот или иной вид недвижимости (квартиру, земельный участок, здание и т.д.) за определенную сумму денег. Договор купли-продажи составляется в письменном виде. При этом переход права собственности в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Подобный вид документа включает в себя ряд существенных условий, к которым относится:

  1. предмет договора;
  2. стоимость отчуждаемого жилья;
  3. лица, имеющие право пользования квартирой (при наличии).

Плюсы и минусы дарения

Решая, что выгоднее, купля-продажа или дарение недвижимости родственнику или другому лицу, необходимо взвесить все плюсы и минусы обеих форм. Каждый из упомянутых вариантов передачи квартиры имеет свои преимущества и недостатки. Так, к основным плюсам оформления дарственной можно отнести:

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

  1. Отсутствие необходимости в уплате налога (НДФЛ) – так, если квартира была подарена членом семьи или близким родственником одариваемого, то он освобождается от внесения этого налогового платежа. Об этом написано в пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ.

    Данное преимущество в отдельных ситуациях может превратиться в недостаток. Например, если квартира была подарена одиноким стариком (не родственником), за которым длительное время ухаживал одаряемый. В этом случае последнему придется уплатить НДФЛ в размере 13% от полученного дохода (стоимости жилья).

  2. В отношении квартиры, полученной в качестве дара, действует минимальный предельный срок владения – в п. 2 ст. 217.1 НК РФ написано, что продавец недвижимости освобождается от оплаты НДФЛ в случае, если она находится в его собственности не меньше установленного законом периода времени. При этом для подаренной недвижимости минимальный период составляет всего лишь 3 года.
  3. При отчуждении подаренной доли, продавцу не нужно соблюдать правило преимущественной покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Это означает, что ему не придется уведомлять всех совладельцев о своем намерении и ожидать от них ответа.
  4. Даритель вправе отменить свое решение о безвозмездной передаче квартиры при возникновении располагающих обстоятельств (например, одаряемый совершил покушение на жизнь и здоровье, присутствует угроза разрушения или гибели имущества от рук нового владельца и т.д.).
  5. Жилплощадь, полученная в дар в период пребывания в браке, не является совместной собственностью. Отсюда следует, что второй супруг не сможет предъявить на нее свои права (п. 1 ст. 36 СК РФ).

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

  1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
  2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
  3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата.

На ряду с существенными преимуществами, дарственная также имеет некоторые недостатки, которые выражаются в следующем:

  1. В случае, если квартира получена в подарок от третьих лиц, одариваемому придется заплатить НДФЛ.
  2. Дарственную гораздо легче признать недействительной, обратившись с соответствующим иском в суд.
  3. Не всегда недвижимое имущество можно передать в дар. В п.1 ст. 575 ГК РФ установлен ряд случаев, когда это сделать не получится (например, если дарителем выступает представитель несовершеннолетнего лица, признанного недееспособным).
  4. Если в дар передается квартира, находящаяся в общей собственности, то дарителю придется получить согласие от второй стороны.
  5. Лицо, подарившее жилплощадь, может отметить свое решение. Данное право невыгодно одариваемому.

Плюсы и минусы купли-продажи

К основным преимуществам приобретения жилплощади в результате сделки купли-продажи можно отнести такие, как:

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

  1. Договор, заключенный по всем правилам, достаточно сложно оспорить в судебном порядке.
  2. Отсутствуют какие-либо ограничения по совершению подобной сделки, то есть она может быть заключена между юридическими лицами, представителями несовершеннолетних (при наличии согласия органов опеки) и т.д.
  3. Покупатель квартиры имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.

В тоже время, заключение договора купли-продажи недвижимости также несет в себе не мало отрицательных последствий. В частности, речь идет о следующих негативных моментах:

  1. Жилплощадь, купленная в момент пребывания в браке, автоматически причисляется к совместно нажитому имуществу. Это означает, что в случае развода бывшим супругам придется его делить.
  2. Для договора купли-продажи недвижимого имущества действует более продолжительный (в сравнении с дарственной) минимальный предельный срок владения, после истечения которого собственник сможет продать жилье, не уплачивая НДФЛ. Данный период времени составляет минимум 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
  3. При отчуждении доли в общей квартире продавцу необходимо соблюдать преимущественное право покупки, которым обладают все совладельцы. Это означает, что при продаже ему надо будет каждого письменно уведомить о грядущих изменениях и дождаться ответа (в течение 30 дней).

Передача доли: нюансы

Как уже было отмечено выше, при продаже (передаче) доли в квартире основное отличие дарственной от договора купли-продажи заключается в том, что в первом случае не надо соблюдать права совладельцев на преимущественную покупку отчуждаемого участка.

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

  • Сделка может быть признана ничтожной по основанию, прописанному в п.2 ст. 170 ГК РФ. Покупателя обяжут вернуть комнату, а продавца деньги, которых и вовсе может у него не быть к тому моменту.
  • По договору дарения к покупателю вместе с долей могут перейти и права третьих лиц на это помещение. При этом он не сможет предъявить к дарителю какие-либо претензии.

Статья 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок

  1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
  2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Таким образом, невозможно однозначно сказать, какой из вариантов оформления перехода права собственности на квартиру является наиболее выгодным. Все зависит от отдельных обстоятельств в конкретной ситуации. В связи с этим прежде чем предпринять какие-либо действия следует предварительно проконсультироваться с грамотным юристом, который сможет подсказать как лучше поступить.

Читайте также:  Делится ли при разводе подаренная в браке квартира: как это происходит, кто из супругов имеет на неё право, если в совместной жизни была дарственная на жилье, а также является (считается) ли недвижимость совместно нажитым имуществом?

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/po-dogovoru-ili-darstvennaya-chto-luchshe.html

Договор дарения или купли продажи — что лучше?

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Чтобы не тратить деньги на юристов, а также сэкономить свое время на походы к специалистам, можно тщательно разобраться с этими вопросами, чтобы решить для конкретной ситуации — что лучше: дарственная или договор купли продажи?

Что собой представляют договоры дарения и купли продажи?

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Договор дарения — это сделка между двумя сторонами: дарителем и лицом, получающим права владения безвозмездно.

Договор купли-продажи — это сделка по передаче прав собственности между покупателем и продавцом, согласно которой за передачу прав покупатель передает продавцу определенную сумму денег.

Соответственно, главное, чем отличается дарственная от купли продажи, это то, что дарственная — это безвозмездная процедура, а договор купли-продажи — сделка с осуществлением оплаты. Но на этом их отличия не заканчиваются, ведь каждая из сделок имеет свои плюсы и минусы.

Дарственная — несколько дельных советов

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Выбирая, что лучше — договор дарения или купли продажи, необходимо разобраться с особенностями каждого из типов сделки.

Договора дарения и его лучшие стороны:

  • Если сделка проводится и подписывается родными — супругами или кровными родственниками, а недвижимость была во владении дарителя любой срок (как меньше, так и больше 3 лет), 13-процентный налог НДФЛ с лиц не изымается. Налог на имущество не будет взиматься при оформлении дарственной исключительно тогда, когда будет предоставлен документ, доказывающий наличие родства у участников сделки.
  • Договор дарения, подписываемый сторонами, заверяют у нотариуса не в обязательном порядке, хотя специалисты все же рекомендуют это сделать.

Несмотря на плюсы, договор дарения имеет и свои минусы. Ведь стоит выбрать не только то, что дешевле, но и то, что надежнее с точки зрения ваших прав.

Недостатки договора дарения:

  • Если одариваемый продаёт недвижимость менее чем через 3 года после дарения, то последний обязан сделать уплату 13-процентного подоходного налога со стоимости самой недвижимости.
  • Если тот, кто дарит собственность и тот, кто ее получает, не имеют родственных уз, тогда подоходный налог выплачивается в независимости от того, сколько лет собственность была во владении дарителя.

Для оформления сделки дарения собираются такие документы:

  1. Документ, содержащий информацию о наличии прав на собственность.
  2. Заявление от того, кто будет получать дарственную, с просьбой о том, чтобы переходящее право на недвижимость было перерегистрировано.
  3. Если договор был составлен письменно, без подтверждения у нотариуса, важно предоставить оригиналы этого документа в том количестве, сколько сторон его подписывало. Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.
  4. Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
  5. Выписку из технического паспорта из БТИ.
  6. После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
  7. Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.

При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества. При передаче права на собственность в рамках сделки дарения полученная недвижимость не станет общим владением супругов.

Обратите внимание, что во время оформления дарственного договора нотариус обязательно проверяет недвижимость на наличие арестов, налогового залога или ипотеки.

Договор купли-продажи — что вам нужно знать

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

  • Если продавец женат/замужем, ему необходимо иметь разрешение на продажу со стороны супруги/супруга.
  • Если покупатель состоит в браке, недвижимость, купленная одним из супругов, расценивается, как имущество нажитое совместно.
  • Покупатель имеет разовое право на налоговый вычет из НДЛФ при покупке объекта недвижимости, так как несет расходы на покупку жилья.
  • В случае если продаваемое имущество находилось во владении менее 3 лет, при его продаже нужно выплачивать 13-процентную стоимость продаваемого объекта (налог НДФЛ).

Немаловажное преимущество договора купли-продажи — это простота и скорость осуществления данного вида сделки. Если по различным причинам этот договор признается юридически недействительным, то покупателю возвращаются все траты, которые он истратил в процессе заключения договора. Это важный плюс для тех, кто решает, что лучше оформить.

Какие данные должен содержать договор купли-продажи:

  • Информация об объекте недвижимости — местонахождение, площадь помещения, кадастровый номер, этажность помещения и т.д.
  • Информацию об участниках сделки — Ф.И.О., данные паспорта, адрес проживания, гражданство и т.д.
  • В договоре также должна быть четкая цена, которую должен уплатить покупатель продавцу в рамках договора.
  • В договоре дарения указываются те же данные, т.е. идентификация объекта недвижимости и сторон договора, за исключением указания цены.
  • Если какие-то условия заключения договоров не соблюдаются, то договор не имеет юридической силы.

Раздумывая, что лучше — дарственная или купля продажа квартиры, нужно учесть, что юристы считают вторую процедуру более надежной, но она имеет немало нюансов, а также обойдется продавцу с дополнительными затратами в виде налога.

Обратите внимание, что все юридические нюансы желательно заранее обсудить с опытным юристом, который знает все правки в законы, внесенные в 2019 году.

Решая, что выгоднее оформить, нужно понимать, что дарственная выйдет обеим сторонам дешевле, чем договор купли-продажи, но только в случае, если вы являетесь родственниками. Согласно мнению специалистов, расторгнуть договор дарения очень тяжело, даже в судовом порядке.

Поэтому стоит ответственно подойти к этому решению. В случае передачи собственности между родственниками, передача прав при помощи дарственной — более выгодный способ. Во всех остальных ситуациях необходимо взвесить все за и против, включая количество документов, которые необходимо подготовить, объем налогов, и другие юридические особенности.

Видео: Дарственная или договор купли-продажи — что лучше выбрать?

Источник: http://expert-nasledstva.com/chto-luchshe-darstvennaya-ili-dogovor-kupli-prodazhi/

Как лучше оформить квартиру дарение или купля продажа родственнику, что лучше дарственная или купля продажа квартиры

Главная » Купля-продажа квартиры » Как лучше оформить квартиру: дарение или купля продажа родственнику

2 107 просмотров

Любая сделка с недвижимостью имеет свои особенности и потенциальные проблемы. Это касается как передачи квартиры в дар, так и ее продажи/покупки. Какой из вариантов лучше использовать в разных ситуациях – рассмотрим в этой статье.

Преимущества и недостатки договора дарения

Договор дарения, исходя из ст.572 ГК РФ, предполагает передачу того или иного объекта (в данном случае – квартиры) одним лицом другому.

В то же время, такой документ не предусматривает какой-либо компенсации или необходимости предоставлять ответный дар.

Как следствие, если такую систему использовать вместо договора купли-продажи, при недобросовестном выполнении покупателем своих обязательств, доказать что-либо в суде будет невозможно.

Рассмотрим преимущества и недостатки договора дарения:

ПреимуществаНедостатки
Достаточного простого договора в письменном виде и в свободной форме. Он не требует нотариального заверения. Договор дарения может быть в любой момент расторгнут в одностороннем порядке дарителем.
Подарок является собственностью одного человека, которому его и подарили. Значит, на подарок не распространяется правил общей совместной собственности супругов. В ряде случаев договор дарения может быть оспорен третьей стороной.
Если получателем является близкий родственник, не нужно платить НДФЛ. При дарении квартиры любым лицам, которые не являются близкими родственниками все равно нужно платить НДФЛ.
Новый владелец подарка сразу же получает право собственности на него, без всяких отлагательных условий. Даритель не получает права требования на какое-либо имущество получателя подарка, даже если об этом стороны договорились «на словах».

Договор дарения стоит рассматривать как вариант передачи квартиры другому лицу только в тех случаях, когда это действительно актуально. Более того, он имеет смысл если сделка производится между двумя близкими родственниками. Во всех остальных случаях все равно нужно платить НДФЛ, так что даже как вариант обхода системы налогообложения он не подходит.

Преимущества и недостатки договора купли продажи

Главная особенность любого договора купли-продажи – четко прописанные условия, на основании которых одно лицо передает другому квартиру, дом или любое другое имущество. Таким образом обеспечивается не только четкое понимание всеми участниками сделки всех ее особенностей, но появляются гарантии ее выполнения для обеих сторон.

Преимущества и недостатки договора купли-продажи:

ПреимуществаНедостатки
При определенных условиях можно получить налоговых вычет. Если покупатель состоит в браке, купленная при помощи такого договора квартира будет считаться совместно нажитым имуществом.
Можно заключить предварительный договор и, потом, после подписания, дополнительно оформить акт приема-передачи. Продавец обязан платить НДФЛ, вне зависимости от того, кто выступает в качестве покупателя.
Вероятность того, что сделку купли-продажи смогут оспорить в суде значительно ниже, чем у договора дарения. Нужно учитывать преимущественные права на покупку жилья других лиц.

Кроме всего перечисленного, договор купли-продажи предполагает нотариальное заверение. Как следствие, такой документ обойдется значительно дороже, чем дарение.

С другой стороны, возможность определить все особенности сделки, права и обязанности сторон, штрафные санкции в случае невыполнения и так далее, значительно снижает риск того, что сделка сорвется по чьей-то вине или будет признана недействительной.

Что лучше и выгоднее дарственная или купля продажа квартиры

Сравним основные моменты, которые также могут быть важны в той или иной ситуации, а также могут повлиять на то, что выбирать: договор дарения или купли-продажи:

  • Стороны. Продавать квартиру может любой человек, даже несовершеннолетний (при наличии разрешения от органов опеки). Дарить жилье могут только дееспособные совершеннолетние.
  • Ответственность. При купле-продаже можно заранее определить все условия соглашения и, в дальнейшем, требовать строгого их выполнения. Договор дарения не предусматривает какие-либо дополнительные условия, кроме базовых, типа: даритель может отменить договор, а одаряемое лицо имеет право отказаться от дара.
  • Цена недвижимости. При договоре дарения стоимость недвижимости определяется исходя из ее цены, определенной оценочной компанией или фигурирующей в других документах. При заключении договора купли-продажи стороны сами могут устанавливать ту цену, которая их устроит.
Читайте также:  Штраф за незаконную перепланировку: какова ответственность за самовольное переустройство жилья без разрешения, чем грозит переоборудование квартиры без согласования?

Если цена будет слишком низкой или, наоборот, излишне завышенной, такая сделка может быть оспорена в суде как недействительная. Кроме того, значительное отклонение стоимости жилья от его реальных рыночных показателей существенно повышает риск как для продавца, так и для покупателя.

Пример: Предположим, что покупатель соглашается с продавцом на то, что в договоре они указывают стоимость квартиры в размере 10 тысяч рублей, чтобы меньше платить налогов, но фактически, сделка будет производиться на сумму в 3 миллиона рублей.

После того, как все будет оформлено должным образом и деньги будут переданы, продавец может спокойно обратиться в суд и сказать, что его обманули, и вообще, он был «не в себе», когда подписывал договор на такую мизерную сумму.

В результате, с большой долей вероятности, сделка будет признана недействительной и продавец получит как 3 миллиона рублей, так и свою квартиру обратно. Забрать у него деньги будет нереально, ведь они ни в каком документе не фигурировали.

Нередко договор дарения используют вместо договора купли-продажи и наоборот. В первом случае основной целью может быть попытка избежать уплаты налогов, а во-втором – обойти ограничения законодательства. Например, преимущественное право на покупку доли в квартире.

В обоих случаях предполагается, что подобные обходные маневры реализуются для того, чтобы обойти права других лиц. Как следствие, всегда есть те, кто заинтересован в строгом соблюдении законодательства.

Именно они могут подать заявление в суд для признания договора дарения или купли-продажи недействительным, что автоматически отменяет все права собственности, которые возникли после подписания таких документов.

Избежать подобных проблем практически невозможно поэтому лучшим выходом будет придерживаться действующего законодательства и использовать оба типа договоров по их прямому назначению, когда это действительно дарение или, допустим, купля-продажа.

Любая операция с недвижимостью является рискованной априори. Мошенники постоянно изобретают новые способы обмана как потенциальных продавцов, так и покупателей жилья. Бороться с ними, не зная всех тонкостей сделки и особенностей законодательства, практически невозможно. Опытные юристы на бесплатной консультации разъяснят основные спорные моменты, которые могут возникнуть в той или иной ситуации. Для того же, чтобы полностью исключить риски, специалисты могут выступить в качестве представителей клиента, взяв на себя все общение с заинтересованными сторонами. Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/kak-luchshe-oformit-kvartiru-darenie-ili-kuplya-prodazha-rodstvenniku/

Составляем акт приема передачи квартиры по договору дарения

Что лучше: дарственная или купля-продажа квартиры? Как выгоднее оформить договор дарения или дарственную на имущество, а также, каковы плюсы подарить или продать жилье?

Термины «дарственная» и «купля-продажа» по отношению к недвижимости имеют существенные различия. Если при дарении квартира передается  на безвозмездной основе, составляя договор купли-продажи передача права собственности осуществляется на возмездной (денежной) основе.

Несмотря на столь очевидные различия, у собственников недвижимого имущества нередко возникают следующие вопросы: что выгоднее — оформление дарственной или договора купли-продажи? каковы преимущества и недостатки каждого вида заключения сделки? Ответы на эти и другие вопросы ищите в данной статье.

Договор дарение:  что такое?

Для того, чтобы передать квартиру в дар на безвозмездной основе требуется составить  договор дарения (дарственную).

Дарственная — документ, подтверждающий переход права собственности на квартиру от одного человека (дарителя) другому человеку (одаряемому) на безвозмездной основе. По Закону, заключение сделки осуществляется на добровольной основе, после заключение которой она принимает окончательный (необратимый) характер.

После составления документа, необходимо его зарегистрировать в государственной инстанции (Росреестре или Многофункциональном центре), после чего он приобретет юридическую силу.

Преимущества и недостатки

К недостаткам дарственной относятся:

  • Налогообложение. Обязательство по уплате 13% подоходного налога на имущество, передаваемое в дар одаряемому, который не является родственником дарителя.

Т.е. получая в подарок квартиру, одаряемый должен уплатить 13% от её стоимость в Налоговую инспекцию в качестве налога. Данное правило ставит получателя дара, который к тому же не является родственником дарителя, в крайне невыгодное финансовое положение.

Из чего не сложно сделать вывод, что оформление дарственной с финансовой точки зрения выгодно исключительно между родственниками, поскольку при таком дарении участники сделки освобождаются от уплаты подоходного налога.

  • По сравнению с договором купли-продажи признать дарственную недействительной намного проще. Например , он может быть аннулирован по причине нарушения правила безвозмездности заключения сделки или если будет доказано, что даритель составлял договор по давлением, или будучи невменяемым (страдая каким-то психическим расстройством);

Помимо перечисленных оснований  для признания договора дарения недействительным отменить его действие возможно в следующих случаях:

  • если даритель заключил договор дарения с лицом, которое не является ему родственником и которое не имеет достаточной финансовой обеспеченности для уплаты 13% налога от стоимости квартиры;
  • даритель — лицо пенсионного возраста, психическую стабильность которого можно поставить под сомнение;
  • одаряемый неуважительно относится к собственности, оставляемой ему в дар (поджигает квартиру, устраивает в ней пьяные дебоши. распродает имущество и проч.).

Преимущества

Что касается преимуществ составления договора дарения, то они заключаются в следующем:

  • Простота оформления документа, отсутствие сложных процедур, соблюдения большого перечня условия;
  • Отсутствие необходимости нотариального заверения документа. При регистрации документа в государственном органе (Росреестр или Многофункциональный центр) требуется предоставить небольшой перечень документов: составленный по правилам договор дарения, правоустанавливающий документ на объект дарения, выписка из домовой книги, письменное согласие на передачу права собственности от других собственников жилья (при наличии), квитанция об оплате государственной пошлины для оформления прав на объект недвижимости (полторы тысячи рублей);
  • Срок оформления договора, который занимает сравнительно немного времени и состоит из: четырнадцатидневного срока, в течение которого регистрирующий орган рассматривает документ, и такого же срока, который требуется для сбора необходимого перечня документов. Таким образом, процедура оформления дарственной занимает всего месяц;
  • Возможности обыграть некоторые законодательные тонкости, которые касаются отчуждения недвижимости, находящейся в долевой собственности. При заключении дарственной вопрос раздела квартиры, который может не совпадать с интересами долевых собственников, отпадает сам собой;
  • Действие договора начинается с момента передачи недвижимости одаряемому лицу (и подписанию акта приема-передачи), в то время как продажа недвижимости — с момента регистрации права собственности.

Договор купли продажи: что такое?

Определение термина «договор купли-продажи» можно найти в пункте 1 статьи 454 Гражданского Кодекса Российской Федерации, суть которого заключается в передаче имущества от одного человека в собственность другого за определенную плату (выраженную в денежном эквивалетнте).

Особенности процедуры регламентируются 30 главой Гражданского Кодекса РФ, руководствуясь которой можно выделить следующие преимущества:

  • Возмездная основа заключения сделки, при заключении которой сторона, передающая объект недвижимости в собственность другого, гарантировано получает оплату за это;
  • Простая форма документа. В настоящий момент при оформлении сделки купли-продажи регистрации подлежит только право, государственная регистрация самой сделки не требуется. Сам по себе договор купли-продажи имеет простую структуру, с образцом которой можно ознакомиться, скачав типовой образец заполнения в интернете;
  • Отсутствие специальных требований к участникам сделки. Несколько общих правила, с которыми можно ознакомиться в статьях 171-172 Гражданского Кодекса Российской Федерации, подразумевают невозможность заключения сделки между лицами, признанными недееспособными или являющимися несовершеннолетними;
  • Окончательность, минимальная вероятность оспаривания ввиду минимального количества существующих условий, при которых это можно сделать.

К минусам оформления договора купли-продажи можно отнести следующие:

  • Возмездная основа заключения сделки, которая может считаться и минусом, если воспринимать её как обязанность покупателя выплатить продавцу фиксированную сумму денег за недвижимый объект;
  • Налогообложение в соответствии со статьей 208 Налогового Кодекса РФ. Правда здесь же допускается получение налогового вычета (в соответствии со статьей 220 Налогового Кодекса РФ);
  • Трудности при разделе имущества с долевыми собственниками и другими лицами, которые могут претендовать на него (супруги, дети)

Что выбрать?

Ответить на вопрос «Что лучше?» каждый может для себя сам. Для этого достаточно взвести все «за» и «против», перечисленные в предыдущих разделах, а после, в зависимости от конкретной ситуации, выбрать наиболее оптимальный для себя вариант.

(2

Источник: https://zakon.center/kvartira/darenie/chto-luchshe-darstvennaya-ili-kuplya-prodazha.html

Что выгоднее – дарственная или продажа?

zoomingfoto1712/Fotolia

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Седа Топлакалцян:

Основным отличием договора дарения от купли-продажи недвижимости является его безвозмездность. В случае передачи по договору дарения встречной вещи договор является притворной сделкой, то есть ничтожным.

Преимущества договора дарения:

  1. Отсутствие обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (далее НДФЛ) в случае оформления договора между близкими родственниками (пп. 18.1 п. 18 статьи 217 НК РФ). Это родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, братья и сестры.
  2. Сокращенный срок ожидания для последующего отчуждения по договору купли-продажи. При последующей продаже недвижимости, принятой в дар, НДФЛ не нужно платить уже через три года (п. 3 статьи 217.1 НК РФ). А при договоре купли-продажи – через пять лет.
  3. При заключении договора дарения доли недвижимости не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками. А при заключении договора купли-продажи остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли (статья 250 ГК РФ).
  4. Договор дарения может быть расторгнут дарителем в определенном законом случае. Так, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения, то он вправе отменить дарение (статья 578 ГК РФ).
  5. На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов. Недвижимость является единоличной собственностью супруга, который получил ее в дар (статья 36 СК РФ).
  • Дарение недвижимости в 5 вопросах и ответах
  • 5 главных фактов о договорах дарения квартиры
  • Основные недостатки договора дарения:
  1. При заключении договора дарения между третьими лицами необходимо оплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества, принятого в дар.
  2. Договор дарения легче оспорить в суде и признать недействительным.
  3. Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 статьи 575 ГК РФ).
  4. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается только после получения согласия всех сособственников (статья 576 ГК РФ).
  5. Возможность отмены договора дарения (минус для одаряемого) (статья 578 ГК РФ).
Читайте также:  Как получить кадастровый номер на квартиру: где взять, если его нет и никогда не было, а также когда он присваивается на новое жилье и можно ли это сделать онлайн?

Преимущества договора купли-продажи:

  1. Продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если недвижимость находится в собственности не менее пяти лет (для объектов, которые были приобретены с 1 января 2016 года (п. 4 статьи 217.1 НК РФ).
  2. Договор купли-продажи недвижимости содержит меньше условий для отмены сделки со стороны третьих лиц.
  3. Сторонами сделки могут быть как физические лица, так и юридические лица.

Недостатки договора купли-продажи:

  1. Длительный срок ожидания для последующей продажи без НДФЛ пять лет.
  2. На недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи в период брака, распространяется режим общей совместной собственности.
  3. Преимущественное право покупки у других сособственников при продаже доли объекта недвижимости (статья 250 ГК РФ). В частности, при продаже обязательно необходимо письменно уведомить сособственников о намерении продажи своей доли, а также сособственники имеют право преимущественной покупки по цене, предложенной третьему лицу.

Таким образом, в каждом отдельном случае при отчуждении недвижимости по договору дарения или купли-продажи для выбора наиболее оптимального и выгодного варианта передачи в собственность необходимо учитывать ряд обстоятельств, например, наличие родственной связи, период нахождения в собственности, основание приобретения и т. д.

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Выгода понятие растяжимое. При разных целях выгода разная. Можно понимать под «выгодой» удобство и юридические последствия сделки для текущего владельца квартиры или для будущего (у них будут разные «выгоды»). Договор дарения, как и договор купли-продажи, сделка двусторонняя. И то, что выгодно одному, может быть не выгодно другому.

Цель определяет выгоду. Например, целью может быть сокрытие дохода от продажи квартиры путем подмены ее договором дарения. Соответственно, и «выгода» здесь будет оцениваться с этой позиции.

Целью может быть и оформление залога квартиры (в виде дарения или купли-продажи) при выдаче физлицом другому физлицу займа под нее.

Целью может быть инвестирование в недвижимость и получение налоговых преференций.

Но рискнем предположить, что здесь речь идет только о налогах. То есть вопрос сводится к тому, при каком виде сделки дарении или купле-продаже придется платить меньше налогов и той, и другой стороне сделки. На это уже можно ответить вполне определенно.

В случае дарения квартиры близкому родственнику никаких налоговых последствий у обеих сторон сделки не возникает.

Но если квартиру подарить постороннему лицу, то одаряемый попадает на налог НДФЛ: минус 13% от стоимости квартиры, так как, с точки зрения налоговиков, он получил солидный доход и должен заплатить за это налог государству. Даритель при этом, естественно, ничего не должен в бюджет, так как никакого дохода не получает.

Кстати, к понятию «близкий родственник» закон относит следующих членов семьи дарителя: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры (в том числе сводные).

В случае купли-продажи квартиры ситуация обратная. Доход получает уже продавец, и должен с него уплатить те же 13% налога НДФЛ. Правда, государство предоставляет здесь продавцу целый ряд льгот по уплате НДФЛ в виде налоговых вычетов при продаже квартиры.

Размер налогового вычета для продавца зависит от того, сколько времени он владел квартирой и как эта квартира попала к нему в собственность. Например, если квартира находилась в собственности владельца более трех лет (или была куплена более пяти лет назад, по новым правилам), то при ее продаже налог для продавца будет равен нулю.

В остальных случаях продавец может уменьшить возникающую у него налогооблагаемую базу только на 1 млн рублей (налоговый вычет). С оставшейся суммы он обязан уплатить НДФЛ 13%.

Покупатель в случае купли-продажи, естественно, не платит налог. И даже наоборот, получает возможность частично вернуть себе НДФЛ, который он платит в бюджет со своих текущих доходов (в том числе со своей зарплаты).

Итак, можно обобщить: если сделка происходит между родственниками, то для обеих сторон выгоднее квартиру подарить (если, конечно, нет цели взять с родственника деньги). Если сделка происходит между посторонними людьми, то выгоднее квартиру продать, применив к ней налоговые вычеты.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Отвечают юристы S.A. Ricci жилая недвижимость:

Смотря о чьей выгоде идет речь. Если Вы являетесь владельцем квартиры, то с материальной точки зрения Вам выгоднее оформить дарственную, так как в случае продажи Вам придется заплатить подоходный налог (13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи).

С другой стороны, если одариваемый Вами человек не является Вашим ближайшим родственником, то налог в размере 13% от стоимости квартиры уже придется заплатить ему.

Единственный случай, при котором налог платить не придется никому, это если Вы оформляете договор дарения на близкого родственника (первая степень родства).

Кроме того, у договора дарения есть дополнительные плюсы. Подарив жилье, Вы гарантируете, что оно при любом развитии ситуации останется в единоличной собственности одариваемого человека.

При заключении же договора купли продажи возможна, например, ситуация, когда квартира станет его совместной собственностью с супругом (или супругой), и тогда, в случае развода, ее придется делить как совместно нажитое имущество.

Если Вы подарите квартиру, то при желании сможете остаться в ней жить (если укажете это условие в договоре дарения).

А при оформлении договора купли-продажи недвижимости Вы можете потерять право на проживание, если новый собственник захочет снова ее продать (если Вы не являетесь лицом, имеющим право постоянного пользования приватизированной квартирой и не выписываетесь из нее по собственному желанию). И, в целом, сама процедура оформления дарственной проще, чем процедура оформления договора купли продажи.

Отвечает адвокат Сергей Мирзоян:

Это часто встречающийся вопрос на юридических консультациях. У данных договоров разное предназначение, и не стоит один договор прикрывать другим. В праве такие договоры называются притворными.

В случае с договором купли-продажи, прикрытым дарением, и в случае с договором дарения, прикрытым куплей-продажей, могут наступить неблагоприятные для сторон последствия.

К примеру: при совершении дарения, фактически прикрывающего договор купли-продажи, по которому переданы денежные средства продавцу, покупатель рискует не получить денежных средств от продавца при признании сделки недействительной. При этом он будет обязан вернуть продавцу приобретенное имущество.

И другой пример: подписывая договор купли-продажи, под которым кроется договор дарения, недобросовестный даритель может оспорить договор купли-продажи как притворную сделку и доказывать, что денежные средства фактически не передавались и не могли быть переданы.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу права собственности. Купля-продажа это передача права за определенную сумму денег.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, то отсутствует налог на дарение.

Если постороннему человеку, то налог на дарение составит 13% либо от кадастровой стоимости недвижимости либо от суммы, указанной в договоре дарения (в зависимости от того, какая сумма будет больше).

Договор купли-продажи отличается тем, что продавец и покупатель могут проставить любую устраивающую их сумму. Стоимость оформления договора купли-продажи (если только он не нотариален) не зависит от суммы договора.

Если продаваемый объект является общедолевой собственностью, то оформление обеих сделок как дарения, так и купли-продажи должно быть нотариально заверено. Стоимость услуг нотариуса рассчитывается по формуле и зависит от многих факторов.

Но, в основном, она приближена к 0,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре дарения или купли-продажи.

В случае умышленного занижения стоимости договора нотариус может рассчитать стоимость услуг в зависимости от оценочной или кадастровой стоимости объекта. Таким образом, стоимость оформления договоров дарения и купли-продажи примерно одинакова.

Могут возникнуть разные налоговые последствия, так как одаряемый облагается налогом, если не имеет льгот.

А вот покупатель квартиры приобретает налоговую льготу на подоходный налог в размере 13% на сумму покупки, не превышающую 2 млн рублей.

То есть если квартира приобретается за 2 млн рублей и более, то ее новый хозяин получит 260 тысяч рублей со своего оплаченного подоходного налога в течение нескольких лет.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?
  5. Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?
  6. Могу ли я продать жилье самому себе?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chto_vygodnee__darstvennaya_ili_prodazha/6215

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector