Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

В силу возраста несовершеннолетний не является полностью дееспособным, то есть в полной мере не может осуществлять свои права и нести обязанности. Поэтому при покупке и продаже недвижимости с их участием нужно придерживаться некоторых нюансов.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

  1. Родители – они и являются его законными представителями и вправе осуществлять весь спектр полномочий в интересах несовершеннолетнего.
  2. Если родителей нет, то представителем малолетнего (до 14 лет) выступает его опекун, в период с 14 до 18 лет – попечитель.
  3. Компетентным органом в области соблюдения прав детей является орган опеки и попечительства.
  4. Правовой анализ сделки осуществляет нотариус в процессе удостоверения ДКП.

При этом, несовершеннолетний вполне может быть собственником жилья, на его имя может быть приобретено имущество, от его имени может быть произведена продажа.

Процедура происходит с некоторыми особенностями, которые выражаются в сборе дополнительных разрешений и удостоверении договора.

Все зависит от того, является ли ребенок собственником (или имеет долю) в квартире, или просто прописан в ней, то есть имеет право пользования.

Нельзя просто так продать квартиру, в которой собственником является несовершеннолетний. Ребенку обязательно нужно предоставить соразмерную долю (или личную собственность — в зависимости от того, какое право у него было в предыдущей квартире) в другом жилье.

Если ребенок – собственник

В случае, если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (то есть имеет долю в ней), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки проверит, не ущемляются ли права ребенка.

Прежде, чем оформлять сделку по продаже квартиры, продавец должен обратиться в орган опеки по месту проживания:

  1. Собрать необходимый пакет документов для обращения в ведомство. В каждом населенном пункте список документов может быть своим.

Обычно в него входит:

  • свидетельство о рождении,
  • выписка из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);
  • справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),
  • технический план на покупаемое и продаваемое жилье,
  • справка БТИ о стоимости.

Если новое жилье уже приобретено, нужно представить соответствующие документы.

  1. Составить и подписать заявление о даче разрешения на продажу. В данном заявлении подробно следует указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором после сделки будет проживать несовершеннолетний.
  2. Сдать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия подойдет к ситуации индивидуально, чтобы выяснить, ущемляются ли в конкретном случае права ребенка.
  3. Выдача разрешения может занимать до одного месяца. В разрешении ведомство укажет, какие требования нужно обязательно соблюсти при продаже квартиры. Следует неукоснительно придерживаться их, иначе есть риск признания в будущем сделки недействительной.

Разрешение органа опеки нужно будет передать в Росреестр при подаче документов на регистрацию права собственности нового владельца квартиры.

ПОКУПАТЕЛЮ: чтобы наверняка проверить, есть ли среди собственников несовершеннолетний, нужно заказать актуальную выписку об объекте недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости. В выписке будут указаны все собственники на момент подачи запроса.

Оформление договора: образец

Процедура оформления договора купли-продажи с участием несовершеннолетнего также специфична.

ДКП обязательно должен быть нотариально удостоверен (ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости), как и в случае с продажей доли.

Для этого сторонам сделки необходимо обратиться к любому нотариусу, предъявить:

  • документы на квартиру;
  • паспорта участников и свидетельство о рождении ребенка;
  • разрешение органа опеки.

Нотариус может попросить и другие документы для проверки законности сделки. Сотрудники нотариальной конторы самостоятельно готовят проект договора, который впоследствии заверяют. Стоимость нотариального удостоверения договора составит от 5 000 рублей.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, договор за него подписывает представитель. Если несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, он подписывает договор самостоятельно с письменного согласия родителей. Такое согласие выражается в простой письменной форме – в разделе с подписями после подписи ребенка родитель собственноручно пишет, например «С согласия матери Ивановой И.И. /подпись матери/».

Нотариальный договор затем нужно будет передать в Росреестр для регистрации прав покупателя. Сделать это можно через МФЦ или с помощью нотариуса, который удостоверял сделку.

Если ребенок – прописанный

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а лишь прописан в ней, то он не выступает стороной в договоре. При оформлении сделки, достаточно просто снять ребенка с регистрационного учета, согласие органа опеки для этого, по общему правилу, не требуется.

Вместе с тем, закон строго охраняет права детей, поэтому просто выписать ребенка при продаже квартиры нельзя. Нужно обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:

  • дети до 14 лет регистрируются по адресу проживания родителей;
  • ребенок в возврате от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т.д.).

Для покупателя риск неснятия ребенка с регистрационного учета в продаваемой квартире состоит в том, что после покупки такой квартиры выписать его можно будет только через суд – а это означает потерю времени и иногда даже денег. Подавать исковое заявление придется собственнику жилья. При этом, чтобы решение состоялось в пользу покупателя, нужно будет выяснить, имеется ли иное место для постоянного проживания.

По общему правилу, продавец принимает на себя обязательство снять с регистрационного учета всех, кто проживает в квартире. В договоре об этом должен содержаться отдельный пункт, например:

«Продавец обязуется в срок до … числа снять с регистрационного учета всех зарегистрированных в квартире лиц, в том числе несовершеннолетних. В подтверждение этого продавец предоставляет покупателю справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги)».

Если продавец не выполнит своих обязательств, покупатель в будущем сможет потребовать возмещения причиненных ему убытков.

Согласие органа опеки и попечительства на снятие с регистрационного учета все же потребуется, если речь идет о ребенке, находящемся под опекой (попечительством). В связи с этим покупателю перед сделкой лучше выяснить в местном органе опеки, не назначен ли попечитель.

Если ребенок – покупатель недвижимости

В случае, если на имя ребенка приобретается квартира, получать согласие органа опеки не нужно. Особенность сделки состоит лишь в том, как покупатель подписывает договор:

  • за малолетних покупателей в возрасте до 14 лет договор подписывают их законные представители: родители, опекун или попечитель;
  • несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет ставят собственноручную подпись в договоре с письменного согласия родителей (опекуна, попечителя). При этом письменное согласие может быть выражено прямо в договоре, в разделе с подписями. Достаточно после подписи ребенка прописать «С согласия матери Петровой А.А. /подпись матери/».

После проведения государственной регистрации недвижимость будет оформлена на имя несовершеннолетнего.

Запомнить

  1. При продаже недвижимости ребенка обязательно получите разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка будет незаконной.
  2. Текст ДКП квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, составляет и удостоверяет нотариус.
  3. Если ребенок не собственник, но прописан в квартире, убедитесь, что он будет выписан до регистрации права покупателя в Росреестре.
  4. Покупая квартиру на имя ребенка, получать разрешение опеки или удостоверять ДКП у нотариуса не нужно.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/kuplya-prodazha/etapy/oformlenije/poshagovaya-instruktsiya/s-nesovershennoletnimi-detmi.html

Справка или разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства: условия для согласия и причины отказа

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

Довольно часто встречается в России ситуация, когда у одной квартиры есть несколько собственников.

Это, в большинстве своем, исторические последствия массовой приватизации, когда семьи приватизировали жилье на всех проживающих в нем членов семьи, в том числе и на детей.

Когда приходит время продать такую квартиру сам процесс продажи связан с некоторыми сложностями, особенно если один или несколько собственников – дети. Органы опеки и попечительства осуществляют надзор со стороны государства за соблюдением прав и интересов детей.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Рассмотрим, когда их участие необходимо при продаже квартиры. Вы также узнаете, как оформить заявление в органы опеки, сколько времени они его рассматривают, и какой срок действует разрешение на продажу.

Законные основания, если собственник несовершеннолетний

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

  • В гражданском кодексе РФ прописано, что дееспособными признаются граждане РФ с 18 летнего возраста.
  • Все, кто младше являются с точки зрения закона недееспособными (дети до 14 лет) и частично дееспособными (с 14 лет).
  • Интересы несовершеннолетних граждан представляют их законные представители, как правило это родители, или попечители и опекуны.

Если ребенок не является собственником продаваемой квартиры для ее продажи участие органов опеки и попечительства не нужно. Разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры необходимо получить, если несовершеннолетний имеет долю в собственности продаваемой квартиры, либо он собственник жилья.

Внимание! Без разрешения на продажу от опеки все дальнейшие действия бессмысленны, так как сделка будет признана незаконной.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Чтобы получить разрешение на продажу законным представителям нужно обратится в ООиП с письменным заявлением установленного образца (можно запросить в органах опеки по вашему месту жительства).

Читайте также:  Продажа доли в квартире: как быстро реализовать свою часть недвижимости, можно ли это сделать без выделения в натуре, а также образец оформления договора

Заявление подписывается обоими родителями. Если один из родителей умер, прилагается справка о смерти, если пропал без вести или лишен родительских прав нужно соответствующее решение суда.  Если ребенок старше 14 лет он также обращается с письменным заявлением на проведение сделки.

К заявлению требуется собрать определенный пакет документов:

  • Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договорапаспорта всех собственников недвижимости, на детей младше14 лет-свидетельство о рождении;
  • письменное согласие всех собственников на отчуждение доли несовершеннолетнего в продаваемой квартире;
  • подтверждающие право собственности документы;
  • выписки с лицевых счетов;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из БТИ о стоимости продаваемой квартиры;
  • технический план;
  • может потребоваться справка из налоговой по отсутствию задолженности;
  • предварительный договор купли продажи.

Обычно помимо оригинал документов запрашиваются и их копии. На рассмотрение заявления уходит от 15 до 30 рабочих дней. Представители ООиП могут затребовать иные документы, а также проводить дополнительные встречи с законными представителями детей и выезжать по адресу их фактического проживания.

Условия для согласия органов попечительства и возможные варианты событий

Справка! Как правило, разрешение на продажу выдается, если условия проживания ребенка объективно становятся не хуже существующих, а в идеале становятся лучше.

Поэтому продажа в чистом виде практически не рассматривается, обычно вместе с продаваемой квартирой ребенку покупается другое жилье и обе сделки проводятся одновременно.

Варианты событий:

  1. Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договораВариант с родственниками.

    Могут быть случаи, когда покупка другого жилья не является конечной целью сделки. В таком случае ребенку можно выделить в собственность недвижимость аналогичную продаваемой. Сделать это может кто-то из родственников.

  2. Вариант при переезде в другой город.

    Если семья переезжает в другой город, то можно получить согласие органов опеки на вариант, когда деньги, полученные от продажи сначала поступают на расчетный счет несовершеннолетнего, а потом в течение оговоренного срока покупается другое жилье, то есть момент продажи и покупки разделены во времени.

  3. Вариант, когда квартира не единственная.

    Если продаваемая недвижимость в собственности малыша не единственная, деньги от продажи квартиры можно положить на расчетный счет, открытый в отделении банка РФ на имя ребенка, и он сможет воспользоваться деньгами сам после своего совершеннолетия, либо ранее его законные представители, но только с разрешения органов опеки.

Как правило разрешение на продажу выдается с трехмесячным сроком, но если это не указано в документе, то разрешение действует до момента совершения всех необходимых условий.

Важно! После проведения сделки в органы опеки необходимо предоставить в течение месяца копии документов, подтверждающих право собственности ребенка на новый объект недвижимости. Иначе органы опеки имеют право обратится в суд с требованием признать сделку незаконной.

Бывает, что органы опеки отказывают в разрешении на продажу. Обычно это бывает если возникают сомнения в полученной выгоде для ребенка. Например, новое жилье по метражу гораздо меньше предыдущего, или в новом месте отсутствует необходимая инфраструктура, по комфортности приобретаемое жилье становится хуже.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

Ведь по сути, лишая ребенка имеющегося жилья вы не предоставляете ему ничего взамен.

Не всегда отказ является окончательным. Можно попробовать переубедить представителей власти предоставив дополнительные аргументы в пользу продажи, а точнее получения от продажи ребенком дополнительных выгод и преимуществ.

Если же вердикт остается неизменным вы можете оспорить данное решение органов опеки через суд. На подачу апелляции дается срок в три месяца.

Выводы

  1. Разрешение органов опеки при продаже квартиры необходимо если есть несовершеннолетний собственник.
  2. Основная цель контроля с их стороны- соблюдение имущественных интересов детей.
  3. Стандартный срок выдачи разрешения от 15 до 30 рабочих дней.
  4. Стандартный срок действия разрешения 3 месяца.

  5. Разрешение органов опеки на продажу выдается письменно, с указанием конкретного объекта.
  6. В некоторых случаях органы опеки и попечительства могут отказать в продаже недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 577-04-19 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/s-nesovershennoletnimi/opeka/razreshenie-ot-ooip.html

Предварительный договор для опеки

Предварительный договор для опеки, вернее для  Отдела по опеке и попечительству, входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому без него не обойтись.

Здесь Вы получите правильный шаблон договора и построчный видео комментарий к его заполнению.

Удобнее составить договор с помощью Юридического конструктора, ведь это сложный договор и его необходимо составить  в соответствии с требованиями закона.

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

  • Без приказа из Отдела по опеке и попечительству, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от Продавца к Покупателю.
  • К тому же Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса, который так же затребует у Вас  приказ, разрешающий продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.  Предварительный договор для опеки так же необходимо предоставить нотариусу.

Что включает в себя полный пакет документов можно почитать здесь.

Предварительный договор купли продажи для  опеки образец

Для чего требуют Предварительный договор?

Предварительный договор для опеки -это очень важный документ, подтверждающий намерения сторон совершить сделку. На основании этого документа, можно понудить Продавца через суд к подписанию договора купли-продажи.

Таким образом, имея на руках правильно составленный предварительный договор для опеки , Вы уже защищаете интересы несовершеннолетнего. Это очень важно для отдела по защите прав несовершеннолетних.

К тому же, при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие правила:

  • в новой квартире или доме несовершеннолетнему должно отойти не меньше квадратных метров, чем в предыдущем жилом помещении. Исключением может явиться покупка жилья для ребенка в единоличную собственность, то есть целой квартиры или дома. В этом случае допускается незначительное уменьшение площади, но это на усмотрение органов опеки
  • новая квартира или дом не должны иметь меньше благоустройства, нежели предыдущий, не быть ветхим или аварийным
  • Но вернемся к теме статьи.
  • Не относитесь к составлению Предварительного договора формально, ведь на самом деле этот документ нужен в любой сделке, а не только по продаже детской недвижимости.
  • Ведь период ожидания разрешения из органа по опеке и попечительству порой занимает более 10 дней, а Продавец может и передумать или цену  повысить.
  • Поэтому почитайте статью:
    «Как правильно составить предварительный договор«,
    Посмотрите:
  • видеоурок «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца»

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/10/09/predvaritelnyiy-dogovor-dlya-opeki/

Предварительный договор купли продажи квартиры для органов опеки (образец)

Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

Просмотров 132

Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним: в каких случаях требуется согласие этих органов, а также образец заявления и предварительного договора

С целью подтверждения намерений относительно купли-продажи квартиры стороны могут заключить предварительный договор (ПДКП). Такое соглашение носит добровольный характер, оно выполняет обеспечительные и гарантийные функции.

Обязателен ли ПДКП в случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных или частично дееспособных лиц? Органы опеки и попечительства следят за тем, чтобы права этих людей не были нарушены – на рассмотрение комиссии требуется предоставить ряд документов.

Дееспособность

В соответствии с законодательными нормами заключать любые соглашения можно только с людьми, полностью осознающими последствия своих действий. Если человек является недееспособным или частично дееспособным, то обязательным условием является наличие у него законного представителя и согласование действий с органами опеки и попечительства (ООП).

Дети до достижения совершеннолетия

Дети до достижения 6 лет считаются недееспособными, поскольку в силу своего возраста они не могут отвечать за свои поступки. Заключение сделок от имени ребенка ложится на плечи законных представителей (родителей, усыновителей).

С 6 до 14 лет некоторые действия ребенок уже может выполнять самостоятельно, но неполная дееспособность не дает права на заключение двухсторонних договоров, требующих государственной регистрации – функции по оформлению и подписанию ДКП, а также ответственность за последствия действий возложены на родителей (усыновителей). К сделкам с имуществом несовершеннолетнего применяются правила, предусмотренные ст. 37 ГК РФ (п.2, 3). Подписи ставит опекун. Присутствие ребенка не требуется.

В возрасте 14-18 лет несовершеннолетний признается частично дееспособным. Он уже имеет право распоряжаться доходами и самостоятельно совершать ряд действий (ст. 26 ГК РФ), но купля-продажа жилья требует получения письменного согласия попечителей (родителей, усыновителей).

С достижением возраста 14-18 лет несовершеннолетние уже самостоятельно несут ответственность за причиненный при совершении сделок вред.

В отличие от опекунства, попечительство не подразумевает совершения купли-продажи от имени ребенка – родитель (усыновитель) может только воспрепятствовать заключению договора или дать согласие.

Присутствуют на сделке и ставят подписи в документах оба – и подопечный, и его попечитель.

Вплоть до 18 лет обязательным условием является получение разрешения от органов опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетнего.

Полная гражданская дееспособность может наступить уже в 16 лет, если несовершеннолетний вступил в брак (как вариант, стал родителем) или осуществляет трудовую (предпринимательскую) деятельность. Процедура признания дееспособности требует согласия со стороны самого несовершеннолетнего, его родителей (усыновителей) и принятия решения органами опеки или судом.

Взрослые

Помимо детей недееспособными или ограниченно дееспособными могут быть и взрослые. Недееспособность становится следствием слабоумия или душевной болезни. Признается она только через суд – обратиться могут родственники, органы опеки. В случае принятия положительного решения все юридически значимые действия берет на себя опекун.

Ограничения дееспособности удается добиться, если человек злоупотребляет алкоголем или принимает наркотики.

Поскольку затуманенное сознание не дает возможности принимать обдуманные решения и осознавать их последствия, контроль над действиями подопечного берет попечитель.

Без его подписи и личного присутствия, а также без получения разрешения от ООП купля-продажа квартиры будет считаться недействительной.

Читайте также:  Сколько времени занимает покупка квартиры по ипотеке, каковы сроки приобретения жилья, в том числе для военных и когда передаются ключи?

Законодательные нормы

ООП – государственный орган, стоящий на страже интересов несовершеннолетних, а также взрослых людей, признанных судом недееспособными (частично дееспособными). Выполнять любые юридические действия, прямо или косвенно затрагивающие их интересы, законный представитель имеет право только после получения письменного разрешения от органов опеки и попечительства (ст. 292 ГК РФ).

Запрашивать разрешение ООП нужно, если продаваемое имущество принадлежит опекаемому лицу или у него имеется прописка на жилплощади продавца. Если двухсторонний договор подразумевает приобретение имущества в пользу опекаемого, то разрешение ООП не требуется.

После продажи жилья должна быть либо выделена равнозначная по площади, цене, благоустроенности доля в новой квартире, либо внесены деньги на счет, полностью компенсирующие ее стоимость.

Если идет речь о прописке, то новое жилье не может уступать старому по своим характеристикам (должна быть выделена равнозначная площадь для проживания, обеспечены все необходимые бытовые условия).

Для подтверждения честности намерений опекун (попечитель) оформляет и нотариально заверяет соответствующее обязательство.

В соответствии со ст. 37 ГК РФ, законный представитель не имеет права продавать квартиру себе, своему супругу или близким родственникам опекаемого.

Федеральный закон №48-ФЗ от 24.04.08 г. регулирует процедуру реализации имущества несовершеннолетнего (недееспособного, частично дееспособного), но территориальные органы исполнительной власти имеют право принимать собственные административные регламенты по предоставлению услуг, касающихся выдачи разрешения.

Несмотря на то, что обязательное предоставление предварительного договора купли-продажи не закреплено законодательно, этот документ требуют в большинстве регионов – объясняется это тем, что соглашение наиболее полно раскрывает условия сделки и дает возможность оценить ее влияние на интересы недееспособного лица.

Если отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему (недееспособному, частично дееспособному), осуществлено без одобрения ООП, то в суд будет подан иск, целью которого является признание купли-продажи недействительной.

Принятие судом положительного решения повлечет за собой возвращение имущества прежнему владельцу.

Законный представитель, действовавший вразрез с законом, должен компенсировать все затраты, связанные с проведением недействительной сделки.

Схема обращения в ООП

После того как предварительный договор составлен, для получения разрешения нужно обратиться в органы опеки и попечительства по месту фактического проживания несовершеннолетнего или недееспособного (частично дееспособного) лица. В контролирующий орган подается полный пакет документов.

В случае с несовершеннолетними обратиться должны оба родителя (усыновителя) – не имеет значения, проживают они вместе или находятся в разводе. Ходатайство подается:

  • от имени законных представителей, если ребенок недееспособен;
  • самим ребенком в присутствии родителей (усыновителей), если он достиг возраста 14 лет.

В некоторых регионах требуют присутствия второй стороны сделки.

Если по объективным причинам один из родителей (усыновителей) присутствовать не может, то опекунский совет должен принять решение, позволяющее другому родителю выполнять необходимые действия самостоятельно (оформляется письменное разрешение).

В случае смерти одного из родителей (усыновителей) или длительного отсутствия вестей о нем необходимо подтвердить это документально.

Если взрослый человек признан недееспособным или частично дееспособным, то обратиться в ООП должен его опекун (попечитель).

В заявлении, составляемом в присутствии инспектора управления соцзащиты, указывается, что права и интересы несовершеннолетнего (недееспособного) будут соблюдены. Помимо заполнения бумаг проводится устное собеседование.

На принятие решения отводится 15 дней, но срок может быть увеличен – представители органа исполнительной власти должны изучить все аспекты дела.

Если получено разрешение, то после завершения сделки придется предоставить доказательства того, что обязательства перед недееспособным лицом полностью выполнены.

Документы

Для получения разрешения на проведение купли-продажи требуется предоставить пакет документов:

  • свидетельство о рождении или усыновлении несовершеннолетнего;
  • паспорта, свидетельство о браке/разводе;
  • письменное согласие от несовершеннолетнего старше 14 лет (частично дееспособного лица), а также предварительный договор купли-продажи;
  • правоустанавливающие документы на продаваемую/приобретаемую квартиру, выписки из ЕГРН и домовой книги, технический план, справка из БТИ, информация о стоимости объектов;
  • обязательство о выделении доли (требуется заверение документа нотариусом);
  • реквизиты (лицевые счета).

Дополнительно могут потребоваться справки из школы и с места работы. Если обстоятельства изменились, и будет приобретаться другой объект, то потребуется новое обращение в орган исполнительной власти.

Требования к оформлению ПДКП для опеки

Несмотря на временный характер ПДКП, все сведения, которые в нем указаны, должны быть впоследствии перенесены в основной договор. Значительное несоответствие между предварительным и основным ДКП не допускается – потребуется вновь получать письменное разрешение от ООП.

Подробнее: Договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетними детьми

Список документов для заключения предварительного договора аналогичен тому, который был собран для ООП. Дополнительно предоставляется полученное там разрешение на проведение сделки.

Заключая ПДКП, стороны берут на себя обязательства по отчуждению/приобретению жилья. Предварительный договор для опеки оформляется по общим правилам.

Единственным значимым отличием является подробное описание доли, которая отведена несовершеннолетнему (недееспособному). Размер указывается не только в виде дроби (1/2, 1/4 и пр.

) – требуется привести количество квадратных метров. Обязательно оговаривается срок исполнения обязательств.

В тексте не должно быть содержательных и формальных ошибок. Помимо описания доли недееспособного лица указываются следующие данные:

  • место, дата, персональные данные сторон;
  • характеристики объекта недвижимости (рекомендуется максимально подробно описать его);
  • ссылка на выписку из ЕГРН и правоустанавливающий документ (квартира получена в результате дарения, купли-продажи, перешла по наследству, была приватизирована);
  • точная стоимость (цифрами/прописью), порядок внесения аванса (задатка) и проведения полного расчета;
  • обязанности/права сторон, ответственность в случае неисполнения условий;
  • наличие обременений и сроки устранения;
  • сведения о лицах, прописанных на жилплощади или временно выписанных и сроки, в течение которых все жильцы должны быть выписаны;
  • информация о задолженности по квартплате;
  • подтверждение того, что соглашение не является кабальным (заключается без принуждения);
  • даты вступления в силу ПДКП и заключения ДКП;
  • подписи.

ПДКП заключается в 3 экземплярах – по 1 получают стороны сделки и 1 – ООП. На регистрацию документ не подается, нотариальное заверение не требуется.

С 14 лет ребенок подписывает документ самостоятельно. В графе продавец (покупатель) указывается его ФИО. В документе приводятся сведения о законном представителе, с согласия которого проводится купля-продажа. Если участником сделки является взрослый человек, признанный частично дееспособным, то действия аналогичны – согласие на ее проведение дает попечитель.

Если сделка проводится от имени недееспособного лица или ребенка, не достигшего возраста 14 лет, то в графе покупатель/продавец приводится его ФИО, но подпись ставит только родитель или опекун.

Срок действия ПДКП и разрешения от ООП

Срок действия ПДКП, предоставляемого в органы опеки, указывается при его подписании сторонами. Если дата заключения основного договора не приведена, то, в соответствии с положениями гражданского законодательства, устанавливается срок равный 1-му году. Если в этот период соглашение не будет заключено, то ПДКП теряет свою силу.

Полученное от ООП разрешение, как правило, считается действительным на протяжении месяца. Точные сведения можно получить в оформлявшей документ инстанции.

Причины отказа при обращении в ООП

Органы опеки не дадут согласия на проведение сделки, если в ее результате ухудшатся:

  • финансовое состояние несовершеннолетнего (опекаемого) – доля будет меньше по площади или окажется дешевле;
  • условия проживания (новое жилье будет расположено в ветхом/аварийном или несоответствующем санитарным нормам здании).

Органы опеки часто отказывают в случае, если дом расположен на большом расстоянии от учебных заведений, больницы, других важных объектов инфраструктуры. Не получится оформить сделку, если представители ООП заподозрят, что она совершается не в интересах опекаемого (например, для сдачи внаем).

Если решение ООП законный представитель (опекун, попечитель) считает несправедливым, то для обжалования можно обратиться в районный суд (срок ограничен 3-мя месяцами). Прежде чем подать иск, рекомендуется подготовить документы, которые убедят суд в целесообразности заключения соглашения. Придется оплатить госпошлину (300 руб.).

Если решить вопрос не удалось, необходимо расторгнуть предварительные договоры – разрыв соглашений чаще всего влечет штрафные санкции.

Как получить одобрение ООП?

Чаще всего ООП одобряет сделки, которые подразумевают параллельную покупку жилья взамен проданной. Чтобы получить разрешение, стоит грамотно составить сразу 2 предварительных договора купли-продажи.

В одном из них будут оговорены условия продажи недвижимости, в другом – приобретения нового объекта.

Если удастся доказать, что покупаемая недвижимость не уступает в метраже, стоимости, количестве комнат, благоустроенности, окружающей инфраструктуре предыдущей, то проблем с проведением сделок не будет.

С гораздо более низкой вероятностью ООП одобрит продажу жилья с внесением денежной суммы на счет недееспособного лица. Если планируется такая сделка, необходимо будет обеспечить прописку в благоустроенном жилье.

После получения одобрения ООП в указанный в предварительном договоре срок необходимо:

  • заключить основное соглашение (оно обязательно заверяется нотариально);
  • исполнить условия, прописанные в документе;
  • осуществить полный расчет;
  • зарегистрировать права собственности (госпошлина – 2 тыс. руб.);
  • предоставить ООП доказательства того, что интересы недееспособного лица полностью соблюдены, как это было оговорено в обязательстве.

Поскольку при принятии решения сотрудники ООП в основном опираются на сведения, приведенные в предварительном договоре купли-продажи, подходить к составлению этого документа стоит с максимальной ответственностью. Не допустить юридических ошибок в тексте, не упустить важных деталей поможет консультация юристов сайта.

Читайте также:  Возврат налога при покупке квартиры: каковы сроки давности для подачи документов на возмещение ндфл и нюансы при получении выплаты имущественного вычета?

Источник: http://law-divorce.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-dlya-opeki/

Разрешение органов опеки на продажу квартиры

Продажа квартиры, если в числе собственников недвижимости есть не достигший совершеннолетия, сопряжена с рядом трудностей, основная из которых — получение разрешения на проведение сделки в Органах опеки и попечительства. При отсутствии такого документа провести сделку невозможно или же она будет признана юридически ничтожной, поскольку ущемляются права несовершеннолетнего.

Разрешение на продажу квартиры с несовершеннолетним

Главной задачей Органов опеки и попечительства (ООП) является защита интересов несовершеннолетних детей, поэтому обойти данную инстанцию при сделке с квартирой, где ребенок в числе собственников, не получится.

Условия получения разрешения:

  • сохранение или улучшение условий проживания ребенка (ст. 31 ЖК РФ);
  • соблюдение имущественных интересов несовершеннолетнего (292 ст. ГК РФ) — при несоблюдении этого пункта сделка будет запрещена или оспорена уже после ее проведения.

Чтобы не ущемить интересы ребенка, инициаторы сделки предоставляют ему аналогичное по площади и комфорту жилое помещение или равноценную долю в нем.

При принятии решения о выдаче разрешения работники ООП руководствуются действующим законодательством РФ:

  • ст. 20 ГК РФ;
  • п. 4 ст. 292 ГК РФ;
  • ст. 31 Жилищного Кодекса;

а также Федеральными Законами:

  • № 51 (ГК);
  • № 188 (ЖК);
  • № 223 (СК);
  • № 1541-1 (закон оп приватизации жилищного фонда);
  • № 48 (закон об опеке и попечительстве).

Получать разрешение надо как при сделках с недвижимостью, где несовершеннолетний — владелец доли жилья, так и при действиях с имуществом, целиком принадлежащем ребенку.

Согласно ГК, возраст ребенка влияет на его дееспособность:

  • до 6 лет он считается недееспособным;
  • с 6 до 14 лет он признается частично дееспособным;
  • с 14 до 18 — ограниченно дееспособным;
  • после достижения 18 лет — полностью дееспособным.

Кроме того, ребенок старше 16 лет признается полностью дееспособным, если:

  1. Вступил в брак. Фиктивное вступление в брак — единственное исключение, позволяющее ограничить дееспособность. При разводе ограничение не вступает в законную силу.
  2. Занимается частным предпринимательством или работает по трудовому договору, то есть в результате эмансипации.

Если несовершеннолетний признан полностью дееспособным, то сделка проводится на общих основаниях и необходимость в получении разрешения в органах опеки отпадает. В остальных случаях родители посещают государственную инстанцию, предоставляют необходимые документы и получают официальное разрешение на сделку.

С 2016 года сделки с недвижимостью, в которых на правах собственников участвуют несовершеннолетние, требуется удостоверять нотариально. Нотариус зарегистрирует сделку исключительно при наличии полученного в органах опеки разрешения на продажу.

Для получения разрешения на сделку родители должны лично посетить опеку и предоставить требующиеся документы. На их основании инспектором будет вынесено положительное или отрицательное решение и выдано соответствующее постановление.

Какие документы нужны

Чтобы не возникло проблем с получением разрешения, родители (опекуны) ребенка предоставляют в органы опеки пакет документов:

  1. Заявление. В нем должны быть подписи обоих представителей несовершеннолетнего.
  2. Паспорта родителей.
  3. Свидетельство о заключении брака и/или расторжении (при наличии).
  4. Свидетельство о рождении ребенка (детей), если они не достигли 14 лет.
  5. Паспорта детей (ребенка), если они старше 14 лет.
  6. Лично подписанное несовершеннолетним согласие на проведение сделки.
  7. Документ, являющийся основанием для возникновения права собственности (договор дарения, купли-продажи, вступления в наследство).
  8. Экспликация (кадастровый паспорт).
  9. Справка о количестве прописанных в помещении.
  10. Выписка из Росреестра (до 2017 года требовалось Свидетельство о собственности).
  11. Выписка из домовой книги.
  12. Справка о стоимости недвижимости.
  13. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  • Если органы опеки потребуют предоставить в собственность несовершеннолетнего иное жилое помещение (его часть), то потребуется предоставить документы, отражающие технические характеристики, стоимость и иные данные об объекте.
  • Заявление
  • Для написания заявления о выдаче разрешения на проведение сделки купли-продажи с участием несовершеннолетнего собственника ООП посещают оба представителя ребенка. В заявлении указываются такие пункты:
  • полная информация о ребенке (детях) и представителях (родителях);
  • данные о недвижимости (площадь, технические характеристики);
  • информация о возникновении права собственности (договор купли-продажи, обмена, дарения);
  • обязательство выделить несовершеннолетнему равноценное по площади и техническим характеристикам жилое помещение (долю в нем) в собственность;
  • причины продажи недвижимости;
  • подписи родителей.

Приказ, выдаваемый после рассмотрения инспекторами ООП поданных документов, может иметь различные формулировки:

  1. Разрешение на проведение процедуры отчуждения и продажи недвижимости с одновременным приобретением жилья. В этом случае сделка проводиться только после того, как ребенок станет собственником в купленном жилом помещении, что требуется подтвердить документально.
  2. Разрешение на продажу недвижимости с последующим приобретением жилья (доли в жилом помещении) на имя ребенка. В этом случае деньги, полученные за принадлежащую ребенку часть жилья, будут переведены на специально открытый банковский счет, оформленный на несовершеннолетнего ребенка. Эти деньги будет невозможно снять без согласия Органов опеки и попечительства, а также нельзя потратить на что-либо, кроме приобретения жилья для ребенка.

Как правило, ООП выдают разрешение на продажу с последующим приобретением недвижимости для несовершеннолетнего только если у него в собственности имеется иная недвижимость, помимо продаваемой. В остальных случаях сделка купли-продажи проводится единовременно.

Сколько рассматривается дело?

С момента подачи документов и написания заявления ответ из ООП придет заявителям в течение 14 дней. Но, срок может быть увеличен, если:

  • требуется отправка запроса в другой регион — такая ситуация может возникнуть, если ребенку выделяется доля в жилом помещении, расположенном в другой области;
  • неверно или не полностью указана информация о недвижимости, ее владельцах.

Если несовершеннолетний после реализации недвижимости становится собственником жилья или доли в нем в другом регионе, то срок рассмотрения заявления дополнительно увеличивается до месяца. Это объясняется необходимостью отправки запроса в ООП региона, где ребенок приобретает право собственности на жилье, и проведением осмотра предоставляемого помещения инспекторами.

Срок действия разрешения

Разрешение, выданное Органами опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего собственника имеет различные сроки действия:

  1. Если в Приказе не указан конкретный срок истечения его действия, то он юридически действителен бессрочно, то есть до исполнения все указанных в нем процедур. При этом в Приказе указывается объект недвижимости, собственником которого станет ребенок после проведения сделки.
  2. Если в Приказе прописан конкретный срок, то по его истечении заявителям требуется вновь посетить ООП и получить новое разрешение.

ООП имеет право указать в Приказе срок действия, поэтому рекомендуется уточнить этот нюанс в учреждении.

Опека отказывает: причины и дальнейшие действия

Даже при наличии всех необходимых бумаг заявители могут получить отказ на проведение сделки. Причины отрицательного решения:

  1. Ухудшение условий проживания — например, приобретение в собственность частного дома без коммуникаций взамен благоустроенной квартиры.
  2. Ущемление прав несовершеннолетнего — например, покупка недвижимости меньшей площади, чем продаваемая.
  3. Возможность оспаривания сделки или подозрение в махинациях с недвижимостью вследствие которых несовершеннолетний может лишиться собственности.
  4. Совершение сделки между ближайшими родственниками.
  5. Отказ одного или нескольких собственников на продажу имущества.

Позиция Конституционного Суда, основанная на ст.37 и 28 ГК РФ, такова — органы опеки не могут произвольно запрещать проведение сделок с имуществом несовершеннолетних детей, совершаемых родителями.

Соответственно, если опекой отказано в проведении сделки не из-за ущемления прав ребенка, постановление можно признать незаконным через суд. Административное исковое заявление в судебную инстанцию можно подать как по месту нахождения истца, так и по месту нахождения ответчика (опеки).

Суд, принимая решение, будет исходить из конкретных обстоятельств и законности сделки, соответствия процедуры интересам ребенка. Поэтому если требования истца законны и обоснованы есть все шансы получить положительное судебное решение.

Разрешение органов опеки на проведение рефинансирования

Для рефинансирования ипотеки в ряде случаев потребуется разрешение, выданное Органами опеки и попечительства. Разрешение получать не нужно, если при взятии ипотечного кредита не использовались средства материнского капитала и дети не являются собственниками жилья (его долей).

Получать разрешение надо, если:

  • ребенок — собственник, но при оформлении ипотеки не использовали материнский капитал;
  • семейный капитал использовали в качестве первоначального взноса по ипотеке и детям выделены доли в жилье;
  • материнский капитал использовали для погашения суммы долга или начисленных процентов по ипотеке, при этом подписано нотариальное обязательство на выделение долей всем детям в определенный срок.

В соответствии с законодательством доли в жилье должны быть выделены первому, второму, третьему и последующим детям, рожденным (усыновленным) в период действия ипотечного договора с использованием материнского капитала.

Для получения разрешения на рефинансирование в опеку подают документы:

  • заявление;
  • паспорта и Свидетельства о рождении всех участников сделки;
  • нотариальный запрос в письменной форме;
  • документы на жилье (выписка из Росреестра, кадастровый паспорт, ипотечную документацию);
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности по коммунальным услугам;
  • документы о рефинансировании (договор с банком).

Документы рассматриваются инспекторами опеки в срок от двух недель до месяца, после чего издается Приказ, разрешающий или запрещающий рефинансирование ипотечного кредита.

Для совершения сделок с недвижимостью в которой есть доля несовершеннолетнего необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства и пройти процедуру нотариальной регистрации сделки. После этих процедур купля-продажа проходит в обычном порядке.

Источник: https://Oformovich.ru/kvartira/razreshenie-organov-opeki-na-prodazhu-kvartiry.html

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector