Договор управляющей компании с ресурсоснабжающей организацией: образец и как может быть составлен?

Договор управляющей компании с ресурсоснабжающей организацией: образец и как может быть составлен?

Новая управляющая организация как лицо, предоставляющие потребителям коммунальные услуги, является исполнителем коммунальных услуг (далее – УО, исполнитель), статус которого обязывает ее заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям.

Когда в УО (ТСЖ) приходит новый многоквартирный дом, «автоматической» замены исполнителя коммунальных услуг не происходит. УО (ТСЖ) в силу п.

4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) должны обратиться в РСО для заключения договора поставки в целях предоставления потребителям коммунальных услуг или КРСОИ.

Для этого исполнитель направляет в РСО заявку (оферту) о заключении договора ресурсоснабжения (далее — заявка (оферта) в следующие сроки:

  • исполнитель в лице УО — не позднее 7 дней со дня вступления в силу договора управления многоквартирным домом, но не ранее 10 рабочих дней со дня принятия решения о выборе управляющей организации;
  • исполнитель в лице ТСЖ — не позднее 7 дней со дня государственной регистрации ТСЖ, если ТСЖ не заключило договор управления многоквартирным домом УО, или не позднее 7 дней со дня расторжения такого договора управления.

При этом, к заявке необходимо приложить перечень документов, поименованный в п.п. 6,7 Правил № 124, а именно:

  • правоустанавливающие документы исполнителя;
  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (для УО);
  • документы, подтверждающие наличие у исполнителя обязанности по содержанию общего имущества в МКД и по предоставлению соответствующей коммунальной услуги потребителям или обязанности по содержанию общего имущества в МКД;
  • документы, подтверждающие факт подключения (технологического присоединения) МКД к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения;
  • документы об установке и приеме в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета (при наличии такого прибора учета);
  • протокол ОСС помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о внесении собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме платы за все или некоторые коммунальные услуги непосредственно ресурсоснабжающим организациям (если такое решение принято);
  • документы, содержащие сведения о размере площади каждого жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме, а также об общей площади помещений в многоквартирном доме, включая помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или о размере площади жилого дома и отапливаемых помещений надворных построек, а также размере площади земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;
  • иные документы, предусмотренные нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Документами, подтверждающими наличие у исполнителя обязанности предоставлять соответствующую коммунальную услугу, а также обязанности по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, являются:

а) для управляющей организации:

  • если собственниками помещений в многоквартирном доме в качестве способа управления выбрано управление управляющей организацией, которая обращается с заявкой (офертой) — протокол ОСС, а также договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);
  • если УО выбрана по конкурсу ОМСУ, — протокол открытого конкурса по выбору управляющей организации и (или) договор управления многоквартирным домом (если таковой заключен);
  • если УО привлечена для управления многоквартирным домом ТСЖ, — протокол ОСС, на котором принято решение о выборе УО, и (или) договор управления многоквартирным домом, заключенный между ТСЖ и управляющей организацией;

б) для ТСЖ:

  • протокол ОСС, в котором создано товарищество и зафиксировано решение о выборе в качестве способа управления многоквартирным домом управление ТСЖ;
  • устав ТСЖ.

Основания для отказа РСО от заключения договора перечислены в пункте 13 Правил № 124. При этом в пункте 14 Правил № 124 оговорено, что представление исполнителем документов не в полном объеме или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора ресурсоснабжения.

В этом случае по общему правилу РСО приостанавливает рассмотрение заявки до получения от него недостающих (правильно оформленных) документов в установленный срок и прекращает рассмотрение заявки в случае неустранения недостатков.

После устранения недостатков исполнитель не лишен возможности повторно направить заявку.

Учитывая тот факт, что законодательство обязывает заключить договор как УО, так и РСО, обе стороны договора должны принимать меры по внесению правовой определенности в правоотношения по ресурсоснабжению.

Стоит отметить, что если в течение 30 дней со дня получения РСО заявки не последовало реакции или отказ РСО не основан на законе, УО вправе обратиться в суд с требованием о понуждении РСО к заключению договора ресурсоснабжения (п. 11 Правил № 124).

При формальном уклонении РСО от заключения публичного договора очень высоки шансы обязать РСО заключить договор в судебном порядке.

Из Определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.09.2017 № 305-ЭС17-7000 по делу № А41-39674/2016:

«В то же время указанные нормы законодательства не должны толковаться таким образом, чтобы позволять управляющей или ресурсоснабжающей организации уклоняться от заключения договора по признакам формального несоответствия предоставленных сведений или их недостаточности при наличии у другой стороны этих сведений или возможности их получить самостоятельно.

Добросовестное поведение участника гражданских правоотношений предполагает учет прав и законных интересов другой стороны, а также содействие ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Следовательно, при установлении наличия у ресурсоснабжающей организации необходимой информации для заключения договора отказ последней в направлении в адрес управляющей компании договора по надуманным основаниям неправомерен и по существу является способом уклонения от заключения публичного договора…

Таким образом, содержание документов, представленных истцом, позволяло ответчику подготовить проект договора. Следовательно, законных оснований для уклонения от заключения договора у ресурсоснабжающей компании не было».

Вместе с тем, ни для кого не секрет, что отсутствие договора ресурсоснабжения подпадает под нарушение лицензионных требований.

В силу пп. «г» п. 4(1) Постановления Правительства РФ от 28.10.

2014 № 1110 незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Максимальное наказание за данное правонарушение составит для должностного лица 250 000,00 рублей или дисквалификацию на срок до трех лет, а для юридического лица – 350 000,00 рублей.

Поскольку заключение договора с РСО является неизбежностью для УО, рекомендуем не ждать у моря погоды, а своевременно обращаться в РСО с офертой на заключение договора.

Также УО не лишена возможности предложить свою редакцию проекта договора. При этом, в случае судебного разбирательства, несоответствие проекта договора, предложенного УО, требованиям действующего законодательства, не будет являться основанием для отказа в иске УО.

Поскольку при урегулировании разногласий суд должен исходить из императивной либо диспозитивной нормы законодательства, регулирующего правоотношения сторон (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 13.04.

2017 № 305-ЭС16-16501 по делу № А41-97565/2015).

  • Ну а для тех, кто дочитал статью до конца — предлагается образец заявки в РСО.
  • ОФОРМЛЯЕМ НА БЛАНКЕ ОРГАНИЗАЦИИ С ПРИСВОЕНИЕМ ИСХОДЯЩЕГО НОМЕРА И ДАТЫ
  • Генеральному директору
  • ООО ________________
  • Уважаемый Иван Петрович!

ООО _______________ в соответствии с протоколом ОСС помещений в МКД от «____» ____________ 2019г. № _____ (договором управления) является исполнителем коммунальных услуг (КРСОИ) в многоквартирном доме, расположенном по адресу: ________________________.

На основании пункта 4 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124 (далее – Правила № 124) прошу Вас заключить договор на _____________________________________________________________________________________

                (ГВС, ХВС, водоотведение, теплоснабжение и пр. – выбрать нужный вариант)

вышеуказанного многоквартирного дома.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/kommunalnye-uslugi/protsedura-zaklyucheniya-dogovora-s-rso/

Договоры ресурсоснабжения между управляющими компаниями и ресурсоснабжающими организациями подлежат лицензионному контролю

Лицензиаты, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению МКД, должны иметь в наличии заключённые договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг населению. При отсутствии таких договоров управляющие компании будут штрафовать как за нарушение лицензионных требований по статьям КоАП РФ 7.23.3 и 14.1.3.

Разъяснения Минстроя

По этому вопросу Минстрой РФ дал разъяснения в своём письме №35750-ОЛ/04 от 5 ноября 2015 года, в котором чётко обозначил, что у управляющей компании обязательно должен быть заключён договор ресурсоснабжения с РСО, поскольку это является обязательным лицензионным требованием и подлежит лицензионному контролю (ч.1 ст.193 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ №416 от 15.05.

2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению МКД» управление домами обеспечивается также и посредством заключения договоров энергоснабжения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, газоснабжения с РСО для предоставления собственникам помещений в МКД коммунальных услуг. Соответственно, заключение договоров ресурсоснабжения является лицензионным требованием, подлежащим лицензионному контролю.

Минстрой также обращает внимание на то, что договоры между собственниками помещений в МКД и РСО, заключённые до вступления в силу ФЗ №176 от 29.06.2015 года, действуют до окончания срока их действия или отказа одной из сторон от исполнения. Только в этом единственном случае отсутствие договора ресурсоснабжения между УК и РСО не может квалифицироваться как нарушение лицензионных требований.

В Письме Минстроя №35750-ОЛ/04 заместитель директора Департамента ЖКХ О.А.Лещенко делает упор на пункт 7 ч.1 ст.

193 Жилищного Кодекса, в котором сказано, что управляющие компании должны соблюдать “иные требования, установленные Правительством РФ”. Кроме того, в соответствии с п.

3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утверждённого Постановлением Правительства РФ №1110 от 28 октября 2014 года, к лицензионным требованиям относятся:

В соответствии с ч.2 ст.

162 ЖК РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников помещений в МКД в течение согласованного срока за оплату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять другую направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Для применения ст.162 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ №416 от 15 мая 2013 года утверждены Правила осуществления деятельности по управлению МКД, в которых говорится, что согласно пп «д» п.

4 управление домом обеспечивается, в том числе, за счёт предоставления коммунальных услуг населению на основании заключённых договоров ресурсоснабжения на поставку ресурсов.

Суммируя всё вышесказанное, заключение договоров ресурсоснабжения между УК и РСО является лицензионным требованием и попадает под лицензионный контроль.

Разница между прямыми договорами и прямыми платежами

Как показала практика, большинство представителей сферы ЖКХ, включая управляющие компании, не до конца понимают разницы между прямыми договорами, которые теперь будут заключаться между собственниками жилья и РСО, и прямыми платежами по схеме потребитель КУ — поставщик КУ.

Термин «исполнитель коммунальных услуг», закреплённый в жилищном законодательстве, никем пока не отменялся, поэтому ответственность за качество предоставленных КУ и сбор платежей по-прежнему несут управляющие компании.

При наличии управляющей компании в качестве выбранной организации для управления МКД именно УК выступает исполнителем КУ.

Следовательно, управляющая компания должна предоставлять потребителям коммунальные услуги и приобретать для этого коммунальные ресурсы на основании заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО.

Как ни странно, но до сих пор многие управляющие компании пользуются серыми договорными и расчётными схемами.

Например, управляющая компания договаривается с РСО о прямом выставлении счетов за КУ потребителям, а сама занимается расчётами, доставкой квитанций, претензионной работой, взысканием задолженностей.

При этом, УК вообще не имеет права по закону заниматься такой деятельностью, так как не имеет к коммунальным услугам никакого отношения.

Более того, зачастую управляющие компании вообще не имеют в наличии заключённых договоров ресурсоснабжения с РСО. Тогда на каком основании осуществляется поставка коммунальных ресурсов в жилые дома и взимается плата? Чтобы такого в дальнейшем не было, теперь будут тщательно проверять управляющие компании на наличие договоров ресурсоснабжения с РСО в рамках лицензионного контроля.

Нужно понимать, что максимальный риск в данном случае несёт управляющая компания, которая помимо угрозы проверки лицензионного контроля может попасть в ситуацию, когда РСО абсолютно на законных основаниях может в любой момент потребовать с УК долги, не оплаченные потребителями за поставленные им ресурсы. В свою очередь, потребители КУ также на законных основаниях могут потребовать со своей управляющей компании перерасчёты за не предоставленные КУ или ненадлежащее качество коммунальных услуг. Но есть и более серьёзная ответственность за отсутствие заключённых договоров между УК и РСО.

Ответственность

За несоблюдение и нарушение лицензионных требований для управляющих компаний наступает административная ответственность в виде штрафа или дисквалификации руководителя управляющей компании.

В соответствии с ч.1 ст.7.23.3. за нарушение организациями и ИП правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД на основании договоров управления грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 150-250 тысяч рублей

В соответствии с ч.2.ст.7.23.3. за невыполнение обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, в период прекращения действия лицензии или её аннулирования, грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 100-200 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на ИП — от 150-500 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 150-500 тысяч рублей
Читайте также:  Штраф за просроченную регистрацию иностранного гражданина: взыскания за фиктивную регистрацию и проживание не по месту жительства, а также депортация и запрет на въезд за более серьезные просрочки или отсутствие прописки

В соответствии с ч.2 ст.

14.1.3. за осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет
  • на ИП — от 250-300 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 250-300 тысяч рублей

В соответствии с ч.24.ст.19.5. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный законодательством срок предписания ГЖН об устранении нарушений лицензионных требований грозит наложение административного штрафа:

  • на должностных лиц — от 50-100 тысяч рублей или дисквалификацию на срок до 3 лет
  • на юридических лиц — от 200-300 тысяч рублей

! За административные правонарушения по ст. 7.23.3. и 14.1.3. КоАП РФ предприниматели, осуществляющие свою деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Следовательно, переход на прямые договорные отношения между собственниками помещений в МКД и ресурсоснабжающими организациями не исключает обязанности УК по заключению договоров ресурсонабжения с РСО.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям заполнять сайты Реформа ЖКХ и ГИС ЖКХ. Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/dogovor-uk-s-rso/6211/dogovory-resursosnabzheniya-mezhdu-uk-i-rso-podlezhat-licenzionnomu-kontrolyu

Какие договора должны быть заключены между РСО и УК? — Правовед.RU

1256 юристов сейчас на сайте

Мы ресурсоснабжающая организация. Предоставляем услуги по теплоснабжению и горячему водоснабжению. Заключили договор ресурсоснабжения с управляющей компанией.

Какой договор (агентский или может быть уступки прав) заключить с УК, чтобы РСО непосредственно могла заниматься начислением платежей населению и сбором платежей? И нужно ли отдельно заключать договор с УК на ОДН, т.к.

с 01 января 2017 г. плата за общедомовые нужды входит в состав платы за общее имущество.

Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Задать вопрос

Ответы юристов (1)

  • 8,3рейтинг
  • 2531отзыв
  • эксперт

Здравствуйте, Юлия!

Вы можете заключить с УК агентский договор, чтобы заниматься начислением платежей населению и сбором платежей.

Также обращаю внимание на следующий пункт Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 N 124):

30. В договоре ресурсоснабжения предусматривается право:а) для ресурсоснабжающей организации — на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения с исполнителемв части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги в жилых и нежилых помещениях многоквартирного дома — при наличии у исполнителя признанной им по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги ресурсоснабжающей организацией вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем или напрямую с потребителями, а также путем уведомления потребителей о наличии у исполнителя такой задолженности и возможности выбора собственниками помещений в многоквартирном доме иного способа управления многоквартирным домом, иной управляющей организации и заключения договора ресурсоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией в случае выбора непосредственного способа управления собственниками помещений в многоквартирном доме;

На ОДН расторгнуть договор Вы не вправе, только на снабжение в жилых помещениях.

Источник: https://pravoved.ru/question/1555408/

Минстрой РФ отвечает на вопросы о переходе на прямые договоры с РСО

4 мая Минстрой РФ выпустил письмо № 20073-АЧ/04, в котором объяснил, нужно ли вносить изменения в ДУ при переходе на прямые договоры, в каких случаях РСО не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения. Больше интересных фактов в сегодняшней статье.

Минстрой РФ о заключении прямых договоров в домах с ИТП

Нужно ли согласие собственников для отказа РСО исполнять договор ресурсоснабжения

Речь идёт о ситуации, описанной в п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ: нужно ли получить согласие собственников при одностороннем расторжении договора ресурсоснабжения со стороны РСО.

Минстрой РФ говорит, что, согласно п. 2 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ, одно из оснований для заключения прямого договора – прекращение заключенных между УО и РСО договоров ресурсоснабжения вследствие одностороннего отказа РСО от их исполнения.

Порядок и основания такого одностороннего отказа РСО от исполнения ресурсоснабжающего договора описан в ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ. Отказаться от исполнения договора РСО может, если у организации, управляющей МКД, имеется признанный ею или подтверждённый судом долг перед РСО за два месяца и больше.

При таком раскладе РСО не нужно получать согласие собственников на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения.

Изменится ли автоматически договор управления при переходе на прямые договоры

Собственники помещений в МКД на ОСС приняли решение о переходе на прямые договоры. Появляется вопрос: приводит такое решение к автоматическому исключению из предмета договора управления обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?

Общее собрание собственников помещений в МКД может принять решение о переходе на прямые договоры с РСО (п. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ). В таком случае прямой договор считается заключенным с даты, определённой в решении ОСС.

По решению РСО этот срок может быть перенесён, но не более чем на три календарных месяца. О переносе срока РСО уведомляет инициатора собрания не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола ОСС. Порядок уведомления описан в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Изменение или расторжение ДУ МКД происходит в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если другое не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

П. 1 ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. Поэтому принятие собственниками помещений в МКД на ОСС решение о переходе на прямые договоры влечёт изменение договора управления МКД в силу закона.

Работа управляющих организаций после принятия № 59-ФЗ

Как определяется размер задолженности УО перед РСО

РСО имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с УО, если у последней имеется перед РСО долг за два или более месяцев.

Как в таком случае рассчитывается размер соответствующей задолженности? Определяется ли он суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества или договор ресурсоснабжения расторгается только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?

Минстрой РФ поясняет: среднемесячную величину обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения РСО определяет путём деления суммы обязательств УО по договору ресурсоснабжения за двенадцать месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на двенадцать.

Если договор ресурсоснабжения исполнялся менее двенадцати месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения равна сумме обязательств УО за период действия договора ресурсоснабжения, поделённой на количество месяцев их действия (ч. 2 ст. 157.2 ЖК РФ).

Выходит, что для расторжения договора ресурсоснабжения юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги.

Задолженность за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания ОИ в МКД, не считаются основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.

Кто передаёт показания ПУ при переходе на прямые договоры

При переходе на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учёта остаётся у лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, в силу ч. 11 ст. 161 ЖК РФ.

Кто будет выставлять плату за КР на СОИ при переходе на прямые договоры

Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании и содержании общего имущества дома (ч. 9.1 ст. 156 ЖК РФ).

Управляющие организации не могут отказываться (ч. 12 ст. 161 ЖК РФ) от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО. Исключение – прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг (ч. 1 ст. 157.2 ЖК РФ).

Получается, что переход на прямые договоры не затрагивает отношения УО с РСО, которые сложились в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.

Минстрой РФ делает вывод: плату за КР на СОИ управляющей организации выставляет РСО. Управляющая организация в свою очередь выставляет соответствующую плату собственникам помещений в составе платы за содержание жилого помещения.

Как разграничиваются зоны ответственности УО и РСО при прямых договорах

Особенно остро вопрос разграничения ответственности УО и РСО встаёт, когда речь заходит о предоставлении коммунальных услуг плохого качества. Ещё бы, мало кому захочется взять на себя за это ответственность.

Организация, поставляющая ресурсы для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки таких ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома (ч. 15 ст. 161 ЖК РФ). В договоре управления МКД можно указать другую зону ответственности РСО.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает, что управление МКД среди прочего должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в доме.

Лицо, осуществляющее управление домом, принимает от собственников и нанимателей жилых помещений обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и взаимодействует с РСО при рассмотрении этих обращений, проведении проверок, устранении нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений (п. 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Минстрой РФ отмечает, что управляющая домом организация выступает своеобразным единым окном для приёма жалоб от потребителей на нарушение качества КУ. Кроме того она должна отвечать за качество предоставляемых КУ внутри многоквартирного дома. РСО же отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до границы внутридомовых инженерных коммуникаций.

Обязанности УО при прямых договорах собственников с РСО

Как быть, если дом перешёл на прямые договоры, а УО продолжает выставлять плату за КУ

Итак, собственники приняли решение о переходе на прямые договоры, но управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги. Что можно сделать в такой ситуации?

Если так происходит, управляющая организация обязана уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений штраф. Штраф большой – сумма, подлежащая уплате, умноженная на два. Штраф платить не нужно, если нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платёжных документов.

Можно ли проверить, уплатила ли управляющая организация штраф собственникам

Продолжаем тему штрафа, который должна заплатить собственникам и нанимателям помещений в МКД управляющая организация, если после заключения прямых договоров продолжает выставлять квитанции за КУ. Можно ли провести проверку по этому вопросу и что делать, если УО не выполняет данную обязанность?

Минстрой РФ объясняет: согласно ч. 1 ст. 192 ЖК РФ, УО управляют многоквартирными домами на основании лицензии. Лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД выдаёт орган ГЖН на по решению лицензионной комиссии субъекта РФ. В отношении управляющих организаций органы ГЖН субъектов РФ осуществляют лицензионный контроль.

Предмет лицензионного контроля – соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, перечисленных в части 1 статьи 193 ЖК РФ. К лицензионным требованиям относится соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ.

Указанная статья предусматривает, что УО при управлении МКД несёт ответственность перед собственниками помещений в доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, за предоставление КУ в зависимости от уровня благоустройства дома, за обеспечение готовности инженерных систем.

Обязанность по выставлению платёжных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг (п. 67 Правил № 354). При заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО.

На неё возлагается обязанность по предоставлению квитанций потребителям.

Поэтому если УО продолжает выставлять платёжные документы после переходы на прямые договоры, это расценивается как нарушением лицензионного требования.

Субсидиарная ответственность директора УО за долги перед РСО

Может ли орган ГЖН проверить РСО на правильность начисления размера платы

Может ли ГЖИ проверить ресурсоснабжающую организацию на обоснованность начисления размера платы за коммунальные услуги, и если да, то что будет предметом проверки?

Полномочия органов ГЖН подробно описаны в ст. 20 ЖК РФ. Органы ГЖН должны предупреждать, выявлять и пресекать нарушения установленных жилищным законодательством требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

При прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг, поэтому её деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами № 354. Если РСО нарушит порядок начисления платы за КУ, она нарушит положения Правил № 354. Это обстоятельство и будет основанием для проверки органами ГЖН.

Вот такое письмо от Минстроя РФ. Его полный текст можете найти здесь. А нам интересно услышать ваше мнение. Расскажите в х, согласны ли вы с позицией Минстроя РФ, раскрыло ли ведомство все спорные моменты, связанные с переходом на прямые договоры.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/5b068a0f8c8be33cbe642e2f

Споры между управляющими и ресурсоснабжающими организациями

Руслан Назаров, помощник депутата Законодательной Думы Хабаровского края

Читайте также:  Имеет ли право тсж отключить свет за неуплату: может ли председатель ограничить подачу электроэнергии должнику?

Важность заявленной темы сложно переоценить. Предоставление коммунальных услуг гражданам имеет для последних очень большое значение.

Право человека на жилище, куда, на наш взгляд, входит и право на предоставление коммунальных услуг, — одно из важнейших прав, с реализацией которого связано развитие человека.

Вот почему в международных документах и Конституции РФ этому праву придается первостепенное значение.

В России реализация права на предоставление коммунальных услуг связана с отношениями между управляющими организациями (далее — УО) и ресурсоснабжающими организациями (далее — РСО).

Нестабильность и противоречивость правового регулирования приводит к тому, что между указанными организациями не удается выстроить гармоничные и прочные правовые отношения. В результате страдают, как правило, граждане.

Власть была вынуждена признать наличие проблем в данном вопросе, поэтому в течение 2011 и 2012 гг. был принят целый ряд нормативных правовых актов, которые должны по задумке законодателя устранить имеющиеся проблемы.

Именно поэтому мы в настоящей статье постараемся на основании судебной практики осветить одну из ключевых проблем в отношениях между УО и РСО. Речь идет о проблеме определения правовой сущности правоотношений, возникающих между указанными организациями.

Мы увидим, в чем заключалась сложность в определении правоотношений, в которые вступают между собой управляющая организация и ресурсоснабжающая организация, как решали этот вопрос суды и что изменилось вслед за изменением правового регулирования.

Сразу оговоримся, что, на наш взгляд, и до внесения изменений в законодательство отношения между УО и РСО были достаточно ясно урегулированы.

Однако стороны, руководствуясь своими экономическими соображениями, не принимали схему отношений, предложенную законодателем, и находили различные предлоги для того, чтобы от нее уйти.

Законодательное регулирование. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязана предоставлять собственникам коммунальные услуги. Аналогичная формулировка содержится в п. 2 ч. 3 той же статьи — «перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация».

В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307, было установлено следующее.

Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Исполнителем может быть управляющая организация (абз. 3 п. 3). Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (абз. 3 п. 3).

Судебная практика. По вопросу о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике в последние годы сложилось единство мнений. Еще в 2008 г.

в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 декабря № Ф08-7416/2008 был сделан вывод, что управляющая организация является исполнителем, ресурсоснабжающая организация исполнителем быть не может, и их отношения регулируются договором энергоснабжения.

Однако в судебные органы не прекращали поступать сотни исков, в которых УО и РСО выясняли правовую сущность своих отношений. Поэтому в определении ВАС РФ от 29 сентября 2010 г. № ВАС-10841/10 было признано, что в вопросе о сущности договора, заключаемого между УО и РСО, в судебной практике нет единства мнений.

Ряд судов полагает, что данный договор не может считаться агентским, ссылаясь на чч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ. Другие суды полагают, что данный договор является агентским. Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16 ноября 2010 г. № 10841/10 пришел к выводу, что соответствующим действующему законодательству является подход, согласно которому договор не является агентским.

Это решение стало своего рода решающим, и судебные органы ориентировались на него при принятии решений.

В определении ВАС РФ от 3 октября 2012 г. № ВАС-12554/12 указано, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением № 307, устанавливают порядок, в соответствии с которым исполнитель (УО) обязан приобретать коммунальные ресурсы у РСО.

В определении ВАС РФ от 2 ноября 2012 г. № ВАС-14586/12 суд согласился с позицией нижестоящих судебных органов, признавших, что между УО и РСО сложились фактические отношения по поставке коммунальных ресурсов.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2012 г.

№ 02АП-1464/12 содержит правовую позицию, согласно которой отношения УО и РСО должны регулироваться договором энергоснабжения.

При этом суд указал, что УО не может выступать платежным агентом РСО по договору энергоснабжения, за исключением случая, когда между сторонами будет заключен отдельный договор по данному предмету.

Таким образом, в судебной практике сложилась относительно устойчивая правовая позиция, согласно которой между УО и РСО должны заключаться договоры энергоснабжения. В своих решениях судебные органы часто ссылались на соответствующие разъяснения Минрегионразвития.

Позиция Минрегионразвития. В своих письмах от 20 марта 2007 г. № 4989-СК/07 и № 4967-СК/07 Минрегионразвития РФ разъяснило, что в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг.

Кроме этого, согласно императивным нормам законодательства обязательным признаком статуса исполнителя коммунальных услуг является ответственность одного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

В письме от 3 мая 2007 г. № 8326-РМ/07 Министерство пришло к выводу, что именно управляющая организация является исполнителем и обязана заключить соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями.

В письме от 5 августа 2008 г. № 19197/14 Минрегионразвития признало, что отказ управляющей организации от предоставления коммунальных услуг в качестве исполнителя является незаконным.

Позиция ученых-юристов. В статье «Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос» автор В. К.

Михайлов справедливо указывает, что в соответствии с действующим законодательством «субъект, осуществляющий управление многоквартирным домом, обязан среди прочего обеспечивать также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме».

Однако далее в статье необоснованно подвергается критике легальная конструкция предоставления коммунальных услуг.

Основанием для такой критики служит то, что такая конструкция приводит к тому, что исполнитель «вынужден отстаивать в первую очередь свои интересы, во вторую — ресурсоснабжающей организации. (Исполнитель требует у потребителя внесения платы за потребленные коммунальные услуги, уплату неустоек, приостанавливает или ограничивает подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа и т. п.).

В то время как, исходя из существа отношений по управлению многоквартирным домом, исполнитель… при осуществлении своей деятельности по управлению домом обязан обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами».

Далее делается вывод, что поскольку «в случае приобретения коммунальных ресурсов на стороне продавца выступает ресурсоснабжающая организация, а в связи с тем, что принимает, использует и оплачивает коммунальный ресурс потребитель (а не исполнитель), то и второй стороной данного договора (покупателем), разумеется, является сам потребитель, и ни в коем случае не исполнитель…».

Обосновывается это нормами ГК РФ, «следовать им или хотя бы учитывать которые при разработке ЖК РФ и Правил законодатель посчитал необязательным». При этом автор находит косвенное подтверждение своей позиции в ч. 2 ст. 164 ЖК РФ и п. 7 Постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г.

№ 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», в которых говорится о непосредственном управлении.

В статье Д.

Логинова «Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг» правильно отмечается, что «в силу новизны положения действующего законодательства реализуются с определенными трудностями, связанными с тем, что многие участники отношений в сфере ЖКХ оказались не готовы к произошедшим переменам, отсутствует единое понимание норм изменившегося законодательства. В первую очередь это касается норм, регулирующих вопросы организации договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг. При этом невозможно переоценить значимость вопросов организации договорных отношений в сфере ЖКХ, так как неопределенность в договорных отношениях автоматически влечет за собой неопределенность в расчетах, что для такой отрасли, как ЖКХ, с ее извечным дефицитом средств является совершенно недопустимым». Автор определяет, что «ЖК РФ и Правила императивно устанавливают следующую схему договорных отношений в сфере оказания коммунальных услуг: договор оказания коммунальных услуг заключается между потребителем и исполнителем…; договор купли-продажи коммунальных ресурсов (энергоснабжения) заключается между исполнителем и РСО, то есть организацией, производящей коммунальные ресурсы, такие как тепловая энергия, горячая вода, холодная вода и т. д.». Свое мнение Д. Логинов подтверждает ссылкой на указанные выше письма Минрегионразвития, а также на Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». Однако, как правильно подчеркивается автором статьи, «распространены случаи, когда РСО имеют непосредственные отношения с потребителями», что обусловливается «нежеланием возникновения лишнего посредника между ними и населением, так как в таком случае РСО фактически полностью теряют контроль над собираемостью платежей…».

В статье «Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание» Д. П. Гордеев приходит к выводу, что «в отношениях по предоставлению коммунальных услуг [управляющая организация] — не поверенный, не комиссионер и не агент», потому как «управляющая организация управляет многоквартирным домом, а не «обеспечивает управление».

Таким образом, мы можем констатировать, что и в доктрине между учеными нет значительных разногласий. Практически все юристы признают, что легальная схема отношений между УО и РСО предполагает заключение между ними договора энергоснабжения.

Постановление Правительства от 14 февраля 2012 г. № 124. В новых Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах (далее — Правила предоставления коммунальных услуг), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354, определено следующее.

Исполнитель — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (абз. 7 п. 2).

Ресурсоснабжающая организация — юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод) (абз. 17 п. 2).

В пункте 6 Правил указано, что предоставление коммунальных услуг потребителям оказывается по возмездному договору, содержащему положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа предусмотренных Правилами.

В пункте 9 Правил установлено, что договором в смысле п. 6 считается договор управления многоквартирным домом. Пунктом 13 Правил установлено, что для цели исполнения договора, указанного в пп.

6 и 9, управляющая организация заключает договор о приобретении коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающей организацией.

Заметим попутно, что Правила содержат противоречие с ЖК РФ. Согласно статье 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме. Согласно же Правилам такой договор может быть заключен как в письменной форме, так и путем совершения конклюдентных действий. Итак, новые Правила решают рассматриваемый нами вопрос вполне определенно.

Договор управления, заключаемый между потребителями и управляющей организацией, должен содержать положения о предоставлении коммунальных услуг. В этом случае договор, который заключает управляющая организация с ресурсоснабжающей организацией, является договором ресурсоснабжения. Это подтверждается и тем, что Правительство РФ своим постановлением от 14 февраля 2012 г.

№ 124 утвердило Правила, обязательные при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями (далее — Правила заключения договора).

Данными Правилами о договоре предусмотрено, что управляющая организация обращается в адрес ресурсоснабжающей организации с предложением заключить договор ресурсоснабжения (п. 4).

Здесь также необходимо отметить известное противоречие. В пункте 4 Правил о договоре установлено, что управляющая организация обращается в ресурсоснабжающую, если договором управления многоквартирным домом установлена обязанность управляющей организации по предоставлению коммунальных услуг потребителю. Однако согласно ст.

162 ЖК РФ условие об обязанности управляющей организации предоставлять коммунальные услуги является существенным. Это означает, что в соответствии с ГК РФ договор не может считаться заключенным, если в нем не определены существенные условия договора, предусмотренные законом.

Поэтому, если в договоре управления многоквартирным домом не будет условия о предоставлении коммунальных услуг, такой договор будет ничтожным.

Выводы. Задолго до принятия новых Правил предоставления коммунальных услуг и Правил заключения договора судебная практика, официальные разъяснения Минрегионразвития, доктрина пришли к определенной позиции:

  1. исполнителем коммунальных услуг является управляющая организация, которая
  2. обязана заключить с ресурсоснабжающей организацией договор энергоснабжения.

Несмотря на это, управляющие организации не переставали оспаривать в судах попытки «навязать» им статус исполнителей. Проблема получила такое значение, что Правительство РФ было вынуждено в новых Правилах предельно четко разъяснить свою позицию. К сожалению, как кажется, управляющие организации не потому отказывались от статуса исполнителей и от заключения договора энергоснабжения, что им было что-то не ясно в законодательстве. Просто схема, предлагаемая государством, не устраивает УО. Поэтому, как нам кажется, судам еще долгое время придется рассматривать аналогичные дела.

Читайте также:  Если квартира подарена, нужно ли платить налог при продаже: всё о сделке с подаренной недвижимостью, в том числе через сколько (когда) можно продать жилье, полученное по дарственной (договору дарения)?

В. К. Михайлов. Предоставление услуг или снабжение ресурсами — вот в чем вопрос // Жилищное право, № 4, апрель 2009 г.

Д. Логинов. Договорные отношения в сфере ресурсоснабжения и оказания коммунальных услуг // Корпоративный юрист, № 12, декабрь 2008 г.

Д. П. Гордеев. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика, № 2, 3, февраль, март 2009 г.

Источник: https://www.klerk.ru/law/articles/315125/

Прямые договора с РСО при управляющей компании (УК) в 2019 году: Плюсы и минусы заключения соглашений с Ресурсоснабжающими организациями

Институт управляющих компаний не всегда в полной мере и качественно справляется со своими обязанностями. Причин много, и одна из них коррупционные действия, на основании которых РСО недополучают причитающиеся средства.

В соответствии с принятым законом, потребитель теперь имеет право заключать прямые договора с РСО при управляющей компании.

Это значит, что УК по-прежнему будет выполнять свои обязанности  по контролю качества предоставляемых услуг РСО, но платежи будут идти напрямую в ресурсоснабжающие компании.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн-консультанту во всплывающем окне справа внизу экрана или звоните по номерам указанным на сайте (круглосуточно и без выходных).

Это быстро и бесплатно!

Переход на заключение договоров напрямую с РСО минуя УК

Нормативные акты регулирующие заключение договоров с РСО при действующей УК

Прямые договора с ресурсоснабжающими организациями в 2019 году возможно заключить по следующим направлениями предоставляемых услуг:

  • поставка воды (горячей и холодной);
  • искусственный обогрев жилых и нежилых помещений – отопление;
  • утилизация и вывоз твердого мусора;
  • отвод жидких коммунальных отходов и воды;

Новый закон №59/ФЗ, с дополнениями от 03 апреля 2019 года должен помочь в борьбе с задолженностями перед РСО.

Штрафные действия в отношении УО в силе. Причина – неверно начисленные суммы в квитанциях на оплату. Результат – штраф на имя директора управляющей организации в размере половины неверно указанной цифры.

Прямые договора с РСО, их плюсы и минусы:

  1. РСО и обычные люди станут более «защищенными».
  2. Уйдут ситуации, когда весь дом отключали от какой-то услуги по причине того, что денежный ресурс на счет управляющей компании поступил, а до РСО не дошел.
  3. Очевидный минус – некачественные услуги. На этапе прямых взаимоотношений его придется решать владельцам МКД.

Разбираясь в вопросах, стоит ли переходить к прямым договорам, надо понимать разницу между двумя понятиями «коммунальный ресурс» и «услуга».

К первому термину относится:

  • подаваемая в дома вода (горячая и холодная);
  • тепловая и электрическая энергия;
  • газ природного происхождения, в т. ч. баллонный;
  • доставка твердого топлива для печей.

Жилищно-коммунальная услуга – это работы, проводимые для сохранности имущества, принадлежащего МКД. Действия, направленные на поддержание и восстановления здания в пределах санитарно-гигиенических норм. К этим объектам относятся все хозяйственные постройки и коммуникации.

Посмотрите видео: «Бомба в ЖКХ: Прямые договоры потребителей с ресурсонабжающими организациями.»

Законы РФ

Изменения, внесенные в Федеральный закон №59/ФЗ с дополнениями от 03 апреля 2019 года, дали возможность для работы потребителя непосредственно с поставщиком услуг. В обход, так сказать, посредника в лице управляющей компании.

До того, как были подписаны изменения к этому закону, заключение договора с ресурсоснабжающей организацией напрямую проходило сложно. В ЖК № 188/ФЗ с изм. 2019 года в части статьи 157, пункт 2 расписана методика начисления оплаты за предоставленные коммунальные услуги при работе с РСО напрямую.

Обязанности, возлагаемые на УК, указаны в 161 статье «О требованиях к работе управляющих…»:

  • контролировать уровень предоставляемых услуг;
  • способствовать к передаче данных с измерительно-учетных приборов (счетчиков) от УО к РСК;
  • осуществлять прием жалоб от граждан и заниматься их разбирательство;
  • давать доступ сотрудникам РСО к хозяйственным помещениям МКД для устранения неполадок.

Особенности заключения договоров

В случаях, когда собственники многоквартирного дома решили на общем собрании перейти на работу с РСК без посредников, круг мероприятий управляющей организации сужается.

Но часть обязанностей все равно остается за УК, как то:

  1. Ответственность за качество деятельности, проводимой на общедомовой территории. Жалобы жильцов направляются в УК, служащие которых обязаны реагировать на них, проводить осмотр и составлять акты произошедших ЧС. Если не удастся найти доказательства вины РСО, то УК в полной мере отвечает за случившееся. Сумма нанесенного ущерба физического и морального возлагается на УО.
  2. Когда в контракте о социальном найме жилья прописано, что передача данных, снятых с учетных приборов в квартире направляется в УК, их сотрудники обязаны вовремя обрабатывать полученную информацию в РСК для возможности расчета и начисления оплаты за потребляемый ресурс.
  3. Содержание имущества, принадлежащего на общих правах совладельцам МКД, находится в компетенции управляющей организации. Заключение договоров по остальным направлениям – обязанность УО.

Плюсы, минусы и зона ответственности по новому закону у УК и РСО

Плюс для управляющей компании – уменьшение круга обязанностей.

Для представления каждой коммунальной услуги требовалось задействовать несколько механизмов:

  • расчет стоимости обслуживания;
  • распределение суммы по списку жильцов;
  • выставление счетов;
  • контроль за своевременной оплатой;
  • заключение договором с поставщиком услуг.

Мероприятия по установке счетчиков, их поверке и составлению актов о неисправности учетных приборов – все это также с переходом на прямые взаимоотношения находится в зоне ответственности РСК.

В этой ситуации управленческое предприятие может направлять все силы на выполнение обязанностей по качественному обслуживанию МКД.

Минусы прямых контрактов с РСО:

  1. Получив соглашение о таком формате работы с потребителем услуг, ресурсоснабжающая компания получает в нагрузку и старые долги жителей МКД.
  2. Платежи теперь поступают непосредственно на расчетный счет РСО.
  3. Расходы по взысканию задолженностей лежат отныне на них же.

Работа с должниками кропотлива и трудоемка:

  • ведение учета плательщиков и неплательщиков;
  • своевременное написание уведомлений о взыскании, их рассылка;
  • контроль за адресами, где надо частично прекратить подачу ресурсов, по причине возникновения долга.

Нюансы перехода на прямые соглашения с РСО

При работе с лицами, имеющие задолженность, на управляющей компании остается лишь предоставление доступа к совместному имуществу МКД, где сосредоточены развилки коммуникаций.

Еще положительный момент для УК – снижение объемов поступающих средств дает возможность сменить систему налогообложения, переведя ее на упрощенный вариант – это позволяет экономить деньги за счет уменьшения работы. Декларация подается один раз в год и сумма при этом станет значительно меньше.

Выставляя счета за услуги, РСК несет ответственность за их достоверность. Ошибки в расчетах чреваты наложением 50% штрафа от указанной суммы на директора ресурсоснабжающей организации.

Потребитель, выявив ошибку в квитанции, должен написать заявление в РСО. Если официального ответа не последовало, можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или направить заявление в судебную инстанцию.

Основания для перехода согласно законодательства в 2019 году

Переход от системы «Потребитель МКД ⇒  Управляющая компания ⇒  Ресурсоснабжающая организация», к формату «Житель МКД ⇒  РСО» возможен в двух случаях:

  1. На собрании собственников многоквартирного дома принято решение о заключение прямого договора с РСО, а руководство фирмы возражений не имеет.

  2. Второй вариант развития событий – финансовые споры между управленческим предприятием и ресурсоснабжающей компанией. Причитающиеся РСК средства не перечисляются УК или предоставляются в не полном объеме, с нарушениями сроков.

Не путать понятие «прямые договора» и «расчеты» – закон РФ в части Жилищного кодекса гласит, что вносить платежи разрешается напрямую на расчетный счет РСО. Это также касается при выступлении УК в качестве посредника.

Подробно ознакомиться с вопросом, с юридической точки зрения можно тут – последняя редакция 2019 г. ЖК №188/ФЗ статья 155. О нормативах прямых расчетов написано в Федеральном законе №123, от 4 июня 2001 года с изменениями.

Исключение – оплата за непосредственно услугу содержания  недвижимого имущества. Ежемесячные взносы должны поступать на счет управляющей компании.

Главным отличием между прямым соглашением с РСО и формой аналогичных платежей заключается в том, что во втором случае контракт подписывается с УК. В ситуации возникновения задолженности, сумму неустойки праве требовать только управляющая компания.

У РСК нет полномочий для взаимодействий с должниками в прежнем формате. Однако заключив прямой договор с ресурсообеспечивающей организацией, проблема автоматически разрешается.

Процедура заключения

Сообщество совладельцев многоквартирного дома имеют право на заключение прямого договора с ресурсоснабжающей организацией при условии достижения кворума на ОСС.

Непосредственно РСО имеет полномочия расторгнуть контракт с УК и провести самостоятельные переговоры с потребителями. Для этого на счетах РСК должна образоваться задолженность по платежам от УК в размере не менее двух средних взносов за месяц. В таком случае аннулирование договора возможно в одностороннем порядке.

Определение задолженности при переходе с УК на договор с РСО

Сумма долга, на который претендует ресурсоснабжающая организация, будет высчитываться исходя из нормы потребления данного ресурса в среднем по стране. Решение закреплено судебным постановлением и актом сверки. В этом вопросе показания учетных приборов в расчет не берутся.

Алгоритм

Для того чтобы провести заключение прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями необходимо сначала получить их одобрение. Если РСО согласилось, то назначается собрание собственников многоквартирного дома.

Вопрос об этом вносится в повестку дня. При достижении кворума на ОСС, председатель сообщества МКД заключает договор с РСК. Смена обслуживающих дом организаций допускается не чаще, чем один раз в год. Предыдущего поставщика услуг следует поставить в известность о расторжении контракта, не менее чем за месяц.

Если же причина перехода к прямым отношениям между потребителем и РСО является задолженность со стороны управляющей компании, тогда действовать надо так:

  • Сообщить УК или ТСЖ о том, что деловые отношения будут прекращены через 30 дней.
  • Поставить в известность органы ГосЖилНадзора.
  • Поместить объявление для владельцев квартир МКД на информационном стенде, на сайте УК или компании, поставляющей ресурсы.

Уведомить о будущем событии всех участников сделки следует не позднее, чем за месяц. По прошествии 30-дневного срока, договор автоматически считается расторгнутым.

Необходимая документация

На начальном этапе следует сформировать соответствующий запрос на имя руководителя ресурсоснабжающей компании с просьбой заключить прямой контракт о сотрудничестве.

В таблице указаны документы, которые потребуются для перехода на прямые взаимоотношения с РСО. Файлы доступны для бесплатного скачивания:

Таблица 1.

ДокументСсылка
Образец договора с РСО Скачать
Приложения к контракту
Данные о состоянии жилого фонда, количественное и качественное №1
Акт эксплуатационной ответственности №2
Балансовая отчетность №3
Форма передачи показателей учетно-измерительных приборов №4
Шаблон уведомления о смене тарифного плана №5
Бланк для заполнения при возникновении задолженности перед РСО №6
Образец акта по сверке №7
Протокол
№1 Один
№2 Два
№3 Три

Обязанность собственника нежилого помещения заключить договор с РСО

Согласно постановлению № 1498 от 26 декабря 2016 года собственники нежилых помещений обязаны самостоятельно искать РСК (ресурсоснабжающие компании) и заключать непосредственно с ними договора.

Процедура передачи показаний счетчиков для компании — поставщика ресурса

Показания измерительно-учетных приборов по воде, свету и газу потребитель передает в управляющую организацию. Компания, в свою очередь, должна своевременно и в полном объеме передать полученные данные в РСК, если иное не прописано в договоре с РСО.

Что делать, если МКД перешел на прямой договор с РСО, а платежи от УК продолжают поступать

В этом случае бухгалтер и руководитель управляющей несут полную ответственность за этот неправомерный поступок. Если до поступления текущего платежа от потребителя на счет, ситуация будет исправлена, то наказание не последует. В противном случае назначается штраф в двойном размере от выставленной суммы.

Проверка законности ГЖИ начисления платы ресурсоснабжающей организацией

Деятельность ГосЖилНадзора регулируется ст. № 20 ЖК РФ,  в которой сказано, что сотрудники ГЖИ имеют право на проверку документов по начислению коммунальных платежей. Основная работа ведомства – упреждать и пресекать любые нарушения, связанные с ущемлением прав потребителей.

Основания для жалобы

Причины жалоб на работу РС могут быть:

  • некачественно поставляемые услуги;
  • перебои в подаче воды, свете, газа;
  • неправомерно завышенные платежи за обслуживание РСК.

Направлять претензию в жилищную инспекцию можно в индивидуальном порядке и коллективно. Для этого следует собрать пакет документов, подтверждающий факт нарушения.

Обращаться в ГЖИ необходимо после того, как официальное письмо на имя руководства РСК было проигнорированы, о чем есть бумажное доказательство.

Образец жалобы

Посмотрите видео: «Сложности перехода на прямые договора.»

Новшества в законодательной базе ЖКХ коснуться заключения прямых договоренностей с РСК, даже если у МКД есть компания управляющая, а ранее все услуги поставлялись через нее. Суть вопроса – коммунальное обслуживание.

Переход к прямой работе с компаниями, поставляющими ресурсы, пока не отлажен, не все вопросы отработаны на законодательном уровне. Поэтому на том или ином этапе будут возникать проблемы.

Источник: https://MoiPrava.pro/zhilyo/zhkh/pryamye-dogovora-s-rso

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector