Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: какие именно он должен предоставить. список бумаг, которые нужно собрать для оформления договора

Последнее обновление: 26.04.2019

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: какие именно он должен предоставить. Список бумаг, которые нужно собрать для оформления договораКак покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах, понимать, в чем их отличия между собой, и знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье.

На «первичке» квартиры в новых строящихся домах продаются несколькими способами. И несмотря на общеизвестный Договор долевого участия (ДДУ), существуют и другие варианты покупки квартиры в новостройке (об этом ниже).

Но для начала стоит определиться, что именно называют «новостройкой».

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Что значит – квартира в новостройке?

Вообще, в обиходе, новостройкой называют квартиру в новом доме.

Но точнее и правильнее, с точки зрения профессионалов рынка, новостройками называть исключительно квартиры первичного рынка.  То есть новостройка – это квартира в строящемся или только что достроенном доме, на которую еще НЕ получены документы о собственности (Титул). 

Если же квартира продается ПОСЛЕ оформления ее в собственность (в собственность Застройщика, дольщика, соинвестора, или кого-то еще), то это уже – вторичный рынок жилья, и там уже совсем другие правила покупки и оформления.

Деньги на строительство нового жилья большинство Девелоперов привлекают с рынка (т.е. с покупателей квартир) в процессе строительства домов.

Такой источник финансирования для Девелоперов очень выгоден – ведь они получают деньги в свое распоряжение на длительный срок и без процентов.

Это называется – соинвестирование строительства или долевое участие (см. последние изменения в долевом строительстве – в Глоссарии по ссылке).

Такое участие граждан в процессе финансирования стройки может происходить разными путями. Эти пути заметно отличаются друг от друга по риску и юридическим последствиям. Риск покупки новостройки зависит как от надежности Застройщика, так и от типа договора, под который Покупатель отдает деньги Девелоперу за еще не построенную квартиру.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Как покупать квартиру в новостройке?

В отличие от «вторички», где квартиры покупаются только по Договору купли-продажи, на «первичке» квартиры могут приобретаться на основании разных типов документов (договоров).

Существует несколько вариантов покупки квартиры в новостройке:

Последние четыре способа покупки новостройки относятся к так называемым «серым» схемам, т.е. полулегальным вариантам приобретения квартир у Девелопера.

Эти варианты с одной стороны, опираются на законные положения Гражданского кодекса РФ, а с другой стороны, противоречат федеральному закону ФЗ-214 , который однозначно определяет разрешенные способы покупки квартир в строящихся домах, точнее – разрешенные способы привлечения денег на строительство многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

Как такое может быть? А вот таки – может! Для этого и существует армия юристов, которые постоянно спорят друг с другом, доказывая, кто из них вернее понимает закон.

Но наши думные дьяки все-таки пытаются внести кое-какую определенность.

Очередные поправки в закон о долевом строительстве ФЗ-214 с 1 июля 2018 года окончательно уводят с рынка недвижимости «вексельные схемы» продаж, жилищные сертификаты Застройщиков, а также ЖСК, создаваемые Застройщиками для обхода требований ФЗ-214 (кроме тех жилищных кооперативов, которые уже были созданы до этой даты и некоторых исключений – см. ссылки выше).

Различные предварительные и инвестиционные договоры теперь формально не допускаются законом для привлечения денег граждан в строительство (п.2.1, ст.1, ФЗ-214).

Но! Та же статья весьма деликатно указывает, что сделка покупки новостройки по любому другому (кроме ДДУ) виду договора может быть признана недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

То есть, если гражданин не против – то можно заключать любой договор с Застройщиком. Вот такой законодательный фокус!

Конечно, иногда бывает, что Застройщик построил дом на собственные средства (включая банковский кредит), оформил собственность на себя, и затем продает квартиры уже по Договорам купли-продажи – но это уже, по сути, вторичный рынок. 

О чем нужно знать Покупателю апартаментов? Технические и юридические отличаются их от квартиры – смотри по ссылке.

В идеале, покупать квартиру в новостройке рекомендуется только путем заключения Договора долевого участия (ДДУ), форма и состав которого четко регламентированы ФЗ-214.

Если же, по каким-либо причинам, такой возможности нет, и Девелопер предлагает Покупателю другой тип договора (из перечисленных выше), то это всегда повышает риски Покупателя, и перед тем, как соглашаться, необходимо получить дополнительную консультацию юриста по этому вопросу. 

Что делать, если Застройщик предлагает дольщику подписать допсоглашение к ДДУ о переносе срока сдачи дома? – см. в этой заметке.

Варианты покупки квартиры в новостройке через ЖСК или ЖНК вполне легальны, но имеют ряд характерных особенностей (см. подробнее по соответствующим ссылкам выше).

Инвестиционный договорПДКП и ПДДУ (по сравнению с ДДУ) дают большую свободу действий Застройщику, и существенно снижают его ответственность перед Покупателем.

По ним очень сложно предъявлять претензии, получать компенсации, взыскивать убытки и пр.

Практически невозможно влиять на действия Застройщика, в частности, на сроки строительства и оформления права собственности на квартиру.

В чем заключается ответственность Застройщика по Договору долевого участия – смотри по ссылке.

«Обходные схемы» (в обход ДДУ) также позволяют Застройщику средства, привлеченные для строительства одного дома, использовать для строительства другого (что часто приводит к различным коллизиям). Позволяют просто вернуть Покупателю деньги через пару лет, вместо обещанной квартиры (особенно, когда цены выросли, и на эти деньги квартиру уже не купишь).

При «обходных схемах» нередки случаи «двойных продаж» одной и той же квартиры разным Покупателям (подробнее об этом – по ссылке).

Тем не менее, нередко случается, что Застройщик, который действует в обход ДДУ, имеет на это вполне объективную причину, а вовсе не желание уйти от ответственности перед Покупателем.

В частности, привлечение средств дольщиков по ДДУ обязывает Застройщика предварительно оформить и зарегистрировать права на земельный участок под застройку.

Но так как застройка часто ведется на государственных, муниципальных или ведомственных землях, то государство или местные власти могут подолгу не предоставлять права на участок Застройщику, хотя строить ему там разрешают.

Это и вынуждает многих Застройщиков искать обходные пути привлечения средств от населения (в обход ДДУ). 

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: какие именно он должен предоставить. Список бумаг, которые нужно собрать для оформления договора ВИДЕО: Грамотная покупка новостройки. Советы нотариуса

 — О трех основных рисках покупателей квартир в строящихся домах, о неустойках при задержке сдачи дома, о судебной защите дольщиков – в беседе нотариуса с экспертом рынка городского жилья. 

К слову, жителям Москвы, например, департамент по контролю за долевым строительством (Москомстройинвест) дает советы на своем сайте «Как не стать обманутым дольщиком?» — здесь (…правда, кое-что там уже устарело).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/glossarij-rieltora/dokumenty-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke/

Полный список — документы при покупке квартиры

Оглавление:

Приобретение жилья — дело ответственное и непростое, чего только стоит сбор документов при покупке квартиры. Правильным решением будет поручить это дело опытному риэлтору. Но если есть желание, можно постараться войти в курс дела хотя бы на минимальном уровне, например, узнать перечень нужных документов.

Какие документы понадобятся при покупке жилья?

  • договор купли-продажи;
  • паспорт;
  • свидетельство о заключении брака (если имущество делится в равных долях между супругами);
  • заверенное согласие супруга на совершение договора купли-продажи (когда квартиру приобретает только 1 супруг).

Когда договор подписан, оплата совершена, сведения предоставляются в Росреестр. Покупатель получает расписку, в ней перечисляются все документы, а также указывается дата получения их обратно.

Когда человек получает назад свои документы, ему выдают также свидетельство, подтверждающее его право собственности на квартиру.

Особенности покупки квартиры через застройщика

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: какие именно он должен предоставить. Список бумаг, которые нужно собрать для оформления договора

Нужно будет проверить много документов при покупке квартиры в новостройке. Договор заключается между покупателем и застройщиком. Но еще перед подписанием этого договора важно проверить, есть ли нужные документы у застройщика:

  • учредительные документы. К ним относится устав и учредительный договор;
  • свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию;
  • свидетельство, подтверждающее, что застройщик состоит на учете в налоговом органе;
  • разрешение на строительство. Конечно, чтобы получить разрешение, застройщик должен будет потратить много времени. Ведь ему нужно предоставить план инженерно-технического обеспечения, то есть сетей коммуникации. Но лучше выяснить наличие этого плана сразу, чем оформлять потом коммуникации в квартире за свой счет;
  • и последнее: крайне важно не иметь дел с сомнительными застройщиками, лучше заранее ознакомиться с рейтингом надёжности строительных компаний.

Из этих документов вы можете узнать имя застройщика, учредителей, дату, когда застройщик был зарегистрирован, ИНН и ОГРН (по этим номерам вы сможете идентифицировать застройщика), инициалы руководителя, а также юридический адрес застройщика. Лучше, если юридический адрес совпадет с фактическим. Если квартиру в данной новостройке можно приобрести только через риэлтора, а он отказывается сообщать данные о застройщике, связываться с ним не стоит.

Документы при покупке квартиры от застройщика, которые стоит попросить у него:

  • документы на землю (в них указан кадастровый номер, а также площадь участка). Нужно проверить, чтобы их выдало то юридическое лицо, которое занималось выдачей и остальных документов;
  • проектную документацию, то есть документы, в которых описана цель проекта и сроки его осуществления;
  • заключение государственной экспертизы проектной документации;
  • обоснование проекта строительства дома (технико-экономическое).
Читайте также:  Продажа ипотечной квартиры в залоге у банка "сбербанк": пошаговая инструкция по сделке с жильем, находящимся в кредите, порядок проведения процедуры в разных случаях

Важно проверить не только наличие всех этих документов, но и их качество. Лучше, если этим вопросом займется юрист. Тогда вы будете спокойны, что с документами у застройщика полный порядок, а значит, вы сможете въехать в новую квартиру с отделкой в установленный срок.

Документы для тех, кто собрался взять ипотечный кредит

Список необходимых документов при покупке квартиры в ипотеку:

  1. Удостоверение вашей личности. Это чаще всего паспорт, но тем, кто проходит военную службу, необходимо предъявить военный билет. А для офицеров является обязательным предъявление специализированного удостоверения личности.
  2. Необходимо согласие мужа или жены, подтвержденное нотариально, если человек находится в браке на данный момент.
  3. Если сделку оформляет не сам покупатель, а его доверенное лицо, то необходимо будет предъявить нотариально зарегистрированную доверенность и удостоверение личности доверенного лица.
  4. Документы, подтверждающие финансовую состоятельность покупателя. Список их выдается в том банке, который будет выдавать ипотечный кредит.
  5. Договор купли-продажи.

Для получения налогового вычета

Чтобы осуществить оформление имущественного вычета, будут нужны следующие документы для получения налогового вычета при покупке квартиры:

  1. Паспорт и копия некоторых его страниц (первой, а также страницы с пропиской).
  2. Оригинал налоговой декларации (форма 3-НДФЛ).
  3. Справка от работодателя. Если вы сменили несколько работ за последний год, будут нужны справки от каждого работодателя. В ИФНС подается оригинал этой справки (форма 2-НДФЛ).
  4. Оригинал заявления на возврат налога. В заявлении должны быть обозначены реквизиты счета, на который налоговая инспекция сможет перечислить деньги.
  5. Заверенная копия договора купли-продажи (или договора долевого участия).
  6. Заверенные копии платежных квитанций (квитанции об оплате жилья).
  7. Заверенная копия свидетельства о государственной регистрации прав собственности.
  8. Заверенная копия акта приема-передачи жилья (но если вы приобрели недвижимость по договору купли-продажи, этот документ подавать не обязательно).

Если вы оформляли квартиру в ипотеку, и сейчас производится возврат денег по процентам, дополнительно понадобятся следующие бумаги:

  • заверенная копия кредитного договора (договор, который покупатель заключает с банком);
  • оригинал справки об удержанных процентах за год (ее можно получить в банке);
  • иногда в налоговой инспекции просят предъявить копии документов, подтверждающие выплаты по кредиту (чеки, квитанции).

Если вы купили квартиру совместно с супругом, приготовьте дополнительные документы:

  • оригинал заявления об определении долей в совместной собственности;
  • свидетельство о браке (нужно будет сдать его копию).

Когда человек получает налоговый вычет за ребенка, ему нужно предоставить:

  • копию свидетельства о появлении на свет ребенка;
  • заявление об определении долей (в случае, если в покупке участвовали и мать, и отец).

Если вы построили жилье самостоятельно, соберите все копии расходных документов и заверьте их нотариально. Расходные документы – это квитанции при покупке строительных материалов. В любом случае, для оформления вычета понадобится номер ИНН. Поэтому не забудьте выписать его из налоговой декларации.

Теперь, когда вам известно, какие документы нужны при покупке квартиры, можно приступать к их сбору. Важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка жилплощади, лучше не заниматься в одиночку. Будет замечательно, если на встречу с застройщиком с вами сможет пойти член семьи или друг. Он поможет проверить все документы и не упустить из виду ни одной важной детали!

Источник: https://DomaNaNeve.ru/info/operacii-s-nedvizhimostju/kakie-dokumenty-nuzhno-sobrat-pri-pokupke-kvartiry-rassmotrim-vse-varianty.html

Инструкция для новичков: документы для покупки новостройки | Статьи

Купить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Документы при покупке квартиры в новостройке от застройщика: какие именно он должен предоставить. Список бумаг, которые нужно собрать для оформления договораКупить квартиру в новостройке можно тремя способами: по стандартному договору купли-продажи, если дом уже введен в эксплуатацию, по договору долевого участия у застройщика и по договору уступки права требования у подрядчика или дольщика. Выясним, какие документы нужны для покупки новостройки в каждом из этих случаев.

Для успешной покупки квартиры в новостройке одного договора купли-продажи недостаточно, нужно предоставить определенный пакет документов.

Если квартира покупается у застройщика в сданном доме

Процесс покупки в этом случае ничем не отличается от покупки вторичного жилья. Квартира уже находится в собственности застройщика, поэтому для оформления сделки понадобятся следующие документы:

  • Договор купли-продажи (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, объекте, способе и размере оплаты),
  • Заявление о переходе права собственности,
  • Квитанция об уплате госпошлины,
  • Доверенность на представителя застройщика,
  • Паспорт покупателя,
  • Правоустанавливающие документы на квартиру,
  • Кадастровый паспорт на квартиру.

Если квартира покупается у застройщика по договору долевого участия

Приобретая квартиру у застройщика до того, как дом введен в эксплуатацию, для окончательной покупки недвижимости нужно пройти два этапа:

  1. регистрацию договора долевого участия и
  2. оформление собственности на квартиру.

Но прежде, чем решить выходить на сделку, ознакомьтесь с разрешением на строительство и проектной декларацией. Именно она расскажет всю правду о застройщике и его проекте – имя учредителя строительной компании, дату ее регистрации, юридический адрес, планы и сроки строительства объекта.

При покупке квартиры по договору долевого участия необходимы следующие документы:

  • Заявление о регистрации договора,
  • Квитанция об уплате госпошлины,
  • Договор о долевом участии (составляется в трех экземплярах и содержит сведения о сторонах, информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться, сроки строительства, размер денежных вливаний),
  • Разрешение на строительство,
  • Проект на дом и квартиру в этом доме,
  • План многоквартирного дома (включает сведения об адресе, квартирах, их площади, других нежилых помещениях),
  • Описание квартиры (схема нахождения квартиры в доме, указания ее площади, этажа, номера на площадке),
  • Документы на землю,
  •  Договор страхования,
  • Учредительные документы застройщика (устав, свидетельство о государственной регистрации, ИНН, протокол о назначении директора, выписка из госреестра юридических лиц).

Из этого списка документов от покупателя в Росреестр требуется предоставить только заявление, квитанцию об уплате госпошлины и договор долевого участия. Остальные документы готовит застройщик.

Когда дом будет введен в эксплуатацию, приступаем ко второму этапу – оформление квартиры в собственность на себя.

Для этого в регистрационную палату представляем следующие документы:

  • Заявление о переходе права собственности,
  • Квитанция об оплате госпошлины,
  • Зарегистрированный ранее договор долевого участия,
  • Акт приема-передачи квартиры,
  • Справка об оплате всей суммы за квартиру,
  • Кадастровый паспорт на квартиру.

Покупка квартиры в новостройке по договору переуступки прав

Еще один способ купить квартиру в новостройке – по договору цессии или уступке прав. Такая сделка возможна после того, как договор долевого участия в строительстве уже зарегистрирован, а акт приема-передачи квартиры еще не подписан.

Купить квартиру по договору переуступки прав можно как у физического лица – дольщика, так и у юридического лица – подрядчика. Документы в этих случаях будут разные.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у дольщика:

  • Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
  • Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
  • Документы, удостоверяющие личность,
  • Письменное согласие застройщика,
  • Платежный документ, подтверждающий оплату со стороны участника долевого строительства. Если оплата производится частями, должно быть предоставлено соглашение сторон о переводе долга по договору переуступки прав на нового участника долевого строительства и согласие застройщика на перевод долга.
  • Письменное согласие супруга продавца на заключение договора уступки права требования.
  • Письменное согласие супруга покупателя на заключение договора уступки прав, если квартира приобретается в ипотеку.

Документы при покупке квартиры по договору переуступки прав у подрядчика:

  • Договор уступки права требования (составляется в трех экземплярах),
  • Правоустанавливающие документы на строящийся объект,
  • Учредительные документы подрядной организации,
  • Если у подрядной организации несколько учредителей, необходимо согласие на сделку каждого из них.
  • Письменное согласие застройщика,
  • Справка об оплате за квартиру от подрядчика,
  • Справка от застройщика о том, что строительная организация эту оплату признает и считает, что задолженность за квартиру подрядчиком погашена.

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку

  • Купить квартиру в новостройке можно в каждом случае, описанном выше: в сданном доме и только на этапе строительства, у застройщика, подрядчика, дольщика.
  • К пакету документов в этом случае добавится кредитный договор и закладная, если приобретается квартира в доме, сданном в эксплуатацию.
  • Если дом находится на этапе строительства, то после его сдачи и оформления квартиры в собственность, необходимо произвести оценку квартиры, оформить закладную в банке, где был выдан ипотечный кредит, и сдать ее в Росреестр.

Теперь, когда вы знаете, какие документы нужны для покупки квартиры в новостройке в том или ином случае, можно приступать к их сбору. Но важно помнить, что такими важными вопросами, как покупка недвижимости, лучше не заниматься в одиночку.

Проконсультируйтесь у хороших риелторов, обратитесь к юристам и ипотечным брокерам, например, в компании «Юнидом». Они проверят документы, дадут ценные советы и сделают покупку квартиры лёгким и приятным процессом!

АН «Юнидом»,

г. Тюмень. ул. М.Горького, 76, 3 этаж

Тел: 670-777

Источник: https://www.ndv72.ru/stati_o_nedvizhimosti/instrukcia-dla-novickov-dokumenty-dla-pokupki-novostrojki/

Жилье в любимом городе: покупка и продажа квартир в новостройках от собственников

Покупка своей первой квартиры — это мечта многих, особенно молодых семей.

Покупка квартиры в новостройке может проводиться оформлением договора долевого участия (ДДУ), если строительство ещё не завершено. В этот же период допустимо заключать договора переуступки с дольщиками.

По готовности здания приобретение квартир допустимо только составлением договора купли продажи (ДКП).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18. Это быстро и бесплатно!

Читайте также:  Управляющая компания жкх: структура отделов, штат, организационная схема должностей, должностные инструкции сотрудников и персонала

Показать содержание

Когда возможна купля-продажа жилья от собственника?

Это закономерно, так как финансирование строительства объекта происходит за счёт инвесторов – дольщиков. Дольщики могут вложить деньги на стадии котлована и передать право долевого участия по договору цессии или переуступки.

Порядок приобретения квартиры от собственника имеет мало общего с куплей продажей. Он регулируется нормами Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.04 г., в то время как сделки купли продажи регулируются нормами § 7 главы 30 ГК РФ.

Купить квартиру от собственника можно с того момента, когда дольщик или застройщик получает право собственности на объект.

Для этого требуется:

  1. Официальная сдача готовности вновь возведённого здания актом госприёмки.
  2. Составление протокола учредителя о распределении жилых и нежилых помещений дольщикам.
  3. Регистрация права собственности в Росреестре.
  4. Обеспечение объекта техническим паспортом, при постановке такового на учёт в БТИ.

На этом основании продавцом может выступить как дольщик, вступивший в права собственности, так и застройщик – в части не переданных по ДДУ квартир (о том, что такое ДДУ при покупке квартиры и каковы особенности сделок при долевом участии, читайте тут). После сдачи объекта по госприёмке оформление ДДУ и договоров цессии недопустимо.

О том, как выгодно купить квартиру от подрядчика, читайте в нашем материале.

На что обращать пристальное внимание?

Разберемся, на что обратить внимание в такой ситуации, ведь как любая сделка с недвижимостью, данная процедура имеет свои риски (о том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, читайте здесь). В первую очередь они связаны с надлежащим оформлением документации и соблюдением алгоритма проведения сделки. Пристального внимания требуют следующие нюансы:

  1. Застройщик обязан сдать новостройку актом госприёмки (о том, как купить готовую квартиру в новостройке от застройщика, можно узнать здесь). Этот акт должен подписываться уполномоченной комиссией и удостоверяться согласно предъявляемым требованиям.
  2. На представляемую квартиру ранее не должны были оформляться ДДУ, во избежание двойных продаж.
  3. Застройщик обязан представить разрешение на сделку от учредителей (соучредителей).
  4. Если продавец бывший дольщик – им должна быть получена выписка из ЕГРН о праве собственности.
  5. Оплата по ДДУ должна быть произведена в соразмерном объёме, в наличии должны быть все квитанции об оплате.
  6. Если ранее ДДУ передавался по переуступке – должны быть в наличии все экземпляры договоров цессии.
  7. На участок придомовой территории должны быть оформлены договор аренды или право собственности.
  8. Качество выполненных работ.

Если пакет документации не готов, здание не сдано – покупатель взваливает риски, связанные с его сдачей на себя. Оформляя предварительный ДКП (ПДКП) до момента завершения госприёмки и уплачивая по такому документы деньги за жильё – лицо не получает никаких юридических гарантий. Он попадает в полную зависимость от добросовестности продавца и иных сопутствующих обстоятельств.

Продавцом в сделке может быть только собственник. Если посредником выступает риэлтерская компания, договор сделки всё равно составляется от имени законного владельца недвижимости.

О том, что нужно знать при покупке жилья в новостройке, чтобы покупка квартиры не обернулась неприятностями, мы рассказывали в нашем материале.

Как проверить помещение перед приобретением?

При проверке квартиры на готовность к сделке нужно:

  1. проверить наличие документации;
  2. стабильность компании, участвующей в сделке;
  3. сверить качество проведённых работ со СНИП и иными требованиями;
  4. убедиться в соответствии площадей техплану;
  5. выяснить отсутствие трещин в стенах и отсутствие перекосов;
  6. при наличии ремонта удостовериться в его качестве.

Кроме перечисленного, нужно в целом рассмотреть местоположение здания, район застройки и специфику инфраструктуры. Если окружающий контекст не вызывает удовлетворения, нужно ещё раз взвесить решение о переезде в этот дом.

Пошаговая инструкция и порядок действий

Процедура сделки имеет свой алгоритм, которому нужно следовать при её проведении. Разберемся, с чего же начать.

Основные этапы сделки:

  1. внимательное изучение технического состояния объекта;
  2. изучение пакета документации на здание и квартиру;
  3. оформление договора купли продажи с застройщиком;
  4. или оформление сделки с бывшим дольщиком;
  5. оформление акта приёма-передачи помещения;
  6. регистрация сделки и вступление в права собственности;
  7. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  8. оформить квартиру в собственность и прописаться.

При планировании такой сделки целесообразно обратиться к юристу или иному компетентному лицу для сопровождения сделки или получения консультаций.

Сделка оформляется гражданско-правовым договором. Для его оформления понадобится пакет документов от продавца:

  • гражданский паспорт законного представителя;
  • учредительную документацию – при покупке от юридического лица;
  • разрешение учредителей на сделку;
  • договор участия в долевом строительстве – при покупке у физ. лица;
  • приложения к ДДУ, если таковые заключались;
  • разрешение от супруга – при покупке у физ. лица, состоящего в браке;
  • договор аренды с муниципалитетом на землю;
  • проектную декларацию;
  • или свидетельство о собственности на участок земли под строением;
  • кадастровый план – оригинал;
  • техплан с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство.

Какие документы надо проверять при сделке?

Если собственник – организация, то проверяется её учредительная и правоустанавливающая документация. Все правоустанавливающие документы должны подписываться:

  • главой местного исполкома или начальником департамента;
  • отделом по строительству и архитектуре.

На момент совершения сделки лицензия на соответствующий вид деятельности должна быть не просрочена. В документах не должно быть помарок и исправлений, а так же – порчи текста или удостоверяющих подписей и печатей.

Из учредительной документации должно следовать:

  • продавец внесён в реестр юридических лиц;
  • он наделён полномочиями на проведение сделки;
  • соучредители согласны на продажу квартиры.

Пакет бумаг от покупателя

  • гражданский паспорт;
  • паспорта супругов – при оформлении совместной собственности;
  • свидетельство о рождении (паспорт) ребёнка – при оформлении сделки на него;
  • договор кредитования – при оформлении ипотеки;
  • для представителей – доверенности.

Продавец вправе заключать сделку только от имени генерального директора. В остальных случаях в интересах компании действуют уполномоченные представители.

Представителей могут привлекать также покупатели, согласно нормам статьи 182 ГК РФ. Поверенные могут оформлять сделку, но не являться её сторонами, не вступая в право собственности на недвижимость, оформленную на доверителя. Они должны представить для исполнения доверительного поручения:

  1. гражданский паспорт;
  2. нотариально удостоверенную доверенность.

Лица, заключающие договор, должны быть совершеннолетними, дееспособными и иметь паспорт с пропиской.

Процедура проводится сторонами сделки, которыми могут быть:

  1. Покупатель.
  2. Продавец: застройщик или лицо, приобретшее квартиру по ДДУ.
  3. От одной или обеих сторон могут быть представлены доверенные лица, выступающие исполнителями.
  1. Реквизиты документа.
  2. Вводная часть с определением сторон сделки.
  3. Предмет договора, с указанием точного адреса, кадастровых и технических параметров объекта.
  4. Условия и сроки оплаты сделки, стоимость квартиры, представленная к оплате.
  5. Условия и сроки передачи квартиры.
  6. Права и обязанности сторон, связанные с передачей объекта и получением денег.
  7. Ответственность сторон.
  8. Положение о расторжении сделки.
  9. Заключительные положения.

Договор составляется в трёх экземплярах. Каждая сторона подписывает все три экземпляра. Юридическое лицо вносит свои реквизиты, а физическое – данные паспорта. Этот договор согласно нормам статьи 549 ГК РФ приобретает свойства правоустанавливающего документа, по которому происходит передача права собственности на квартиру.

Нормы п. 1 статьи 551 и п.2 статьи 558 ГК РФ оглашают обязательную регистрацию сделки в Росреестре, с отметкой о регистрации в договоре.

Регистрация

Стороны обращаются в МФЦ или отделение Росреестра, где пишут заявление о регистрации перехода права собственности и подают необходимые документы.

Для регистрации сделки необходимы документы:

  1. Гражданские паспорта, свидетельства несовершеннолетних покупателей, представители – доверенности.
  2. Договора купли продажи 2 экземпляра, с приложением акта приёмки.
  3. Правоустанавливающий документ. Застройщик должен зарегистрировать право собственности заведомо, поэтому документация им не представляется. Бывшие дольщики представляют ДДУ или договор цессии.
  4. Право удостоверяющий документ – выписку из ЕГРН о регистрации собственности.
  5. Технический план квартиры.
  6. Кредитный договор – при оформлении ипотеки и договор залога с банком.
  7. Пакет учредительной документации и разрешение от соучредителей – при сделке с застройщиком.
  8. Квитанция об уплате пошлины в размере 2 тысячи рублей за регистрацию и 350 рублей за кадастровый паспорт (если он не получен собственником).

Расходы и сроки

Регистратор принимает документы под расписку.

Регистрация длится, в зависимости от сопутствующих обстоятельств. Если представитель компании подходит вместе со своим экземпляром одновременно с покупателем, процедура длится 10 дней.

Если стороны обращаются отдельно – 21 рабочий день. Кроме оплаты госпошлины, других расходов не предусмотрено. Договор составляется компанией безвозмездно.

Оформление сделки

После регистрации покупатель приходит на повторный приём и получает:

  • ДКП с отметкой о регистрации;
  • выписку из ЕГРН;
  • кадастровый паспорт квартиры.

Технический план на своё имя ему потребуется оформить в МФЦ или БТИ. Далее в этой квартире можно прописаться и использовать её по целевому назначению.

Что делать после заключения договора: нужно ли приватизировать купленное жилье?

Купленную квартиру приватизировать не нужно, потому что правоспособность договора купли продажи распространяется только на находящиеся в собственности продавца объекты.

При заключении сделки, по договору купчей переходит фактический объект и право собственности на него, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, полученной после регистрации. Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН.

Как продать без налога?

Недвижимость, находившаяся в собственности менее трёх лет, подлежит налогообложению, исчисляемому из стоимости объекта свыше миллиона.

Рассчитывается от цены, указанной в купчей. Эта сумма извлекается при регистрации из положения ДКП о стоимости квартиры и передаётся в налоговую инспекцию. Налог взимается с продавца в том объёме, в котором он уплачивает налог с прибыли.

Читайте также:  Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации и как это сделать: особенности процесса

Варианты оплаты связаны с особенностями регистрации юр.лица в налоговом органе. Если продажа инициирована физическим лицом – всегда взимается 13% стоимости жилья свыше миллиона.

Обойти эту процедуру напрямую нельзя. Однако налоговый орган допускает взаимозачёт, если в текущем налоговом периоде была приобретена квартира взамен проданной.

А для компании – в счёт трат, вложенных в новое строительство.

Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку квартиры, если он ранее не использовал лимит данной льготы.

Заключение

Покупка квартиры у собственника в новостройке отличается от оформления ДДУ или переуступки. Договор оформляется как при стандартной имущественной сделке, но в данном случае следует учитывать ряд нюансов, проистекающих из специфики оформления квартир в новостройке. ДКП составляется и подписывается сторонами и регистрируется.

Источник: https://urexpert.online/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-kv/novostrojki-i-vtorichka/kp-nov-ot-sobstvennika.html

Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости

Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ

Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).

Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.

Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.

Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.

Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.

Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.

Извещение об окончании строительства

За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.

После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.

Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.

Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.

Этапы передачи квартиры

Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.

В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.

Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.

Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.

Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.

  • Что проверять
  • Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
  • Планировка и площадь

Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.

Сложнее обстоят дела с площадью квартиры. Данные о фактической площади квартиры предоставляет организация, проводящая техническую инвентаризацию.

Называться она может по-разному: например, в Москве это БТИ (Бюро технической инвентаризации), а в Петербурге — ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро).

Это государственное учреждение, которое ведёт технический учёт и инвентаризацию всех объектов недвижимости, расположенных в том или ином районе.

Застройщик сам вызывает специалистов БТИ для обмеров и после этого получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Вам нужно проверить, совпадает ли площадь в выданных БТИ документах с той, что прописана в вашем договоре.

Строителям достаточно немного ошибиться в установке одной стены, чтобы площадь квартиры отличалась от заявленной проектной площади по договору. Если площадь квартиры оказалась больше, возможно, придётся доплатить застройщику. Если меньше — можно требовать разницу в цене за недостающие квадратные метры.

Размер и порядок компенсации при несовпадении площадей обычно прописаны в договоре, поэтому так важно на этапе подписания обращать внимание на пункты, касающиеся готовой квартиры.

По закону, если расхождение составляет больше 5%, вы можете отказаться от доплаты свыше 5% и даже расторгнуть договор долевого участия через суд. То есть застройщик, построивший квартиру на 8% больше согласованной площади, может потребовать от вас доплаты только в пределах 5%.

В договоре обычно прописан и диапазон допустимых отклонений, в пределах которого никто никому не доплачивает. Обычно это 0,1–1 кв. м. А вот за большее расхождение одной из сторон придется заплатить: либо застройщик возвращает деньги дольщику, либо дольщик должен доплатить застройщику.

Недочёты квартиры и подъезда

Ознакомившись с планировкой и определившись с площадью, проводим осмотр квартиры и ищем недочёты. Всё, что есть в квартире, должно совпадать с пунктами договора «Характеристики объекта». Проверьте, что стены и полы сухие и ровные, на них нет трещин, все коммуникации работают, ничего не болтается, двери и окна закрываются плотно.

Самостоятельно исправлять такие ошибки весьма накладно. Поэтому если вы обнаружите существенные недостатки квартиры, обязательно вносите их в смотровой лист для устранения силами застройщика.

Не забывайте, что вместе с квартирой вы получаете и долю в собственности на общедомовое имущество: внимательно проверяйте состояние не только квартиры, но и лифта, лестничных площадок, общих инженерных систем. Их недостатки тоже нужно обсуждать и требовать их устранения.

Если вы не уверены в своих знаниях инженерных систем и не представляете, как проверить качество дверей и окон, возьмите на приёмку специалиста.

Он точно знает, что смотреть и какие документы дополнительно запросить у застройщика. Это, к примеру, может быть схема разводки системы отопления или информация о скрытой электропроводке.

Таких специалистов можно найти в интернете по запросу «профессиональная приёмка квартир».

Акт приёма-передачи квартиры — самый важный документ

Акт приёма-передачи квартиры — это официальный документ, который закрывает обязательства застройщика перед вами. Акт имеет юридическую силу, но составляется в простой письменной форме. 

Для застройщика подписанный вами акт приёма-передачи квартиры — подтверждение того, что он выполнил все свои обязательства по договору. После подписания акта застройщик перестаёт платить коммунальные платежи за квартиру, и ответственность за квартиру и расходы на неё переходят к вам.

Для вас акт приёма-передачи — документ, помогающий отстаивать свои права, если у квартиры есть недочёты. Принципиальные характеристики квартиры — это планировка и площадь. За ними идёт качество черновых работ, инженерных коммуникаций и отделки, если она предусматривалась договором.

Не подписывайте акт, если обнаружили в квартире серьёзные недостатки и у вас есть сомнения в том, что застройщик их исправит. Пока акт не подписан — договор со стороны застройщика не считается исполненным. По закону он обязан устранить недостатки, если они зафиксированы, даже после подписания акта приёма-передачи, но после приёмки квартиры это обычно делается не так «охотно». 

За то время, пока застройщик исправляет недочёты, он, скорее всего, нарушит срок передачи квартиры, указанный в договоре. Вы можете потребовать с него неустойку за просрочку.

Если квартира куплена по ДДУ, то по закону на неё распространяется гарантия от застройщика: не менее 5 лет — на дом и не менее 3 лет — на инженерное оборудование.

В течение этого времени можно предъявлять к застройщику претензии по недочётам и дефектам, которые проявились в процессе эксплуатации, и требовать их устранения за его счёт. Гарантия начинает действовать с момента передачи квартиры по акту.

Это ещё одна причина не торопиться с подписанием акта приёма-передачи.

Смотровой лист

Недочёты, обнаруженные при осмотре квартиры и дома, записывают в смотровой лист (дефектный акт, ведомость или лист осмотра) — список замечаний к качеству квартиры, который прикладывают к акту приёма-передачи. Если недостатков немного, их можно перечислить прямо в акте приёма-передачи.

Смотровой лист составляют в произвольной форме в двух экземплярах. В него вписывают информацию о данных дольщика и застройщика, дату и место подписания, подписи и расшифровки. Основная информация в смотровом листе — подробное описание квартиры и недочётов, а также сроки их устранения.

Со стороны застройщика смотровой лист подписывает его представитель на основании доверенности — попросите показать её вам. Проверьте срок действия доверенности, а в полномочиях сотрудника — право подписывать смотровые листы.

Если обнаруженные недостатки несущественны, не мешают заехать и жить в квартире, то одновременно с подписанием списка недочётов можно подписать акт приёма-передачи квартиры и получить ключи. Это не освобождает застройщика от обязанности исправить все найденные вами недостатки квартиры.

Устранение недочётов

Обнаружив недочёты, вы можете на свой выбор потребовать от застройщика:

  •  устранить недостатки в «разумный» срок (в законе используется именно эта формулировка, но не уточняется, какой срок и для кого считать разумным);
  •  компенсировать расходы на устранение недостатков;
  •  снизить стоимость квартиры.

Недостатки устраняет застройщик или его подрядчики, которые строили дом. Срок может растянуться от трёх недель до трёх месяцев. А вот компенсировать расходы или снизить стоимость квартиры застройщик вряд ли согласится без суда. Обычно застройщик соглашается исправить недостатки сам, потому что это обходится ему дешевле.

Если акт приёма-передачи подписан и ключи получены, застройщик должен согласовать с вами время для устранения недочётов. Ведь ключи только у вас. Если застройщик будет просить отдать ему ключи — лучше не соглашаться и понаблюдать за исправлением ошибок самостоятельно.

Если акт приёма-передачи не подписан, а ключи не получены, застройщик сам договаривается с подрядчиками, они устраняют недочёты и зовут вас на вторую приёмку квартиры.

Ключи от квартиры

После ввода в эксплуатацию застройщик должен поставить дом на кадастровый учёт. Вам же, после получения ключей, нужно ещё зарегистрировать право собственности в МФЦ или Регпалате.

Для этого оплатите госпошлину и соберите пакет документов: ДДУ, паспорт, акт приёма-передачи, свидетельство о браке (если квартира приобреталась в браке), технический паспорт квартиры, а если вы брали ипотеку, то потребуется ещё закладная из банка.

После регистрации права собственности вы де-юре становитесь полноправным владельцем жилья. Поздравляем!

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Родион Китаев.

Источник: https://realty.yandex.ru/spravochnik/poluchenie-dokumentov-ot-zastroyschika

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector