Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Обзор экспертов «М16-Недвижимость» поможет вам решить, стоит ли покупать квартиру в новостройке. Рассказываем о плюсах и минусах, которые ждут покупателей первичного рынка, и о том, чем новостройки превосходят квартиры на вторичном рынке. Бонус – отзывы покупателей!

Содержание:

Особенности первичного рынка

При покупке квартиры в новом комплексе речь необязательно идет про строящийся или недавно сданный дом. Пока на квартиру не было оформлено право собственности, она остается объектом первичного рынка. И это безусловный плюс, так как за ней не тянется череда бывших собственников, а это исключает риск обременения.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Квартиры первичного рынка безопаснее в юридическом плане

Оформление права собственности в этом случае проходит достаточно легко и быстро.

Плюсы новостроек

Доступная цена

Новостройки дешевле вторичного жилья, и это факт. Исключение составляют объекты вторички, малопригодные для жизни: вы покупаете квартиру по заниженной цене, но потом, как правило, вкладываете в нее вдвое больше, чтобы превратить во что-то стоящее.

Конечно, чем больше времени до срока сдачи, тем дешевле квартира в новом доме. Но даже на последних этапах строительства разница между ценами на новостройку или вторичку сохраняется.

Кроме того, ипотечные ставки на объекты первичного рынка ниже, чем на вторичное жилье. А ипотека с господдержкой для семей с детьми (сейчас ставка по этой программе начинается от 4,7%) на квартиры вторичного рынка не распространяется.

Современные технологии строительства

Стоит ли уточнять, что новые здания качественно отличаются от старого фонда, даже если речь идет о новостройках эконом-класса? Здания часто возводятся с применением технологии бесшовных или навесных фасадов, что позволяет надолго сохранять тепло в квартирах. А если учесть, что новые радиаторы обязательно оснащаются терморегуляторами, жильцы могут существенно экономить на отоплении.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Новые строительные технологии позволяют экономить на коммунальных услугах

В итоге новостройкам проигрывают и дореволюционные здания, и застройка советской эпохи.

Комфортные планировки

Подход к обустройству жилого пространства сделал заметный шаг вперед: в новых домах практически невозможно встретить планировки со смежными комнатами и другими неудобными решениями.

В квартирах комфорт-класса и выше предусмотрены гостевые санузлы и гардеробные, во многих новостройках сегодня встречаются мастер-спальни, причем необязательно это элитное жилье.

Большое внимание уделяется дополнительной площади, например, террасам.

Отдельно необходимо упомянуть метраж – в новостройках он более просторный. Так, минимальная площадь кухни в среднем начинается от 7-8 м2, тогда как, к примеру, в хрущевках метраж кухонь начинается от 4,5 м2. Площадь трехкомнатной квартиры в той же хрущевке сопоставима с площадью двушек в новостройках.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Отказ от смежных комнат и увеличенная площадь делают повседневную жизнь более комфортной

В то же время в новостройках имеются студии – малогабаритные квартиры без внутренних перегородок (в отдельную комнату вынесен только санузел). Это отличное решение для первого собственного жилья. Студия также подходит людям, которые не планируют заводить семью, ведь это отличная возможность не переплачивать за ненужные метры.

Юридический аспект

Уже упомянутый ранее фактор, который является большим преимуществом новостроек, – прозрачная история права собственности.

Вам не стоит бояться выписанных в никуда несовершеннолетних детей или граждан, добровольно отказавшихся от приватизации.

А любой из этих случаев влечет за собой большие проблемы для нового собственника, вплоть до подселения в квартиру чужого человека или признания вашей сделки недействительной.

Отделка

Новая квартира с чистовой отделкой обойдется дешевле, чем квартира на вторичном рынке со свежим ремонтом. В первом случае дизайн будет пусть и типовой, зато нейтральный, к которому подойдет любой интерьер. Для тех, кто ищет жилье для быстрого переезда, более выгодным вариантом окажется именно квартира с ремонтом в новостройке.

Благоустройство

В отличие от старого фонда, жилые комплексы в обязательном порядке имеют благоустроенную территорию – с современными игровыми зонами, местами для отдыха и спортивными площадками. Активные зоны оснащаются антитравматичным покрытием, что делает отдых более безопасным. Это решение применяется как в дорогих проектах, так и в комплексах эконом-класса.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Благоустройство придомовой территории есть в новостройках любого сегмента

Инфраструктура

Многие новостройки обеспечены собственной инфраструктурой: магазины, детские сады, реже – школы или поликлиники. Это особенно важно для проектов, которые строятся на ранее неосвоенных территориях.

Минусы новостроек

Риск долгостроя

Главный минус новостройки – достаточно высокий риск вложиться в ненадежный проект. Пример компаний «СУ-155» и Urban Group показал, что даже крупные и, казалось бы, успешные застройщики не застрахованы от банкротства. В итоге сдачу дома можно ждать годами. Квартиры на вторичном рынке в этом явно превосходят первичку. 

Ожидание vs. реальность

Покупая квартиру на этапе строительства, оценить вы ее можете только на бумаге. Однако к моменту сдачи жилье может отличаться от того, что было заявлено заранее. Спешим вас успокоить: явных отхождений от плана никто не допустит, но метраж может разниться.

И если сокращение площади станет досадным явлением, которое компенсируют материально, вернув деньги за исчезнувшие метры, то за увеличение площади платить придется уже вам.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Квартира в новостройке может потребовать дополнительных вложений после сдачи дома

При этом новая площадь может быть нефункциональной, но заплатить за нее все равно придется. А на этапе сдачи дома средняя стоимость квадратного метра в новостройках СПб составит свыше 100 тысяч рублей.

Не проверено временем

Частая проблема квартир, в которы никто не жил — ошибки, допущенные во время строительства, проявляются не сразу, а спустя какое-то время активной эксплуатации дома. Если на вторичном рынке подобные проблемы можно обнаружить до покупки, то в новостройках такая возможность отсутствует.

А ведь проблемы могут быть серьезными – вплоть до возникновения плесени в мокрых зонах или использования небезопасных материалов строительства. С таким можно столкнуться и на вторичном рынке, но тут вы хотя бы сразу видите, что покупаете. Плюс – подобную информацию о доме всегда можно поискать на форумах или в группах жильцов.

Расположение и район

Далеко не все новостройки могут похвастаться удобным расположением и хорошим районом. Мест под застройку в пределах города осталось немного, а пустующие участки, как правило, находятся либо в окружении промышленных зон, либо в отдалении от развитой части.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Новостройки часто строятся в необжитых районах с плохой транспортной и социальной инфраструктурой

В обоих случаях у жильцов могут возникнуть серьезные проблемы с инфраструктурой и транспортной доступностью, которые невозможно учесть при покупке, ведь на этапе строительства застройщики часто приукрашают реальность.

Формально новые районы должны развиваться параллельно с появлением жилых кварталов. На практике же строительство новостроек ведется в несколько раз быстрее, чем развитие социальной, торговой и транспортной инфраструктуры.

Говорить о комфортной жизни в таких условиях сложно.

  • Затянувшаяся стройка
  • Если в состав жилого комплекса входит несколько новостроек, которые возводятся поочередно, жильцам первого дома придется терпеть звуки строительных работ, пыль и мусор до сдачи последнего этапа.
  • Если же речь идет не о точечной застройке, а об активно осваиваемых территориях, атмосфера нескончаемой стройки может затянуться на несколько лет.
  • Проблемы с коммуникациями

В недавно введенных домах возможны серьезные проблемы с подключением к коммуникациям и их эксплуатацией в первое время. С такой проблемой, к примеру, не понаслышке знакомы жители намывных территорий Васильевского острова: подключение домов затянулось на серьезный срок, но даже после этого были проблемы с подачей горячей воды.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

В первое время возможны проблемы с коммуникациями

Этот недостаток устраняется со временем, однако первые месяцы жизни в новой квартире могут быть испорчены. Такие ситуации практически исключены в случае с новостройками, которые возводятся в уже обустроенных районах, так как с их подключением к коммуникациям проблем не возникает.

Покупка жилья в новостройке: отзывы

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Никита, 32 года.

Я купил квартиру в 2017 году. Первый и главный плюс – выгода: во-первых, мы брали на старте продаж, когда цены были минимальные, во-вторых, ставки по ипотеке бил и остаются ниже, чем на вторичное жилье. Также рассматривали новостройки, в которых были доступны сезонные скидки. Квартира на вторичном рынке обошлась мы в несколько раз дороже. 

Еще одна причина, по которой я выбирал именно первичный рынок, это новизна объекта, и речь не только о строительстве. Сам подход к жилью совершенно иной: планировки более комфортные, во всех квартирах уже стоят счетчики, технологии строительства более современные, и это ощущается – квартиры хорошо сохраняют тепло, не продуваются.

Опять же, новые коммуникации. На вторичке, например, можно обновить коммуникации в квартире, но не в доме, а это чревато проблемами с эксплуатацией. В новостройках таких проблем нет. Более того, дом еще находится на гарантии, так что в случае каких-либо косяков устранять их будет застройщик, за свой счет.

Нравится сам формат комплексной застройки – с благоустроенной территорией и закрытым двором, паркингами, магазинами на первых этажах. Не для всех это будет определяющим плюсом, но лично мне приятно жить в доме с современной архитектурой, а не в типовой советской коробке, например.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Алина, 30 лет.

«Мы покупали на стадии котлована, а через несколько месяцев после начала продаж застройщик внес существенные изменения в проект: удешевил материалы, упростил фасады, сократил количество лифтов (с 4 до 2, и это для 23-этажного дома!). Сейчас вроде законодательно запретили такие изменения, но мы попали.

Еще нам обещали отдельную колясочную и мойку для собак, но ничего этого нет и не будет. По факту нас обманули, мы выбрали новостройку с улучшенными характеристиками, а получили максимально упрощенный проект, которым ничем не отличается от соседних комплексов. К сожалению, так бывает.

Обязательства по созданию инфраструктуры выполняются с задержкой: к примеру, нам обещали закрытую территорию. Дом сдали в декабре, въехали мы в конце апреля, но по сегодняшний день (сентябрь) территория нашего комплекса не огорожена. Благоустройство тоже весьма формальное.

Мы столкнулись и с задержкой сдачи на 5 месяцев В принципе, не нервничали, знали, что комплекс все-таки сдастся, но все равно неприятно, ведь все это время мы продолжали оплачивать съемное жилье.

Гораздо серьезнее оказалось увеличение площади квартиры, которое нам обошлось в 230 тысяч руб. Знаем, что в нашем доме некоторым пришлось доплачивать по 700 тысяч руб.

Читайте также:  Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой: образец типового документа и инструкция по тому, как составить основную бумагу

А вообще у этого же застройщика увеличение доходило до полутора миллионов рублей, но в другом комплексе!

В итоге многим приходится вкладывать в доплату за лишние метры деньги, отложенные на ремонт. И это снова отодвигает дату переезда. Про ремонт стоит сказать отдельно – первые полгода, а то и год, и в будние, и в выходные в доме стоит шум от ремонтных работ. У нас рядом строится следующая очередь, то есть еще и с улицы строительный грохот доносится.

В первое время у нас были проблемы с коммуникациями: ржавая вода, перебои с электричеством. Сейчас с электричеством наладилось, за воду пока не платим, ждем, когда управляющая компания окончательно устранит все причины ржавых примесей. Хотя мы поставили магистральный фильтр, благодаря этому в нашей квартире вода сносная.

При всех минусах могу отметить, что на покупке жилья мы все-таки существенно сэкономили, такая же квартира на вторичном рынке обошлась бы на пару миллионов дороже, как минимум. Покупая квартиру в новостройке, нужно понимать, что вы берете на себя определенные риски.

Стоит ли покупать новостройку?

Мы попытались разобраться, что же лучше — новостройка или вторичка? Кратко резюмируем: сделка на первичном рынке открывает более широкие возможности, так как цены здесь зачастую ниже, чем на вторичке. А условия по ипотеке и всевозможные акции делают покупку еще более выгодной.

Жизнь в новостройках комфортнее, чем в старом фонде, по целому ряду причин: это и более рациональный подход к планировочным решениям (например, отказ от смежных комнат), и современные технологии строительства, которые сохраняют комфортный микроклимат и позволяют экономить на коммунальных услугах, и комплексный подход к обустройству придомовой территории. А отсутствие череды собственников избавляет вас от возможных юридических рисков.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Новостройки привлекательнее с точки зрения цены и планировок, но по расположению и инфраструктуре новые дома часто уступают вторичке

В то же время всегда есть опасность выбрать ненадежный проект и вложиться в долгострой. Если в ходе строительства ваша жилплощадь будет увеличена (даже на ненужные вам метры), придется доплачивать.

При покупке жилья в мало обжитом районе стоит готовиться к тому, что в первое время могут быть проблемы с коммуникациями и инфраструктурой. Найти квартиру возле метро проще на вторичном рынке.

Перед выбором новостройки взвесьте все за и против, изучите слабые стороны локации, почитайте форумы о застройщике, выбранном районе и сравните цены с предложениями вторичного рынка. Подходите к покупке квартиры рационально и внимательно или обратитесь за помощью к экспертам рынка, которые помогут с выбором!

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/pokupka-kvartiry-v-novostrojke-plyusy-i-minusy

Пошаговая инструкция для покупки квартиры в новостройке: мнения экспертов

Спрос на недвижимость растет из года в год, ведь каждой семье хочется иметь собственную квартиру. В связи с этим рынок предлагает большой выбор жилья, начиная от вторичного и заканчивая новостройками на стадии котлована.

Однако, приобретение нового имущества таит в себе определенный риск, ведь порой даже самые надежные застройщики могут в одночасье оказаться несостоятельными.

Прежде чем совершить покупку квартиры в новостройке, изучим пошаговую инструкцию, которая станет палочкой-выручалочкой для многих. 

Что нужно знать, когда приобретаешь новое жилье 

Квартира в новостройке является довольно привлекательным вложением капитала, однако, большинство потенциальных покупателей все же опасаются покупать ее на стадии строительства. Рассмотрим этот вопрос более подробно.

Положительные стороны

  • Огромный выбор и возможность подобрать вариант на свой вкус.
  • Современная планировка.
  • Возможность внести коррективы на этапе строительства.
  • Новые коммуникации.
  • Современные и качественные стройматериалы.
  • Экономия средств.
  • Удобная инфраструктура.

Более того, вы становитесь первым владельцем, а следовательно, у квартиры нет никакого негатива!

Отрицательные стороны

  • Время ожидания между строительством и заселением.
  • Шум от ремонтных работ в соседских квартирах.
  • Дополнительные затраты средств на устранение неполадок.
  • В случае покупки черного каркаса, продолжение ремонта.
  • Заморозка строительства по вине застройщика.

Рассмотрев плюсы и минусы приобретения новостройки, целесообразно поговорить о юридической стороне и ознакомиться с бумагами, которые вам должна предоставить строительная компания.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Условия, документы и порядок оформления

Конечно, перед подписанием необходимой документации, любой здравомыслящий человек поинтересуется условиями, а именно: на какой стадии находится строительство, и как быстро можно будет пользоваться собственностью. Более того, вы вправе изучить правоустанавливающие и сопутствующие бумаги, а застройщик не должен отказать вам в просьбе.

Какие документы следует требовать от строительной компании

  • Право собственности либо договор аренды на земельный участок.
  • Разрешение на проведение строительных работ.
  • Проект объекта и заключение эксперта.
  • Регистрация компании в Росреестре.
  • Инвестиционный контракт.
  • Документ о распределении квартир.
  • Технические условия на коммуникации.

Важно. Если, ваше законное требование относительно перечисленной выше документации игнорируется, или вы получили неполный пакет, следует насторожиться.

Добропорядочный застройщик предоставит их незамедлительно.

Оформление

Существует несколько видов договоров, которые используются при оформлении соглашения на приобретении квартиры в новостройке, находящейся на стадии возведения.

  • Долевое участие в строительстве. Контролируется статьей 214–ФЗ, подлежит обязательной регистрации, что является своего рода гарантией. Большинство отдает предпочтение именно данной форме договора.
  • Уступка права собственности или цессии. Документ, согласно которому одна сторона другой уступает свои права. Например, инвестор, купив объект напрямую у застройщика, может перепродать квартиру, заключив соглашение о переуступке. Однако, стоит внимательно отнестись к содержанию документа, так как он доставит массу сложностей.
  • Инвестирование или совместная деятельность. Договор заключается между застройщиком и инвестором и контролируется федеральным законом, а именно статьей №39. Вложения могут быть в качестве ценных бумагах или в виде финансовых вливаний.
  • Предварительные соглашения. К ним относится вексельная форма договора и прочие не совсем законные схемы. Здесь встречается самая большая часть подводных камней, которые могут не только осложнить жизнь, но и предоставить легкий заработок для мошенников.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Виды соглашений:

  1. Договор купли-продажи. Как правило, он не несет определенных, четко прописанных обязательств и в случае недобросовестного застройщика или подрядчика вернуть вложенные деньги довольно сложно.
  2. Участие в долевом строительстве. Обычно после завершения возведения дома, заключается дополнительное соглашение, но и здесь многое зависит от честности застройщика. Риск потерять вложенный капитал слишком велик.
  3. Депозитная схема. Она довольно сложна, так как в соглашении принимает участие уже три стороны: застройщик, покупатель и банк, в котором находятся сбережения клиента на покупку квартиры.
  4. Бронирование или соинвестирование. В данном случае при заключении временного или предварительного договора вносится определенный процент от стоимости будущего жилья. Как вы уже и сами догадались, в случае остановки или заморозки строительства, вернуть вложенные средства будет также проблематично.
  5. Вексельная форма. В этом случае покупатель заранее приобретает вексель, который компания погашает квадратными метрами после завершения строительства. Однако, такое соглашение не дает гарантии, то есть у вас нет точного места расположения квартиры и это очередная головная боль.
  6. Договор займа. В этом случае, покупатель одалживает деньги на строительство застройщику, однако, не имеет прав на готовый объект.

Как видите, последний пункт, который мы рассмотрели, касаемо подписания предварительных договоров и их условий, включает большие риски, поэтому их чаще всего используют в мошеннических схемах.

Важно. При подписании любого вида соглашения, необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами и выяснить последствия. Желательно проконсультироваться у специалиста.

Выбор объекта

Если вы решили приобрести квартиру в новостройке, следует внимательно изучить не только необходимую документацию, но и постараться получить дополнительную информацию.

Расположение будущего объекта вблизи от архитектурных памятников культуры или возведение здания неподалеку от прохождения грунтовых вод может повлечь за собой заморозку строительства или сдачу в эксплуатацию заведомо аварийного дома.

Во избежании подобных ситуаций, необходимо досконально изучить информацию о строительной организации, а также здании, которые возводятся. Для этого подойдут любые источники: интернет-форумы, публичные слушания, которые проводят муниципальные власти, мнение знакомых.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Особенности сделки при покупке квартиры в новостройке

Приобретая новое жилье, следует внимательно ознакомиться со всей документацией. Подписывая договор, необходимо учесть обязательные пункты, которые должны быть прописаны в документе. Среди них:

  • Реквизиты обеих сторон.
  • Полная характеристика объекта.
  • Сроки строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию.
  • Стоимость.
  • Форма и порядок оплаты.
  • Гарантийные условия.
  • Форс-мажорные ситуации.
  • Перечень документации.
  • Срок действия.

Оговорив условия договора, его можно подписывать. Однако, не каждый может сразу выложить крупную сумму, поэтому существует несколько способов покупки недвижимости.

Оформление ипотеки на новостройку

Если приобретается новая жилплощадь на кредитные средства, следует выбрать такого застройщика, который аккредитацию прошел у банков, в таком случае у заемщика есть ряд льгот и преимуществ в получении ссуды.

Если строительство дома завершено, и строительная организация получила все необходимые правоустанавливающие документы, то квартиры получают статус вторичного жилья.

Соответственно, при оформлении сделки, будет подписан договор купли-продажи. 

Бываю ситуации, когда дом возведен, есть на него акт ввода в эксплуатацию, при этом строительная компания свидетельство о праве собственности не получила. В таком случае при получении ипотеки, подписывается предварительный договор купли-продажи.    

Важно! Не все банки предлагают такую схему кредитования.

Взять ипотеку на покупку квартиры в строящемся доме можно несколькими способами.

По переуступке права

В данной ситуации объект приобретается по договору долевого участия у предыдущего покупателя. Не все банки предлагают такую программу кредитования, поскольку есть ряд сложных моментов. Среди них:

  • Залогом является права требования к строительной компании, а не реальный объект.
  • Кредитор получает меньше дохода от данной программы по сравнению с другими, более востребованными.
  • Ипотека переуступки  более рискованная для банков, так как есть вероятность заморозки жилья или нарушение срока сдачи дома. 

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

По договору долевого участия

Особенность данного вида ипотеки состоит в том, что объектом залога выступает ДДУ, который регламентируется 214-ФЗ.

Важно учесть, что сначала заключается кредитное соглашение с банком, затем потенциальный покупатель с застройщиком подписывают договор долевого участия, который в обязательном порядке проходит регистрацию в Росреесте. 

После того, как дом будет введен в эксплуатацию, и на него застройщик получит правоустанавливающие документы. Дольщик на квартиру получит выписку из ЕГРН и подпишет с кредитором дополнительное соглашение о смене залога, которым станет новая жилплощадь. 

Важно! Если вам строительная компания предложит заключить предварительный договор ДУ, то делать этого не стоит. Поскольку такой вариант сделки поступает от ненадежных застройщиков, целью которых является нечестное ведение бизнеса: работа не по закону. Таким образом, можно вложить свои деньги в долгожданную квартиру, но никогда ее не получить. 

Читайте также:  Как выписать детей из квартиры без его согласия, если я собственник: как это сделать с ребенком, с совершеннолетним сыном и могут ли это сделать родители?

По договору с жилищно-строительным кооперативом

При покупке квартиры у ЖСК, как правило, заключаются соглашения паевых взносов или паенакопления. Это вполне законная сделка, которая дает возможность начать строительство.

Деятельность таких организаций контролируется статьями 110- 123 Главы 11 ЖК РФ, а также положением о потребительских кооперативах п.2, § 6 ГК РФ.

Однако, в данном случае ответственность сведена к минимуму, а цены на квартиры довольно низкие по отношению к рыночной стоимости, что, конечно же, привлекает потенциальных покупателей. Все сделки признаются законными, но, получить ипотеку под такое строительство довольно затруднительно.

Помимо выше перечисленных вариантов приобретения нового жилья, есть еще и другие.

Покупка недвижимости у собственника

Приобрести квартиру в новостройке у владельца прекрасный вариант. Жилплощадь фактически «чистая», но при этом можно натолкнуться на некоторые сложности: 

Приобретаем жилье у подрядчика

Вполне справедливо мнение, что купить новостройку у подрядной организации выгоднее всего. Он заинтересован в быстрых продажах, в получении реальных средств, а следовательно, не завышает цену на квартиру. Однако, такие сделки довольно рискованны, так как не гарантируют конечный результат.

Важно. Оформляя договор о покупке недвижимости в новостройке напрямую у подрядчика, вы рискуете, так как приобретаете лишь право на жилье после завершения строительства. Организация не предоставляет никаких гарантий, а отвечает только за подлинность и законность предоставляемой вам документации.

Подводные камни

С чем можно столкнуться, покупая квартиру в новом доме. Есть подводные камни со стороны строительной организации, а также сложности в юридическом и кредитном аспектах. Рассмотрим некоторые из них:

  • застройщик недобросовестно составил договор;
  • продажа квартиры осуществляется третьим лицам;
  • застройщик по каким-либо причинам заморозил возведение дома;
  • при строительстве использовались некачественные материалы;
  • метраж и планировка не соответствуют тех. плану;
  • застройщик не соблюдает сроков строительных работ;
  • территория вокруг дома не благоустроена.

Налоговый вычет

Если вы официально трудоустроены, то при покупке недвижимости или компенсации оплаты процентов банку, можете претендовать на получение налогового вычета и вернуть часть потраченных средств. Это подробно описано в ст 220 Налогового Кодекса.  Максимальный вычет составляет 260 тыс.

рублей. Сумма вычета является фиксированной, с выплатой в размере 13% от стоимости. От того, когда приобреталась недвижимость, будет зависеть количество оплаты. Если покупка квартиры была до 01.01.

14, то выплата будет одна, если после указанной даты, то многократно в пределах установленной суммы.

Возврат НДФЛ

Вычет получают Отказ в вычете
При приобретении квартиры, дома, комнаты или доли в недвижимости При строительстве жилья за счет работодателя или при использовании соц. выплат, например, материнский капитал
При необходимости погасить задолженность по кредиту, потраченному на строительство недвижимости При заключении сделки купли-продажи с близким родственником
При погашении займа, взятого на перекрытие кредита под строительство жилья
Владельцы ИП, работающие по общей системе налогообложения

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

Страхование

Застраховать будущую недвижимость обязанность каждого, ведь можно попасть не только под мошеннические схемы, но и пострадать от недостроя или банкротства застройщика. Сделать это можно на любом этапе. Сама компания на стадии возведения здания старается застраховать его на случай пожара, наводнения или разрушения.

Важно. Воспользоваться правом защиты жилья на период строительства желательно сразу же после заключения договора. В противном случае страховая может отказать в предоставлении полиса в связи с тем, что со временем вероятность рисков увеличивается.  

В заключение, хотелось бы подвести итог вышесказанному.

Приобретая квартиру в новостройке, следует быть предельно внимательным не только при заключении договора, но и при выборе честного и добропорядочного застройщика.

Постарайтесь добыть максимум информации о компании, прежде чем поставить подпись под соглашением. Получите квалифицированную помощь у специалиста, который поможет свести риски к минимуму.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/poshagovaya-instrukciya-dlya-pokupki-kvartiry-v-novostrojke-mneniya-ehkspertov

Купить квартиру в рассрочку от застройщика – есть ли подводные камни, и как это сделать правильно

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочки

  • Рассрочка на приобретение жилья может быть выдана самим застройщиком или банковской организацией.
  • Рассмотрим все нюансы покупки квартиры в рассрочку от застройщика, обозначим, как можно обойти проблемы, и на каких условиях лучше покупать жилье в рассрочку.
  • Содержание статьи:

Что такое рассрочка при покупке квартиры – схемы оплаты в рассрочку

При покупке жилья от застройщика банк может представить рассрочку. Она подразумевает оплату платежей в определенный, оговоренный период, прописанный в договоре. Как правило, банковская организация, предоставляющая рассрочку, не начисляет проценты на общую стоимость жилья.

Порядок приемки квартиры без отделки от застройщика – на что обратить внимание

Поэтому будущий владелец квартиры от застройщика выплачивает денежные средства только за собственность, и не выплачивает проценты, — как, например, такое возможно при ипотеке.

Основная схема оплаты жилья в рассрочку:

  1. Гражданин вносит первоначальный взнос. Его размер определяет банк. Примерно взнос составляет от 10 до 70 % от общей стоимости квартиры.
  2. Остаточная сумма вносится равными частями в течение установленного периода.

Также может быть и другая схема:

  1. Покупатель вносит 50% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.
  2. Остальную половину не делят — он оплачивает через определенный период одним взносом.

Заметьте, что в любом варианте сумма в полном размере должна быть перечислена на счет застройщика до того, как дом сдадут в эксплуатацию.

Могут быть и другие схемы оплаты в рассрочку. Банк их устанавливает сам, совместно с застройщиком и покупателем. Но обычно без первоначального взноса рассрочку не предоставляют.

Важно: с 2019 года действуют новые правила предоставления рассрочки для застройщиков. Теперь взносы начисляют не на юридический счет застройщика, а на банковскую ячейку новостройки.

Застройщик не может воспользоваться деньгами, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. За этот период покупатель может передумать и забрать деньги. Если же застройщик обанкротится, то средства также будут возвращены покупателю.

Рассрочка беспроцентная и с процентами – условия

Рассрочка может быть двух видов — процентная и беспроцентная.

Обозначим условия предоставления для каждого типа рассрочки.

1. Процентная

Как правило, она долгосрочная, — то есть, будущий собственник квартиры должен будет выплачивать равнозначные платежи в течение 1-2 лет. Ежемесячно сумма платежа будет облагаться процентным налогом — примерно 1-2%.

Если сравнивать такую рассрочку с ипотекой, то переплата составит в год всего лишь до 10%. По ипотечному кредитованию многие переплачивают 15% и более в год.

2. Беспроцентная

Понятно, что на сумму взносов не будет начисляться процент. Но, сократиться период расплаты с застройщиком вплоть до нескольких месяцев.

Спустя максимум полгода после оплаты первого взноса гражданин должен будет внести окончательный платеж. Обратите внимание — до сдачи дома.

Как купить квартиру в рассрочку от застройщика и не прогореть – пошаговая инструкция, документы

Для того чтобы купить квартиру в рассрочку необходимо следовать такой инструкции:

Шаг 1. Ищем квартиру и договариваемся с застройщиком о рассрочке

Если застройщик идет навстречу, то переходим к следующему пункту.

Шаг 2. Узнаем все условия предоставления рассрочки

Лучше заранее обговорить, на каких условиях будет предоставлена рассрочка, будут ли проценты, как будут оплачиваться платежи, на какой счет, в какой период и т.п.

Шаг 3. Собираем документацию

Покупатель должен предоставить паспорт и справку из домовой книги. Другие бумаги готовит застройщик. Он должен предоставить на рассмотрение: правоустанавливающие документы на дом, землю, проектную документацию, а также свидетельство, подтверждающее осуществление государственной экспертизы.

Шаг 4. Заключаем договор

Представитель компании застройщика должен подготовить документы на недвижимость и ознакомить покупателя с ними.

Шаг 5. Перечисляем первоначальный взнос и сохраняем квитанцию об оплате

Если деньги передавались наличкой застройщику, то следует оформить расписку, подтверждающую факт передачи денег.

Если при заключении сделки у вас остаются вопросы, следует их задать застройщику, или обратится со всеми документами к юристу. Он подскажет, какие нюансы включить в договор, чтобы не прогореть.

Покупка квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве – нюансы

Закон федерального уровня №214 о долевом участии не запрещает застройщикам предоставлять рассрочку.

Условия предоставления также могут быть различны:

  1. Оплату по ДДУ можно вносить единовременно или в установленный договором период.
  2. Оплачивать взносы можно и до, и после сдачи дома в эксплуатацию.
  3. Тип рассрочки может быть любым: процентным, беспроцентным. Отметим, что в некоторых случаях процент уже начислен и входит в общую стоимость жилья.

  4. Можно передать квартиру покупателю до того, как он исполнил обязательства по оплате в полной мере. Этот нюанс обязательно должен быть указан в договоре. Например, застройщик может передать объект дольщику после внесения частичной оплаты.
  5. Срок рассрочки не краткосрочный, а длительный. Обычно он составляет 5-7 лет, не меньше.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ – как взыскать, если она в договоре не указана

Схема рассрочки не должна меняться от стадии строительства дома. Обычно программу составляют согласно договору ДДУ и основным срокам строительства, сдачи дома.

Покупатель просрочил выплаты по рассрочке – что грозит?

Просрочка платежа может возникнуть по техническим причинам. Поэтому 5 дней не считают просрочкой. Гражданин, который внес платеж, но не получил подтверждение от застройщика о получении средств, должен обратиться в банк и узнать, почему платеж задержали.

В случае же неуплаты или просрочки по платежам за квартиру самим покупателем без каких-либо на то причин могут возникнуть такие последствия:

  1. Застройщик отменит действие договора, и деньги будут возвращены покупателю. Это — самое проблемное, что может произойти.
  2. На сумму просрочки будут начислены проценты, неустойка, обозначенные в договоре.

  3. Также покупателю придется выплачивать штраф, если это предусмотрено кредитным договором.

Конечно же, меры принудительной оплаты жесткие. Но стоит прописывать в договоре все условия просрочки, в том числе указывать возможный срок неуплаты.

Читайте также:  Управление жильем органами правления товарищества собственников многоквартирного дома: нужен ли тсж договор и лицензия?

Так покупатель сможет обезопасить себя от лишних затрат по выплатам компенсации и пеня застройщику.

Что делать, если покупатель не может больше выплачивать платежи по рассрочке

В случае возникших трудностей, покупатель должен:

  1. Сообщить о сложных обстоятельствах застройщику и предложить варианты оплаты по другой схеме.
  2. Придется оформить дополнительное соглашение, если застройщик захочет пойти на предложенные условия.
  3. Сообщить в банк об отказе от договора, написать заявление застройщику и забрать вложенные денежные средства. Обязательно изучайте договор, в нем должно быть зафиксировано, что покупатель имеет право отказаться от сделки до полного внесения суммы за покупку.
  4. Обратиться в судебные органы для решения спора, если с застройщиком не получается договориться.

Застройщик же может не вернуть деньги, которые вносил покупатель, — это законно, если в договоре указан данный нюанс.

Покупатель должен внимательно отнестись к договору — или поручить оформление сделки опытному юристу.

Банкротство застройщика, просрочено введение в эксплуатацию жилья – что делать покупателю, и чем это угрожает выплатам

Решать вопрос с застройщиком придется через судебную инстанцию. К застройщику, оформившему банкротство, граждане — участники долевого строительства и иные кредиторы — должны выставить требования. Требования должны включить в реестр.

По сравнению с кредиторами, участники строительства имеют преимущества и привилегии для эффективной защиты прав:

  1. Выбор формы выражения требований. Жилые квадратные метры могут передать покупателю, либо застройщик может выплатить компенсацию.

  2. Задолженность будет выплачиваться поочередно банкротом — в порядке третьей очереди.
  3. Можно востребовать возмещения убытков, возникших при неисполнении застройщиком договорных обязательств.

Как добиться устранения недостатков строительства от застройщика – пошаговая инструкция, документы, сроки

Юристы выделяют несколько способов удовлетворения требования по передаче жилого помещения:

  1. Создание ЖСК и передача на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Объект незавершенного строительства будет передан кооперативу. Строительство дома будет завершено на средства участников кооператива.
  2. Передача покупателю жилого помещения. В статье 201.

    11 Закона о банкротстве эта процедура подробнее описана.

  3. Сдача дома в эксплуатацию другим застройщиком и передача квартир потенциальным покупателям. К строительству могут привлечь нового застройщика. Согласно статье 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве, застройщику будут переданы все права и обязанности.

Остались вопросы? Задайте их нашим юристам. Консультация бесплатна!

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1402-kupit-kvartiru-v-rassrochku-ot-zastrojshhika-pravilno.html

Как правильно купить квартиру в новостройке?

Обновлено: Декабрь 26, 2018

Приобретение недвижимости – это важная и не всегда простая задача. Перед покупателем открывается огромный мир с предложениями покупки жилья на любой вкус и кошелек. А покупка квартиры в новостройке – это еще и очень рискованно. Чтобы избежать неприятностей, нужно грамотно действовать на всех этапах приобретения недвижимости.

На что обратить внимание при покупке жилья в новостройке?

На что обратить внимание в первую очередь, прежде чем заключать договор купли-продажи?

Пошаговая инструкция:

  1. Сначала необходимо обратить внимание на степень готовности жилой постройки. Это важнейший этап, так как все бумаги могут быть в порядке, да и репутация строительной компании положительная, а сама постройка не достроена. Не стоит верить на слово, что дом готов и коммуникации подведены. Лучше проверить это самостоятельно. Покупатель имеет полное право попросить застройщика показать наличие воды и электричества. Если осмотр не получится произвести в виду обстоятельств, то можно приехать на стройку в другой день и узнать обо всем у строителей. Если что-то не в порядке, то строители расскажут все как есть. О проблемах возведенной жилой постройки можно узнать на форуме. Там другие дольщики могут обсуждать проблемы дома. Если здание готово, но нет воды и электричества, то не стоит спешить в него въезжать, так как коммуникации могут провести не сразу, и придется ждать месяцами.
  2. Желательно заключать договор долевого участия в строительстве, и чтобы он регистрировался в регистрационной службе. Согласно Федеральному закону – 214, если застройщика признали банкротом, то требования покупателя будут обеспечены залогом. Договор ДДУ помогает защититься от двойной продажи одного и того же жилья. Если строительная фирма работает с такими договорами, то с остальными документами у нее все в порядке, а вопрос с землей полностью решен. Наличие договора долевого участия является большим преимуществом, но это не единственный критерий оценки.
  3. Также следует обратить внимание, является ли жилое здание аккредитованной в банке (сколько банков выдают кредиты на эту новостройку). Если таковых нет, то это указывает на явные проблемы застройщика. Лучше будет, если несколько банков кредитуют новостройку. Причем главным кредитором должен быть Топовый банк с хорошими финансами. Ведь если денег не будет хватать для завершения строительства, банк берет на себя ответственность – вложить деньги и продолжить строительство, чем приостановить. Это важно и самому банку, так как в случае банкротства компании банк не получит свой кредит. Важный факт! Нужно, чтобы аккредитация была свежая.
  4. Также важно выяснить, сколько домов до этого построила данная фирма, были ли проблемы в ходе строительства. Некоторые компании регистрируют новое юрлицо под строительство нового жилого помещения с целью минимизации рисков.
  5. Иногда строительство жилых домов сравнивают с финансовой пирамидой, построение которых зависят от того, будут ли дольщики приобретать квартиры. Если нет, то появляется риск получить долгострой или недострой. Также стоит обратить внимание на местоположение дома, наличие инфраструктуры, транспортная доступность.
  6. Оценивают планировку имущественного хозяйства, качество самого объекта: высота потолка (преимущественнее выбирать высокие), толщина стен (лучше выбирать толстые), расположение лифтов (выбирают квартиру дальше от шахты), оконные расположения, толщина перекрытий.

Какие бумаги должен предоставить застройщик?

Если все этапы оценки жилья в новостройке прошли успешно, то можно попросить застройщика показать документацию для проверки. Согласно статьям 20 и 21 Федерального закона – 214, застройщик обязан показать следующие бумаги для ознакомления:

  • учредительные бумаги строительной компании;
  • свидетельствующий лист о госрегистрации строительной компании;
  • свидетельствующий лист о постановке на учет в Налоговой службе;
  • годовую отчетность и бухгалтерский отчет за 3 последних года;
  • постановление об аудиторской организации.

Застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства для ознакомления:

  • разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование проекта строительства новостройки;
  • заключение экспертизы проектной документации;
  • проектные документы с изменениями;
  • письменное разрешение на постройку жилого помещения на земельном участке.

Важно! Многие строительные фирмы отказываются предоставлять подобные документы, ссылаясь на тайну застройщика. Но по Федеральному закону – 214 они должны предоставлять их по первому же требованию.

Общий перечень документации:

  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • письменное разрешение на строительство;
  • технико-экономическое обоснование;
  • свидетельствующий лист о праве на землю;
  • договор со страховой компанией;
  • выписка из единого реестра на недвижимое имущество;
  • данные строительной компании: устав, ИНН, ОГРН, выписка из ЕГРЮЛ;
  • форма договора для продажи жилья;
  • постановление об аудиторской организации;
  • заключение экспертизы проектных бумаг;
  • лицензии на строительство.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция приобретения жилья от застройщика и в уже в сданном доме, а также плюсы и минусы оформления рассрочкиКак выбрать новостройку

Прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо определиться с целью ее приобретения. То есть покупатель должен четко понимать, он хочет купить жилье для инвестиций или чтобы жить там самому.

Обычно, когда покупатель планирует продать квартиру, когда она вырастит в цене или на вторичном рынке после сдачи дома в эксплуатацию, он покупает жилье сразу.

Если квартира приобретается для себя, то здесь происходит тщательная проверка: оценивается уровень развития инфраструктуры, транспортное развитие района и т.д.

После того как новостройка выбрана, идут к застройщику или риэлтору. Застройщик может предложить потенциальному покупателю только свое жилье. У риэлтора имеется целая база жилых домов, поэтому он предлагает несколько вариантов, среди которых покупатель выбирает лучший.

Приобретение жилья  по ипотеке

Приобретение квартиры по ипотеке в новых домах возможно. Но стоит учесть важный момент – нельзя брать ипотеку тем, у кого нет уверенности в надёжности места работы, так как в случае увольнения не всегда можно быстро устроиться на новую работу.

Если покупатель подал в банк заявку и получил одобрение на кредит, то строительная компания переходит к следующим действиям:

  • представитель компании согласовывает договор ДУ с участием ипотечных средств с представителем банка;
  • назначают время проведения сделки;
  • в банке дольщик подписывает договор;
  • в офисе застройщика дольщик подписывает договор ДУ.

После регистрации вносится первоначальный взнос, а оставшуюся часть перечисляет банк.

Важно! После того как квартира куплена, нужно принимать жилье, иначе, если будут обнаружены какие-либо недоделки, то после подписывания акта о приеме-передачи застройщик может отказаться что-либо переделывать.

Преимущества покупки квартиры в новостройке

Самым главным преимуществом покупки квартиры в новостройке считается его стоимость. Так как в новом доме жилье стоит на 10% дешевле, чем такая же жилплощадь вторичной недвижимости.

  1. На момент сдачи дома в эксплуатацию стоимость жилья увеличивается на 25%. Это означает, что при перепродаже можно получить неплохой доход.
  2. Приобретая жилье в новостройке покупатель становится первым владельцем, что снижает вероятность оспаривания сделки.
  3. С целью привлечения покупателей застройщики предлагают выгодные программы рассрочек платежей за недвижимость.
  4. Предполагается длительный срок эксплуатации коммуникаций (электричество, канализация, водопровод), так как дольщики въезжают в абсолютно новую квартиру.

С какими сложностями можно столкнуться?

В ходе покупки нового жилья в новостройках покупателя могут ожидать некоторые риски.

  1. В некоторых случаях дольщики сталкиваются с финансовой несостоятельностью строительной компании. Мало того, что они рискуют остаться без своих денег, но и жилья они могут не увидеть.
  2. Застройщики часто не успевают передавать жилье инвесторам, предлагают покупателям вносить изменения в заключенный договор. Покупатель имеет право получить неустойку (размер зависит от сроков просрочки).
  3. Нельзя исключать риск того, что дольщик получит квартиру по площади меньше/больше, чем прописано в договоре. В первом случае покупатель имеет право требовать уменьшение цены. А во втором случае застройщик через суд может потребовать доплату.

Покупка недвижимости в новых домах – это один из самых выгодных способов приобретения квартиры.

Кого-то привлекает низкая стоимость жилплощади, кто-то предпочитает такие квартиры из-за новизны строения и коммуникаций.

Но, несмотря на массу преимуществ, к покупке жилья в новостройке стоит подходить основательно, тщательно проверяя информацию о строительной компании и условия заключения договора.

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector